王雅祺　劉駿　陳吉

摘要：面對當今房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，需要對中國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進行分析。本文首先對一二三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控進行分析，通過對2016年、2017年和2018年的數(shù)據(jù)進行整合，得出抑制短期非理性需求的泛濫，是發(fā)掘中長期有效供給的路子。其次，提出大力發(fā)展住房租賃市場，緩解年輕一代的購房壓力和減少房地產(chǎn)泡沫的形成。最后，對房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)進行簡要分析，說明當前急需解決的問題，并提出相應的措施。

關鍵詞：房地產(chǎn);數(shù)據(jù)整合;租賃市場;房地產(chǎn)泡沫

中圖分類號：F299.23文獻識別碼：A文章編號：

2096-3157（2020）03-0114-03

一、前言

隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟也隨著增長，但同時也面臨著一系列的問題，如中國房地產(chǎn)的價格增速過快，怎么提供相應的政策平臺等，因此開展中國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀分析顯得尤為重要[1-3]。

當前眾多學者也關注到了這一關鍵問題的所在，并開展了大量宏觀研究。如2018年單克強在住房資本化泡沫理論與實踐問題研究中指出市場恐慌才是金融危機的真正源頭[4]。張鶴彤，鄭曉云，蘇義坤在齊齊哈爾市房地產(chǎn)泡沫測度預警與防范中提到從消費需求、投資生產(chǎn)、交易行為三個層面對齊齊哈爾市房地產(chǎn)現(xiàn)狀做出細致介紹，并采用熵權法和功效系數(shù)法進行了齊齊哈爾市房地產(chǎn)泡沫的測量，得出該市存在泡沫的原因主要在于庫存過剩，基于此結果提出改善中小城市房市健康發(fā)展的對策與建議[5]。李翔宇，王勇在房地產(chǎn)泡沫化與調(diào)控政策的思考——以東莞區(qū)域市場分析為例站在成本控制和項目開發(fā)管理的角度分析健全我國房市開發(fā)控制體系[6]。上述研究學者通過分析都獲得了較好的研究結論，但針對中國房地產(chǎn)發(fā)展的分析較少[7]。

對此，本文開展對中國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀分析，通過引入一二三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控數(shù)據(jù)并對2016年、2017年和2018年的數(shù)據(jù)進行整合，發(fā)現(xiàn)了中國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀存在的問題，同時也提出了相應的措施。

二、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

2018年上半年，三四線城市再次出臺調(diào)控政策，積極配合市場抑制住房投資與投機需求。與此同時，為貫徹落實供給側(cè)結構性改革，提高有效供給，達到利民惠民促進民生的目的。但是，政策實施的效用需要很長時間，尤其是需求端的短期調(diào)控與供給端的長期轉(zhuǎn)變，其相互作用的效應需要通過房地產(chǎn)市場上的有效長期運行才能得以展現(xiàn)。于是，盡管政策相繼出臺，部分地區(qū)城市的住房供需情況仍較緊張。熱門城市的新建商品房成交面積日益萎靡，尤其以一線城市領降，其主要原因還是在于居高不下的房價、土地開發(fā)有限與人口密度的增加。于是房市的租賃市場日益活躍，成為很多年輕人的首選;不僅于此，三四線城市新建商品房成交面積也有所回落，但是其成交量的絕對規(guī)模業(yè)已處于歷史新高。如此說來，三四線城市的新房市場仍然具有較大潛力。

盡管如此，2018年6月以前，調(diào)控力度仍然很強勢，先后出臺調(diào)控政策的已有50多個地級市和10多個縣級市。

2018年，我國不僅在需求端發(fā)力，在“供給側(cè)”上也有所改進，進行結構性調(diào)整，尋求真實需求和有效供給，致力于需求—供給合理高效匹配。要做到抑制短期非理性需求的泛濫，發(fā)掘中長期有效供給的路子。

東部地區(qū)一直是全國的領頭羊，近三年，房地產(chǎn)的熱浪正逐步從東部向中西部擴散開來。由于一二線大城市人口密度大、房價高、就業(yè)難的問題，增加了中小城市的房市活躍的空間，近年來三四線城市的銷售量也是高歌猛進，節(jié)節(jié)攀升。但是進入2018年后，這種態(tài)勢隨著逐步擴散、進一步下沉，增速漸漸放緩。2018年前4月全國商品房銷售面積僅同比增長 1.3%，4月單月同比增速已轉(zhuǎn)為負增長。結構上看，東部三四線城市首先回落，然則中西部地區(qū)仍然態(tài)勢較猛，這也符合近期調(diào)研的結論。

雖然我國一二線城市增速明顯下降，處于負增長區(qū)間，但是第二季度的銷售數(shù)據(jù)顯示，這種下降幅度有所變窄。在5月份，一線城市結束了近年來負增長的局面，首次迎來了正增長。2017年一二線城市和三、四線城市增速差距持續(xù)增大，但這種差距在2018年有所減小。

三、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析

1.調(diào)控力度持續(xù)加強，房價過快增長

雖然政府調(diào)控措施以及相關政策不斷出臺，帶來的效益并不是長期有效，但不能就此否認這些措施政策實施的效應。如果任由市場這只無形的手來調(diào)節(jié)我國房市，其影響難以把控。由于經(jīng)濟學中的“供求理論”并不適用于我國實際現(xiàn)狀，政府的作用顯得尤為重要。目前，我國住房租賃市場逐漸打開，穩(wěn)步推進。地方政府相繼出臺的調(diào)控措施與惠民政策彰顯政府對房市不良行為和違規(guī)操作的不容態(tài)度。堅持房子是用來住的而非炒的這一定位，堅決不變。

