梁芳臻

摘要：伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷運(yùn)行，其面臨的成本投入和投入風(fēng)險(xiǎn)逐漸提升，而加強(qiáng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的成本投入控制以及風(fēng)險(xiǎn)控制力度是很有必要的，既可以增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，還能夠提升房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)效益，從而促使企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行。通過(guò)相關(guān)的探究表明，科學(xué)化管理包含了三方面，分別是管理工作的規(guī)范性、管理工作的精細(xì)化和管理工作的個(gè)性化。實(shí)施精細(xì)化管理工作的實(shí)質(zhì)性目的是對(duì)管理工作流程進(jìn)行合理控制，明確各項(xiàng)職責(zé)，采取合理的方式來(lái)推動(dòng)企業(yè)運(yùn)行。而在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理期間，精細(xì)化的管理屬于該項(xiàng)企業(yè)的一種需求。基于此，在本篇文章中，主要分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的精細(xì)化管理情況，提出了一系列的管理對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本控制;精細(xì)化管理;存在的問(wèn)題;具體對(duì)策

伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的改變，各種各樣的成本問(wèn)題逐步暴露出來(lái)，成本風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生使得運(yùn)營(yíng)成本增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必從多方面入手，分析和探究多項(xiàng)影響因素，經(jīng)由不同渠道引進(jìn)與之相符的對(duì)策，在控制成本的同時(shí)提升經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

一、概述

（一）成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

由于房地產(chǎn)行業(yè)起步時(shí)間比較晚，我國(guó)有關(guān)的管理措施還不是特別完善，市場(chǎng)處于混亂的狀態(tài)，經(jīng)常存在著房地產(chǎn)商為了提升經(jīng)濟(jì)效益而違規(guī)操作的現(xiàn)象，這種情況嚴(yán)重影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為了應(yīng)對(duì)此種現(xiàn)象，我國(guó)將相關(guān)的購(gòu)房政策落實(shí)到了房地產(chǎn)企業(yè)中，但這些政策的出臺(tái)沒(méi)有產(chǎn)生一定的效果，相反還使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益降低。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，就需要強(qiáng)化工程項(xiàng)目的成本管控力度，以此應(yīng)對(duì)存在的各項(xiàng)問(wèn)題。

（二）在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)實(shí)施精細(xì)化管理的意義

1.成本核算方面

財(cái)務(wù)決算屬于房地產(chǎn)企業(yè)管理期間的主要方式，其一般是依照當(dāng)前的財(cái)務(wù)制度實(shí)施管理工作的，缺陷為成本控制期間因?yàn)榻?jīng)營(yíng)管理層沒(méi)有介入，致使成本控制管理工作難以有效開(kāi)展，最終產(chǎn)生了超出預(yù)算目標(biāo)的現(xiàn)象。通過(guò)相關(guān)分析來(lái)看，成本精細(xì)化管理是企業(yè)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析以及降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的主要方式。

2.從成本評(píng)估考核方面

成本控制管理工作離不開(kāi)多個(gè)部門的相互合作，這樣一來(lái)，就可以將工程項(xiàng)目成本控制在合理范圍中。不過(guò)從當(dāng)前采取的經(jīng)營(yíng)方式可以看出，成本控制工作并沒(méi)有全面貫穿于有關(guān)部門內(nèi)，相關(guān)人員素質(zhì)不高，不具備一定的責(zé)任意識(shí)。上述現(xiàn)象均會(huì)增加成本輸出。

二、對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制期間相關(guān)問(wèn)題的分析

房地產(chǎn)包含的環(huán)節(jié)較多，建設(shè)周期特別長(zhǎng)，經(jīng)常受到各項(xiàng)因素的影響，但是因?yàn)椴扇〉姆绞胶妥裱墓芾砝砟钶^為傳統(tǒng)和滯后，因此使得房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受阻，難以穩(wěn)健運(yùn)行。

