[摘要]文章對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并通過案例分析的方式，對(duì)企業(yè)在籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防控措施加以闡述，力求通過優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)、實(shí)施組合投資、強(qiáng)化存貨管理等方式，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效防范和控制。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);財(cái)務(wù)管理;風(fēng)險(xiǎn)防范

[中圖分類號(hào)]F293.33

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)得到飛速發(fā)展，在一定程度上使財(cái)務(wù)管理難度增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概率提升。我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)屬于中小型企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)與發(fā)展中受諸多因素影響，承擔(dān)較大的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，應(yīng)不斷提高企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，健全各項(xiàng)管理制度，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制水平得到顯著提升。

1房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.1財(cái)務(wù)管理不到位

由于房地產(chǎn)工程周期較長(zhǎng)，需要大量資金支持，開發(fā)商無法一次性拿出充足資金，因此貸款開發(fā)現(xiàn)象在房地產(chǎn)行業(yè)中較為常見，借貸成為房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要獲取方式。當(dāng)企業(yè)所需的開發(fā)資金較多時(shí)，負(fù)債成本與償還壓力也隨之增加，在項(xiàng)目上項(xiàng)時(shí)，如若財(cái)務(wù)管理不到位，加上工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)影響，使項(xiàng)目周期延長(zhǎng)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收與債務(wù)償還，很容易出現(xiàn)負(fù)債情況[1]。

1.2借貸計(jì)劃不合理

部分房地產(chǎn)企業(yè)急于項(xiàng)目上項(xiàng)，忽視資金規(guī)劃的重要性，無法對(duì)企業(yè)的資金潛力做出科學(xué)客觀地評(píng)估，沒有理性地看待自身負(fù)債情況，而是最大限度地從銀行和單位中以借貸的方式為自身運(yùn)行和施工提供資金支持，此種運(yùn)行模式勢(shì)必使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大大增加。同時(shí)，在企業(yè)取項(xiàng)后，部分企業(yè)沒有對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀和項(xiàng)目需求進(jìn)行完整有效的調(diào)研，未制定出合理的借貸計(jì)劃便盲目上項(xiàng)，由于缺少對(duì)資金的有力掌控，使企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在無形中增加。

1.3資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)不夠完善，流動(dòng)資金與借貸的比例不相適應(yīng)，從而影響經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)建設(shè)與開發(fā)需要雄厚的資金支持，項(xiàng)目規(guī)劃、“拿地”、開發(fā)均需要在資金基礎(chǔ)上進(jìn)行，企業(yè)能否在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲取立足之地、工程建設(shè)質(zhì)量等均與資金的充足性具有直接影響，同時(shí)也是企業(yè)發(fā)展實(shí)力的重要體現(xiàn)。我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)以自身流動(dòng)資金進(jìn)行“拿地”，再將土地抵押給銀行獲得大量貸款，利用這筆資金進(jìn)行項(xiàng)目施工，在接待過程中很容易出現(xiàn)借貸不對(duì)應(yīng)等情況，使企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)受到不良影響[2]。

2房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制措施

H房地產(chǎn)企業(yè)是一家綜合開發(fā)企業(yè)，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、銷售、物業(yè)管理等多個(gè)領(lǐng)域，在2000年建成，目前擁有員工200余人，是鄭州市發(fā)展速度較快、社會(huì)影響較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。隨著房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，H企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度不斷增加，為了提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制水平，主要采取以下措施。

2.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

2.1.1籌資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在H企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別中，主要分為短期和長(zhǎng)期兩種償債能力進(jìn)行分析，在短期償債方面，每年的流動(dòng)比率不盡相同，2015—2018年分別為1.54、1.44、1.61、1.42，速動(dòng)比率分別為0.31、0.32、0.15、0.72，根據(jù)上述數(shù)據(jù)可知，H企業(yè)的流動(dòng)和速動(dòng)比率穩(wěn)定性較差。房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)值始終為2左右，該企業(yè)數(shù)值與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相比較低，由于項(xiàng)目開發(fā)中資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，籌資數(shù)量有限，商業(yè)回遷項(xiàng)目的資金需求難以得到充分滿足，使完工率和銷售率受到不良影響，企業(yè)整體償債能力降低。在長(zhǎng)期償債方面，每年的資產(chǎn)負(fù)債率與長(zhǎng)期負(fù)債率不盡相同，在2015—2018年間分別為68.34、75.09、79.56、76.62，長(zhǎng)期負(fù)債率分別為13.23、15.62、25.61、11.89，近四年來，該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均超過68%，主要由于借款和預(yù)收賬款數(shù)量較高，隨著新項(xiàng)目的引進(jìn)，資金需求逐漸增加，舉債更多，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，使企業(yè)融資難度加劇，長(zhǎng)此以往，很可能使企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)停滯情況[3]。

