摘要：隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在快速發(fā)展。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種之一，通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃，能夠有效提高企業(yè)的稅后經(jīng)濟(jì)效益，降低企業(yè)的稅負(fù)成本。本文首先通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的必要性進(jìn)行研究，并探討了開展土地增值稅納稅籌劃中的對(duì)策，以期降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)成本，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃

一、土地增值稅籌劃的必要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目周期較長，在取得收入時(shí)難以準(zhǔn)確對(duì)應(yīng)成本，土地增值稅額核算復(fù)雜。為確保土地增值稅的繳納，土地增值稅實(shí)行了清算制度，做好土地增值稅的納稅籌劃工作，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制與效益改善有著重要作用。目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有認(rèn)識(shí)到土地增值稅稅務(wù)籌劃的重要性，對(duì)于稅收政策的理解不到位，稅務(wù)籌劃過程中缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

（一）降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的重要稅種，在企業(yè)總稅額中占比較高，同時(shí)土地增值稅設(shè)置較為簡單，但是核算較為復(fù)雜，清算周期較長，稅負(fù)較高。目前我國土地增值稅稅額在逐年增長，在國家宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的總體利潤在逐步縮減，增大稅務(wù)籌劃對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的意義，從提高房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的角度進(jìn)行稅務(wù)籌劃尤為重要。

（二）提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平

土地增值稅的稅務(wù)策劃是在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，開展合理的稅務(wù)籌劃，從而降低企業(yè)的稅負(fù)成本，提升稅后效益，使企業(yè)成本最小化，效益最大化。要開展稅務(wù)籌劃工作，就必須健全企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理流程，提升財(cái)務(wù)管理水平，通過規(guī)范核算工作等措施，促使企業(yè)的各項(xiàng)納稅工作符合國家的規(guī)定，和偷稅漏稅行為劃清界限，全面提升財(cái)務(wù)管理的有效性。目前為了落實(shí)“房住不炒”的理念，國家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，稅務(wù)部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督力度也在逐漸提高，隨著外部壓力的逐漸擴(kuò)大，土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作也顯得尤為重要。

（三）營改增后土地增值稅籌劃重要性進(jìn)一步提升

房地產(chǎn)行業(yè)作為營改增的四大行業(yè)之一，營改增為企業(yè)納稅籌劃提供了廣闊的空間。國家為了減輕企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，出臺(tái)了一系列稅收優(yōu)惠政策。隨著法律體系逐漸完善，為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃提供了保障。一方面，營改增規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目，在取得價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用之后扣除當(dāng)期項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額為銷售額，增值稅的計(jì)算方法分為簡易計(jì)稅法和一般計(jì)稅法，企業(yè)在選擇納稅人身份時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行選擇，降低自身的稅負(fù)。另一方面，營改增前，營業(yè)稅作為營業(yè)稅金及附加，可以列入土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”;營改增后，增值稅因?qū)賰r(jià)外稅，增值稅不能作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除。因此只有重視土地增值稅納稅籌劃，才能有效地保證企業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅納稅籌劃的思路

（一）加大納稅籌劃專業(yè)人才的培養(yǎng)

土地增值稅稅務(wù)籌劃的專業(yè)性較強(qiáng)，相關(guān)人員不僅需要了解房地產(chǎn)行業(yè)的知識(shí)，還需要熟悉財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的知識(shí)。只有確保財(cái)務(wù)人員具有專業(yè)的素養(yǎng)，土地增值稅的納稅籌劃工作才能夠有序開展。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人才的選拔，通過科學(xué)的招聘方式選擇具備專業(yè)素養(yǎng)的人才。在財(cái)務(wù)人員任職期間，定期開展對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，定期講解土地增值稅相關(guān)的政策與條例。另一方面，對(duì)于有條件的企業(yè)應(yīng)該建立專門的稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)，稅務(wù)籌劃團(tuán)隊(duì)的人員根據(jù)企業(yè)的實(shí)際開發(fā)情況結(jié)合各項(xiàng)法律法規(guī)進(jìn)行籌劃，分析土地增值稅的納稅風(fēng)險(xiǎn)和籌劃關(guān)鍵點(diǎn)，從而提高稅務(wù)籌劃水平。

（二）加強(qiáng)對(duì)稅收法規(guī)和優(yōu)惠政策的研究

房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)政策更新頻繁，企業(yè)的稅務(wù)策劃人員在日常工作中要熟悉各項(xiàng)法律法規(guī)，在充分掌握法律法規(guī)的前提下開展稅務(wù)籌劃工作，和偷稅漏稅劃清界限，各項(xiàng)納稅工作與會(huì)計(jì)核算程序都必須合理合法，收集最新的優(yōu)惠政策，并對(duì)優(yōu)惠政策的變化進(jìn)行分析與判斷，根據(jù)優(yōu)惠政策制定最為合適的稅務(wù)籌劃方案。例如，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%免征土地增值稅”這一政策，是房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅務(wù)籌劃過程中經(jīng)常使用到的，在銷售時(shí)要綜合考慮各方面的稅負(fù)情況，在降低增值稅稅基的同時(shí)，減少土地增值稅稅額，計(jì)算出銷售收入的降低額和免繳之間的平衡點(diǎn)，將普宅與其他項(xiàng)目分開核算，充分享受各項(xiàng)優(yōu)惠。

