徐金鳳

摘要：近年來(lái)，許多企業(yè)進(jìn)行了投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的變更，嘉凱城集團(tuán)股份有限公司2016年10月投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式由成本計(jì)量變更為公允價(jià)值計(jì)量，變更后嘉凱城的償債能力、盈利能力增強(qiáng)，營(yíng)運(yùn)能力減弱。研究嘉凱城變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式對(duì)其財(cái)務(wù)狀況影響，企業(yè)應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式;完善我國(guó)投資性房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng);完善監(jiān)管制度。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn);計(jì)量模式變更;財(cái)務(wù)狀況影響

中圖分類(lèi)號(hào)：F234? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2019）12-0116-03

一、引言

在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)的情況下，很多企業(yè)擁有房地產(chǎn)不僅僅是為了生產(chǎn)管理，而是將房地產(chǎn)作為投資項(xiàng)目，這些房地產(chǎn)通常屬于投資性房地產(chǎn)。目前，相比于普遍采用公允價(jià)值模式的國(guó)外企業(yè)，我國(guó)企業(yè)仍然傾向于成本模式。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)投資房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格也居高不下，企業(yè)投資性房地產(chǎn)的歷史成本無(wú)法體現(xiàn)市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)值，而公允價(jià)值相比之下可以及時(shí)反映市場(chǎng)價(jià)值的波動(dòng)情況。所以，一些企業(yè)會(huì)變更會(huì)計(jì)政策，轉(zhuǎn)而采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，理論上這也是適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的。我國(guó)企業(yè)在國(guó)際公允價(jià)值潮流下如何選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式是企業(yè)所有者的關(guān)注問(wèn)題，企業(yè)轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式對(duì)財(cái)務(wù)狀況的影響也受到管理層和投資者的關(guān)注。

二、案例分析——嘉凱城變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的財(cái)務(wù)狀況影響

嘉凱城集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“嘉凱城”）是2009年在深交所上市的浙江省國(guó)資委旗下房地產(chǎn)公司。嘉凱城從上市以來(lái)一直使用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)價(jià)值，直到2016年10月才變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。

（一）投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)償債能力的影響

根據(jù)表1-1顯示，嘉凱城使用成本計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)價(jià)值較為穩(wěn)定，2014年投資性房地產(chǎn)價(jià)值為397 182 070.05，2015年投資性房地產(chǎn)價(jià)值為517 227 609.89，占總資產(chǎn)比例也一直沒(méi)有較為明顯的波動(dòng)，2014年所占比重為1.08%，2015年所占比重為1.49%。而在2016年，嘉凱城變更為公允價(jià)值模式后，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)價(jià)值為5 619 497 900，與2015年相比增加了5 102 270 290.11，同比增長(zhǎng)率為986.47%，可以說(shuō)是劇烈增加，且其占總資產(chǎn)比重增加到15.79%，與2015年相比比例提升了14.30%。毫無(wú)疑問(wèn)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)2016年嘉凱城的總資產(chǎn)增加起積極作用。

結(jié)合表1-2可以清晰地看出2016年嘉凱城投資性房地產(chǎn)價(jià)值增加分兩步，第一步是第二季度與第一季度相比增加較為明顯，查閱報(bào)表得知嘉凱城將一部分作為存貨的房地產(chǎn)變更成投資性房地產(chǎn)，第二步是第四季度相比第三季度明顯增加，這主要是變更會(huì)計(jì)政策的影響，嘉凱城計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式后，根據(jù)市場(chǎng)對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，得到的公允價(jià)值明顯高于歷史成本。嘉凱城第四季度投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重由于變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式增加了5.39%。

嘉凱城2015年資產(chǎn)負(fù)債率為90.51%，2016年變更模式后的資產(chǎn)負(fù)債率為 88.69%，下降了1.82%，從表2也可以看出嘉凱城第四季度資產(chǎn)負(fù)債率相比第三季度減少了5.91%。從資產(chǎn)的角度來(lái)看，嘉凱城變更計(jì)量模式降低了資產(chǎn)負(fù)債率，償債能力增強(qiáng)，讓市場(chǎng)的投資者對(duì)嘉凱城的信心提升，嘉凱城的外部融資會(huì)更加容易。

但是嘉凱城變更計(jì)量模式后資產(chǎn)負(fù)債率還是偏高。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均值是66.03%，嘉凱城高于平均值22.66%，對(duì)于保守的投資者來(lái)說(shuō)，嘉凱城資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)50%，資不抵債，投資風(fēng)險(xiǎn)較大。

（二）投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)盈利能力的影響

由表2數(shù)據(jù)分析，嘉凱城2014年和2015年的凈利潤(rùn)都為負(fù)，而2016年凈利潤(rùn)增加到272 903 648.62，這主要是因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式下嘉凱城總資產(chǎn)增加，進(jìn)而導(dǎo)致利潤(rùn)總額和凈利潤(rùn)增加。可見(jiàn)變更投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式使嘉凱城利潤(rùn)增加，利潤(rùn)的增加能夠?yàn)槠髽I(yè)創(chuàng)造更有利的融資環(huán)境。