2.1.2投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開放項(xiàng)目并非全部都能獲得收益，如若投資項(xiàng)目不夠完善，很容易出現(xiàn)失誤，使資金運(yùn)轉(zhuǎn)難度增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇。對(duì)此，對(duì)該企業(yè)的對(duì)外和對(duì)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)分別進(jìn)行分析，對(duì)外投資收益如表1所示。

從表中數(shù)據(jù)可知，該企業(yè)在2015年對(duì)中州商務(wù)的投資出現(xiàn)虧損，但在2018年將虧損補(bǔ)充為零，由于中州商務(wù)的成立時(shí)間較短，當(dāng)前收益較少，但未來的發(fā)展前景光明，可獲得預(yù)期收益。世貿(mào)購(gòu)物中心的投資近四年仍然沒有扭轉(zhuǎn)虧損情況，且虧損程度不斷增加，主要受當(dāng)?shù)刭?gòu)物市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)影響，一些新興市場(chǎng)對(duì)世貿(mào)中心產(chǎn)生沖擊，使客戶流量減少，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)內(nèi)投資情況以凈資產(chǎn)收益率為例，對(duì)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)情況和財(cái)務(wù)績(jī)效進(jìn)行體現(xiàn)，從2015—2018年凈資產(chǎn)收益率分別為4.38%、0.92%、-5.76%、-7.02%，可見該企業(yè)的凈利率起伏較大，且與行業(yè)均值之間存在較大差距，使企業(yè)的內(nèi)部投資效益受到不良影響。

2.1.3營(yíng)運(yùn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金周轉(zhuǎn)屬于整個(gè)行業(yè)中周期最長(zhǎng)的，對(duì)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況的分析和控制十分必要。據(jù)調(diào)查，H企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，如表2所示[4]。

該項(xiàng)指標(biāo)主要由于房地產(chǎn)行業(yè)的非流動(dòng)資產(chǎn)比例減少，在項(xiàng)目第三方管理中，將投資轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y性房地產(chǎn)，雖然總額未發(fā)生改變，但流動(dòng)資產(chǎn)量降低，使非流動(dòng)資產(chǎn)數(shù)額增加。從上述財(cái)務(wù)指標(biāo)可知，H企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力較弱，主要受房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)壓力影響，加上2018年的回遷安置項(xiàng)目委托給第三方，這些都使企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，資金周轉(zhuǎn)率受到一定影響。

2.2控制措施

2.2.1籌資風(fēng)險(xiǎn)控制

H企業(yè)主要經(jīng)營(yíng)商品房和住宅，我國(guó)在2015年頒發(fā)房產(chǎn)新政，在一定程度上對(duì)該企業(yè)產(chǎn)生挑戰(zhàn)，新政實(shí)施雖然使房地產(chǎn)市場(chǎng)變得更加規(guī)范，但土地資源有效，房企的利潤(rùn)空間不斷壓縮，要想實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，則需要籌集更多資金，加強(qiáng)籌資活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制顯得十分必要。

一方面，優(yōu)化籌資結(jié)構(gòu)。H企業(yè)正處于成長(zhǎng)期，合理的籌資結(jié)構(gòu)十分重要，近年來該企業(yè)的償債能力不夠理想，并非單純由于房地產(chǎn)企業(yè)資金回收期限較長(zhǎng)，還由于長(zhǎng)期貸款額度較大，使還債壓力增加。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)立足于實(shí)際情況，建立合理的籌資結(jié)構(gòu)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行融資。當(dāng)房地產(chǎn)銷售較為穩(wěn)定時(shí)，可發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿優(yōu)勢(shì)，使資產(chǎn)負(fù)債率得以提升，增加債務(wù)比率;當(dāng)銷售低迷時(shí)，可適當(dāng)減少負(fù)債規(guī)模，以免因財(cái)務(wù)杠桿影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)。另一方面，在外部籌資中應(yīng)積極拓展籌資渠道。H企業(yè)屬于中小型企業(yè)，主要的資金來源為銀行貸款，由于企業(yè)規(guī)模較小、信譽(yù)較低，常常出現(xiàn)“融資難”問題，影響項(xiàng)目開發(fā)。對(duì)此，企業(yè)可通過民間籌資、存貨籌資、應(yīng)收賬款籌資等方式，在項(xiàng)目開發(fā)之前對(duì)其進(jìn)行預(yù)售，加大宣傳力度吸引購(gòu)房者預(yù)先交付房款，此種籌資模式的成本相對(duì)較低，且回收效率較高，可有效降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.2投資風(fēng)險(xiǎn)控制

