宛曉晴

摘要：業(yè)財融合是指業(yè)務活動與財務的有機結合。房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務活動有一定的行業(yè)特別性，對應的財務活動應也有一定的特別性。房地產(chǎn)企業(yè)財務人員應深入業(yè)務層面，根據(jù)實際情況靈活運用財稅知識，設置相應的賬戶對業(yè)務活動進行核算，分析判斷采用合適的賬務處理方式，不同的處理方式會對報表產(chǎn)生不一樣的結果，甚至對經(jīng)濟實質(zhì)的判斷產(chǎn)生不同的影響。會計電算化技術的發(fā)展與應用為房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)財融合提供了良好的技術支撐。房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員在對企業(yè)的業(yè)務活動及資金活動進行分析后，充分考慮房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務活動的特殊性，應用財稅專業(yè)知識客觀地反映業(yè)務活動的本來面目，為提高企業(yè)經(jīng)營效率效果做出應有的貢獻。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務活動的基礎上，從房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財融合角度，根據(jù)部分主要業(yè)務活動，舉例證明、具體分析賬戶的設置與應用，為房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務活動管理及賬務處理尤其是成本費用的歸集，往來的核算，現(xiàn)金流量的列報等提供一些可操作性的經(jīng)驗建議，根據(jù)財務處理結果指導業(yè)務活動，反過來再推動業(yè)財融合的建設。（本文分錄中涉及金額的單位均為萬元）

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);業(yè)財融合;賬務處理;電算化信息技術

一、業(yè)財融合的重要性

2016年6月，我國財政部頒布了《管理會計基本指引》，該指引中明確指出，單位應以業(yè)務流程為基礎，利用管理會計工具，推動財務與業(yè)務流程的有機融合，及時高效地為決策、控制、評價活動提供有用信息。在國家鼓勵管理會計發(fā)展的大前提下，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員對管理會計的認知水平，對業(yè)務活動的明白程度，運用財稅知識的準確性，與日常經(jīng)營業(yè)務相對應的財務核算結果、指標的獲得性，直接指導、影響著房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略決策、影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率效果、影響著經(jīng)營目標的實現(xiàn)。財務人員應在充分了解房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務流程的基礎上，充分融合房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務活動，在充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務流程的特別性后完成財務工作，財務與業(yè)務活動的高度融合方能有效地為房地產(chǎn)企業(yè)提供相關的信息資料，為企業(yè)創(chuàng)造價值而服務。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)財融合

眾所周知，傳統(tǒng)的工業(yè)企業(yè)的業(yè)務活動主要包括采購材料，生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品，銷售產(chǎn)品等活動;商品流通企業(yè)的業(yè)務活動主要包括進貨再銷貨，周期短，周轉(zhuǎn)快，業(yè)務相對簡單，賬務處理也相對簡單。而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務活動相對來說復雜得多，業(yè)務流程主要包括購地、規(guī)劃設計、七通一平、開工建設、預售、竣工驗收、銷售交付、物業(yè)管理等等，周期比較長，尤其是從購地、規(guī)劃設計到產(chǎn)品開發(fā)結束時間相對較長。運用工商企業(yè)的會計核算方式，賬務處理模式顯然不能很好地滿足房地產(chǎn)企業(yè)的財務要求。財務人員應參與到業(yè)務里去，走到業(yè)務的最前端，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際業(yè)務流程活動的不同來規(guī)劃設計不同的財務處理模式。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員應深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的細分業(yè)務流程

如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務流程主要包括購地、規(guī)劃設計、七通一平、開工建設、預售、竣工驗收、銷售交付、物業(yè)管理等等。實際上，這些業(yè)務流程中，又因具體規(guī)劃設計的不同，房地產(chǎn)企業(yè)的細分業(yè)務種類也不同。根據(jù)其經(jīng)營的細分業(yè)務種類，有經(jīng)營工業(yè)地產(chǎn)的，有經(jīng)營商品房開發(fā)的，有開發(fā)基礎設施的……，形式多樣。對一個具體的房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的性質(zhì)不同，組織形式不同，資本來源不同、具體經(jīng)營方式不同，直接影響業(yè)務活動的種類。房地產(chǎn)企業(yè)活動雖然千變?nèi)f化卻有共同的部分，這些部分按資金的來源及占用，資金的運動過程，主要分類有：投資者投入資金的活動;開發(fā)產(chǎn)品的活動;銷售開發(fā)產(chǎn)品的活動等。在眾多的業(yè)務活動中，財務人員應深入了解具體業(yè)務，根據(jù)具體業(yè)務情況完成財務處理，反過來，財務人員處理的財務結果再指導具體業(yè)務，把自己所學的財務知識與具體業(yè)務相結合，合理加以運用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的投資者投入資金的業(yè)務活動及其涉及的相關財務處理

