王佳蕾

摘要：吉林省房地產(chǎn)金融杠桿率相對不高，金融風險總體可控，但階段性、區(qū)域性、結構性的風險仍然存在，一些苗頭性、潛在性風險轉變?yōu)楝F(xiàn)實風險的可能性也在增加。因此，針對吉林省房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與存在的風險，在執(zhí)行國家政策框架內，不簡單套用政策，有針對性地制定更合適自身特點的政策舉措，有利于打好吉林省防范化解重大風險攻堅戰(zhàn)，盡快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。

關鍵詞：房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)風險 風險防控

中圖分類號：F299.23? 文獻標識碼：A? 文章編號：1009—5349（2019）22—0054—02

房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，對吉林省的經(jīng)濟發(fā)展也起到重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是吉林省經(jīng)濟的重要支撐，可以帶動吉林省地方經(jīng)濟很多相關產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的發(fā)展。促進吉林省房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，能夠拉動投資、刺激消費、提高居民居住水平，對加速城市化進程和增加就業(yè)機會也發(fā)揮著巨大作用。

一、吉林省房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況

2008—2017年，吉林省房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從快速增長到速度放緩，再到相對比較穩(wěn)定的發(fā)展過程。這十年里，2014年和2015年房地產(chǎn)市場比較低迷，出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)和購房者對未來市場預期看淡，導致供給和需求銳減，房地產(chǎn)庫存高企，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也減少對土地的購置和存儲等情況，從總體上看其他年份，吉林省房地產(chǎn)市場的發(fā)展還是態(tài)勢良好。

二、吉林省房地產(chǎn)市場存在風險

1.部分市縣房地產(chǎn)庫存壓力較大

房地產(chǎn)庫存問題曾是2015年吉林省房地產(chǎn)發(fā)展的最大阻礙，房地產(chǎn)高庫存會對地方經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生巨大危害。隨著吉林省政府房地產(chǎn)去庫存政策的出臺和實施，吉林省加快了化解過剩庫存的速度。吉林省的較大城市，長春市和吉林市兩大重點城市房地產(chǎn)去庫存工作進展較快，現(xiàn)庫存壓力較小，但是還有一部分三四線非重點城市和縣城房地產(chǎn)庫存問題非常嚴重，如延邊州、遼源等。

延邊州住房和城鄉(xiāng)建設局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月底，延邊州商品房庫存314.37萬平方米，比2016年7月底的522.94萬平方米減少了208.57萬平方米，前8個月商品房累計銷售面積104.67萬平方米，同比下降27.74%。如果按照2018年前8個月的平均銷售面積13.1萬平方米計算，延邊州商品房去庫存周期為24個月，考慮到住房銷售“金九銀十”的規(guī)律，周期會有一定程度的縮短，但是應該仍然會超過18個月。尤其是圖們和汪清，它們的庫存去化周期分別為18個月和33個月。

2.重點城市存在房地產(chǎn)市場過熱風險

吉林省房地產(chǎn)市場現(xiàn)如今的狀況是：部分市縣存在高庫存積壓的風險，但是一部分熱點城市如長春和吉林，近年來又出現(xiàn)房價上漲過快、房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象，這也極易聚集金融風險。下面重點詳述一下情況最嚴重的長春市的情況。

2015年，長春市的房地產(chǎn)市場存在嚴重的庫存問題，但是由于長春市旺盛的市場需求，商品房住房吸納周期不斷縮短，市場情況逐漸回升，房地產(chǎn)市場存在的問題逐漸由庫存問題轉化為房價上漲過快的問題。根據(jù)長春市房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年6月，長春市商品住宅銷售均價為5995.5元/平方米，到2017年1月時，均價為6249.3元/平方米，同比僅增長3.9%，但是到2017年12月均價快速上漲至7079元/平方米，2018年1—12月均價繼續(xù)上漲至7763.1元/平方米，同比增長9.2%。由此可見，自2017年以來，長春市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)該階段過熱情況，房價上漲幅度過大，容易催生出房地產(chǎn)市場泡沫，導致金融風險。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債率較高