企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行判斷時(shí)，應(yīng)采用定量與定性相結(jié)合的方式進(jìn)行評(píng)估，不但使項(xiàng)目開發(fā)金額得以明確，還要對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)進(jìn)行預(yù)計(jì)，判斷項(xiàng)目的收益率。在投資活動(dòng)中，還要注重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與掌控，以免企業(yè)受到經(jīng)濟(jì)損失。

（1）綜合分析項(xiàng)目可行性。應(yīng)對(duì)政府規(guī)劃、市民需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等多種因素進(jìn)行綜合考量，準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)需求，既可使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最大化，又可有效預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。在市民需求調(diào)查方面，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房能力、居住環(huán)境、期望戶型進(jìn)行分析，以此來降低房屋的銷售風(fēng)險(xiǎn)，以免因存貨堆積，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加;在政府規(guī)劃方面，應(yīng)與政府規(guī)劃意向相結(jié)合，如學(xué)校附近是否要建地鐵站、附近開發(fā)是否可獲得一定支持等，以此避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）實(shí)施組合投資。由于外界環(huán)境變化多樣，H房地產(chǎn)項(xiàng)目投資較為單一，均為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高。對(duì)于大型項(xiàng)目的建設(shè)，企業(yè)可與其他房地產(chǎn)企業(yè)合作開發(fā)，使投資風(fēng)險(xiǎn)分散。對(duì)此，H企業(yè)可采用多元組合投資的方式，以當(dāng)前實(shí)施的中州商務(wù)項(xiàng)目為例，可與電子商務(wù)行業(yè)相結(jié)合，將房地產(chǎn)的銷售風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給電子商務(wù)，依靠高新產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，使房企的綜合水平得到顯著提升，還可使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)被分?jǐn)俒5]。

（3）合理規(guī)避和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。在投資活動(dòng)開展中，應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合考量，采取最小風(fēng)險(xiǎn)的決策，以免產(chǎn)生較大損失。在財(cái)務(wù)管理方面，如若股權(quán)投資與債券投資相比風(fēng)險(xiǎn)較大，即使債券的投資成本較高，與股權(quán)投資相比損失也會(huì)較低，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)承受力，選擇投資類型，并采取科學(xué)有效的措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

2.2.3營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)控制

在存貨管理方面，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)存貨特征，企業(yè)由一定量的土地儲(chǔ)備，但項(xiàng)目的特點(diǎn)有所區(qū)別，在銷售方面也不盡相同，導(dǎo)致不同的存貨留置。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)要加強(qiáng)存貨管理力度，可采取以下措施：一是預(yù)測(cè)存貨周轉(zhuǎn)率，針對(duì)銷售困難的情況，通過加大廣告宣傳的方式解決，減少庫(kù)存積壓;二是完善存貨管理制度，堅(jiān)實(shí)5S管理原則，提高管理效率。

在預(yù)算管理方面，應(yīng)從項(xiàng)目開發(fā)前、事中和事后多個(gè)階段進(jìn)行管理，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)以月和季為單位編制預(yù)算方案，提高監(jiān)督執(zhí)行效率，及時(shí)反饋意見，保障經(jīng)濟(jì)指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

在成本管理方面，在采購(gòu)方面，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求選取采購(gòu)商與材料，按需購(gòu)入，且保障材料質(zhì)量，以免造成資源浪費(fèi)。

在設(shè)計(jì)方面，應(yīng)規(guī)范相關(guān)費(fèi)用支出，繪制成本費(fèi)用管控圖，使各項(xiàng)費(fèi)用能夠得到合理安排。

3結(jié)論

綜上所述，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，財(cái)務(wù)管理的地位日益提升，企業(yè)應(yīng)積極轉(zhuǎn)變思想，完善各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度與體系，采取多樣化措施加強(qiáng)籌資、投資、運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的管理力度，使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效預(yù)防和控制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

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[作者簡(jiǎn)介]劉伯偉（1979—），男，漢族，河南正陽人，中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理。