摘要：2014年財(cái)政部發(fā)布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》，進(jìn)一步完善了公允價(jià)值計(jì)量的方法，并規(guī)定了公允價(jià)值模式計(jì)量的內(nèi)容、層級(jí)與披露，在很大程度上提高了公允價(jià)值的實(shí)用性，也引發(fā)我國(guó)學(xué)者對(duì)公允價(jià)值模式計(jì)量在投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用的研究熱潮。本文分析投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的財(cái)務(wù)影響，希望為進(jìn)一步完善和改進(jìn)我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)公允價(jià)值計(jì)量的部分出一份力。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);計(jì)量模式變更;報(bào)表信息

中圖分類號(hào)：F275 ?文獻(xiàn)識(shí)別碼：A ?文章編號(hào)：2096-3157（2020）20-0081-03

我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》2006版，首次提出了投資性房地產(chǎn)概念及其會(huì)計(jì)核算規(guī)定，投資性房地產(chǎn)成為獨(dú)立科目而存在，近些年進(jìn)一步完善。盡管CAS3（中國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)）已經(jīng)頒布了十幾年，但是數(shù)據(jù)表明，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)只占極其少的比例，對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式變更進(jìn)行研究，可以為我國(guó)龐大經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的其他企業(yè)集團(tuán)采用公允價(jià)值核算提供借鑒，幫助其正確使用公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則;對(duì)政府監(jiān)管部門來說，由于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在的漏洞以及相關(guān)監(jiān)管制度缺陷，導(dǎo)致部分企業(yè)可以利用制度來進(jìn)行盈余管理，所以需要進(jìn)一步完善會(huì)計(jì)規(guī)章制度;對(duì)投資者來說，需要擦亮眼睛，從各大企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中發(fā)現(xiàn)不合理的成分，判斷企業(yè)實(shí)際的發(fā)展?jié)摿εc財(cái)務(wù)狀況，從而做出最合理的投資決定。

一、前期相關(guān)研究

關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算問題，我國(guó)學(xué)者進(jìn)行了大量的研究。孫健，侯石磊（2011）研究發(fā)現(xiàn)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展穩(wěn)定，上市公司變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式后的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)更能體現(xiàn)公司的真實(shí)價(jià)值;但若房地產(chǎn)市場(chǎng)處于波動(dòng)之中，變更為公允價(jià)值核算會(huì)使企業(yè)利潤(rùn)受到影響，甚至給公司造成虧損。王萍（2011）認(rèn)為變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式將從兩個(gè)方面影響企業(yè)日后的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。一方面，在短期內(nèi)會(huì)明顯改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，極大地提升公司的短期收益;另一方面，采用公允價(jià)值核算后，可能會(huì)降低公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與現(xiàn)金流之間的相關(guān)性，給企業(yè)制定利潤(rùn)分配方案增加難度。

葛家澍，杜興強(qiáng)（2003）認(rèn)為，企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式為公允屬性核算可以增強(qiáng)自身盈利能力，比歷史成本具有更大優(yōu)勢(shì)。李彥東（2009）認(rèn)為，變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式可以改善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，從而提高房企的籌資、融資能力，緩解企業(yè)資金鏈壓力，給公司增加新的動(dòng)力，并且能夠維持公司利潤(rùn)指標(biāo)總體穩(wěn)定的情況下同時(shí)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)增長(zhǎng)。吳飛飛（2011）認(rèn)為，企業(yè)變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的動(dòng)因有：宏觀市場(chǎng)的影響，主要有房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展前景、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度、房地產(chǎn)所在地公允價(jià)值的獲取難度等;以及財(cái)務(wù)信息需求者和使用者對(duì)財(cái)務(wù)信息的認(rèn)可度。

二、案例介紹

嘉凱城股份公司是浙江省國(guó)資委旗下的一家房產(chǎn)上市公司，2013年，嘉凱城開始實(shí)施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，決定開發(fā)城鎮(zhèn)商業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式、啟動(dòng)城鎮(zhèn)商業(yè)布局，在江浙滬等地區(qū)建設(shè)了一批特色城鎮(zhèn)房地產(chǎn)項(xiàng)目。2014年嘉凱城確定了發(fā)展戰(zhàn)略——成為“城鎮(zhèn)生活服務(wù)平臺(tái)商”。2015年積極探索培育第二主業(yè)，以期幫助公司走出發(fā)展困境、早日成功實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。2016年6月恒大地產(chǎn)全面收購(gòu)嘉凱城，公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)再次發(fā)生重大改變，恒大取代了浙商集團(tuán)成為公司直接控股股東。

