摘要：我國開發(fā)區(qū)發(fā)展迅速，規(guī)模越來越大，但開發(fā)區(qū)在帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)也面臨著新的發(fā)展瓶頸，園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著聚集能力不強(qiáng)、招商難等問題。如何讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)成為企業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)聚集、資源集約的重要載體，帶動區(qū)域整體實(shí)力的提升？這就需要創(chuàng)新園區(qū)發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集化發(fā)展，開發(fā)區(qū)“園中園”模式可以作為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的有效途徑之一。

關(guān)鍵詞：園中園：開發(fā)：模式

一、園中園模式

“園中園”模式，即在已經(jīng)建成的開發(fā)區(qū)內(nèi)再建造一座微型專業(yè)園，為人駐企業(yè)“量身定制”研發(fā)、生產(chǎn)、辦公場所，可以克服企業(yè)自行拿地、建設(shè)帶來的分散經(jīng)營精力和開發(fā)建設(shè)周期過長等問題。同時(shí)，也可以避免企業(yè)拿地后“圈而不建”的現(xiàn)象，提高土地的利用率。在招商方面，可以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)抱團(tuán)發(fā)展，統(tǒng)一招商，提升產(chǎn)業(yè)集聚度。但是，“園中園”模式在監(jiān)管不到位的情況下，也可能存在著盲目建設(shè)、企業(yè)入駐率低、入駐企業(yè)參差不齊等問題。

二、園中園模式的優(yōu)勢

（一）統(tǒng)一開發(fā)，提升土地利用率

一方面，一些中小企業(yè)在發(fā)展過程中難免遇到征地難、擴(kuò)能難等瓶頸，由于土地資源越來越稀缺，開發(fā)區(qū)管委會或平臺公司難以為單個(gè)中小企業(yè)零散供地。開發(fā)區(qū)通過建設(shè)園中園，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，在不單獨(dú)供地的情況下也可以為中小企業(yè)提供統(tǒng)一的生產(chǎn)、辦公場所，極大地促進(jìn)了土地資源的高效利用，提升了土地集約利用水平。

另一方面，企業(yè)可以聯(lián)合拿地進(jìn)行統(tǒng)一建設(shè)。按照傳統(tǒng)的土地出讓模式，企業(yè)拿地建設(shè)時(shí)需對用地邊界進(jìn)行退讓，聯(lián)合拿地后，各單位之間無須進(jìn)行用地邊界退讓，僅需進(jìn)行建筑之間退讓。園區(qū)按照一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整體設(shè)計(jì)，統(tǒng)一建設(shè)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)功能共享，也大降低了建設(shè)成本，大大提高了土地利用率。同時(shí)，由于園中園實(shí)行的是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)的模式，可以有效減少企業(yè)拿地后“圈而不建、圈而慢建、圈多建少”等問題。

（二）統(tǒng)一招商，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚

園中園的集聚和專業(yè)化特色對企業(yè)具有較強(qiáng)的吸引力，一般情況下，園中園有專門的管理公司作為園中園運(yùn)營管理主體單位，具體負(fù)責(zé)招商引資和開展園區(qū)運(yùn)營日常管理工作?！皥@中園”模式改變了傳統(tǒng)的“一對一”招商模式，而是按行業(yè)招商，由引進(jìn)的龍頭企業(yè)自建，龍頭企業(yè)再根據(jù)產(chǎn)業(yè)需求擇企入園，形成產(chǎn)業(yè)上下游關(guān)系，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)抱團(tuán)發(fā)展，達(dá)成“招一個(gè)、引一串、帶一片”的實(shí)效，提升了招商效率，同時(shí)使產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展。

園中園是開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚的承載體，是產(chǎn)業(yè)鏈延伸的高地，可以發(fā)揮地區(qū)資源稟賦的比較優(yōu)勢，以主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為核心，延伸完善產(chǎn)業(yè)鏈，集聚優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)內(nèi)的專業(yè)化企業(yè)，不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和功能布局，形成有自主創(chuàng)新能力的專業(yè)化產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。同時(shí)，園中園中的企業(yè)抱團(tuán)發(fā)展，可以搶占市場先機(jī)，共同抵御市場風(fēng)險(xiǎn)，加速產(chǎn)業(yè)聚集。

（三）統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施，共享公共資源

“園中園”建設(shè)運(yùn)營模式，不僅有利于提高土地利用效益，打造專業(yè)園區(qū)推動產(chǎn)業(yè)集聚，還幫助企業(yè)解決自我配套服務(wù)能力不足等共性問題。園中園對基礎(chǔ)設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一配套，改變了各企業(yè)各自為政的發(fā)展模式。

園中園打破了綜合性開發(fā)區(qū)分散的布局模式，更好地實(shí)現(xiàn)資源共享。園區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、管理，園區(qū)內(nèi)水、電、路、污水處理等公共建設(shè)共建共享，極大地節(jié)約了企業(yè)的運(yùn)營成本，提高了企業(yè)競爭力。

由于園中園內(nèi)的企業(yè)較為集中，可以配套建設(shè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化停車場、集體餐廳、公寓式職工宿舍樓，統(tǒng)一建設(shè)會客中心、展覽中心、警備保安中心，各企業(yè)共享公共資源和設(shè)施。

