程維才

摘要：隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨重大機遇的同時也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，有效降低其項目開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合我國國情和自身實際情況，尋找行之有效的解決措施，從而不斷促進自身的發(fā)展和壯大。本文主要通過分析房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、特點以及存在的問題，思考如何加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，以便為我國房地產(chǎn)事業(yè)的不斷發(fā)展奠定夯實的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);成本管理;策略

在經(jīng)濟和科技不斷發(fā)展的大背景影響下，人們對房產(chǎn)建筑的要求越來越高，我國的房地產(chǎn)企業(yè)正在面臨著巨大的挑戰(zhàn)。為了提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，使其能夠不斷地適應(yīng)社會發(fā)展的潮流，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強其項目開發(fā)過程中各個階段的成本管理，加強企業(yè)成本管理體系建設(shè)，全面推行預(yù)算管理理念，建立完善的質(zhì)量管理和成本管理責(zé)任體系，對開發(fā)項目實行全過程成本控制，從而達到房地產(chǎn)企業(yè)實行成本管理的根本目的，有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險值，不斷擴大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，為房地產(chǎn)企業(yè)的良性穩(wěn)步發(fā)展提供必要的保障。

一、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟的不斷增長，房地產(chǎn)企業(yè)也正在面臨重大的機遇和挑戰(zhàn)。近年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)進入了高速發(fā)展時期，房價一路上揚。在房地產(chǎn)受國際金融危機影響而出現(xiàn)萎縮時，政府積極采取相關(guān)措施，以國家政策為支撐，加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的財政投入。除此之外，隨著我國的城市化建設(shè)不斷推進，國家為了提高城市用地的科學(xué)性和合理性，開始大力開展“舊城改造”，完善城市的建設(shè)和規(guī)劃，這也為房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展提供了源源不斷的動力。但是，土地是一種不可再生的資源，隨著建筑用地的不斷擴張，我國的人地矛盾日益加劇，加之當(dāng)?shù)氐耐恋卣吆烷_發(fā)商等多種因素，致使我國房價一路上漲，增加了居民購房的困難。因此，房價不斷上漲成了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的巨大挑戰(zhàn)之一，嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和壯大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的特點

（一）資金密集

房地產(chǎn)企業(yè)是一個資金密集的行業(yè)，一個項目從設(shè)計到施工以及銷售，其資金需求少則需要幾千萬元，多則幾億元到幾十億元不等。前期的資金投入是房地產(chǎn)項目順利開展的必要保障，也是房地產(chǎn)項目開發(fā)的關(guān)鍵所在。資金的不足會嚴(yán)重影響項目的發(fā)展進程，這是目前中小房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的重大挑戰(zhàn)之一。除了資金的大量投入之外，對現(xiàn)有資金的利用和分配也對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合自己的實際情況，加強財務(wù)部門的建設(shè)，提高資金的利用率，加強企業(yè)內(nèi)部的成本管理。

（二）管理密集

隨著時代的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的人員分工也越來越明確，目前市場上存在著較多的項目評估公司、策劃代理公司、設(shè)計公司、建筑公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司等，這些公司為房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展提供了極大的便利。但是如何將這些公司有效地利用起來，使其能夠有效合作，共同致力于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，這成了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大問題之一。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強企業(yè)的管理能力，使各個部門能夠達到有機的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，為房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展和壯大提供有力的保障。

（三）周期性強

房地產(chǎn)企業(yè)一個項目從設(shè)計、貸款、施工到銷售至少需要幾年時間，其生產(chǎn)周期相對較長，其中可能出現(xiàn)的不利因素較多。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要加強對各種突發(fā)情況的應(yīng)對能力。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的各個環(huán)節(jié)之間密切聯(lián)系又相互制約，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強對各個環(huán)節(jié)的整體把控和有效控制，使各個部門能夠各司其職又相互合作，共同提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

（四）風(fēng)險高

房地產(chǎn)本身就是一場高風(fēng)險的投資，受當(dāng)前市場情況以及國家政策的影響較大，其投資存在很大的不確定性。就目前的房地產(chǎn)企業(yè)而言，國家政策不斷調(diào)整，其市場瞬息萬變，加之投入資金較大、項目建設(shè)周期較長。因而房地產(chǎn)投資存在著極高的風(fēng)險。因此，在房地產(chǎn)投資建設(shè)中，相關(guān)人員要做好成本管理控制工作，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的風(fēng)險值。

