劉春花
摘要:在社會經(jīng)濟和科學(xué)技術(shù)日益發(fā)展的影響下,我國的房地產(chǎn)企業(yè)也隨之發(fā)展起來,逐漸成為推動國家經(jīng)濟發(fā)展的重要推力,帶動著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。融資作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分,在一定程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,在新形勢下要關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新,不斷拓展企業(yè)的融資渠道,積極應(yīng)對各種挑戰(zhàn),確保房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。本文主要針對新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢進行分析,進一步探討其融資渠道,并提出房地產(chǎn)企業(yè)融資方式創(chuàng)新的措施,確保房地產(chǎn)企業(yè)能更好的適應(yīng)市場發(fā)展需求,實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。
關(guān)鍵詞:新形勢;房地產(chǎn)企業(yè);融資;并購;創(chuàng)新
一、我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢
根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,我國的房地產(chǎn)行業(yè)份額有較強的集中性,逐漸向著大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)靠近,房地產(chǎn)企業(yè)的整體銷售規(guī)模呈現(xiàn)出攀升趨勢,其中業(yè)績集中度、各梯隊門檻都在進行大幅度提升。同時,大型房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著嚴峻的市場挑戰(zhàn),需要關(guān)注房地產(chǎn)市場占比率等方面的創(chuàng)新,不能有過高的負債率,需要不斷提高全國城市化率;中小型房地產(chǎn)企業(yè)也會面臨著大型房地產(chǎn)企業(yè)的市場擠壓,隨著土地價格不斷上漲,伴隨的土地成本壓力也會遭遇持續(xù)經(jīng)營的資金壓力,這都是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢開始向著多元化、產(chǎn)業(yè)化、集中化、資產(chǎn)化、金融化、智能化等方面進行發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)未來將集中向旅游、文化、教育等新領(lǐng)域進行拓展,比如出現(xiàn)的特色小鎮(zhèn)都是房地產(chǎn)行業(yè)向多元化方向發(fā)展的體現(xiàn)。隨著市場競爭力不斷增強,房地產(chǎn)企業(yè)之間并購也在逐漸增多,集中性銷售份額也在逐漸擴大,增強了房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭力,推動著房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。
二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道
(一)銀行貸款融資
銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最常用的融資渠道,銀行可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供所需的資金貸款,主要包含普通住房貸款和經(jīng)濟適用房貸款這兩種形式。由于國家在政策上扶持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會給銀行提供相應(yīng)的優(yōu)惠政策,房地產(chǎn)企業(yè)也會享受到銀行貸款方面的優(yōu)惠,比如稅收、外債額度等,使銀行貸款成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)首選的融資渠道。銀行貸款融資可以節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)的資金,提高融資資金的利用效率。但是,隨著國家宏觀調(diào)控政策的頒布實施,使房地產(chǎn)銀行貸款融資變得困難重重,影響著房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。
(二)預(yù)先出售融資
很多房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取資金,在樓盤尚未完工或施工前通過預(yù)先銷售期房的形式籌集資金。隨著人們購房的需求不斷提升,這種預(yù)先出售的融資方式也成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的一種手段。預(yù)先出售融資方法的操作簡單易行,成本費用很低,能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。而預(yù)先出售在實際操作中主要是購房者為了獲得住房而提前繳付的房款,這部分的資金主要針對樓盤工程建設(shè)而準備。一旦將這部分的資金用到其他地方就會影響到樓盤的建設(shè),增強房地產(chǎn)企業(yè)的運營風(fēng)險,不利于企業(yè)的長久發(fā)展[1]。
(三)實行上市融資
房地產(chǎn)企業(yè)通過上,可以發(fā)行上市股票,從而吸引社會其他團體的資金注入,并為房地產(chǎn)企業(yè)帶來資金收入,這也是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一種方式。實行上市融資可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)大分量的資金需求,可以在更短的時間內(nèi)籌集到更多資金。但是,隨著股票市場管理的規(guī)范化發(fā)展,使房地產(chǎn)企業(yè)借助上市融資獲取資金變得更加困難,影響著房地產(chǎn)企業(yè)的融資效率。同時,企業(yè)上市融資前需要投入大量的資金成本,對中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言并不是一種明智的選擇。再加上股票市場的風(fēng)險性比較大,也會對上市融資造成影響。
三、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新
(一)不斷拓展融資渠道