1.計(jì)量模式變更原因

查閱公開資料，2013年～2016年嘉凱城各年度投資性房地產(chǎn)與總資產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)嘉凱城在2013年～2015年這三年中，投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比重不大，且所占比重的變動(dòng)幅度也不大，直到2016年嘉凱城被恒大地產(chǎn)收購(gòu)，變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。此次會(huì)計(jì)政策變更使嘉凱城集團(tuán)的投資性房地產(chǎn)價(jià)值有了很大提升，投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重從2015年的1.5%上升至2016年的15.8%。自2009年，嘉凱城的業(yè)績(jī)逐年下滑，根據(jù)公司變更計(jì)量模式前五年的財(cái)報(bào)顯示，嘉凱城2009年的凈利潤(rùn)由11.9億元下降到-23.2億元，每股收益從0.67元降至-1.32元，能夠明顯看出在浙商集團(tuán)的控制下，嘉凱城經(jīng)營(yíng)效率不斷下降，財(cái)務(wù)狀況逐漸惡化，已經(jīng)無(wú)力應(yīng)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下行壓力。但是在“房企再融資暫?！钡缺尘跋?，嘉凱城在2015年前一直沒有采用股權(quán)融資，其籌措外部資金的主要方式是債務(wù)融資，致使財(cái)務(wù)杠桿不斷加大，巨額的財(cái)務(wù)費(fèi)用導(dǎo)致利潤(rùn)被吞噬嚴(yán)重。

2.計(jì)量模式變更過程

CAS規(guī)定，只有同時(shí)具備活躍交易市場(chǎng)且交易價(jià)格能夠持續(xù)可靠取得的條件，企業(yè)才能使用公允價(jià)值模式，嘉凱城集團(tuán)的房地產(chǎn)大多數(shù)在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)更加活躍，交易信息也更加透明性，公司可以借助第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)估計(jì)出投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，總體看來，嘉凱城的這次變更行為符合CAS的硬性規(guī)定。2016年12月嘉凱城召開公司董事會(huì)，會(huì)議同意將嘉凱城持有的全部投資性房地產(chǎn)執(zhí)行公允價(jià)值計(jì)量模式。

三、案例分析

1.投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更的影響

（1）對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表的影響

從表1中可以看出，嘉凱城進(jìn)行會(huì)計(jì)政策變更帶來投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的大幅升高，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)賬面價(jià)值有積極的影響。同時(shí)可以看出變更給嘉凱城集團(tuán)帶來凈資產(chǎn)總額與股東權(quán)益的大幅增加。嘉凱城在2016年將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額調(diào)整其他綜合收益，因此嘉凱城2016年其他綜合收益有很大幅度的增加。盡管這些會(huì)計(jì)調(diào)整沒有涉及到損益類科目，對(duì)嘉凱城的利潤(rùn)沒有實(shí)質(zhì)性影響，但是增加了公司的總資產(chǎn)與所有者權(quán)益，對(duì)公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展有一定的積極影響作用。

（2）對(duì)利潤(rùn)表的影響

從表2中可以看出，2015年嘉凱城報(bào)表數(shù)據(jù)顯示營(yíng)業(yè)收入低于營(yíng)業(yè)成本，凈利潤(rùn)為-26.8億元，是嘉凱城自重組以來首次面臨巨額虧損。嘉凱城在變更后營(yíng)業(yè)成本有大幅減少，這與我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定有關(guān)。2016年后嘉凱城不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊（攤銷），對(duì)2016年財(cái)報(bào)調(diào)整后反映為營(yíng)業(yè)成本的大幅減少。

通過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，嘉凱城的公允價(jià)值變動(dòng)損益對(duì)2016年凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)率極高，說明這次變更使嘉凱城扭虧為盈，極大地改善了公司的財(cái)務(wù)狀況。如今房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值也隨之上漲，帶來的公允價(jià)值變動(dòng)損益會(huì)增加企業(yè)報(bào)表層面的凈利潤(rùn)，帶來企業(yè)利潤(rùn)上漲的假象。查閱嘉凱城財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)現(xiàn)，嘉凱城2017年凈利潤(rùn)降為19.88億元，2018年的凈利潤(rùn)降為-15.64億元，說明事實(shí)上企業(yè)只是把未來收益提前確認(rèn)來增加當(dāng)期利潤(rùn)，變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式并不會(huì)給企業(yè)帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)的利潤(rùn)流入。

