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        房地產(chǎn)價格波動的影響因素及對策

        2019-10-08 05:45:32李冬
        市場觀察 2019年8期
        關(guān)鍵詞:對策分析房地產(chǎn)

        李冬

        摘要:自從改革開放后,房地產(chǎn)行業(yè)就進入了蓬勃發(fā)展時期,其大力推動了我國經(jīng)濟的增加,但是在發(fā)展中也存在著一些問題,尤其是在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有明顯變慢的趨勢,價格波動較大。本文主要對影響房地產(chǎn)價格波動的因素進行分析,并從中探究穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的策略。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);經(jīng)濟影響因素;對策分析

        一、影響房地產(chǎn)價格波動的影響因素

        (一)宏觀因素

        1.金融因素

        房地產(chǎn)行業(yè)屬于前期需要大量投資、后期慢慢進行資金回籠的行業(yè),而房地產(chǎn)企業(yè)的每個項目所需要的資金額度都較大,所以房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受到金融資本的影響較大。在房地產(chǎn)的融資中,其最主要的渠道是商業(yè)銀行,以貸款形式獲得資金注入房地產(chǎn)行業(yè),并從以下幾個方向影響房地產(chǎn)市場。一是,貸款利率變化。利率主要由國家根據(jù)當前的市場情況進行相應調(diào)整,當貸款的利率較高時,房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本將上升,為了穩(wěn)固自身的利益,房屋價格將會相應上漲;二是,存款準備金率變化。由人民銀行通過調(diào)控商業(yè)銀行在央行資金池的存款額,側(cè)面控制商業(yè)銀行的放貸規(guī)模,從而影響房地產(chǎn)價格;三是,銀行政策變化。商業(yè)銀行為減少其投出資金變成不良貸款、壞賬的概率,一定會改變放貸規(guī)模,加強放貸的事前事中事后控制,使房地產(chǎn)企業(yè)融資難度變大,從而影響房地產(chǎn)價格。

        2.政策因素

        政策因素對房地產(chǎn)價格的影響是非常大的,它與市場這個無形的手一起配合調(diào)控經(jīng)濟。下面僅以天津市為例進行闡述:一是,相關(guān)政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。2019年天津市政府新出臺《關(guān)于城市基礎設施配套收費與建設體制改革的工作意見》提出取消城市基礎設施配套收費,由土地整理單位在地塊出讓或劃撥前同步完成相關(guān)市政配套基礎設施用地的收儲和整理。即該工作已前置到土地出讓前完成,降低了開發(fā)成本,間接的起到控制房價的作用;二是,稅費政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響?!短旖蚴形⑹姓P(guān)于進一步促進民營經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》中提出地方權(quán)限內(nèi)的稅費按法定稅率最低水平執(zhí)行,企業(yè)所得稅按最低應稅所得確定,印花稅在現(xiàn)有標準基礎上下調(diào)30%等稅費減降政策,這些政策的落地可降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負,大大減輕企業(yè)負擔和成本,進而影響房地產(chǎn)價格。

        3.地鐵等公共交通因素

        地鐵交通憑借較高的城市可達性、時間上的控制性、出行的安全性等一系列特征不單單提升了人們生活質(zhì)量,也對房地產(chǎn)帶來增值效應。其主要影響體現(xiàn)在以下兩方面:一是,時間效應。主要是住宅交通便利時會減少出行成本、時間成本,推動房價上漲,所以在修建消息放出后會增加人們對這片房屋的價值增值預期。但因為地鐵建造周期相對較長,而且在施工期內(nèi)會出現(xiàn)交通堵塞、噪音環(huán)境污染等問題,又會影響價格趨于平穩(wěn)。二是,空間效應。由于離站點距離不同帶來的差異化影響,距離地鐵沿線站點越近,房價變動幅度越大;同時地鐵的開通對于推動周邊市政配套設施建設、商圈的建立具有明顯的拉動作用,進而拉動沿線周邊房地產(chǎn)價格的上漲[1]。

        (二)微觀因素

        1.土地因素

        土地因其具有有限性、不可再生性,因此供給彈性最小。鑒于房地產(chǎn)建設周期一般為兩到三年,也使得短期供給不能滿足需求。彈性理論認為,在供應和需求彈性相同的情況下,隨著需求的增長,商品的供給彈性越小,價格在短期內(nèi)增長越快。同時土地成本在房價構(gòu)成因素中所占比重最高,必然是開發(fā)成本構(gòu)成中主要部分,所以土地成本的上升會導致供給曲線向上移動,從而提高了房地產(chǎn)價格[2]。

        2.房屋供給因素

        根據(jù)經(jīng)濟學基本理論,當房地產(chǎn)開發(fā)商房屋供給面積越大,在給定需求的情況下,房地產(chǎn)價格將越高。理論上,當房地產(chǎn)開發(fā)投資增速上升時,房地產(chǎn)市場的房屋供給將不斷增加,房地產(chǎn)價格將隨之下降;反之,當房地產(chǎn)投資下降時,房地產(chǎn)市場的房屋供給將不斷下降,房地產(chǎn)價格則將隨之提高。