任何企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活都離不開投資者投入資本活動，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，在生產(chǎn)經(jīng)營過程中需要投入大量的資金。資金的來源有投資者投入作為資本的資金，也有企業(yè)從銀行等金融機構借入的資金。財務人員應深入具體的業(yè)務活動中，根據(jù)出資的性質(zhì)，分析所簽合同的具體業(yè)務條款，依實質(zhì)進行賬務處理。對這些資金能否正確的核算可能直接影響企業(yè)的產(chǎn)品成本或費用金額。

一般情況下，財務人員根據(jù)投資者投入作為本金的業(yè)務，做如下賬務處理：借：銀行存款等，貸：實收資本（或股本）。對于從銀行等金融機構借入的資金，借：銀行存款? 貸：短期借款（或長期借款）;并按出資比例，依章程規(guī)定對投資者進行分紅。宣告應分紅時，借：利潤分配-應付利潤? 貸：應付利潤;實際分紅時，借：應付利潤? 貸：銀行存款等。計提利息時，借：開發(fā)間接費用、財務費用等? 貸：應付利息等等。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源很多種，融資業(yè)務也不同。有時同為投資者投入的資金，可具體的業(yè)務情況卻不同。財務人員只有在深入底層業(yè)務中去，仔細辨析，將具體的業(yè)務與財務融合考慮后，才能作出正確處理。

比如，有如下案例：共有四位出資者ABCD（其中D投資者為國有企業(yè)）成立甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擬開發(fā)W地塊，四位投資者簽發(fā)了《投資合作協(xié)議書》，部分條款摘錄如下：W公司與D企業(yè)簽署經(jīng)營管理目標經(jīng)濟責任制，W公司成立后前二年作為一個考核周期，以后每年度作為一個考核周期，考核目標由D公司制訂，對W公司經(jīng)營情況按年度進行審計;公司應確保國有資產(chǎn)保值增值，每年按照當年末D公司實際出資額的6%向D公司繳納國有資本經(jīng)營收益，首次可在前兩年考核周期結束后一次性上繳，以后按年度上繳;對公司經(jīng)營產(chǎn)生的營業(yè)利潤超出6%的部分經(jīng)董事會審定后獎勵給W 公司管理團隊，第二年末 D 公司實際出資5000萬元，W公司按照 約定支付D公司5000*6%*2=600萬元的收益。

如果按分紅處理，本應借：利潤分配600貸：應付利潤600，支付時：借：應付利潤600貸：銀行存款600。如果財務人員只停留在表面，未深入到協(xié)議的層面，支付分紅時很容易做出如上的分錄。

相反，財務人員深入第一線，仔細研究，根據(jù)戰(zhàn)略協(xié)議的實質(zhì)內(nèi)容，判斷此分紅非彼分紅。房地產(chǎn)企業(yè)前兩年都是投入高產(chǎn)出低，在第二年末公司未實現(xiàn)盈利，無利潤可分，分析判斷此具體的業(yè)務，財務人員認為此分紅實際為使用資金的利息，按資金用途應入財務費用或開發(fā)間接費用賬戶，本例計入財務費用。財務人員應按期計提使用資金的利息，比如按年計提，應做如下分錄：借：財務費用300貸：應付利息300;第二年末再計提300萬利息計入財務費用。實際支付時，借：應付利息600貸：銀行存款600。

如果按分配利潤處理，則少計了公司的費用，夸大了利潤金額，同時公司尚未實現(xiàn)利潤，就分配利潤等于抽逃資本金。

（三）開發(fā)、銷售產(chǎn)品的業(yè)務活動與財務處理相融合

不同性質(zhì)不同種類的房地產(chǎn)企業(yè)，其相同的生產(chǎn)經(jīng)營活動主要為開發(fā)產(chǎn)品及開發(fā)產(chǎn)品完成結束后帶來的后續(xù)銷售業(yè)務、出租業(yè)務、業(yè)主水電費的收繳等物業(yè)管理業(yè)務。開發(fā)的產(chǎn)品又具體分為工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅等。詳細的業(yè)務活動是從規(guī)劃設計開始，經(jīng)過征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等開發(fā)階段;銷售開發(fā)產(chǎn)品的銷售階段;銷售結束移交物業(yè)公司的物業(yè)管理活動階段。雖然財務人員也應參與到規(guī)劃設計等業(yè)務的前端，但規(guī)劃設計、征地拆遷、安置補償、七通一平的生產(chǎn)經(jīng)營活動相對簡單，其對應的財務處理也相對簡單，所以在開發(fā)產(chǎn)品的具體業(yè)務過程中，筆者僅從房產(chǎn)開發(fā)過程中的建設過程、銷售過程的主要活動中，分析財務人員應結合具體業(yè)務如何進行成本費用的賬戶設置、往來賬戶的設置問題，如何進行銷售稅金的計算結合具體業(yè)務與財務的融合分析售價的制定，協(xié)助銷售部門設計銷售方案的定價。