房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身發(fā)展和市場經(jīng)濟發(fā)展的需求在原有的融資渠道基礎(chǔ)上進一步拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道,比如借助房地產(chǎn)基金進行融資、固定資產(chǎn)貸款融資、房地產(chǎn)證券化融資等都是房地產(chǎn)企業(yè)融資方式進行創(chuàng)新的一種途徑。其中,借助房地產(chǎn)基金進行融資能夠為房地產(chǎn)企業(yè)籌集到大規(guī)模的資金,這種融資方式的管理更規(guī)劃。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)的種種原因,使房地產(chǎn)基金融資變得困難重重。隨著我國房地產(chǎn)市場管理的規(guī)范化發(fā)展,國內(nèi)市場的房地產(chǎn)基金融資渠道也逐漸明朗[2]。固定資產(chǎn)貸款融資方式所能帶來的貸款期限更長,可以緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資的壓力。但是這種融資方式的市場風(fēng)險性比較大,一旦無法及時還款,就會影響到企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。所以,房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身的發(fā)展?fàn)顩r做好資金管理工作,制定嚴密的貸款還款計劃。按照規(guī)定時間還款可以有效規(guī)避市場風(fēng)險,房地產(chǎn)證券化融資能夠有效緩解房地產(chǎn)融資難的問題,此融資方式依舊在國外市場得到了廣泛的應(yīng)用。隨著中國市場金融融資規(guī)模不斷擴大,房地產(chǎn)證券化融資也逐漸進入市場,成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的新渠道。
(二)加快產(chǎn)融結(jié)合進度
一般來說,房地產(chǎn)企業(yè)進行融資就相當(dāng)于是一場金融活動,能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多資金,滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求。加快產(chǎn)融結(jié)合進度能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展提供保障,進一步延伸其產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身發(fā)展的需求加強內(nèi)部資金的管理效率,提高資金的利用率,推動房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。在進行產(chǎn)融結(jié)合的嘗試中要綜合考慮到能夠獲取的利潤、所存在的風(fēng)險,要制定相應(yīng)的風(fēng)險防控措施及時有效的預(yù)測和評估風(fēng)險,確保產(chǎn)融結(jié)合的順利進行。
(三)推行股權(quán)和資產(chǎn)并購
房地產(chǎn)企業(yè)推行股權(quán)和資產(chǎn)并購能夠?qū)㈨椖抠Y產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓,相對債務(wù)也能在可控范圍內(nèi),規(guī)避潛在的土地增值稅;房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓手續(xù)簡單易行,能夠節(jié)省費用,不重復(fù)交納契稅等相關(guān)費用,也不會影響到公司與第三方簽訂合同的利益,也無需變更相關(guān)合同規(guī)定,不會限制項目開發(fā)的進度。因此,房地產(chǎn)企業(yè)在進行并購時要做好前期的準備工作,并與相關(guān)公司簽訂收購意向書,對其中項目可能存在的風(fēng)險進行調(diào)查和評估,做好風(fēng)險規(guī)避工作,將其作為房地產(chǎn)企業(yè)融資的新渠道,為企業(yè)籌集更多資金。
(四)做好輕資產(chǎn)管理
房地產(chǎn)輕資產(chǎn)管理主要是用少量的資金運作項目,并獲取比較高的經(jīng)濟效益,能為房地產(chǎn)企業(yè)增加相應(yīng)的資金積累,進一步拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)要從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變?yōu)檩p資產(chǎn)模式,從而才能實現(xiàn)從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益。借助較少的自有資金,通過資本市場的渠道撬動大量的社會資金投資房地產(chǎn)項目。這樣不僅能夠為房地產(chǎn)企業(yè)拓展新的融資渠道,還能進一步降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力,規(guī)避一些潛在的資金風(fēng)險,確保房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。
(五)活用銀保監(jiān)會和證監(jiān)會的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品
因保監(jiān)會監(jiān)管的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品主要有銀行貸款、委托信貸、并購貸款、保險資金、信托等;而證監(jiān)會監(jiān)管的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品主要包含債券、私募基金、資管計劃、資產(chǎn)證券化、上市等。這些融資產(chǎn)品都能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來相應(yīng)的資金,滿足房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求。企業(yè)要靈活運用這些融資產(chǎn)品,結(jié)合自身實際情況進一步拓展融資渠道,確保房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展[3]。
四、結(jié)束語
綜上所述,在新形勢的影響下,房地產(chǎn)企業(yè)要不斷創(chuàng)新自身的融資方式,進一步拓展融資渠道,增強企業(yè)的市場競爭力,更好的適應(yīng)新形勢的發(fā)展需求,推動房地產(chǎn)企業(yè)的進一步發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在進行融資方式創(chuàng)新時要結(jié)合本企業(yè)的實際情況,在原有的融資渠道基礎(chǔ)上進一步進行拓展,加快產(chǎn)融結(jié)合的進度,充分利用好銀保監(jiān)會和證監(jiān)會的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品,根據(jù)市場發(fā)展的趨勢推行股權(quán)和資產(chǎn)的并購,增強企業(yè)的核心競爭力,確保房地產(chǎn)企業(yè)的長久發(fā)展。此外,還要做好其資產(chǎn)的管理工作,增強企業(yè)職工的創(chuàng)新意識,不斷創(chuàng)新出更適合企業(yè)發(fā)展的融資渠道,確保房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展,從而推動房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。
參考文獻:
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[3]張成銀.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)投融資方式的創(chuàng)新研究[J].財會學(xué)習(xí),2017 (06):198-199.