（三）開發(fā)階段的納稅籌劃

一方面，土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值率決定了稅負(fù)高低，因此在項(xiàng)目開發(fā)之前應(yīng)該根據(jù)合理的判斷，預(yù)測收入與利潤水平。例如，成立合營企業(yè)，分別用土地使用權(quán)和貨幣入股，企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)完成后，按一定比例自用的可免征土地增值稅;另一方面，在項(xiàng)目的開發(fā)過程中發(fā)票是否合規(guī)，對(duì)土地增值稅清算工作時(shí)相應(yīng)成本費(fèi)用是否能夠扣除有著較大影響。在做清算工作時(shí)，合法真實(shí)的票據(jù)才能進(jìn)行扣除，在項(xiàng)目開發(fā)階段要加強(qiáng)對(duì)票據(jù)的審核。成本費(fèi)用在扣除時(shí)要提供真實(shí)有效的票據(jù)，并且要求使用發(fā)票原件，同時(shí)還需要發(fā)票附帶建筑合同結(jié)算確認(rèn)書，確保所列支的成本費(fèi)用能夠全額扣除。

（四）銷售階段的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段需要靈活運(yùn)用定價(jià)政策，了解目前土地增值稅的納稅臨界點(diǎn)，綜合考慮銷售定價(jià)和稅收成本，權(quán)衡二者之間的關(guān)系，選擇使企業(yè)利潤最大化的定價(jià)策略。例如，房價(jià)中包含的代收費(fèi)用會(huì)影響增值率，籌劃時(shí)要對(duì)代收費(fèi)用加以考慮。在有車庫銷售時(shí)，要對(duì)車庫收入和住宅收入進(jìn)行區(qū)分，對(duì)普通住宅和車位分別對(duì)待，方便土地增值稅清算工作的開展。

（五）合理增加扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅策劃的過程中，需要合理制定籌劃方案，適當(dāng)增加可扣除項(xiàng)目。首先，可以在消費(fèi)者接受的范圍內(nèi)提高相應(yīng)公共設(shè)施配套的品質(zhì)，提高裝修的品質(zhì)，改善小區(qū)的環(huán)境，以此來增加各項(xiàng)可扣除項(xiàng)目的金額。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中需要大量的資金，因此也會(huì)產(chǎn)生一定的利息，若能提供完整的金融記錄證明，并且在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行合理的計(jì)算分?jǐn)?，可以按照不超過商業(yè)銀行貸款利率的金額據(jù)實(shí)扣除。稅法規(guī)定，第一種方式是在同期利率的限額內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，另一種方式是按照項(xiàng)目開發(fā)成本的5%計(jì)算扣除，因此企業(yè)要根據(jù)自身的實(shí)際情況，合理地進(jìn)行債務(wù)融資，從而提高土地增值稅清算時(shí)的可扣除項(xiàng)目。

（六）做好會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理工作

會(huì)計(jì)核算與財(cái)務(wù)管理是企業(yè)土地增值稅稅務(wù)籌劃的基礎(chǔ)，稅務(wù)籌劃工作之所以合理合法，是因?yàn)槠渚哂型晟频臅?huì)計(jì)資料為基礎(chǔ)，在經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生的過程中，要對(duì)相應(yīng)的票據(jù)、證明、資料等進(jìn)行保存，為土地增值稅的清算做好準(zhǔn)備。同時(shí)，要按照法律規(guī)定規(guī)范設(shè)置各項(xiàng)科目，對(duì)該分開核算的應(yīng)分開核算，要合理確定土地增值稅的清算時(shí)間，在籌劃清算時(shí)間時(shí)，事先確定預(yù)征額與清算額相等的平衡點(diǎn)，如果企業(yè)的應(yīng)納稅額高于預(yù)征額，那么應(yīng)該盡量延遲清算時(shí)間以緩解資金壓力，反之應(yīng)及早清算。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)籌劃過程中涉及的法律法規(guī)較多，稅務(wù)籌劃過程較為復(fù)雜，同時(shí)土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的三大稅種之一，企業(yè)必須予以一定的重視，以成本效益原則為基礎(chǔ)，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況，充分利用國家的各項(xiàng)政策，在合理合法的前提下開展稅務(wù)籌劃工作，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)，提升稅后經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]周方生.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2018（2）.

[2]楊丹，王艷紅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[J].時(shí)代金融，2017（18）.

[3]楊睿.淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃[J].納稅，2020（9）.

作者簡介：曾健民（1981—），男，湖南邵陽人，中級(jí)會(huì)計(jì)師，本科，主要從事房地產(chǎn)行業(yè)全過程成本控制、稅務(wù)籌劃、風(fēng)險(xiǎn)管控研究。