（3）對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響

一是對(duì)償債能力的影響。投資性房地產(chǎn)是非流動(dòng)性資產(chǎn)，對(duì)企業(yè)短期償債能力沒有影響。主要考慮長(zhǎng)期償債能力，長(zhǎng)期償債能力的代表性指標(biāo)是資產(chǎn)負(fù)債率。房地產(chǎn)行業(yè)具有高收益和高負(fù)債的特征，致使大多數(shù)房企資產(chǎn)負(fù)債率偏高。嘉凱城的資產(chǎn)負(fù)債率在變更前逐年上升，已經(jīng)超過行業(yè)警戒線的80%。2016年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式執(zhí)行后，資產(chǎn)負(fù)債率降為88.7%，同比降低近2%。從嘉凱城2017年和2018年的資產(chǎn)負(fù)債率變化情況來看，也有小幅下降，表明公允價(jià)值模式的使用可以提高企業(yè)長(zhǎng)期償債能力，有利于企業(yè)融資活動(dòng)，對(duì)企業(yè)未來的發(fā)展有積極作用。

二是對(duì)盈利能力的影響。企業(yè)盈利能力的衡量指標(biāo)通常用凈資產(chǎn)收益率（ROE）。公允價(jià)值計(jì)量下房?jī)r(jià)的上升增加了公允價(jià)值變動(dòng)損益，從而增加企業(yè)凈利潤(rùn)。嘉凱城2015年虧損26.6億元，ROE降至-81.6%，2016年變更會(huì)計(jì)政策后凈資產(chǎn)收益率上升為6.8%，同比上升88.4%。在房地產(chǎn)市場(chǎng)走高的經(jīng)濟(jì)背景下，采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率有積極的影響，因此也提高了企業(yè)的盈利能力。但在嘉凱城消耗完投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更的紅利后，其凈資產(chǎn)收益率開始大幅下降，在2018年又重回負(fù)值。

四、研究結(jié)論與建議

1.研究結(jié)論

通過以上分析，可以看出該公司在房地產(chǎn)改革的背景下，業(yè)績(jī)持續(xù)下滑直至面臨巨額虧損。2016年恒大集團(tuán)收購(gòu)嘉凱城后，采用投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更使企業(yè)利潤(rùn)扭虧為盈。這一變更行為也給企業(yè)帶來了積極的財(cái)務(wù)效應(yīng)：資產(chǎn)負(fù)債率下降、融資能力增強(qiáng)、所有者權(quán)益大幅增加等。

2.建議

（1）謹(jǐn)慎使用公允價(jià)值模式

公司不應(yīng)當(dāng)為了粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表、短期利益急劇增加的目的進(jìn)行盈余管理、選用公允價(jià)值計(jì)量模式。嘉凱城公司在2016年通過投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更成功扭虧為盈，但是嘉凱城的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，嘉凱城2017年上半年仍虧損7.12億元，且2018年全年虧損近16億。2016年嘉凱城出售了青島投資項(xiàng)目，2017年又轉(zhuǎn)讓了武漢巴登城項(xiàng)目的全部股權(quán)，以期釋放企業(yè)資金鏈壓力。這恰恰說明了公允價(jià)值模式的實(shí)質(zhì)只是將未來收益提前確認(rèn)，并沒有真實(shí)的現(xiàn)金流入，當(dāng)然也無(wú)法改善嘉凱城不堪重負(fù)的資金鏈壓力?？陀^來說，公允價(jià)值確實(shí)能反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，但是并沒有給企業(yè)帶來真實(shí)利潤(rùn)，更無(wú)法增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，因此管理層應(yīng)該立足公司實(shí)情，審慎使用公允價(jià)值模式。

（2）加強(qiáng)法制建設(shè)，加大獎(jiǎng)懲力度

從嘉凱城的案例可以看出，上市公司在改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、增加管理者報(bào)酬、提高公司資產(chǎn)價(jià)值等動(dòng)機(jī)的激勵(lì)下，可能會(huì)采取投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更。目前我國(guó)證券市場(chǎng)監(jiān)督體系不夠完善，為企業(yè)的弄虛作假行為提供了可乘之機(jī)。截至目前已有多家上市公司對(duì)持有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量模式變更，即使有些不合法的變更行為被監(jiān)管部門勒令改正，但卻沒有給予嚴(yán)厲的懲罰，隨意變更會(huì)計(jì)政策的收益遠(yuǎn)高于受到的處罰，管理層有動(dòng)機(jī)進(jìn)行財(cái)務(wù)舞弊，從某種程度上給我國(guó)資本市場(chǎng)助長(zhǎng)了不正之風(fēng)。針對(duì)上市公司變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)盡快完善相關(guān)法律法規(guī)，建立健全監(jiān)督預(yù)防體系，加大懲罰力度。只有提高企業(yè)違法成本，使企業(yè)違法違規(guī)的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過投機(jī)取巧的收益，才能在根本上促使企業(yè)安分守法，合理經(jīng)營(yíng)，構(gòu)建公平有序的市場(chǎng)環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王萍.上市公司投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式選擇動(dòng)因及監(jiān)管建議[J].財(cái)會(huì)通訊，2011，（34）.

作者簡(jiǎn)介：

朱艷，供職于浙江圣奧置業(yè)有限公司。