1.財務人員應參與房產(chǎn)開發(fā)過程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品時是分期開發(fā)的，對應的核算開發(fā)過程的成本費用也是分項目計入。財務人員在有關業(yè)務部門進行招投標后即應及時跟進業(yè)務，深入了解公司的開發(fā)業(yè)務活動中，詳細了解具體的開發(fā)明細情況，在過程中做到把控業(yè)務，同時為業(yè)務部門提供第一手資料。根據(jù)具體情況相應設置相關成本科目用于核算開發(fā)過程中的費用。根據(jù)管理會計的要求，會計要深入企業(yè)業(yè)務中去，為企業(yè)服務，要如實反映企業(yè)真實的情況，為企業(yè)管理作出決策而服務。

一般情況下，對于開發(fā)過程中發(fā)生的建造成本，財務人員設置房屋開發(fā)成本——XX項目（建安成本）科目用于核算，設置應付賬款或預付賬款——XX單位來核算建設過程中應付預付施工企業(yè)的工程款。預付工程款時，借：預（應）付賬款--XX單位 貸：銀行存款;發(fā)生應支付工程進度款時，根據(jù)業(yè)務部門報來的審核過的進度資料和施工單位開來的發(fā)票，借：房屋開發(fā)成本——XX項目（建安成本）貸：應（預）付賬款——XX單位

如果這個施工單位只在本房地產(chǎn)企業(yè)建設一個項目，那這樣設置是完全可以的。如果一個施工單位同時建設兩個或兩個以上的項目呢？這樣核算未免會給資產(chǎn)負債表帶來不實的結果。

對于施工單位在本房地產(chǎn)公司承接兩個或兩個以上項目時，財務人員應深入公司項目部、工程部了解業(yè)務具體情況，與業(yè)務人員溝通了解，到現(xiàn)場查看具體規(guī)劃設計圖紙與施工現(xiàn)場，之后核算往來時，除了核算施工單位還應掛施工項目核算，充分利用計算機技術，將施工單位與施工項目作為兩個系統(tǒng)子項目，對施工單位和施工項目同時并列設計，聯(lián)合核算。這樣設計核算的好處是，及時掌握同一施工單位名下在本公司承接有幾個項目，同一項目下有幾個施工單位施工，準確反映房地產(chǎn)公司的真實的債權債務金額。

例如：甲房地產(chǎn)公司開發(fā)N一1地塊，通過招投標程序選擇施工單位，一期由A、B兩個施工單位中標，A施工單位施工地塊上的W樓J樓，B施工單位施工K樓，按工程合同規(guī)定，預先支付25%工程款，后續(xù)工程款按工程進度支付。根據(jù)合同條約，施工進場時預付A施工單位工程款8000萬元（其中，W樓5000萬，J樓3000萬），預付B施工單位3000萬元。按一般情況處理，預付時賬務處理為：借：預付賬款-A單位8000，貸：銀行存款8000;借：預付賬款-B單位3000，貸：銀行存款3000

業(yè)財有效融合后賬務處理則變?yōu)椋侯A付A單位工程款時，借：預付賬款-A單位（W樓）5000，預付賬款-A單位（J樓）3000，貸：銀行存款8000;預付B施工單位工程款3000萬元：借：預付賬款-B單位（K樓）3000，貸：銀行存款3000

根據(jù)施工單位上報的工程進度，監(jiān)理人員審核，工程管理部門審定后的工程進度表，完成管理層審批后，A單位對W樓的完工進度，本次完工量為3000萬元，對J樓的完工進度為6000萬元，A施工單位開來發(fā)票9000萬元。按一般情況處理：借：房屋開發(fā)成本-W樓（建安成本）9000，貸：預付賬款-A單位 9000;借：房屋開發(fā)成本-K樓（建安成本）4000，貸：預付賬款-B單位 4000