在整個經(jīng)營過程中，企業(yè)負債率是一個非常重要的財務指標，同時它還是衡量企業(yè)經(jīng)營正常與否的一個關鍵性數(shù)據(jù)。吉林省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2014年至2017年的資產(chǎn)負債率分別為84.2%、83.1%，84.2%和82.2%，均已經(jīng)超過80%的警戒線。與全國房地產(chǎn)情況相比，這四年也遠超全國房地產(chǎn)平均資產(chǎn)負債率77.0%、77.7%、78.3%和79.1%的水平。將我國31個省、直轄市2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率按照從低到高排列，吉林省位于第20位，吉林省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負債率處于較高的位置。

吉林省房地產(chǎn)資產(chǎn)負債水平過高，表明房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和現(xiàn)金流上出現(xiàn)問題，資金緊缺，經(jīng)營已經(jīng)面臨較大風險，這不僅有可能給企業(yè)帶來短期的資金風險，并且因為企業(yè)會面臨固定資產(chǎn)發(fā)生減值和不能變現(xiàn)的問題，更有可能導致企業(yè)資不抵債，以破產(chǎn)告終，最終造成金融風險。

三、風險控制條件下吉林省房地產(chǎn)市場健康發(fā)展對策

1.發(fā)揮主體作用，建立風險防控體系

首先，從政府層面，完善調控政策，防范房地產(chǎn)市場風險。調整與完善吉林省住房、土地、稅收與金融政策，防范與控制房地產(chǎn)市場金融風險，探討建立房地產(chǎn)市場調控的長效機制。各地區(qū)要根據(jù)實際做好當?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃的編制工作，調控住房供需結構，促進住房市場的合理布局。因地施策、因城施策，采取差別化、個性化的住房財稅、信貸與金融政策，滿足合理自住房需求，堅決遏制投機性住房需求。依法依規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，建立健全相關法律規(guī)范，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。強化住房價格監(jiān)管，加強對房地產(chǎn)市場監(jiān)督監(jiān)察，查處違法違規(guī)行為，重點查處房地產(chǎn)開發(fā)領域非法集資行為。

其次，從金融機構層面，密切關注按揭購房違約風險。近年來，按揭買房（包括新房和二手房）的比例在不斷增加，也就是說居民買房的資金杠桿率大幅度提升。杠桿率的攀升和房地產(chǎn)貸款的大幅增長，有可能推高房地產(chǎn)市場的區(qū)域性風險及演化為系統(tǒng)性風險的可能性。金融機構要理性開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務，嚴格審查貸款者的首付款來源、征信情況和還款能力，警惕變相“零首付”，對發(fā)放的貸款進行全程動態(tài)監(jiān)控，進一步完善房地產(chǎn)抵押貸款控制措施，形成有效的金融風險化解機制，降低和防止按揭貸款違約風險。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款方面，要對房地產(chǎn)信貸客戶進行分類管理，嚴格審查房地產(chǎn)商的資產(chǎn)狀況和信用水平，全面提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押貸款質量，遏制房地產(chǎn)商使用過高的財務杠桿。

再次，從開發(fā)企業(yè)層面，降低企業(yè)資產(chǎn)負債率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)企業(yè)自身資金狀況和開發(fā)實力進行項目開發(fā)，通過正規(guī)渠道進行融資，減小企業(yè)的資產(chǎn)負債率，減輕企業(yè)償還借貸本金和利息壓力，降低企業(yè)經(jīng)營風險。在項目開發(fā)前，企業(yè)要做足功課，對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場需求情況進行全面細致的調查和分析，對需求總量和類型要具有比較準確的判斷，對市場整體供給也要有所預測，防止出現(xiàn)供給嚴重過剩、高庫存的壓力，導致資金鏈斷裂，形成金融風險。

最后，從消費者層面，根據(jù)自身經(jīng)濟狀況和償貸能力理智購房。貸款購房已經(jīng)成為現(xiàn)在居民購買住房的主要方式，貸款購房者要對自身的未來收入有一個比較準確的預期，如果對收入期望值估計過高，實際收入增長水平無法達到預期目標，則會造成還貸能力不足，如若不能按時償還貸款，將承擔銀行收回抵押物的風險。一直以來，國家都在抑制投資和投機性需求，隨著住房居住屬性的回歸，房價繼續(xù)暴漲可能性不大，投資套利空間有限，再加上房產(chǎn)稅的即將實施，也會大大增加持有多套住房的成本，所以對于房產(chǎn)投資者來說很有可能面臨無法收回成本的風險。

