董太輝

摘要：通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行財務分析的過程中，過于注重對財務指標的應用，在很大程度上忽視了非財務指標對于財務分析全面性、完整性的作用，而非財務指標在財務分析中應用的輔助功能是不可忽視的?；诖?，本文對非財務指標在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務分析中應用的作用進行了闡述，分析了當前非財務指標在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應用現(xiàn)狀，并從客戶、企業(yè)員工以及企業(yè)內(nèi)部運營三個方面，探討了在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中建立非財務指標體系。

關(guān)鍵詞：非財務指標;房地產(chǎn)開發(fā);財務分析;應用

非財務指標是相對于財務指標的，在經(jīng)濟學中不能用財務數(shù)據(jù)進行計算的指標，非財務指標在財務分析中的應用，主要是發(fā)揮對財務指標分析的輔助作用，從而保證財務分析的全面性、完整性，為企業(yè)提供精確的決策依據(jù)。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，但由于房地產(chǎn)行業(yè)受到市場經(jīng)濟、國家政策以及世界經(jīng)濟等因素的影響較大，其發(fā)展也面臨著嚴峻考驗。因此，提高財務分析的準確性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)，是非常重要的。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務分析中重視財務指標與非財務指標的共同應用，在財務分析中充分發(fā)揮非財務指標的輔助作用，從而保證財務分析結(jié)果的準確、可靠。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務分析中非財務指標應用的作用

非財務指標是一種經(jīng)濟學概念，指不能用財務數(shù)據(jù)計算的指標，一般來說，非財務指標包括企業(yè)的運營、員工和客戶?，F(xiàn)階段，企業(yè)對于非財務指標的使用主要有企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ▎T工滿意度與保持度、員工培訓、企業(yè)文化、創(chuàng)新能力等;顧客滿意度;產(chǎn)品和服務質(zhì)量;戰(zhàn)略目標等等。我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一段高速發(fā)展的時期，現(xiàn)階段，為了穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度逐漸放緩。然而，復雜多變的經(jīng)濟形式和日益激烈的市場競爭對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策的正確性以及風險應對能力提出了更高的要求，同時也造成了企業(yè)在財務分析過程中，只應用財務指標進行分析已經(jīng)不能真實反映企業(yè)的實際情況，不能為企業(yè)經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)。因此，就要求企業(yè)在財務分析過程中，重視對非財務指標的應用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財務分析中加強對非財務指標的應用，首先能夠幫助企業(yè)調(diào)整修正企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，增強應對市場變化的靈活性;其次，有助于建立積極向上的企業(yè)文化，在企業(yè)中營造良好的文化氛圍;最后能夠豐富員工績效評價指標，促進評價的公正性、激勵性，從而激發(fā)員工的工作積極性。由此可見，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務分析中，應用非財務指標能夠充分反映財務指標反映不出的，關(guān)系到企業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的重要因素，對企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)具有重要的推動作用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務分析中非財務指標的應用現(xiàn)狀

（一）非財務指標選取上具有較強的主觀性

目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于非財務指標的選取，主要受到企業(yè)的規(guī)模大小、發(fā)展周期以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃等因素影響，甚至也會受到企業(yè)管理層主觀意識的影響，不同企業(yè)選取哪些非財務指標作為分析依據(jù)，對各項指標的權(quán)重分配是多少，都受到較強的主觀因素影響，從而導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非財務指標的選取標準不統(tǒng)一。

（二）非財務指標難以實現(xiàn)量化

企業(yè)是以盈利為目的的組織機構(gòu)，其最終目的是實現(xiàn)利潤的最大化，然而非財務指標難以以量化的形式表現(xiàn)出來，導致其改進或完善無法與企業(yè)利潤產(chǎn)生顯性聯(lián)系，進而導致企業(yè)在財務分析過程中不能直觀的感受非財務指標帶來的經(jīng)濟效益，因而忽視非財務指標在財務分析中的作用。

（三）非財務指標的獲取成本較高

非財務指標的覆蓋范圍較廣，種類較多，且各指標間的聯(lián)系非常錯雜，有些非財務指標的內(nèi)容是相互交叉的，而有些又是相互矛盾的。因此，在非財務指標選取的過程中，需要投入大量的時間、精力，相對來說，無形中就增加了非財務指標的獲取成本。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務分析中非財務指標體系的建立