（一）成本控制理念有待增強(qiáng)

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作開(kāi)展情況來(lái)看，自身的理念較為薄弱，對(duì)于該項(xiàng)工作的重視程度較低。當(dāng)前處于二十一世紀(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間歷經(jīng)了多項(xiàng)發(fā)展環(huán)節(jié)，諸多開(kāi)發(fā)商了解到了房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，隨意的延伸商業(yè)規(guī)模，完全不注重房地產(chǎn)行業(yè)日漸衰退和市場(chǎng)環(huán)境變化現(xiàn)象，依舊是采取以往單一的成本控制方式。在近些年的發(fā)展過(guò)程中，市場(chǎng)環(huán)境不斷改變，只是借助之前的要求控制成本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不行的，已經(jīng)不符合當(dāng)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求了，也難以結(jié)合企業(yè)實(shí)際運(yùn)行情況對(duì)成本進(jìn)行控制，如此一來(lái)，企業(yè)無(wú)法得到更好的發(fā)展。

（二）在項(xiàng)目的建設(shè)前期階段缺乏事前的調(diào)研工作，從而導(dǎo)致成本浪費(fèi)現(xiàn)象非常嚴(yán)重

當(dāng)前，存在一部分房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的正式開(kāi)發(fā)投資之前，沒(méi)有對(duì)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行充分的調(diào)研，往往忽略了項(xiàng)目調(diào)研的重要性，在這種情況之下，導(dǎo)致企業(yè)在項(xiàng)目的招標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)資金的浪費(fèi)，從而導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

在工程項(xiàng)目的前期需要進(jìn)行招標(biāo)以及投標(biāo)，企業(yè)也通過(guò)這種方式確定優(yōu)秀的承包商，以此來(lái)控制企業(yè)的成本。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，工程招標(biāo)一直在其中發(fā)揮著非常重要的作用，而所確定的承包商也直接意味著工程的質(zhì)量。然而在實(shí)際的操作中，招標(biāo)往往也無(wú)法達(dá)到預(yù)期的效果，從招標(biāo)以后的反饋情況來(lái)看，承包商在施工的許多環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了問(wèn)題，所以導(dǎo)致工程質(zhì)量出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，浪費(fèi)了企業(yè)的資金。

（三）房地產(chǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)管理較為混亂，沒(méi)有制定健全的成本控制體系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具備一定的復(fù)雜性特征，其不僅消耗的時(shí)間比較長(zhǎng)，并且包含的人員是非常多的，在相關(guān)管理工作開(kāi)展期間有著較高的難度。在建筑項(xiàng)目管理期間，通常是采取動(dòng)態(tài)管理的方式實(shí)施建筑項(xiàng)目成本管理工作，此種方式能夠在預(yù)期目標(biāo)成本管理中實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和質(zhì)量的提高，不過(guò)也會(huì)因?yàn)楣こ添?xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃環(huán)節(jié)的誤差而使得建設(shè)期間出現(xiàn)臨時(shí)更改設(shè)計(jì)方案的現(xiàn)象，再加上受到施工管理水平較低、組織規(guī)劃不合理等因素的影響，致使工程項(xiàng)目和預(yù)期目標(biāo)以及施工成本和具體的成本預(yù)算目標(biāo)不一致，出現(xiàn)了相互偏離的現(xiàn)象。其次，財(cái)務(wù)決算屬于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本控制效果進(jìn)行檢驗(yàn)的一種方式，本身屬于成本控制期間的主要組成部分，可是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)自身管理方面的誤差，使財(cái)務(wù)和預(yù)算工作之間聯(lián)系不緊密，有的人員為了避免問(wèn)題而對(duì)工作加以優(yōu)化，沒(méi)有全面分析和整合相關(guān)數(shù)據(jù)，僅僅是把成本數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)移為財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，最終發(fā)生了財(cái)務(wù)決算數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可是確消耗諸多資金的現(xiàn)象。最后，從人為方面上來(lái)看，財(cái)務(wù)工作人員技能較低，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題非常多，制度趨于形式化，難以發(fā)揮出良好的效果，所以，房地產(chǎn)企業(yè)中還沒(méi)有落實(shí)健全完善的成本控制體系。

