周弘揚(yáng)

【摘要】本文從現(xiàn)狀與新變化兩方面入手，分析了當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，闡述了現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有降”的趨勢(shì)。在此基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展方向進(jìn)行了展望。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng);“房住不炒”;土地供應(yīng)

房地產(chǎn)是支撐我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)受到人們的重點(diǎn)關(guān)注?，F(xiàn)階段，為了保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、健康發(fā)展，在2019年頒布了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)與穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)政策。相比于“三穩(wěn)”政策頒布前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)已然發(fā)生變化，且其未來(lái)發(fā)展方向也發(fā)生改變，值得重點(diǎn)探究。

1、當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)分析

1.1現(xiàn)狀分析

1.1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”的趨勢(shì)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在2019年，全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅呈現(xiàn)出“穩(wěn)中有降”的趨勢(shì)。其中，以2019年中旬（6月）的數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅相比5月回落0.1個(gè)百分點(diǎn);31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅連續(xù)3個(gè)月相同;35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅相比5月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

1.1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售井然有序

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度來(lái)看，在2019年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61609億元，同比增長(zhǎng)10.9%，增速比1-5月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，整體表現(xiàn)出平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給角度來(lái)看，在2019年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積達(dá)到772292萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，增速與1-5月持平;從房地產(chǎn)市場(chǎng)需求角度來(lái)看，在2019年1-6月全國(guó)商品房銷售面積達(dá)到75786萬(wàn)平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。能夠看出，在2019年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供需關(guān)系向著更為緩和的方向發(fā)展，開(kāi)發(fā)、投資、銷售等方面均呈現(xiàn)出井然有序、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

1.2發(fā)展新變化

1.2.1住房需求逐步向著省會(huì)城市與中心城市聚集

現(xiàn)階段，省會(huì)城市、中心城市的常數(shù)人口不斷增加，促使相應(yīng)區(qū)域的住房需求量上升。同時(shí)，一些行政區(qū)劃擴(kuò)大的、產(chǎn)業(yè)布局更新省會(huì)城市人口數(shù)量也有所上漲，包括西安、武漢、南京等，與此相對(duì)應(yīng)的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)與多種資源也進(jìn)一步聚集。

1.2.2住房需求逐步向著都市圈與城市群聚集

城市化進(jìn)程的加速使得我國(guó)都市圈、城市群的效應(yīng)更為明顯。同時(shí)，城市落戶限制的逐步取消，使得城市的住房需求進(jìn)一步上漲。特別對(duì)于一些在省會(huì)城市周邊、長(zhǎng)三角、京津冀等城市群中的中型與小型城市來(lái)說(shuō)，隨著新產(chǎn)業(yè)的引入促使就業(yè)機(jī)會(huì)增加，最終推動(dòng)當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝跀?shù)量上升，產(chǎn)生更多的住房需求。

1.2.3住房需求逐步向著改善型、發(fā)展型需求聚集

就當(dāng)前的情況來(lái)看，更多的買房人員的購(gòu)房目的是實(shí)現(xiàn)居住條件優(yōu)化，因此，只要保證施工質(zhì)量與房地產(chǎn)品牌的社會(huì)認(rèn)同度，就能夠確保購(gòu)買力。同時(shí)，還存在部分買房人員屬于發(fā)展型購(gòu)房者，購(gòu)房原因?yàn)槁殬I(yè)調(diào)動(dòng)、教育、人才引進(jìn)、個(gè)人事業(yè)發(fā)展等等。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展方向展望

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速保持下行

在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，受到去庫(kù)存政策、城市化建設(shè)等的影響，房地產(chǎn)投資將延續(xù)2019年的態(tài)勢(shì)，保持開(kāi)發(fā)投資增速下行的態(tài)勢(shì)?？傮w來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資迅速回落現(xiàn)象的發(fā)生概率較低，預(yù)計(jì)在短時(shí)間內(nèi)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將回落至5%左右。