        3.居民因素

        對于居民來說,房屋供需變化基本取決于居民的購買目的、動機,即“剛需”、“改善性”購房或者“投資性”購房。對于前者,就要考慮自己的收入水平能否擔負得起相應的房價,即“價格- 收入比”。價格收入比越高,說明城鎮(zhèn)居民收入水平的購買負擔與支付壓力越大;反之購買負擔與支付壓力越低。[3]然而,這部分居民購房目的是購置生活必需品,系數(shù)影響較小;對于后者,隨著人們生活水平的不斷提高,購房目的已變?yōu)榱朔康禺a(chǎn)投資,如“學區(qū)房”、“市中心的區(qū)位稀缺性”等宣傳,也客觀的拉動了房地產(chǎn)市場,推動房價不斷上漲。

        二、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的措施

        (一)加強政府調(diào)控

        雖然目前主張讓市場發(fā)揮自我調(diào)節(jié)機制,政府不易直接插手,但是目前市場體系并不完善,還需政府宏觀調(diào)控,通過市場和政府兩把手協(xié)同調(diào)控[4]。首先要完善市場監(jiān)管機制,及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場中存在的問題,進而針對其輔以相應的措施調(diào)節(jié)。比如,目前我國的房地產(chǎn)市場中最大的問題就是房價不斷上漲趨勢的問題,單靠市場調(diào)節(jié)將無法遏制,所以政府采取的相關(guān)政策要直接落實到抑制房價上漲問題上。如可以通過貨幣政策緊縮銀根,使銀行減少對企業(yè)的放貸,企業(yè)融資較難,從而約束房地產(chǎn)的發(fā)展。同時,還可以通過限購政策等直接作用于房地產(chǎn)企業(yè),提高房地產(chǎn)企業(yè)成本的同時減少市面上的需求,使房價由于供過于求而下降。其次,國家要完善相關(guān)的房產(chǎn)稅體系,同時有針對性的差別化稅收措施,既可以調(diào)控抑制,也可以保護促進,讓各地房地產(chǎn)市場既繁榮又不會過度發(fā)展。其三,持續(xù)推進“減稅降費”政策,大力降低企業(yè)開發(fā)成本,從而為企業(yè)營造良好營商環(huán)境,減輕企業(yè)負擔、激發(fā)房地產(chǎn)市場活力,從側(cè)面調(diào)控房地產(chǎn)價格。還有對于土地市場的規(guī)范管理,控制土地的供求關(guān)系,規(guī)范土地的出讓制度,規(guī)避違規(guī)操作,從而有效的控制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。

        (二)加強房地產(chǎn)投資引導

        對于房地產(chǎn)的投資引導可以從下面幾方面解釋,一是對普通居民的投資引導。如果按照一人一房的標準衡量,目前市場上的房屋多于需求,但是由于房價不斷上漲的趨勢,吸引了一大波人進行房地產(chǎn)投資,導致出現(xiàn)“空房現(xiàn)象”,故而要對投資規(guī)模進行合理的掌控,讓有限的土地可以滿足人們的需求。通過相應的政策或者制度對房地產(chǎn)行業(yè)的投資進行引導,使房地產(chǎn)的資源得到合理的配置。二是加強房地產(chǎn)企業(yè)的投資引導,減少多余樓盤的建設。首先,可以通過加強對投資主體的風險控制對其資質(zhì)進行篩選,確保企業(yè)在房地產(chǎn)投建中的理性和合理。其次,加強對產(chǎn)能的調(diào)控,控制房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能過剩,對于存在的僵尸產(chǎn)業(yè)及時進行清理,優(yōu)化整體資源配置。除此之外,政府還通過銀行等間接的手段對投資進行引導,通過增加融資的難度限制企業(yè)的資金額度,投資額度的減少間接地促進了企業(yè)提高資金利用率,從而優(yōu)化投資[5]。

        (三)完善房地產(chǎn)金融市場制度

        房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展還需要完善的房地產(chǎn)金融市場制度輔助。首先要完善房地產(chǎn)的融資渠道,可以通過直接融資的方式從市場上獲得資金,也可以通過間接融資的方式通過銀行等獲得資金。融資渠道的完善一方面滿足企業(yè)的資金需求,另一方面也便于有效地進行投資規(guī)模管理。其次,完善金融管理制度,使金融管理制度在房地產(chǎn)市場中發(fā)揮其應有功效,科學、合理的對房地產(chǎn)行業(yè)進行管理。

        三、結(jié)束語

        房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展對我國的經(jīng)濟發(fā)展作用較大,其能夠推動國民經(jīng)濟發(fā)展,同樣也能帶來經(jīng)濟損失,甚至經(jīng)濟危機,同時房價的穩(wěn)定與否直接關(guān)系到民生,需要對影響房地產(chǎn)價格的因素進行科學的分析,才能更好地判斷穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的措施該如何選擇。結(jié)合這些因素對房地產(chǎn)行業(yè)的波動有一個更深度的認知,便于對其問題進行定點的策略實施,實現(xiàn)優(yōu)化資源配置、穩(wěn)定經(jīng)濟等的目的。

        參考文獻:

        [1]王振崇. 城市地鐵對周邊商品住宅價格影響分析. 合作經(jīng)濟與科技, 2019(34).

        [2]張世涵. 微觀因素對我國房地產(chǎn)價格影響分析. 房地產(chǎn)市場, 2018(11).

        [3]程前昌. 中國房地產(chǎn)價格與城鎮(zhèn)居民收入的匹配研究. 技術(shù)經(jīng)濟與管理研究, 2018(9).

        [4]陳靜. 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策分析[J]. 納稅, 2018(8): 187-187.

        [5]梁庭俊, 章丹丹. 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及應對策略研究[J]. 財經(jīng)界, 2016(36).

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