房地產(chǎn)行業(yè)的銷售旺季通常是年后的4月、5月，一線城市新建商品住宅和二手住宅在5月份的銷售價格分別上揚了0.3%和0.2%;而二線城市的上漲勢頭更為迅猛，分別達到了0.9%、0.8%;三線城市在新建和二手住宅上的價格增長率也不甘示弱，分別為0.7%、0.6%。出臺的相關政策業(yè)一直是高壓控制，但是相較于一二線城市化進程較快，人口密集，房價過高，一些三四線城市反而更顯活躍跟積極，2018年的上漲態(tài)勢尤為明顯。就比如在5月份里，我國東北、中西部地區(qū)在70個大中城市中的房價上漲相對集中，且多為發(fā)展較為緩慢的三四先城市，近年來，我國對這些地區(qū)城市也紛紛出臺了相關調(diào)控措施。

2.調(diào)控將繼續(xù)保持高壓態(tài)勢

僅2018年5月，我國70個大中城市就有61個城市的新建商品住宅的價格較去年出現(xiàn)上漲，我國各地積極貫徹習總書記所言“房子是用來住的，不是用來炒的”無論是國家還是地方政府都相繼推出限購、限貸的調(diào)控措施，為防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一系列重大風險，截至目前，我國已有40多個城市出臺了調(diào)控政策。

政策要求工作人員對購房人進行資格審查，不通過的，將不予辦理相關購房手續(xù)，要堅決不能讓投機炒房的行為融入房市里。對因為個人利益或相關利益組織進行違法違規(guī)、放寬資格審查的行為追究相關責任，問責到個人。除此之外，對于部分人口密度集中，但土地供應與房產(chǎn)開發(fā)欠缺的城市，要督促相關單位做好土地供應的工作，對房開商融資建房、延遲供房的行為予以嚴懲，必須確保房市供求平衡，穩(wěn)定民生。房開商在取得預售許可的10日內(nèi)，必須一次性向大眾公開出售其準售房源，不得已任何形式來抬高后續(xù)價格，未取得預售資格的房開商則不能進行認購。

3.大力發(fā)展住房租賃市場

想讓我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)步前進，僅僅依靠短期的調(diào)控措施是治標不治本的，長期有效機制的建設才是重中之重。這其中，近幾年來住房租賃市場顯得就尤為重要和強勁。目前，我國各地紛紛效仿北上廣深開辟房地產(chǎn)租賃市場，緩解年輕一代的購房壓力和減少房地產(chǎn)泡沫的形成。

四、房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)

我國的第一要務是發(fā)展，而發(fā)展的核心便是經(jīng)濟，想要經(jīng)濟得到穩(wěn)定持久的發(fā)展，就必須有一個安定良好的社會環(huán)境。由此，民生問題是重中之重，因此穩(wěn)定房價也是保障民生的一個重要任務。一方面“住房乃民生之要”，另一方面房地產(chǎn)泡沫無疑是在利用空虛的資本流動來刺激價格的高額膨脹，泡沫的最后破滅將會給經(jīng)濟社會、民生帶來巨大的破壞和打亂經(jīng)濟生態(tài)環(huán)境。房地產(chǎn)相對應的措施就是提出了較多的方案，但仍困難重重，方案對治理作用不是太大。主要有以下兩個方面的原因：第一，房地產(chǎn)自身特性與宏觀調(diào)控的方向不同，一個主要是對消費、投資與投機需求，而宏觀調(diào)控主要在于對需求的監(jiān)管調(diào)控，但在實際操作中很難將其與消費需求分開。第二，地理位置的分化較為嚴重。一線城市及部分發(fā)達二線城市的房地產(chǎn)市場較大，價格較高，則調(diào)控方案主要為遏制房價上漲，而在偏遠城市如四線城市由于賣不出去導致去庫存難度大，因此空間地域的分化使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控操作起來就更加艱難。

五、結論

通過上述分析，主要通過三個方面對中國房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進行簡要分析，獲得了以下結論：

通過對一二三四線城市房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控進行分析，并對2016年、2017年和2018年的數(shù)據(jù)進行整合，得出抑制短期非理性需求的泛濫，是發(fā)掘中長期有效供給的路子。

在房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析的基礎上，指出大力發(fā)展住房租賃市場，能有效緩解年輕一代的購房壓力和減少房地產(chǎn)泡沫的形成。

對房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)進行簡要分析，指出實際操作中很難將投資和投機與消費需求分開，空間的分化使得房地產(chǎn)宏觀調(diào)控操作起來就更加艱難。

參考文獻：

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[6]李翔宇，王勇.房地產(chǎn)泡沫化與調(diào)控政策的思考——以東莞區(qū)域市場分析為例[J].住宅與房地產(chǎn)，2018，（25）：15～16+18.

[7]李玫，高小紅.我國房地產(chǎn)市場發(fā)展及現(xiàn)狀解析[J].經(jīng)濟論壇，2009，（11）：39～41.

作者簡介：

1.王雅祺，湖南省廣益實驗中學高1807班學生。

2.劉駿（通訊作者），貴州財經(jīng)大學管科學院教授，博士，碩士研究生導師。

3.陳吉，貴州財經(jīng)大學管科學院學生。