李昌偉

【摘 要】 房地產作為促進社會經(jīng)濟發(fā)展的重要動力，其發(fā)展狀況不僅僅關系著國民經(jīng)濟也關系著人們的生活，現(xiàn)階段我國房地產事業(yè)的發(fā)展與基本的經(jīng)濟基礎的發(fā)展并不匹配，其投資以及開發(fā)的力度不斷提升，房價遠遠超出了人們的經(jīng)濟承受能力，在多種因素的影響下，導致房地產的泡沫危機出現(xiàn)，如果相關部門不能采取有效措施進行干預，將會威脅到我國的金融體系，進而波及國民經(jīng)濟。

【關鍵詞】 國民經(jīng)濟 視角 房地產 泡沫治理 方法研究

1我國房地產發(fā)展的現(xiàn)狀

房地產是國民經(jīng)濟重要的組成部分，其健康發(fā)展對國民經(jīng)濟有非常重要的作用，但是因為種種原因，我國房地產泡沫危機嚴重，迫切需要采取相應的措施對其進行管控。再加上，日本、美國等國家房產泡沫事件的前車之鑒，讓經(jīng)濟體系收到了嚴重的危害，甚至引發(fā)了全球經(jīng)濟的衰退，阻礙了社會的發(fā)展。因此，我國的學者對房地產泡沫非常的關注，也加強了對其治理對策的研究。

現(xiàn)階段，我國房地產還處于快速發(fā)展的階段，房子價格仍然高居不下，而且還處于上漲的趨勢。其次，人們對房子依然有很大的需求，尤其是國家為了改善民生，對部分人民的住房給予了適當補貼，使得他們有購房能力，這就導致了他們的需求增大。最后，我國的房地產開發(fā)規(guī)模一直處于擴張狀態(tài)，小到農村縣城，大到發(fā)達城市，處處可見房屋的修建工程。房地產開發(fā)的巨大利潤使得很多人投入到該行業(yè)中。

2房地產泡沫

房地產泡沫的實質就是泡沫經(jīng)濟。就是指在交易過程中，價格跟價值遠不相符，當價格上漲到無法承受的時候，必然會暴跌。就像氣泡破裂一樣。把泡沫吹得越大，其破裂的風險也隨之上升。在商品交易的過程中價格亦出現(xiàn)劇烈的增加，導致其跟實際的價值并不相符，進而導致了經(jīng)濟的虛假繁榮。其發(fā)展到最后導致資金斷裂，使得泡沫隨著破裂。但是其破裂產生的危害要遠遠大于真實的泡沫破裂產生的危害，它會造成社會經(jīng)濟動蕩，使得國家長期處于經(jīng)濟發(fā)展低迷的狀態(tài)，不利于人們生活水平的提高以及社會的繁榮。

3中國房地產快速發(fā)展的原因

3.1城市化進程加快。社會的發(fā)展使得我國城市化進程不斷推進，其中的一個標志就是樓房數(shù)量增加。但是城市化是國家現(xiàn)代化發(fā)展中必須經(jīng)歷的過程，是不可避免的。所以，這亦為房地產的開發(fā)創(chuàng)造了有利的條件。尤其對于中國來說，城市化正處于高速發(fā)展階段，房地產的作用更加明顯。因此，也極大的刺激了房地產的發(fā)展。

3.2經(jīng)濟發(fā)展加快。經(jīng)濟的發(fā)展是促進房地產發(fā)展的重要前提，經(jīng)濟發(fā)展水平的提高意味著開發(fā)商有足夠的資金去購買資源。如果經(jīng)濟發(fā)展水平較低，人們的基本溫飽生活得不到解決，人們也是沒有心思進行房地產事業(yè)開發(fā)的。并且經(jīng)濟發(fā)展水平低，人們也沒有資金去購買房子，供需均達不到要求，這就使得房地產事業(yè)不能很好的發(fā)展。但是改革開發(fā)以后，我們的國民經(jīng)濟獲得了突飛猛進的發(fā)展，人們的腰包“鼓起來了”，消費能力獲得了提升，這就推動了房地產的發(fā)展。