（四）缺少合理的成本控制方式

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行期間，實(shí)施的成本控制工作均是按照企業(yè)財(cái)務(wù)部門中的財(cái)務(wù)報(bào)告而進(jìn)行的后續(xù)控制，財(cái)務(wù)報(bào)告屬于發(fā)生以后形成的信息要素，如此一來(lái)，便使得后續(xù)成本控制無(wú)法產(chǎn)生良好的效果，即便是得到了所需的控制結(jié)果，也是基于成本消耗過(guò)多的情況下得出的?；诖耍托枰M(jìn)科學(xué)合理的成本控制方式對(duì)整體成本進(jìn)行控制，以此提升經(jīng)濟(jì)效益。

（五）完全不重視決策環(huán)節(jié)中的成本管控工作

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行期間，完全不重視決策環(huán)節(jié)中的成本控制工作，只是希望通過(guò)買房子或者是拿地等來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，而且在決策階段中，只是將關(guān)注點(diǎn)放在策劃以及可研報(bào)告上，這些報(bào)告有著極強(qiáng)的代表性和廣泛性，對(duì)計(jì)算過(guò)程中的規(guī)范性進(jìn)行分析，可是計(jì)算結(jié)果的準(zhǔn)確性有待提升，合理性不高，尚不符合指導(dǎo)投資決策要求。

三、進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)成本控制精細(xì)化管理的對(duì)策

面對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的市場(chǎng)，企業(yè)要想占據(jù)主導(dǎo)地位，就需要實(shí)施精細(xì)化管理工作，全方面的控制成本，以此實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理的目標(biāo)。

（一）提升成本管理流程的規(guī)范性，制定全面預(yù)算管理體系

其一，促使成本管理工作有效實(shí)施的關(guān)鍵在于制定精細(xì)化的成本管理方案，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)成一項(xiàng)整體來(lái)看待，合理的對(duì)其進(jìn)行劃分，具體分為項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)以及實(shí)施環(huán)節(jié)，按照三項(xiàng)環(huán)節(jié)在項(xiàng)目建設(shè)期間的定位來(lái)制定與之相符的成本管理流程。對(duì)于項(xiàng)目決策來(lái)講，主要是對(duì)項(xiàng)目本身的可行性進(jìn)行分析的，在這一現(xiàn)狀下，應(yīng)當(dāng)制定健全的全面預(yù)算管理制度，幫助決策人員分析項(xiàng)目成本投入情況。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段則是制定有關(guān)的設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化成本的目標(biāo)。項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)中，需要?jiǎng)討B(tài)性的管理價(jià)格，特別是需要注重市場(chǎng)中引進(jìn)的原材料價(jià)格以及因?yàn)槭袌?chǎng)變化而引起的成本價(jià)格改變情況，所以，處于不同工程階段內(nèi)對(duì)成本進(jìn)行管理的時(shí)候重點(diǎn)是不一樣的，只有這樣，才能夠更好的控制成本。

其二，在房地產(chǎn)企業(yè)制定全面預(yù)算管理體系的過(guò)程中，必須嚴(yán)格遵循收入定支出的基本原則，從時(shí)間和部門層級(jí)兩方面入手來(lái)控制目標(biāo)成本，優(yōu)化年度成本目標(biāo)，將其分成季度、月度和周計(jì)劃三方面，把部門層級(jí)目標(biāo)和部門負(fù)責(zé)的工作內(nèi)容放在重點(diǎn)，明確員工的具體職責(zé)。對(duì)于預(yù)算中包含的科目而言，可以依照具體的變動(dòng)幅度劃分為絕對(duì)值和變動(dòng)費(fèi)用兩點(diǎn)，單獨(dú)審批預(yù)算之外的科目。