嘉凱城采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量后使加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)提高，2016年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率相比2015年增加了91.61%，可以說(shuō)是起到了顯著的積極作用。凈資產(chǎn)收益率的提高顯示出股東凈資產(chǎn)的獲利能力提高，表明嘉凱城的盈利能力得到改善，提升了嘉凱城的融資能力。

（三）投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)營(yíng)運(yùn)能力的影響

通過(guò)表3可以看出嘉凱城2016年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率減少了0.03，主要是因?yàn)闋I(yíng)業(yè)收入降低而總資產(chǎn)價(jià)值增加。2016年嘉凱城流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率減少了0.01，主要是因?yàn)槠髽I(yè)將一些屬于存貨的房地產(chǎn)變更成投資性房地產(chǎn)并以公允價(jià)值模式計(jì)量，導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)減少，而其減少幅度小于營(yíng)業(yè)收入減少幅度，所以流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也下降。綜上，不管是從資產(chǎn)整體來(lái)看，還是從投資者角度來(lái)看，嘉凱城的營(yíng)運(yùn)能力都下降。

（四）投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式變更對(duì)發(fā)展能力的影響

衡量企業(yè)發(fā)展能力需要對(duì)企業(yè)的年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，所以整理嘉凱城的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)得到表4。嘉凱城2016年?duì)I業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率都正向提高，因?yàn)橛?jì)量模式變更后，投資性房地產(chǎn)價(jià)值提升，總資產(chǎn)價(jià)值也因此增加，進(jìn)而營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增加，所以嘉凱城營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率自然而然都增加。但是嘉凱城2016年利潤(rùn)的增加只是因?yàn)闀?huì)計(jì)政策變更導(dǎo)致的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的提高，嘉凱城的營(yíng)業(yè)收入反而處于下降趨勢(shì)，2016年相比2015年降低了981 312 597.61元，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率降低了24%。營(yíng)業(yè)收入衡量企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)占有能力，營(yíng)業(yè)收入的規(guī)模及其成長(zhǎng)性是評(píng)價(jià)上市公司財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的關(guān)鍵所在。從營(yíng)業(yè)收入的角度來(lái)看，2016年嘉凱城的經(jīng)營(yíng)狀況并不良好。

一般來(lái)說(shuō)，判斷企業(yè)擁有良好發(fā)展能力的前提是企業(yè)的利潤(rùn)、收入和資產(chǎn)都正向增加，而且必須滿足高于行業(yè)平均水平的條件。從表4可以知道，嘉凱城變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式后無(wú)法判斷發(fā)展能力是否增強(qiáng)。

三、企業(yè)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的建議

（一）企業(yè)根據(jù)戰(zhàn)略選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式

作為一個(gè)企業(yè)，可以盡可能減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但并不能完全消除財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。雖然變更投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但如果企業(yè)的戰(zhàn)略是擴(kuò)張型發(fā)展，那么選擇公允價(jià)值計(jì)量模式更加適合。我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格仍然處于上升趨勢(shì)，企業(yè)使用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，將提高企業(yè)的資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)的融資能力，有利于企業(yè)的擴(kuò)張。如果企業(yè)的戰(zhàn)略是穩(wěn)健型發(fā)展，那么選擇成本計(jì)量模式更有利于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。

（二）完善我國(guó)投資性房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系是低質(zhì)量的、可人為操縱的，難以承擔(dān)起管理和控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的重任。除此之外，房地產(chǎn)價(jià)格控制目標(biāo)無(wú)論與什么指標(biāo)掛鉤，在本質(zhì)上都是與市場(chǎng)化改革方向相背離的，因?yàn)檫@種方法是希望以計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維方式來(lái)管理或控制已經(jīng)市場(chǎng)化的價(jià)格。所以，各級(jí)政府特別是地方政府必須承擔(dān)起應(yīng)負(fù)的責(zé)任來(lái)，以“執(zhí)政為民”的態(tài)度來(lái)完善評(píng)估體系。在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，完善評(píng)估體系可以利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，將投資性房地產(chǎn)價(jià)格透明化，這也需要政府的大力支持。

（三）完善監(jiān)管制度

對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式下的評(píng)估方法，監(jiān)管部門(mén)要明確企業(yè)評(píng)估方法合法合規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制企業(yè)披露相關(guān)信息。其次，監(jiān)管部門(mén)需要對(duì)資產(chǎn)評(píng)估水平低下的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)限制，旨在讓這些評(píng)估機(jī)構(gòu)不斷提高資產(chǎn)評(píng)估水平，對(duì)做出違規(guī)評(píng)估行為的機(jī)構(gòu)和個(gè)人也要處以嚴(yán)厲的懲罰。

不僅如此，還需要完善企業(yè)資產(chǎn)的監(jiān)管制度。如當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格處于下降趨勢(shì)時(shí)，相關(guān)部門(mén)需要制定相應(yīng)的規(guī)則杜絕企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)交換的方法減少損失的可能性。制定投資性房地產(chǎn)監(jiān)管制度時(shí)應(yīng)該充分考慮企業(yè)有可能粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表的行為，在實(shí)際案例中發(fā)現(xiàn)制度的漏洞，不斷對(duì)其進(jìn)行完善。

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[責(zé)任編輯：方 曉]