王瀚濤

摘 要：近些年來由于市場的住房改革計(jì)劃導(dǎo)致房地產(chǎn)事業(yè)得以迅猛發(fā)展，然而受市場經(jīng)濟(jì)的影響，房屋價(jià)格也在不斷地上下波動，由經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局帶來的房屋分配不夠和房屋空缺等問題涌現(xiàn)市場，銀行信貸的出現(xiàn)有效地緩解了由于經(jīng)濟(jì)不均衡所帶來的房屋分配兩極化，但同銀行信貸也促使了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

關(guān)鍵詞：銀行信貸；房地產(chǎn)；價(jià)格波動

房地產(chǎn)行業(yè)是近些年來發(fā)展迅猛的市場經(jīng)濟(jì)，很多投資商看準(zhǔn)它的發(fā)展前景，紛紛投資，因此也導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的投資過熱，使房屋價(jià)格飛速上漲，出現(xiàn)房屋分配不均衡的兩極化情況，這使我國的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了類似于美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，日本的地產(chǎn)泡沫等危機(jī)。銀行信貸的出現(xiàn)緩解了這種房地產(chǎn)泡沫，但后期研究發(fā)現(xiàn)，我國銀行信貸已經(jīng)不再是緩解房地產(chǎn)危機(jī)的手段，而是變成了影響房地產(chǎn)價(jià)格波動的因素，下面本文將就著銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格的影響淺要討論。[1]

1研究背景

1.1政府對房地產(chǎn)市場的研究歷程

在過去的十年里，我國平均每兩三年就會對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)行有效的調(diào)控，每次調(diào)控時(shí)所要解決的問題也都各有不同，我國從2003年起房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平整體大幅度提高，引來許多投資商紛紛下注，所呈現(xiàn)給消費(fèi)者的直接結(jié)果就是房價(jià)的飛速上漲，隨之將土地的價(jià)格也帶動起來，城市人民買房困難，農(nóng)村進(jìn)城打工的農(nóng)民租房困難等社會現(xiàn)象促使政府第一次干預(yù)市場經(jīng)濟(jì)。頒布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》的條令，銀行部門將根據(jù)絕大多數(shù)消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)水平調(diào)整房屋價(jià)格，此項(xiàng)政府發(fā)布下來的最初一段時(shí)間房屋價(jià)格并沒有馬上有很大的調(diào)動，由于房屋價(jià)格已經(jīng)適應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)的增長模式，短時(shí)間內(nèi)很難有很大的改動，但由于政府部門的影響，在接下來的幾年里，房屋的價(jià)格有了有效的降低，開放商的房地產(chǎn)投入力度也減少了很多。但是各個一線大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平日益增長，房屋價(jià)格并沒有降低太多，住房問題仍然是當(dāng)代年輕人所要面對的現(xiàn)實(shí)問題。年輕人面對房屋壓力積極性降低，為了防止年輕人工作怠慢，市場出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，政府再一次出面調(diào)控房屋價(jià)格，使之穩(wěn)定。到了2006年相繼出現(xiàn)“國六條”和“十五條”等相關(guān)政策。這次的調(diào)整是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展暫時(shí)在一定的消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)承受能力內(nèi)。[2]

隨之2008年的美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)直接的影響到了我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，中國的經(jīng)濟(jì)受到了嚴(yán)重創(chuàng)傷，股市大跌。許多落空的資金最后又轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)上，為了維持市場經(jīng)濟(jì)，房價(jià)理所當(dāng)然的增長，在2009年，由國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》，這次的條令四有史以來最正規(guī)，最嚴(yán)肅的處理法則，使房價(jià)的市場經(jīng)濟(jì)得到了有效的調(diào)整。[3]

1.2商業(yè)銀行信貸歷程

商業(yè)銀行會根據(jù)不同的消費(fèi)者來選擇性的進(jìn)行借貸服務(wù)，一類是由于個人經(jīng)濟(jì)能力有限，需要用本身的不動資產(chǎn)作為抵押來進(jìn)行借貸，緩解暫時(shí)的住房困難，另一方面由于房地產(chǎn)市場的資金流通短缺，銀行在面對企業(yè)也有著節(jié)哀服務(wù)。

首先是個人向銀行貸款，通常銀行要求借款人以個人的不動資產(chǎn)作為抵押。個人的住房貸款分為商業(yè)貸款和公積金貸款兩大類。商業(yè)貸款的金額力度一般比住房公積金貸款要多，這是因?yàn)樯虡I(yè)銀行的貸款金是由金融機(jī)構(gòu)發(fā)布的，金融機(jī)構(gòu)的規(guī)模也遠(yuǎn)比公積金大，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，近些年來我國的銀行貸款消費(fèi)日益增長。這種銀行資金的變相贊助有效的促進(jìn)了市場的發(fā)展，打破了住房分配兩極化的現(xiàn)象，但是在房屋貸款剛剛興起的階段，貸款的額度日益增長，呈大幅度的上漲模式，可是隨之到了后來，由于貸款的人數(shù)越來越多，市場房屋有限，導(dǎo)致了貸款的增長率開始下降。然而整體的趨勢還是上漲的狀態(tài)，2004年，受中央影響，對信貸和土地都進(jìn)行了改革，在這之后的兩年房價(jià)又開始出現(xiàn)了下降，銀行供給的貸款額度也減小。直到2009年，在新一代貸款政策的刺激下，人們的買房需求再一次高漲，房價(jià)隨著又一次的上漲。[4]