3.3行業(yè)炒作過度。在過去，房子更多是作為生活中的用品，但是在房地產行業(yè)的過度長夜炒作中，房子成為了投資金融品。這就使得很多的顧客在選購房子時更加看重房子的地理位置以及升值能力，這對房地產健康發(fā)展產生了不利的影響。尤其是學區(qū)房，出現(xiàn)成倍翻值的現(xiàn)狀，這種需求使得房地產的價格久居不下，炒房已經(jīng)成為某些群創(chuàng)收的方式。

3.4社會需求的增加。需求跟供給是相互聯(lián)系，相互影響的。社會不斷的進步，經(jīng)濟發(fā)展水平不斷的提高，人們的收入也不斷提升，使得人們有能力對進行房子等大件商品進行購買。并且國家為了提高人們的生活水平，通過各種方式對他們的生活進行補貼，這也增長了人們的需求。尤其中國人受到傳統(tǒng)觀念的影響，認為房子跟穩(wěn)定生活有直接的聯(lián)系，這也間接促進了房地產行業(yè)的發(fā)展。

4房地產發(fā)展中的問題

4.1土地產權制度不合理。土地性質分為：國有土地所有權、集體土地所有權、國有土地使用權、集體土地使用權、土地他項權利等。土地用是中國土地產權的重要組成部分。土地用途主要有：商業(yè)用地、工業(yè)用地、教育用地、城鎮(zhèn)單一住宅用地、城鎮(zhèn)混合住宅用地、農村宅基地等。在中國，土地是收歸國家所有的，但是部分地區(qū)政府利用其出租進而獲取大量的資金。農村中的土地歸集體所有，但是實際的情況卻是產權主體不明，集體土地買賣出現(xiàn)了少數(shù)人做主的現(xiàn)象，這就使得農民的權利得不到保障。土地產權制度不合理，導致房地產出現(xiàn)了混亂。

4.2市場監(jiān)管的缺失。市場的監(jiān)管是確保房地產健康發(fā)展的重要條件，但是在實際中，監(jiān)管缺失、監(jiān)管不嚴格等問題造成了房地產價格過高。部分地區(qū)的房地產商在進行銷售的過程中會跟政府進行勾結，利用不正當?shù)姆绞教岣叻績r，比如：大規(guī)模的城市拆遷，包括大量損害民眾合法利益的非法強制拆遷，人為創(chuàng)造巨大的住房需求，由此抬高房價。操控土地價格。地價上漲必然推動房價上漲。政府是土地的唯一賣家，政府有強大的土地定價能力。一旦房地產價格走軟，地方政府就減少土地供應，抬高單位土地的價格，造成地價不斷上漲的局面。甚至進行虛假買賣，以此獲取更多的利益。

4.3銀行過度扶持。銀行的扶持也是導致房地產發(fā)展出現(xiàn)問題的重要原因，尤其是國有銀行的扶持。起初，是開發(fā)商為了融資向銀行進行貸款，但是銀行給予廠商的貸款是有額度的，不良開發(fā)商為了獲取更多的貸款，利用親近的人擴大購買量進而誘導銀行給予更多的資金，導致房地產出現(xiàn)了虛假繁榮。當然，主要的問題在于國有銀行信貸部門存在巨大的管理漏洞。虛假按揭貸款已成為個人住房貸款最主要的風險源頭。據(jù)工商銀行消費信貸部門統(tǒng)計，該行不良個人住房貸款中80%是由虛假按揭造成的。

4.4價格波動劇烈。價格的劇烈波動是房地產發(fā)展中的重要問題，尤其是近年來房子的價格已經(jīng)遠遠超出了很多人的收入水平，人們?yōu)榱速徺I一套屬于自己的房子需要承擔幾十年的房貸，這對他們的生活造成了很大壓力。而且有些房地產商大量的開發(fā)別墅、高檔小區(qū)，這也是普通人在經(jīng)濟能力所負擔不起的。