三、房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題

（一）經(jīng)營規(guī)模略顯不足

我國的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多，但大多數(shù)為中小企業(yè)，其經(jīng)營規(guī)模與國外相比略顯不足。房地產(chǎn)行業(yè)是一個比較特殊的行業(yè)，具有高投入、高回報、高風(fēng)險等特征，對企業(yè)的經(jīng)濟實力要求較高;但是由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)大都規(guī)模較小，導(dǎo)致現(xiàn)有的資源被分散，其整體開發(fā)能力相對較低，開發(fā)項目規(guī)模也較小。

（二）資金運轉(zhuǎn)不足

目前，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著較高的負債率，資金不足成了行業(yè)中普遍存在的問題。他們的資金主要來源于銀行信貸，但是房地產(chǎn)企業(yè)的投資周期較長，其間存在著許多不確定因素，如拆遷風(fēng)險、資金鏈斷裂以及施工風(fēng)險等，其經(jīng)營風(fēng)險較大。房地產(chǎn)企業(yè)受高負債率和高風(fēng)險特點的影響，其信貸問題進一步加劇，增加了房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的運營成本，其經(jīng)營不善易導(dǎo)致盈利水平下降甚至出現(xiàn)虧損的情況，進而引發(fā)負效應(yīng)的連鎖反應(yīng)。

（三）管理模式家族化

我國的房地產(chǎn)企業(yè)以中小企業(yè)為主，大都屬于民營企業(yè)的范疇，其制度化管理尚未真正落實，使企業(yè)的經(jīng)營理念和戰(zhàn)略規(guī)劃都無法獲得較大的突破，嚴(yán)重限制了中小型房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)在制定自我發(fā)展計劃時，未能考慮到企業(yè)內(nèi)部的實際情況，一味照搬國外大型房地產(chǎn)的規(guī)章制度和經(jīng)營理念，進一步制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（四）人才流失嚴(yán)重

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展，其對人才的需求日益增加，使得中小企業(yè)的人才隊伍建設(shè)面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。此外，由于中小企業(yè)自身的局限性，導(dǎo)致其無法有效吸收高素質(zhì)的綜合性人才，加之其管理思想和經(jīng)營理念未能做到與時俱進，大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計、創(chuàng)意以及管理等方面的資金和人才投入較低，而將資金大量地投入到宣傳和炒作上，使房地產(chǎn)企業(yè)的建筑質(zhì)量和外觀設(shè)計無法滿足現(xiàn)代人的真實需求，從而導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)企業(yè)不斷走向衰敗。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理的策略

（一）加強企業(yè)成本管理體系建設(shè)

為了有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理成本，建立健全相關(guān)的制度體系顯得尤為重要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要加強成本管理的隊伍建設(shè)，吸引優(yōu)秀財務(wù)人員和管理人員的加入，建立起一個以總會計師、總工程師、總經(jīng)濟師為首的企業(yè)成本管理中心，為企業(yè)重大項目的抉擇進行必要的策劃、執(zhí)行、控制和考核;及時糾正房地產(chǎn)項目發(fā)展中的偏差和不足，從而保證資金的有效利用，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強相關(guān)管理制度的建設(shè)，通過行之有效的制度管理和約束，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作進一步趨于科學(xué)化、合理化以及規(guī)范化，讓每個項目的開發(fā)都符合企業(yè)本身的發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，將目標(biāo)成本盡可能做到精細化管理，并將其有效運用于房地產(chǎn)項目的建設(shè)中去，切實提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理效率。在房地產(chǎn)企業(yè)實行企業(yè)成本的制度管理，必須有一套完整的管理體系作為制度支撐，建立可行的約束和激勵制度，并對企業(yè)的各個部門進行必要的考核和檢查，將員工的個人效益與企業(yè)的整體效益有效結(jié)合起來，從而提高員工工作的積極性和主動性，有效提高員工的工作效率，從而真正實現(xiàn)企業(yè)的成本管理。

