孫振宇

摘 要：房地產(chǎn)項目設(shè)計階段加強成本管控對于提升整個工程項目成本控制水平起著非常重要的引導(dǎo)作用。設(shè)計階段成本控制需要結(jié)合房地產(chǎn)項目施工建設(shè)設(shè)計方案、設(shè)計規(guī)劃科學(xué)化實現(xiàn)。本文針對房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制分析基礎(chǔ)上，旨在為實際工程項目成本管理發(fā)揮一定促進作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;設(shè)計階段;成本控制

1 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制是整個成本管控的重要前提。在實際這一工作進行中，由于設(shè)計單位未能認(rèn)識到設(shè)計方案科學(xué)化形成和成本管理之間的關(guān)系，經(jīng)濟理念比較薄弱，再加上設(shè)計過于注重技術(shù)應(yīng)用，未能全面考慮設(shè)計因素，不僅增加工程項目設(shè)計成本。而且此種形勢下形成的設(shè)計方案在后期落實中，對資源的消耗較多，施工成本高。面對這一問題，建筑市場各個房地產(chǎn)企業(yè)重視對設(shè)計成本的管控，力圖在設(shè)計階段實現(xiàn)設(shè)計技術(shù)和經(jīng)濟效益的有效權(quán)衡。我國目前設(shè)計單位工作中，未能全面考慮經(jīng)濟效益，一個設(shè)計人員可能肩負多個項目設(shè)計任務(wù)，繁重的工作量并沒有在設(shè)計人員工資薪金上得到有利回報。這樣就導(dǎo)致部分設(shè)計人員過渡注重設(shè)計項目數(shù)量，忽視了設(shè)計質(zhì)量的關(guān)注，必然增加工程成本。

此外，房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本管控工作落實中，設(shè)計方案過于粗泛，部分企業(yè)在設(shè)計方案大致框架形成基礎(chǔ)上，便進行相應(yīng)的材料和設(shè)備準(zhǔn)備引進工作。這樣，必然增加隱形成本的提升，給成本管控帶來不利影響。

2 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制優(yōu)化措施分析

2.1 注重設(shè)計方案的科學(xué)論證和優(yōu)化選擇

在房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制優(yōu)化工作改進中，首先注重設(shè)計方案的科學(xué)論證，在多種設(shè)計方案優(yōu)化選擇基礎(chǔ)上，最優(yōu)化選擇。一個建筑工程項目設(shè)計方案的優(yōu)化形成需要充分考慮市場因素?；谑袌鲆蛩胤治銮疤嵯拢ㄎ唤ㄖこ添椖渴┕そㄔO(shè)風(fēng)格和檔次，明確設(shè)計要點，合理應(yīng)用價值工程設(shè)計理念，促使建筑工程項目結(jié)構(gòu)和布局實現(xiàn)優(yōu)化。此外，房屋建筑工程設(shè)計階段，可以選擇兩個或多個設(shè)計單位，在設(shè)計單位所提供的設(shè)計方案中優(yōu)化選擇。同樣，為了控制設(shè)計階段多個單位同時設(shè)計的成本投入，可以優(yōu)選專業(yè)技術(shù)水平高、設(shè)計能力強、經(jīng)驗豐富、市場聲望高的人員參與到設(shè)計方案優(yōu)化論證中，在滿足工程項目建設(shè)現(xiàn)狀和目標(biāo)以及總資金投入下，最優(yōu)選擇施工方案，將成本控制在合理范圍內(nèi)。

2.2 實行限額設(shè)計，提升設(shè)計階段成本管控水平

在房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制改進中，實行限額設(shè)計，促使限額設(shè)計價值有效發(fā)揮是非常必要的。實行限額設(shè)計，能夠在明確每項資金應(yīng)用上限數(shù)量基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，進行定量統(tǒng)計。限額設(shè)計具體來講，設(shè)計階段方案形成人員為了優(yōu)化方案形成，切實需要深入到工程單位實地勘察，對于較大的工程項目則需要投入大量的物力、人力和財力參與實施。那么，這導(dǎo)致的投入成本相對較多。以此，設(shè)計人員在有效權(quán)衡經(jīng)濟和工作客觀性基礎(chǔ)上，加強對社會、政府等方面已有資料的使用，通過借助現(xiàn)代化勘察技術(shù)實現(xiàn)高效率操作，為設(shè)計工作落實奠定基礎(chǔ)。限制設(shè)計工作流程可以從合理確定限額設(shè)計總值、科學(xué)分配初步設(shè)計的投資限額、根據(jù)投資限額初步設(shè)計、合理分配施工圖設(shè)計的限額造價以及施工圖設(shè)計的造價控制落實。如果一個建筑工程項目施工規(guī)模、施工產(chǎn)品方案、工藝流程和設(shè)計方案等方面出現(xiàn)變化時，需要對初步設(shè)計進行修正，按照全新標(biāo)準(zhǔn)概算處理，并且上報主管部門審批。

2.3 編寫高質(zhì)量的設(shè)計任務(wù)書

高質(zhì)量的設(shè)計任務(wù)書形成對于房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本管控起著重要基礎(chǔ)作用。在高質(zhì)量設(shè)計任務(wù)書編寫過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期市場調(diào)查分析，對目標(biāo)客戶的需求、外觀、戶型以及裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套需求等方面進行定位分析，反饋到任務(wù)書形成中。任務(wù)書對于設(shè)計階段每一項操作管理明確規(guī)定，明確滿足工程項目建設(shè)目標(biāo)基礎(chǔ)上，在工程項目全局為成本管控發(fā)揮指導(dǎo)作用。

2.4 注重工程項目結(jié)構(gòu)的優(yōu)化設(shè)計，減少結(jié)構(gòu)成本

房地產(chǎn)項目設(shè)計階段項目結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計，能夠極大減少后期技術(shù)、材料和設(shè)備投入，有效控制了結(jié)構(gòu)成本。建筑工程項目層高的降低，一方面，通過減少構(gòu)造柱、剪力墻等豎向構(gòu)件的投入使用，降低其使用長度和體積;另一方面，降低工程項目總體高度，減少結(jié)構(gòu)荷載，降低上部結(jié)構(gòu)對地震力、風(fēng)荷載的橙子啊，降低建筑結(jié)構(gòu)成本。如表1。

通過以上分析，能夠發(fā)現(xiàn)隨著建筑層高增加，柱、梁、板的單位面積造價也相應(yīng)提升，整體對工程成本的消耗也在增加。所以，在設(shè)計階段優(yōu)化工程項目結(jié)構(gòu)合設(shè)計，降低結(jié)構(gòu)成本是非常必要的。

3 小結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制工作進行中，在設(shè)計階段成本管控現(xiàn)狀分析下，能夠從注重設(shè)計方案科學(xué)論證、實行限額設(shè)計以及合理選擇設(shè)計任務(wù)書、控制結(jié)構(gòu)成本投入等方面改進，充分發(fā)揮設(shè)計階段成本管控的限定和引導(dǎo)作用，為房地產(chǎn)項目設(shè)計成本管控水平提升奠定基礎(chǔ)。

參考文獻

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