4.5土地價格壟斷。我國的土地受到政府的壟斷現(xiàn)象嚴重，政府拆遷部門與房地產商進行勾結，從中謀取利潤，對人們的利益造成了嚴重的威脅。還有的政府在開發(fā)商的辦理許可證的過程中要征收多個文件，并且文件的辦理過程相當?shù)姆爆崳@就為腐敗創(chuàng)造了環(huán)境，形成了大面積的商業(yè)賄賂。房地產商將其支出附加在了房子的價格中，因此提升了房產的價格。

5國民經(jīng)濟視角下房地產泡沫治理方法

5.1加強經(jīng)濟適用房的推廣。國家要加強對房地產經(jīng)濟的調控，利用經(jīng)濟適用房等建立相應的住房供應體系，改變現(xiàn)階段存在的有房不住人，有人住不上房的弊端，大力推進房產租賃市場的發(fā)展。同時在購房上進行政策的補貼，擴大中低收入人群的購房能力，例如進行抵押貸款等，這就有效的解決了貸款人償還能力不足等問題。

5.2加強對土地資源的管理。國家要加強對土地資源的管理，完善土地產權制度，切實保護農民的利益。加強立法，利用法律的強制性以及權威性更好地管理土地，減少不合法以及不合理的征用。打破政府對土地資源的壟斷，進行開發(fā)商之間的公平競爭，簡化審批手續(xù)，確保土地產生的效益收歸國家。

5.3建立相應的預警系統(tǒng)。國家相關部門要加強對房地產泡沫的預警機制，加強對房地產市場的監(jiān)控。對房地產發(fā)展的過程進行全面的觀測，以便制定更好的政策引導房地產的發(fā)展。建立相應的商品價格評估機制，房地產商也要積極相應國家的政策，規(guī)范自己的開發(fā)行為，在國家規(guī)定的框架下進行建設活動。

5.4加強對市場的管理。美國以及日本國家在進行房產泡沫危機后，采取了更加細致、科學的措施對其房地產進行管理，其建立了嚴格的市場管理制度。但是由于我國在房地產管理上起步較晚，很多的管理條例以及措施都沒有建設完全，這就使得我們的管理存在較大的問題，因此，我們可以借鑒其他國家的先進管理經(jīng)驗，根據(jù)我們的實際情況進行合理應用。

5.5制定合理的稅收。為了避免房地產泡沫危機的發(fā)生，還應當建立科學的稅收制度，嚴格規(guī)定土地使用費用的征收。為了提高可信度，政府要將土地征收以及稅收的基本情況進行公示，既可以改善房地產稅收不合理的情況，還能嚴格政府的收入減少腐敗問題的發(fā)生。

5.6提高房地產企業(yè)的競爭。我國房地產發(fā)展不平衡，主要集中在幾家大型開發(fā)商手中，這非常不利于房地產產業(yè)的發(fā)展。為此，要提升房地產的發(fā)展水平以及競爭力，還需要提高房地產的綜合性發(fā)展。為了改善房地產融資單一的情況，也可以利用社會資金推動其資金的增加。

總 結

房子在我國人民的觀念中占有重要的地位，有了房子就意味著有了穩(wěn)定的生活，但是近年來房產的價格持續(xù)高漲，有些很多地區(qū)的房價讓人驚嘆，這在無形中對人們的生活也造成了巨大的壓力。有些人為了有一套自己的房子需要背負沉重的房貸，甚至外債高臺，這就大大降低了人們的生活質量。房地產泡沫的發(fā)生更是對社會的經(jīng)濟發(fā)展產生阻礙作用，嚴重影響我們的國民經(jīng)濟健康發(fā)展。為此，需要政府以及社會各界加強對房地產的干預以及調控。

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