（二）全面推行預(yù)算管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投入資金大、建設(shè)周期較長以及風(fēng)險值較高等特點，加之其開發(fā)成本與國家政策、建筑材料價格以及市場變化等情況息息相關(guān)，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強企業(yè)內(nèi)部的預(yù)算管理，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理的有效措施，可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)預(yù)算不是簡單地計算開發(fā)項目過程中所需要的費用，它的工作還包括對房地產(chǎn)開發(fā)投資進行必要的分配、管理和監(jiān)督;房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理應(yīng)該逐漸滲透到房地產(chǎn)項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)中去，從規(guī)劃設(shè)計、項目招投標(biāo)、施工、銷售等各個環(huán)節(jié)推行全面預(yù)算管理，實現(xiàn)資源的最大化利用，減少不必要的資源浪費，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)成本，降低項目投資的風(fēng)險值。

（三）建立完善的質(zhì)量管理體系

建筑質(zhì)量是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的重中之重，是一個項目是否成功的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。因此。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中，要建立完善的質(zhì)量管理體系，深入落實質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，在保證建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上，增強項目的設(shè)計和宣傳等工作。建立完善的質(zhì)量管理體系，可有效提高項目的建筑質(zhì)量，防止豆腐渣工程的出現(xiàn)，影響房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展，危害人民群眾的人身和財產(chǎn)安全。全面貫徹落實企業(yè)質(zhì)量體系認證標(biāo)準(zhǔn)，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)在公民心中的認同感，降低企業(yè)的廣告和宣傳成本，有利于樹立一個積極正面的企業(yè)形象;還能有效提高企業(yè)在同行中的競爭力。總之，房地產(chǎn)企業(yè)加強項目質(zhì)量管理建設(shè)，可使其不斷擴大市場份額，有效把握房地產(chǎn)市場所給予的機遇，有利于房地產(chǎn)企業(yè)將現(xiàn)有的資源重新整合利用，從而不斷優(yōu)化項目開發(fā)成本，有效提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。此外，建立完善的質(zhì)量管理體系，減少了房地產(chǎn)企業(yè)的返工和維修工作，為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)節(jié)省了大量的人力和物力，并為房地產(chǎn)企業(yè)奠定了良好的信譽基礎(chǔ)，有效降低了項目開發(fā)的運營成本，有利于房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展和壯大。

（四）建立成本管理責(zé)任體系

建立成本管理責(zé)任體系，是房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理的重要保障，可使各部門明確自己的工作職責(zé)，充分發(fā)揮監(jiān)督成本管理全過程的重要作用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要明確責(zé)任的主體。按照職能部門的不同確定相應(yīng)的責(zé)任主體，明確責(zé)任主體的相關(guān)職責(zé)范圍，并在各個環(huán)節(jié)中做到與其他部門相互交流以及密切合作。其次，建立考核指標(biāo)。考核指標(biāo)的建立要符合公司的實際情況和真實需求，以定量指標(biāo)為主，具有極強的實用性和可操作性。最后，建立完善的評價機制。評價機制的不斷完善，有利于管理人員及時掌握責(zé)任成本管理結(jié)果，并綜合考慮該結(jié)果的可操作性，可進一步加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作，有效降低工程項目的建設(shè)成本，達到加強企業(yè)成本管理的根本目的。

（五）對開發(fā)項目實行全過程成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)全過程成本控制，是當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)日常管理體系的重要組成部分，也是房地產(chǎn)企業(yè)進行成本管理的靈魂和核心。對開發(fā)項目實行全過程成本控制，包括：項目策劃和投資決策階段、設(shè)計階段、動遷階段、招投標(biāo)階段、合同洽商階段、施工階段以及結(jié)算階段。各個階段的成本控制是否到位都會直接影響開發(fā)項目的成本控制結(jié)果，因此成本管理控制要切實滲透到開發(fā)項目實施的各個階段，為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理控制奠定良好的基礎(chǔ)，提高資金的利用率，減少資金的無效浪費，實現(xiàn)真正意義上的成本控制。

結(jié)語

為了擴大房地產(chǎn)企業(yè)的市場份額，提高自身的行業(yè)競爭力，有效規(guī)避不利因素的影響，提高資金的有效利用率，各個房地產(chǎn)企業(yè)大多開展了企業(yè)的成本管理工作，不斷加強企業(yè)內(nèi)部的體系建設(shè)，全面推行預(yù)算工作，切實提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作，是當(dāng)前時代發(fā)展的必然趨勢，也進一步促進了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展灌注了新的生機和活力。

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