2.因地因城分類施策

吉林省房地產(chǎn)市場具有不均衡發(fā)展的特點，所以對于吉林省房地產(chǎn)市場未來的健康發(fā)展，要實行因地因城分類施策，而不能搞政策“一刀切”。對于長春、吉林這類近期房地產(chǎn)市場升溫較快、房價上漲幅度較大的城市，要通過增加供給等方式控制好過熱風險，同時實施差別化首付和房貸利率等政策，打擊投機和投資性需求。對于延邊、遼源這類尚存在較大房地產(chǎn)庫存壓力的三四線城市，則要繼續(xù)加大去庫存力度。吉林省現(xiàn)階段對于尚存庫存壓力的地區(qū)還可以通過下面幾個途徑來化解房地產(chǎn)庫存：控制好房地產(chǎn)市場土地供應;優(yōu)化房地產(chǎn)市場土地供給結構;給予購房者適當財政補貼;吸引外地人購買住房;吸引農(nóng)業(yè)轉移人口。

3.把握房地產(chǎn)金融創(chuàng)新力度與節(jié)奏

第一，加大房企融資創(chuàng)新力度。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大，要創(chuàng)新融資理念，加大融資創(chuàng)新力度，采取多種方式，積極吸引社會各界資金注入企業(yè)中，共同促進市場整體的繁盛發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)要擺脫對銀行貸款的過度依賴，改變融資策略，創(chuàng)新融資模式，拓寬融資渠道，降低融資成本。除了主流的銀行貸款方式外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇多元化融資渠道有股權融資、房地產(chǎn)債券化融資、夾層融資、房地產(chǎn)投資信托、產(chǎn)業(yè)基金等。實力雄厚的房地產(chǎn)公司可以通過公開上市為企業(yè)快速籌得永久性資金，減少融資成本，還可以分散企業(yè)的經(jīng)營風險。

第二，防范金融創(chuàng)新風險。在拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道、進行金融創(chuàng)新的同時，還要把握好創(chuàng)新的力度，避免金融創(chuàng)新出現(xiàn)風險問題，做好事前防范工作。一是要對金融風險進行分散和轉移。通過住房抵押貸款證券、信貸衍生產(chǎn)品和合成型資產(chǎn)證券化等工具可以分散和轉移商業(yè)銀行的風險。二是要建立金融風險預警機制。商業(yè)銀行可以通過建立分析數(shù)據(jù)這種機制及時管控金融風險，在風險到來之前進行防控預警，將損失控制在最小范圍內。

4.建立并完善多層次監(jiān)管體系

首先，相關部門要加強市場監(jiān)管。嚴格禁止房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機構向購房者提供首付款融資，嚴查首付貸、現(xiàn)金貸等類金融產(chǎn)品，防止居民購房杠桿的變相加大，誘發(fā)房地產(chǎn)金融風險。

其次，加大資金投入，建立健全吉林省房地產(chǎn)市場監(jiān)測預警體系。監(jiān)測的關鍵是分析房地產(chǎn)市場供需的未來走勢和結構變化，判斷住房價格、供求關系和房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)市場金融風險狀況等指標是否在合理區(qū)間之內，保持對房地產(chǎn)金融風險的經(jīng)常性和持續(xù)性的檢測與分析。對房地產(chǎn)市場運行狀況進行監(jiān)測，可以使政府準確把握市場運行趨勢，科學制定調控政策，根據(jù)監(jiān)測指標的波動情況對市場風險發(fā)布預警。

最后，政府及相關部門加快建設吉林省房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。由于買方信息的缺乏和不對稱，購房者很難對房地產(chǎn)市場運行情況及未來發(fā)展趨勢作出準確判斷，通過區(qū)域聯(lián)網(wǎng)對各地區(qū)房地產(chǎn)的市場信息進行歸集、整理和分析，實時監(jiān)控市場變化情況，對市場的運行狀況作出科學的評價和判斷，及時、準確、全面地向公眾發(fā)布房地產(chǎn)市場供求和價格變化情況以及市場分析報告，就能夠引導市場健康發(fā)展以及購房者理性消費，穩(wěn)定消費者市場預期。同時，房地產(chǎn)市場監(jiān)測信息的發(fā)布能夠引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性投資，調整投資規(guī)模和投資結構，促進資源合理利用，提高市場運行效率。

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責任編輯：楊國棟