（一）企業(yè)員工指標

企業(yè)員工指標包括員工狀況與員工培訓費用兩個方面。首先，企業(yè)員工狀況是影響其生存和發(fā)展的重要因素，一般情況下，員工狀況包括員工的知識水平、員工對企業(yè)的忠誠度以及員工滿意度三個方面。其一，員工的知識水平指標的確定可以用員工的學歷水平作為標準，雖然學歷不是衡量一個員工知識水平的準確標準，但從廣泛角度上看，整體學歷水平較高能夠體現(xiàn)出員工整體的知識理解、運用等方面的能力要好。其二，員工對企業(yè)的忠誠度指標，包括員工在思想上和行動上對企業(yè)的忠誠，員工對企業(yè)的忠誠度高有利于提高企業(yè)的向心力，增強企業(yè)的核心競爭力，同時，員工對企業(yè)較高的忠誠度，在很大程度上節(jié)省了企業(yè)員工的流動成本。其三，員工滿意度指標，是指員工對企業(yè)、對自身職業(yè)發(fā)展等各方面的滿意度，只有員工具有較高的滿意度，才能激發(fā)起員工工作的積極性，從而為企業(yè)創(chuàng)造更高的價值。

其次，員工培訓費用。企業(yè)提高員工的培訓費用能夠直接提升員工的專業(yè)素質(zhì)，進而提高企業(yè)的經(jīng)營效益。21世紀已經(jīng)進入知識經(jīng)濟時代，企業(yè)競爭的核心就是人才的競爭，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場競爭中站穩(wěn)腳跟，就需要企業(yè)員工不斷加強對新知識、新技能的學習，從而適應市場環(huán)境的復雜多變。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要加強對員工培訓費用的投入。

（二）企業(yè)運營分析指標

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部運營管理水平對于提高客戶滿意度，擴大市場占有率，從而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)具有決定性作用，因此，在財務分析中提高對企業(yè)運營指標的分析應用是非常必要的。在實際應用中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從工程質(zhì)量指標、企業(yè)的融資能力等方面進行分析。

第一，工程質(zhì)量指標。工程質(zhì)量指標主要是用來評價工程質(zhì)量的優(yōu)劣，反映了企業(yè)對工程質(zhì)量控制的有效性，同時，工程質(zhì)量指標的高低直接影響到客戶對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的滿意度及其人身財產(chǎn)的安全，如果工程質(zhì)量指標不達標，不僅可能會造成難以挽回的安全事故，而且會造成企業(yè)聲譽的破壞，同時增加房地產(chǎn)后期的修繕、維護成本，嚴重影響企業(yè)經(jīng)濟效益目標的實現(xiàn)。因此，在分析企業(yè)運營指標過程中，工程質(zhì)量指標是最重要的分析指標。

第二，企業(yè)融資能力指標。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程項目開發(fā)過程中，需要投入大量的資金。企業(yè)融資能力指標反映的是企業(yè)籌集資金的能力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力指標高，則表示企業(yè)資金實力較強，能為企業(yè)的正常運營提供堅實的資金基礎。評價房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資能力，主要從企業(yè)的信譽情況、財務狀況兩個維度進行。其一，企業(yè)的信譽高，從金融機構(gòu)或者潛在投資者中獲取資金的能力相對就更好，因此房地產(chǎn)企業(yè)在運營過程中需要保持良好的企業(yè)信譽;其二，企業(yè)財務狀況可以從能夠反映企業(yè)變現(xiàn)能力的流動/速動比率以及資產(chǎn)負債率、息稅前利潤等財務指標中反映出來。

（三）客戶指標

企業(yè)為實現(xiàn)利潤目標，就必須重視客戶的需求，提高客戶的滿意度。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)客戶指標建立中，主要包括市場占有率、客戶滿意度、品牌知名度三個維度。首先，市場占有率指標，通過企業(yè)房產(chǎn)銷售面積與市場銷售總面積之比計算。企業(yè)通過對自身房產(chǎn)銷售的市場占有率進行分析，能夠了解一定時期內(nèi)企業(yè)在市場中的發(fā)展水平，從而對企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃做出相應的調(diào)整、修正。其次，客戶滿意度指標主要是對客戶對企業(yè)房產(chǎn)滿意度的體現(xiàn)，可以通過客戶投訴次數(shù)、客戶保持度、客戶利潤率等指標進行綜合體現(xiàn)。最后，品牌知名度指標主要是企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品在市場中能夠產(chǎn)生的品牌效應，對于房產(chǎn)，大多數(shù)客戶更加信任知名度高、信譽度好的企業(yè)，這主要是由于房產(chǎn)一般屬于一次性消費，客戶對于產(chǎn)品選擇失誤的風險的承受能力不高，因此在選擇時更加傾向于品牌企業(yè)。

結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為應對當前日益復雜的市場環(huán)境和激烈的市場競爭，在進行財務分析過程中，必須要重視對非財務指標的應用，發(fā)揮其輔助作用，實現(xiàn)與財務指標的互補，從而為企業(yè)的經(jīng)營決策提供更加準確可靠的支持，促進企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。

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