摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)正處于市場競爭激烈、行業(yè)增速放緩的經(jīng)營環(huán)境中，加強(qiáng)對項目成本的管控是房地產(chǎn)企業(yè)提高自身市場競爭力的關(guān)鍵因素之一，房地產(chǎn)企業(yè)必須要制定科學(xué)合理的成本管理措施。在投資開發(fā)項目時，項目各環(huán)節(jié)的成本管控都將影響投資額度，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從項目全過程來控制造價成本。本文從投資決策、設(shè)計、施工、竣工驗(yàn)收以及交付使用幾個階段來進(jìn)行成本分析，并研究降低房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)：項目投資：成本管理：策略

一、成本管理

成本管理是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中各項成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等一系列科學(xué)管理行為的總稱。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中的投資成本主要是指房企在開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品時所耗費(fèi)的各項成本費(fèi)用。一般地，項目投資成本主要包括建造成本、土地成本、設(shè)計成本以及配套設(shè)施成本等費(fèi)用，分布在投資決策、前期準(zhǔn)備工作、項目施工、竣工驗(yàn)收以及交付五個階段中。

就當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的市場環(huán)境來看，在我國整體經(jīng)濟(jì)增長速度放緩后，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展動力不足，利潤空間大幅下降。同時，“炒房”行為也使得房產(chǎn)價格增長過快，國家不得不控制和干預(yù)房地產(chǎn)市場，抑制房地產(chǎn)增長速度。在這樣的背景下，在成本上領(lǐng)先將意味著企業(yè)有更多的空間來提高競爭力，有利于企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，這也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化企業(yè)管理的重要方向。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本分析

（一）投資決策環(huán)節(jié)

地皮選址對后期施工的影響也是較大的，房地產(chǎn)產(chǎn)品所處位置距離市中心的距離、周圍娛樂等配套設(shè)施的構(gòu)建、交通便利程度等都影響居民的購買欲，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售量和銷售價格，就當(dāng)前來看，市中心建筑、周圍公交便利的房屋價格和受歡迎程度要遠(yuǎn)高于郊區(qū)、交通不便利地區(qū)。但市中心地區(qū)的建設(shè)難度要遠(yuǎn)大于郊區(qū)修建，首先繁華地帶高層建筑偏多，可供企業(yè)施工區(qū)間狹窄，而且地下還遍布著錯綜復(fù)雜的排水管道等，再加上城市對噪聲的限制，影響項目開展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理考慮項目投資的可行性。所以，在這一環(huán)節(jié)的費(fèi)用主要是分析項目投資可行性的費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過培養(yǎng)專業(yè)投資團(tuán)隊或和專業(yè)投資分析機(jī)構(gòu)以長期合作的方式來減少這一費(fèi)用。

（二）設(shè)計環(huán)節(jié)

設(shè)計環(huán)節(jié)主要是對項目工程進(jìn)行的前提規(guī)劃，據(jù)統(tǒng)計，雖然設(shè)計費(fèi)用在總項目成本中的占比只占到2%左右，但設(shè)計階段的工作將給項目總支出帶來75%的影響。而以往大部分企業(yè)主要側(cè)重于施工過程中的成本控制，相對忽視設(shè)計環(huán)節(jié)的造價成本控制，難以做到成本精細(xì)化，導(dǎo)致企業(yè)存在設(shè)計費(fèi)用、概預(yù)算等過高的問題出現(xiàn)。在現(xiàn)代化企業(yè)管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計環(huán)節(jié)的投資成本控制，具體操作可以參考以下幾方面建議。

1.設(shè)定設(shè)計限額

針對項目中涉及的需要進(jìn)行定量計算分析的內(nèi)容，必須科學(xué)地對其進(jìn)行計算?；诖耍康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)定設(shè)計限額，促使設(shè)計人員嚴(yán)格分析設(shè)計內(nèi)容，在預(yù)期效果可實(shí)現(xiàn)和現(xiàn)有技術(shù)能滿足的基礎(chǔ)上，科學(xué)分配投資限額，確保概預(yù)算的準(zhǔn)確性。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)確立設(shè)計相關(guān)責(zé)任制，以加強(qiáng)設(shè)計人員和施工企業(yè)之間的溝通，確保項目可以在明確的指導(dǎo)方針下進(jìn)行，規(guī)避盲目施工風(fēng)險。

2.選擇資質(zhì)好的專業(yè)施工企業(yè)

資質(zhì)好的施工企業(yè)經(jīng)驗(yàn)更為豐富，可以應(yīng)對緊急突發(fā)情況，減少設(shè)計變更和返工概率。

3.加強(qiáng)設(shè)計審批和復(fù)核

設(shè)計環(huán)節(jié)需要對項目施工各環(huán)節(jié)的材料等進(jìn)行分析，包括混凝土的用量、設(shè)備規(guī)格等，涵蓋設(shè)備圖、建筑圖等多種圖紙，企業(yè)要安排專業(yè)人員對其進(jìn)行審核，及時發(fā)現(xiàn)其中圖紙中的漏洞或不合理的地方，及時進(jìn)行修正，以減少費(fèi)用支出。