其三，進(jìn)一步增強(qiáng)成本控制精細(xì)化管理理念;企業(yè)成本控制中的精細(xì)化管理屬于房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代化管理中的重要環(huán)節(jié)，要想全方面的滲透到企業(yè)各個(gè)方面中，就需要為企業(yè)全體員工樹(shù)立正確的精細(xì)化管理理念，讓員工從小事入手，保持良好的成本節(jié)約意識(shí)，避免浪費(fèi)，在提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益的基礎(chǔ)上減少成本費(fèi)用支出，提升經(jīng)濟(jì)效益。

（二）將精細(xì)化管理落實(shí)于成本控制的整個(gè)階段中

要想提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和競(jìng)爭(zhēng)水平，使其在激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)中穩(wěn)定運(yùn)行，就需要在成本控制環(huán)節(jié)中引進(jìn)精細(xì)化管理模式，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)環(huán)節(jié)實(shí)施精細(xì)化管理，采取該項(xiàng)模式綜合性考量各項(xiàng)施工方案的建筑損耗和附加值面積等情況，以此制定出完善的規(guī)劃方案。再者，強(qiáng)化施工環(huán)節(jié)中成本控制的精細(xì)化管理力度，全面落實(shí)和執(zhí)行明確的目標(biāo)成本，處于該項(xiàng)環(huán)節(jié)中盡可能避免不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，使施工進(jìn)度和項(xiàng)目具體消耗資金以及成本控制目標(biāo)相一致。此外，把項(xiàng)目?jī)?nèi)的成本數(shù)據(jù)反饋到和目標(biāo)成本相對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)系統(tǒng)內(nèi)，及時(shí)改進(jìn)和優(yōu)化，從而降低施工期間因?yàn)槌杀据敵鲚^多而出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的概率。

（三）實(shí)施企業(yè)成本管理信息化建設(shè)工作

要想達(dá)到精細(xì)化管理成本的目的，離不開(kāi)信息化建設(shè)的輔助作用，對(duì)于不同工程項(xiàng)目來(lái)講，雖然地域環(huán)境、建筑用料和合同成本等方面有著諸多的差別，可是從實(shí)質(zhì)上來(lái)看，均包含了相同的管理指標(biāo)。其中，應(yīng)用規(guī)范性的信息化成本管理系統(tǒng)除了有利于動(dòng)態(tài)性管理變動(dòng)目標(biāo)之外，還可以提升成本控制的準(zhǔn)確性，拉近各個(gè)分公司之間進(jìn)行成本方面的交流，進(jìn)而為分公司成本控制提供方便。其中，不同公司在成本管理期間能夠共同應(yīng)用一項(xiàng)信息系統(tǒng)，在該項(xiàng)系統(tǒng)內(nèi)達(dá)到信息互動(dòng)和交流的目的。另外，信息化成本管理系統(tǒng)的應(yīng)用還能夠幫助領(lǐng)導(dǎo)人員檢查和掌握工程項(xiàng)目成本實(shí)際輸出情況，從之前的事后檢驗(yàn)轉(zhuǎn)變成事中控制。

（四）制定相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，明確科學(xué)合理的科目類別

1.房地產(chǎn)行業(yè)屬于一項(xiàng)惠及民生的產(chǎn)業(yè)，其有著較長(zhǎng)的使用時(shí)間，并且對(duì)于質(zhì)量提出了非常高的要求。在具體建設(shè)期間，從業(yè)人員素質(zhì)有高有低，難以保證每項(xiàng)一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)均可以得到有效的落實(shí)，當(dāng)發(fā)生異常現(xiàn)象之后，除了影響到工期進(jìn)度的開(kāi)展之外，還會(huì)使得成本提升?；诖?，務(wù)必對(duì)各項(xiàng)技術(shù)制定相對(duì)明確和清楚的技術(shù)規(guī)范，加深從業(yè)人員的認(rèn)識(shí)和了解程度，使人員遵循規(guī)范性的制度實(shí)施工作。并且，在發(fā)生了異常問(wèn)題之后，有著較高專業(yè)性的人員也可以快速進(jìn)行反應(yīng)，盡最大可能的降低損失。