業(yè)財融合后的處理：借：房屋開發(fā)成本-W樓（建安成本）3000，房屋開發(fā)成本-J樓（建安成本）6000，貸：預付賬款-A單位（W樓）3000，預付賬款-A單位（J樓）6000

根據(jù)B單位對K樓的完工進度，本次完工量為4000萬，施工單位開來發(fā)票4000萬，借：房屋開發(fā)成本-K樓（建安成本）4000 貸：預付賬款-B單位（K樓）4000

兩種處理方式下對財務報表的影響比較分析（見表1、表2）

由表1、表2可以看出，一般處理方式下，報表顯示負債2000萬元，業(yè)財融和方式下，報表顯示負債4000萬元，事實上確實需要再支付4000萬元，可見，一般處理方式下少報資產(chǎn)少報了負債2000萬元，相應會誤導公司經(jīng)營層，可能造成融資不足，兩種方式下對存貨無影響。產(chǎn)生差額的原因是A單位在本房地產(chǎn)公司同時施工兩個項目，一般處理方式下沒有業(yè)務與財務的融合考慮，對于只有一個項目的B單位，兩種核算結果相同。這只是房產(chǎn)開發(fā)過程中業(yè)財融合的一部分，諸如此類還有很多，只有財務人員走進業(yè)務，業(yè)務人員走進財務，業(yè)務活動才能真實的被反映、被呈現(xiàn)出來。

2.財務人員應參與銷售過程。企業(yè)生存發(fā)展壯大的過程，在相當程度上就是不斷加大銷售力度、拓寬銷售渠道、擴大市場占有的過程。

如何將利益與銷量同增是擺在業(yè)務人員面前的主要任務，財務人員如果能給業(yè)務人員提供合理的建議，將會促進任務的完成，財務人員應深入業(yè)務底層，依據(jù)所學的財稅知識，所掌握的管理會計相關的工具，業(yè)財融合后，針對性提供的意見或建議有時是不容忽視的，是銷售戰(zhàn)略不可缺少的。

合理的定價策略是順利銷售的有力保證，定價方法有很多種，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，任何一種方法，都應至少能讓開發(fā)成本得到補償，企業(yè)才能長久生存，才能發(fā)展。財務人員準確計算開發(fā)成本，合理估計稅費金額就能為定價策略提供了合理的依據(jù)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，銷售定價時，應充分考慮相關稅費對銷售價格的影響，促進利潤的增加，如果不考慮相關稅費，可能在提高價格時卻減少了利潤。

例如，某房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標準住宅出售，一期即將可售面積有10萬平米，土地成本4億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為8億元，房地產(chǎn)開發(fā)費用按10%計算，本省房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除標準為20%，其他同級別土地上住房平均交易價格為1.6萬元，現(xiàn)有兩種定價標準，分別為每平米不含稅單價1.9萬元和2.0萬元，且在這個價格范圍內(nèi)不存在對價格過于敏感的目標客戶群，銷售人員擬定價為每平米1.9萬元，增值稅率為9%。

根據(jù)土地增值稅稅收優(yōu)惠政策，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅，增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

財務人員經(jīng)過測算，當售價為1.897萬元時，增值額為31556.39萬元，增值率約為19.95%，免交土地增值稅

當售價為1.9萬元時，增值額為31853萬元，增值率為20.14%，應就全部增值額交納30%約9555.9萬元的土地增值稅

當售價為2萬元時，已經(jīng)超過同級別土地上平均交易價格的20%，不再享受普通標準住宅的優(yōu)惠政策，按稅法規(guī)定交納12522萬元土地增值稅

剔除相同因素只考慮價格和稅費對利潤的影響因素，三種價格下，對凈利潤的影響金額分別為：

（1）不含增值稅售價為1.897萬元時，對利潤的影響金額為187556.39萬元;（2）售價為1.9萬元時，對利潤的影響金額為178297.10萬元;（3）售價為2.0萬元時，對利潤的影響金額為185218萬元。

由此可見，第一種價格下，對利潤的貢獻最大，是合理的定價，建議降價為每平米1.897萬元。如果沒有財稅人員的精心測算，在定銷售價格方案時可能就不是最佳方案。

對于房產(chǎn)銷售，財務人員還應考慮是營改增之前的老項目還是營改增之后的新項目，稅率是否應適用簡易計稅，均需要財務人員精心策劃比較。

可見，財務人員在深入業(yè)務后，提出的降價策略是更有利于企業(yè)的經(jīng)營目標實現(xiàn)，財務人員應參與銷售的整個過程。在企業(yè)簽訂合同時，財務人員作為專業(yè)人士，應參與合同訂立的全過程。