比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目投資時，設(shè)計方給予企業(yè)的設(shè)計圖紙較為保守，建筑柱徑原定為70cm.經(jīng)過專業(yè)人員復(fù)核，提出縮減5cm建議，經(jīng)設(shè)計方進(jìn)一步分析，縮減后的65cm柱徑可以滿足建筑需求，遂修改數(shù)據(jù)。經(jīng)統(tǒng)計，該項目中總共需求大約3000根柱徑，柱長50cm.設(shè)計圖案的優(yōu)化給企業(yè)節(jié)約了1948.2立方米的混凝土，減少了采購費(fèi)用的支出。

（三）招投標(biāo)環(huán)節(jié)

雖然這一環(huán)節(jié)主要進(jìn)行合同簽訂工作，但在整體成本管控中也占據(jù)一定的地位。就目前來看，很多房地產(chǎn)開發(fā)項目額外成本的增加都是未簽訂閉口合同，一些工程量未在合同中明確規(guī)定也未進(jìn)行包干處理導(dǎo)致的。因此，在這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)首先在招標(biāo)前制定好合同的工程量清單和其他未約定零星包干處理，避免因合同中未約定而導(dǎo)致成本上升。比如，房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)施工效率的最大化或管理的最簡化，通常將一個項目進(jìn)行拆分后形成多個專業(yè)分包，在此基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)按照分包資質(zhì)情況來選擇相應(yīng)的發(fā)包方式。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確保評標(biāo)的合理性和公平性，以質(zhì)量為基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)，杜絕惡意壓價和掛靠中標(biāo)問題的發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理調(diào)整經(jīng)濟(jì)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)在總價中的占比來調(diào)整評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，比如將技術(shù)標(biāo)規(guī)定為35%的占比，將經(jīng)濟(jì)標(biāo)規(guī)定為65%的占比，約定上下幅度不超過5%.從而選擇出管理能力較強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)團(tuán)隊。

（四）施工環(huán)節(jié)

施工環(huán)節(jié)是成本支出的主要環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)企業(yè)資金投入的重點(diǎn)時期，而施工階段的成本管理也一直是房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的對象。但這一環(huán)節(jié)也是成本管理中最難控制的階段，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中還需要做好以下準(zhǔn)備工作：第一，加強(qiáng)各單位之間的溝通。比如加強(qiáng)設(shè)計人員和施工單位之間的溝通，當(dāng)出現(xiàn)突發(fā)問題時，由設(shè)計人員分析是否需要修改圖紙。第二，完善監(jiān)理機(jī)制。在施工過程中應(yīng)配備科學(xué)合理的監(jiān)理機(jī)制來對各項活動開展監(jiān)管工作，便于管理層及時掌握工程的成本、質(zhì)量等信息。第三，對于造價變化超出合同約定時，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)仔細(xì)比對合同細(xì)則，分析自身擔(dān)負(fù)的責(zé)任，謹(jǐn)慎簽字。第四，制定合理的目標(biāo)成本管理機(jī)制。就當(dāng)前來說，在項目開發(fā)中，企業(yè)多借助預(yù)算來設(shè)定各環(huán)節(jié)的目標(biāo)成本，以實(shí)現(xiàn)控制成本和實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤的雙重目的。但在實(shí)際施工中，往往會存在預(yù)算執(zhí)行不到位問題，所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立目標(biāo)成本管理機(jī)制，實(shí)時分析實(shí)際成本和目標(biāo)成本之間的偏差，并采取相應(yīng)的措施進(jìn)行控制。

（五）竣工交付階段

竣工交付環(huán)節(jié)已經(jīng)是整個工程項目的最后一個階段，在這一階段，工程承包商將按照合同約定的時間向房地產(chǎn)企業(yè)提交結(jié)算申請書，而房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)結(jié)算申請書來結(jié)付剩余貨款。在這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照合同條款、預(yù)算以及竣工資料等，加強(qiáng)對工程成本的審核，譬如附屬工程的建設(shè)費(fèi)用、各項費(fèi)用計取標(biāo)準(zhǔn)、材料用量等，準(zhǔn)確計算出工程價款，避免價款出錯引起合同糾紛問題。同時，在收訖房地產(chǎn)產(chǎn)品后，業(yè)主必須及時、完整地向物業(yè)管理公司移交驗(yàn)收合格的物業(yè)與設(shè)備，從而促使物業(yè)管理工作可以及時開展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)在審計環(huán)節(jié)的投資管理，通過橫向?qū)Ρ韧袠I(yè)其他公司數(shù)據(jù)和縱向?qū)Ρ纫酝鶖?shù)據(jù)來制定出合理的預(yù)算指標(biāo)，合理規(guī)劃審計投入。

三、結(jié)束語

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)無法再通過高額銷售來沖抵內(nèi)部漏洞帶來的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)必須要轉(zhuǎn)變管理思想和管理模式，實(shí)現(xiàn)向現(xiàn)代化企業(yè)管理的轉(zhuǎn)型，實(shí)施精細(xì)化的成本管理。加強(qiáng)對房地產(chǎn)項目投資成本的管理不但可以增加企業(yè)利潤，還可以降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營有積極的作用。房地產(chǎn)企業(yè)可以將項目工程按階段細(xì)化的方式來分析每一階段在成本管理中所起的作用，從事前、事中以及事后全環(huán)節(jié)針對性地提出相關(guān)意見，有利于房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化成本管理工作的開展。

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作者簡介：

孫麗，好一家（上海）投資發(fā)展有限公司，上海。