2.在房地產(chǎn)建設(shè)期間，強(qiáng)化成本控制力度是很有必要的，可以采取創(chuàng)建完善科目類別的方式記錄成本和資料。需要明確注意的一方面是相關(guān)體系的建設(shè)并不只是屬于某項(xiàng)部門的事情，其和各個(gè)部門都有著直接的聯(lián)系性。因此，當(dāng)創(chuàng)建科目類別的時(shí)候，要求專業(yè)性強(qiáng)并且經(jīng)驗(yàn)豐富的人員實(shí)施，做到統(tǒng)籌全局。在體系創(chuàng)建完成以后，建設(shè)期間，工作人員便會(huì)依照有關(guān)的分類進(jìn)行填充，如此的話，便不會(huì)發(fā)生成本控制科目不統(tǒng)一的現(xiàn)象。而且，在體系構(gòu)建期間，還必須全方面的進(jìn)行覆蓋，提升可執(zhí)行力度，多和有關(guān)部門進(jìn)行探究和交流，為后期成本控制提供良好的依據(jù)。

（五）對(duì)成本管理方式進(jìn)行創(chuàng)新和改進(jìn)

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行期間，需要引進(jìn)合理的成本管理方式，制定完善的項(xiàng)目成本和費(fèi)用計(jì)劃，明確基本的項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，為后續(xù)工作的開(kāi)展提供良好的依據(jù)。目前，在項(xiàng)目大力開(kāi)展以及實(shí)施方案全面完善的背景下，應(yīng)當(dāng)科學(xué)合理的估算成本，制定限額值，當(dāng)估計(jì)值超出了限額值以后，必須加以調(diào)整和優(yōu)化。在工程后期開(kāi)展期間，遵循自上而下的匯總原則估算成本，詳細(xì)比較成本計(jì)劃目標(biāo)，評(píng)估計(jì)劃實(shí)際完成情況，一旦成本支出脫離了范圍內(nèi)以后，必須馬上改正，以免支出過(guò)多。

（六）在核算環(huán)節(jié)中進(jìn)行成本精細(xì)化管理工作

對(duì)于核算環(huán)節(jié)中的成本精細(xì)化管理工作，需要掌握好以下幾方面要點(diǎn)：

1.遵循規(guī)范性的成本核算流程和要求核算成本，將工程開(kāi)發(fā)期間的費(fèi)用相互整合到一起，提前明確基本的成本核算原則和方式。

2.從項(xiàng)目實(shí)施場(chǎng)地、具體規(guī)模、所需的時(shí)間和施工技術(shù)水平等方面入手，明確基本的成本核算目標(biāo)。通過(guò)對(duì)成本核算科目進(jìn)行合理設(shè)置的方式來(lái)強(qiáng)化精細(xì)化管理，防止成本核算期間出現(xiàn)誤差，將基本的分?jǐn)傇瓌t貫穿于跨期合同和工程中，有效的劃分工程成本核算目標(biāo)。

3.在核算不同類型項(xiàng)目的過(guò)程中，需要制定相關(guān)的分?jǐn)傆?jì)劃，引進(jìn)和房地產(chǎn)企業(yè)特征相一致的會(huì)計(jì)處理方式。

四、結(jié)語(yǔ)

從以上論述來(lái)看，精細(xì)化管理成本能夠解決以往傳統(tǒng)模式留下的不足之處，有效提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的良好運(yùn)行，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。

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