3.財務人員應參與現(xiàn)金流管理的過程。企業(yè)如果不能實現(xiàn)銷售的穩(wěn)定增長，售出的貨款如果不能足額收回，或不能及時收回，必將導致企業(yè)持續(xù)經(jīng)營受阻，難以為繼。現(xiàn)行房地產(chǎn)銷售政策規(guī)定有其特殊性，在收到全款或基本上能辦妥收到房款手續(xù)后才能辦理房產(chǎn)備案過戶等手續(xù)，所以現(xiàn)有國家政策情況下，只要實現(xiàn)銷售，款項遲早都能收回。財務人員應及時將收款情況，按揭貸款辦妥、款項到賬情況，反饋給銷售部門，為銷售部門提供基礎資料，掌控銷售款回籠情況。

有時房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品不能順利通過銷售回籠資金，一些開發(fā)產(chǎn)品可能會改變用途，比如對外出租。出租的租金不一定能按照合同規(guī)定的日期收到，甚至還有拖欠很久的。根據(jù)現(xiàn)行稅務相關條例的規(guī)定，應收租金的日期為納稅義務發(fā)生的日期，財務人員認真閱讀合同，按規(guī)定合理計提相關稅費，計算交稅所需的現(xiàn)金流。

在實際經(jīng)營過程中，財務人員有時會遇到某一公司代其他公司支付租金的情況，需要關注這種情況下現(xiàn)金流的列報項目與金額是否正確的問題。稍不注意可能會漏報錯列這一情況的現(xiàn)金流。

比如，G公司欠甲房地產(chǎn)公司租金款18萬元，H物業(yè)公司欠甲房地產(chǎn)公司電費款10萬元，甲房地產(chǎn)公司欠HY公司往來款1000萬元，G公司H物業(yè)公司是HY公司的子公司，甲房地產(chǎn)公司與HY公司達成一致意見，在償還HY公司往來款時，HY公司代為抵扣G公司所欠的租金和H物業(yè)公司所欠的電費款。賬務處理如下：借：其他應付款-HY公司1000 貸：應收賬款-G公司18，其他應收款-H公司10，銀行存款972

一般情況下，財務人員在列報現(xiàn)金流量時，往往只在歸還與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金欄里填上972萬元。如果深入業(yè)務研究，我們會發(fā)現(xiàn)，這筆業(yè)務的發(fā)生意味著，原先未收回的租金收到了，代付的電費款也已結清，因此正確的現(xiàn)金流量應是歸還與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金欄里填上1000萬元，在銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金欄里填上18萬元，在收到的其他與經(jīng)營活動有關的現(xiàn)金欄里填上10萬元。這樣的處理才能還原業(yè)務的本質(zhì)，否則，銷售商品提供勞務收到的現(xiàn)金流量18萬元永遠不能體現(xiàn)出來。財務人員只有深入具體的經(jīng)營業(yè)務才能做出正確的處理結果。

三、電算化信息技術為業(yè)財融合提供了技術支撐

房地產(chǎn)企業(yè)項目很多，涉及供應商及客戶源眾多，兩者的組合更加繁多，財務人員在處理相關信息時需依賴電算化信息技術，現(xiàn)有的各大財務軟件都有技術支撐財務人員的賬務設計和系統(tǒng)運行。更有EAS系統(tǒng)，能讓經(jīng)辦企業(yè)業(yè)務的人員與財務人員在信息系統(tǒng)里各自完成自己的相關信息處理部分，同時，自己處理的信息又為相關各方所見和利用。信息技術的發(fā)展真正地讓業(yè)財融合能夠?qū)嵤?，讓企業(yè)業(yè)務與財務融合在一起。

四、結語

財務人員應將自己掌握的財稅知識與企業(yè)的具體業(yè)務完美地融合，為企業(yè)創(chuàng)造價值?，F(xiàn)有情況下，會計的職能大都只是事后的核算和監(jiān)督職能;未來，希望會計人員不僅僅是價值的維護者，更是價值的創(chuàng)造者。房地產(chǎn)企業(yè)不僅僅工程部門、項目部門創(chuàng)造價值，不僅僅是銷售部門創(chuàng)造價值，財務部門也應幫著企業(yè)創(chuàng)造價值。業(yè)務帶來財務的結果，財務改進業(yè)務的過程，財務人員本身就應成為企業(yè)價值創(chuàng)造者。房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員應深入業(yè)務最底層，應走到業(yè)務的最前端，真正做到業(yè)財融合，共同為企業(yè)創(chuàng)造價值。

參考文獻：

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