顧煒

摘 要：近幾年來，我國經(jīng)濟(jì)逐漸轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了轉(zhuǎn)型，我國房地產(chǎn)銷售價格上漲速度比消費者收入的上漲速度增長速度快太多，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度變慢，由高速增長變?yōu)橹兴倨骄徳鲩L，出現(xiàn)房屋過剩的問題。我國目前房地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)型趨勢呈現(xiàn)從投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)到消費主導(dǎo)，這與我國目前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀有很大的關(guān)系。本文首先簡單對投資主導(dǎo)的時代和消費主導(dǎo)的時代做出了介紹，隨后對房地產(chǎn)銷售的轉(zhuǎn)型的趨勢進(jìn)行了簡要的分析，以此來供相關(guān)人士交流參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);投資主導(dǎo);消費主導(dǎo);轉(zhuǎn)型趨勢

由于房地產(chǎn)銷售價格上漲的太快，消費者的購買能力下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的空間縮小，所以房地產(chǎn)銷售必定是要轉(zhuǎn)型的。在現(xiàn)房銷售和期房預(yù)售的方面，消費者對于期房預(yù)售產(chǎn)生的諸多問題感到氣憤與無奈，對于期房預(yù)售的信任度大大下降，因此越來越多的消費者將眼光投于現(xiàn)房銷售。房地產(chǎn)市場也漸漸地從賣方市場轉(zhuǎn)為買房市場，因此期房預(yù)售這種對于賣家銷售房地更有利的銷售方式將慢慢被弱化，市場的主導(dǎo)也將從投資主導(dǎo)轉(zhuǎn)為消費主導(dǎo)。

一、投資主導(dǎo)的時代

在過去20年里，我國GDP快速增長，這和國家追求GDP快速增長的目標(biāo)有著很大的關(guān)系，同時通過行政干預(yù)和資源配置的行政控制等方式促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，以此大幅度帶動國家GDP的發(fā)展。在投資主導(dǎo)的時代，投資率的快速增長主要靠房地產(chǎn)投資和重化工業(yè)投資。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及的行業(yè)比較多，比如：飲食、服裝、外賣等等輕工業(yè)及服務(wù)業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)所得的投資系數(shù)要遠(yuǎn)超其他行業(yè)。如果想要快速拉動我國經(jīng)濟(jì)，推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是最好的選擇，因此國家在該方面提出了一些政策使得大量投資者游資房地產(chǎn)行業(yè)，很好的推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。與此同時，房地產(chǎn)銷售的繁榮也帶動了其他行業(yè)的快速發(fā)展，尤其是重工業(yè)行業(yè)。

隨著房地產(chǎn)銷售的快速發(fā)展，在投資主導(dǎo)的時代背景下，種種問題開始出現(xiàn)。由于大量的信貸流入房地產(chǎn)行業(yè)，很容易出現(xiàn)局部金融危機和債務(wù)危機;其次，大多省市對房地產(chǎn)的依賴過重，甚至有些省市的財政收入竟高達(dá)百分之五十是來自于房地產(chǎn)銷售，這在很大的程度上影響了地方財政的穩(wěn)定性;再有，與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的行業(yè)逐漸出現(xiàn)產(chǎn)能過剩的現(xiàn)象。這些情況都不利于房地產(chǎn)銷售未來的發(fā)展，因此，未來房地產(chǎn)銷售必定要轉(zhuǎn)型，才能更好更穩(wěn)定的發(fā)展。

二、消費主導(dǎo)的時代

投資主導(dǎo)的房地產(chǎn)銷售已經(jīng)漸漸被淘汰，消費主導(dǎo)的時代正踏步前來。在此背景下，政府將改變一味追求高GDP的目標(biāo)，改變對地方政府財務(wù)收入的考核制度，為的是緩解房地產(chǎn)行業(yè)投資的不穩(wěn)定性，更注重于服務(wù)民眾和公共設(shè)施建設(shè)。因此，投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資者也會大大減少，投資的金額也會減少，房地產(chǎn)行業(yè)在地方政府財務(wù)收入的比率將不再那么多，分量將大幅度減輕。

于消費者而言，在政府關(guān)注公共服務(wù)的發(fā)展后，消費者將會有更多的消費資本去刺激其他行業(yè)的發(fā)展。于企業(yè)而言，房地產(chǎn)銷售從投資主導(dǎo)向消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)型將會隨著地土地成本時代和低成本融資時代的逝去而加快速度，這同時也意味著未來投資者將會根據(jù)消費者的需求進(jìn)行投資。于政府而言，某個行業(yè)的發(fā)展將由市場需求來決定，不再是以政府干預(yù)的手段促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長，這在很大程度上減少了政府對各類投資的優(yōu)惠政策，減輕了政府的財政壓力。總而言之，消費主導(dǎo)的時代的到來將會減少房地產(chǎn)銷售的銷售額，將在其他方面刺激其他行業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)銷售的轉(zhuǎn)型的趨勢——由投資主導(dǎo)向消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)型

由于房地產(chǎn)銷售的轉(zhuǎn)型有著將由投資主導(dǎo)向消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)型的趨勢，有些言語提到房地產(chǎn)行業(yè)將會崩潰，但根據(jù)現(xiàn)實而言，這是完全不可能會發(fā)生的。房地產(chǎn)行業(yè)在人類經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著特別重要的地位，房地產(chǎn)銷售由投資主導(dǎo)向消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)型只會減緩房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的速度，減少投資者對于該行業(yè)的投資，但并不至于到房地產(chǎn)行業(yè)崩潰的地步。換一個角度，房地產(chǎn)銷售由投資主導(dǎo)向消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)型同時有利于政府在房地產(chǎn)行業(yè)的財政壓力，降低信貸危機和金融危機的發(fā)生概率。該次轉(zhuǎn)型也意味著以往由房地產(chǎn)行業(yè)支撐起來的經(jīng)濟(jì)增長將換成其他方式，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度將變?yōu)橹兴倨椒€(wěn)發(fā)展，促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)銷售的轉(zhuǎn)型也將促進(jìn)現(xiàn)房銷售的訂單數(shù)量，減少期房預(yù)售的預(yù)訂數(shù)。然而現(xiàn)房銷售有利于消費者進(jìn)行維權(quán)和減少糾紛的產(chǎn)生，促進(jìn)社會的和諧發(fā)展。這也將在很大程度上促進(jìn)消費者進(jìn)行現(xiàn)房購買，加快現(xiàn)房銷售方式的發(fā)展，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)銷售由投資主導(dǎo)向消費主導(dǎo)的轉(zhuǎn)型。

四、結(jié)束語

總而言之，我國目前正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)銷售作為前20年國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱也將面臨轉(zhuǎn)型。在消費者消費能力上升的背景下，轉(zhuǎn)型成功的概率很大，社會也將面臨更多未知的挑戰(zhàn)。轉(zhuǎn)型后房地產(chǎn)行業(yè)雖然不再像轉(zhuǎn)型前般發(fā)展迅速，但其穩(wěn)定性將增強很多，其實只要抓住消費者的消費方向，將會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的新機遇。

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