其次是企業(yè)的貸款，銀行會根據(jù)開放商的有效文件來適當(dāng)?shù)負(fù)苡杌?，開發(fā)商在此需要具備的條件是必須持有房地產(chǎn)開發(fā)證明，注冊運(yùn)營權(quán)的正規(guī)企業(yè)。從向銀行貸款的人群分布基數(shù)上來看，企業(yè)的貸款需求量是遠(yuǎn)小于個人房屋貸款的。

2銀行信貸對房地產(chǎn)價(jià)格波動的影響

2.1信貸對房地產(chǎn)市場的影響

我國的房地產(chǎn)經(jīng)營模式始終是政策市場的經(jīng)營模式，房地產(chǎn)的發(fā)展趨向在很大的程度上是要依賴于政府的各種政策，同時(shí)還小范圍的受房屋商品價(jià)格，銀行的貸款政策等因素影響?，F(xiàn)在我國的房地產(chǎn)企業(yè)開始做了跨步，跳出傳統(tǒng)固化的經(jīng)營模式。分析影響房屋價(jià)格的集中因素，除掉一些不可控制的，如政府等相關(guān)部門的條令，在其余的幾種影響因素里分析，得出信貸對房屋價(jià)格的影響最高。從2009年開始，我國的房屋價(jià)格大體上一直是增長模式，其中《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)化房地產(chǎn)信貸管理的通知》的頒布，明確的要求了商業(yè)銀行要按照條款里的制度進(jìn)行貸款流程，借款人必須滿足條令里的借款要求。在2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)事業(yè)再一次的受到影響而波動。為避免房屋貶值，中央作出調(diào)整，整頓利息，買房福利等，許多人抓住這次機(jī)會，購房激情膨脹，在很短的時(shí)間房價(jià)飛速的瘋漲，其中國家的政策在銀行信貸的調(diào)整這方面對此次房地產(chǎn)的價(jià)格起決定性作用。隨著2010年的“兩會”開展，部分發(fā)展性較好的城市存在房價(jià)過高的現(xiàn)狀，國務(wù)院頒布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這項(xiàng)被稱為“新國十條”在一定程度上限制了房屋的瘋漲。[5]

2.2信貸對房價(jià)影響的實(shí)證

首先在全國商品房和住宅的平均售價(jià)的關(guān)系上，從1991年到2004年他們的售價(jià)一直在呈上漲的趨勢，并且兩者的變化趨勢基本保持一致。通過計(jì)算表明，兩者集接近程度完全可以近似替代。從增長率上分析，在1997年之前，兩者的偏離程度比較大，在這之后才趨于接近。這種變化趨勢剛好和房地產(chǎn)的發(fā)展歷程是相接近的。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，住宅的價(jià)格要比整個房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格變化的快。

在房地產(chǎn)和銀行信貸的關(guān)系上，房地產(chǎn)的價(jià)格和房地產(chǎn)的投資總額兩者的接近程度很大，呈正相關(guān)的分布，根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)投資金制定的一元線性回歸方程我們不難可以看出，銀行信貸對房地產(chǎn)有著很大的影響。銀行對房地產(chǎn)的投入金額增大的同時(shí)也會相應(yīng)帶動房價(jià)的增長。這種影響在90年到97年可以更明顯的看出，這個時(shí)間段房價(jià)受銀行信貸的影響剛好構(gòu)成一個完整的周期。目前我國的房地產(chǎn)價(jià)格變化已經(jīng)不再緊緊追隨經(jīng)濟(jì)變化，已經(jīng)能更適應(yīng)消費(fèi)者的承受能力，變得更加理性化。并且房地產(chǎn)的投資已經(jīng)不再大眾化。房屋價(jià)格的波動受房地產(chǎn)的資金總額，也就是銀行信貸的影響存在著影響與被影響的關(guān)系，兩者相互依存。我國的房地產(chǎn)資金總額的主要來源是銀行信貸，銀行信貸在很大的程度上影響著房地產(chǎn)的建房速度和開發(fā)商的運(yùn)營規(guī)模。因此，也就是說，房屋的價(jià)格最后和房地產(chǎn)在銀行的借貸成比。兩者有明顯的正相關(guān)的關(guān)系。但同時(shí)，銀行借款給開放商，房屋開發(fā)力度大造成房價(jià)飛漲也讓消費(fèi)者找銀行貸款的額度變大，從某種程度上分析，這種模式促進(jìn)了銀行的盈利。

參考文獻(xiàn)：

[1] 武康平，皮舜，魯桂華中國房地產(chǎn)市場與金融市場共生性的-般均衡分析[J]數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2004（10）.

[2] 李健飛，史晨呈.我國銀行信貨對房地產(chǎn)價(jià)格波動的影響J]上海財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2005（7）.

[3] 張曉晶，孫濤跨境資金流動的實(shí)證分析一以“ 香港路徑”為例[J]金融研究，2006（8）.

[4] 陳于房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及房地產(chǎn)發(fā)展建議[D]北京大學(xué)，2007.

[5] 陸磊，李世宏微觀決策與經(jīng)濟(jì)體制：房地產(chǎn)泡沫下的居民-金融部門破產(chǎn)[J].金融研究，2004（9）.

（作者單位：上海大隅實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司）