2.2商品房銷售價(jià)格的增速持續(xù)下滑

有關(guān)調(diào)查顯示，在2019年1-11月，城市新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.91%，較2018年同期收窄1.92個(gè)百分點(diǎn)，其中各季度累計(jì)漲幅較去年同期均收窄;單月來(lái)看，2019年11月，百城住宅均價(jià)為15105元/平方米，環(huán)比漲幅連續(xù)13個(gè)月在0.4%以內(nèi)，同比漲幅收窄至3.17%[1]。

從這樣的發(fā)展趨勢(shì)中能夠看出，在2019年，我國(guó)的商品房銷售價(jià)格的增長(zhǎng)速度有所下降，在2020年，商品房銷售價(jià)格漲幅將有一個(gè)繼續(xù)收窄的態(tài)勢(shì)，即持續(xù)下滑。特別是在“房住不炒”理念與“因城施策”策略進(jìn)一步深入落實(shí)的條件下，商品房銷售價(jià)格的增速在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍會(huì)向著下降的方向發(fā)展。

2.3房企拿地回歸一二線城市

在2019年的第三季度以來(lái)，土地市場(chǎng)的整體表現(xiàn)理性，流拍宗數(shù)占比低于2018年下半年的流拍水平。造成這一現(xiàn)象的主要原因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境收緊。為了保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，且滿足住房剛需，房地產(chǎn)企業(yè)更加傾向于在房?jī)r(jià)上漲壓力大、存在住房供不應(yīng)求的一線、二線城市購(gòu)置商品房用地。在2020年，我國(guó)土地市場(chǎng)將持續(xù)分化，具體有：一線城市的土地市場(chǎng)保持穩(wěn)定;二線城市的商品房用地供應(yīng)量將有所上漲，特別是戶籍制度改革的落實(shí)背景下，相應(yīng)地方政府將適當(dāng)調(diào)整土地供給計(jì)劃，適當(dāng)加大商品房用地的供給;三線、四線城市的商品房用地供給以及土地成交均將表現(xiàn)出下降趨勢(shì)。

2.4商品房?jī)r(jià)格總體回落

從2019年全年的數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)商品房庫(kù)存持續(xù)下降、商品房住宅待售面積也表現(xiàn)出持續(xù)減少的趨勢(shì)。但是，受到“房住不炒”主基調(diào)的影響，商品房的銷售價(jià)格方面下降趨勢(shì)極為明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的研究數(shù)據(jù)表明，在2019年1-11月，在我國(guó)的70個(gè)大中城市中，有44個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，33個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，這是連續(xù)兩個(gè)月超過(guò)30城二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌[2]。同時(shí)，在2019年11月，全國(guó)有40個(gè)城市的新建住宅價(jià)格下降，其數(shù)量為2016年以來(lái)的最高值。

上述發(fā)展情況表明，在2019年，我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格有所下降，且表現(xiàn)出這一下降趨勢(shì)的城市數(shù)量增多。這意味著，在2020年，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格總體向著下降的方向發(fā)展，呈現(xiàn)出回落趨勢(shì)。特別是2019年土地供應(yīng)、庫(kù)存積累等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在2020年面對(duì)的資金壓力更大，必須要進(jìn)行商品房銷售價(jià)格的調(diào)整。

總結(jié)：

綜上所述，現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”的趨勢(shì)，且開(kāi)發(fā)、投資、銷售等方面均呈現(xiàn)出井然有序、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。在未來(lái)的發(fā)展中，受到“房住不炒”理念與“因城施策”策略的影響，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、商品房銷售價(jià)格的增速、商品房?jī)r(jià)格將持續(xù)穩(wěn)定在下行狀態(tài)。同時(shí)，一線、二線城市商品房用供應(yīng)量將有所上漲，而三線、四線城市則將表現(xiàn)出下降趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]胡安東.當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與未來(lái)發(fā)展方向[N].世界金屬導(dǎo)報(bào)，2019-04-23（A12）.

[2]段冰，朱曉劍，劉宇奇，等.中國(guó)房地產(chǎn)展望[J].中國(guó)市場(chǎng)，2019（06）：65+69.