（四）統(tǒng)一管理平臺，提升運(yùn)行效率

企業(yè)通過拿地、自建廠房方式入駐開發(fā)區(qū)，需要經(jīng)過諸多流程。首先要進(jìn)行招拍掛程序“拿地”，然后再自己去建廠房。但相當(dāng)一部分企業(yè)不僅不精通于土木工程建設(shè)，更不了解規(guī)劃及申報(bào)程序，在開發(fā)過程中難免會遇到很多困難，造成效率低下、分散經(jīng)營精力、開發(fā)建設(shè)周期過長、遺失市場先機(jī)等問題。

然而，企業(yè)入駐園中園就可以省去諸多煩瑣的程序，同時(shí)可以享受園中園統(tǒng)一管理平臺上的多種服務(wù)。園中園可以根據(jù)園區(qū)的實(shí)際情況，幫助入駐企業(yè)在園區(qū)內(nèi)直接辦理工商、稅務(wù)登記手續(xù)：可以聘請知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)機(jī)構(gòu)專家常駐園區(qū)，為人駐企業(yè)提供商標(biāo)、專利、著作權(quán)的相關(guān)代理服務(wù)，幫助企業(yè)建立知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略管理體制：還可為人駐企業(yè)提供多種金融服務(wù)，與銀行合作為人駐企業(yè)提供專項(xiàng)定制貸款服務(wù)等。這些都為企業(yè)減輕了建設(shè)和管理的負(fù)擔(dān)，極大地提升了企業(yè)的運(yùn)行效率。

三、園中園模式的弊端與對策建議

“園中園”建設(shè)運(yùn)營模式雖然有諸多優(yōu)點(diǎn)，但在為企業(yè)帶來諸多便利的同時(shí)，如果盲目建設(shè)，監(jiān)管不力，同樣會帶來許多問題。

（一）盲目建設(shè)易導(dǎo)致企業(yè)入駐率低，需加強(qiáng)項(xiàng)目的可行性研究

“園中園”建設(shè)運(yùn)營模式有諸多優(yōu)點(diǎn)并不意味著開發(fā)區(qū)都要加強(qiáng)園中園建設(shè)，如果缺少前期的市場研究和可行性分析，盲目建設(shè)只能導(dǎo)致企業(yè)入駐率低、產(chǎn)業(yè)混亂，造成土地資源浪費(fèi)。

所以，園中園的建設(shè)需要經(jīng)過多方論證，開發(fā)區(qū)管委會或平臺公司在出讓土地給園中園建設(shè)單位時(shí)，要嚴(yán)格把控其對市場動向的研究和項(xiàng)目的可行性分析，對其預(yù)期招商企業(yè)和企業(yè)入駐意向進(jìn)行嚴(yán)格審查，必要時(shí)要求開發(fā)公司“先招商、再出讓”，對其建成后的招商情況進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定，對平臺公司的招商水平進(jìn)行嚴(yán)格的審查。

（二）把控不嚴(yán)易導(dǎo)致企業(yè)參差不齊，需制定企業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

開發(fā)區(qū)管委會或平臺公司難以對入駐園中園的企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的把控，建設(shè)單位如果片面追求租金而對入駐企業(yè)把控不嚴(yán)，容易導(dǎo)致入駐企業(yè)效益低、產(chǎn)業(yè)門類不符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向等問題。入駐企業(yè)參差不齊，與利用“園中園”模式促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚的初衷背道而馳。更為嚴(yán)重的是，引進(jìn)企業(yè)可能并不是工業(yè)類或研發(fā)類企業(yè)，這樣間接改變了土地原有的屬性。

建議開發(fā)區(qū)管委會或平臺公司加強(qiáng)對園中園內(nèi)企業(yè)全程把控。在土地出讓給園中園建設(shè)單位時(shí)，對其建成后入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)門類、投入產(chǎn)出水平進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)定;園中園平臺公司有自主招商權(quán)，但招進(jìn)來的企業(yè)必須向開發(fā)區(qū)管委會或平臺公司報(bào)備：開發(fā)區(qū)管委會或平臺公司加強(qiáng)對園中園企業(yè)的檢查，發(fā)現(xiàn)未報(bào)備且不符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的企業(yè)，責(zé)令園中園管理公司整改并給予相應(yīng)處罰。

（三）監(jiān)管不力易導(dǎo)致層層轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，需出臺備案與監(jiān)察制度

隨著傳統(tǒng)住宅與商業(yè)地產(chǎn)整體存量過剩、市場競爭激烈，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以其低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)逐漸受到青睞，一躍成為近些年來房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)。由于園中園中入駐的大多是中小企業(yè)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，受租金影響大，流動性強(qiáng)，監(jiān)管難度大，產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)租現(xiàn)象更加嚴(yán)重。

第一種情況是企業(yè)經(jīng)營不善或搬遷，將原來的場地轉(zhuǎn)租給其他企業(yè)：另一種情況可能是某些企業(yè)純粹以做“二房東”賺取租金為目的，從園中園平臺公司租賃場地后，再加價(jià)投入租賃市場賺錢?！岸繓|”的存在會擾亂市場秩序，容易導(dǎo)致租用空間人為隔斷、公攤面積隱性變大、實(shí)際租金變相提高、以短租形式不斷漲租、提高水電價(jià)格及管理費(fèi)等現(xiàn)象。更為嚴(yán)重的是，從“二房東”那里獲得用地的企業(yè)往往是不符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、效益差的企業(yè)，會嚴(yán)重影響產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。

開發(fā)區(qū)管委會和園中園管理公司應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)控工業(yè)用房轉(zhuǎn)租行為，堅(jiān)持既有產(chǎn)權(quán)屬性，防范非園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入，隨意更改項(xiàng)目用途。一方面，推行產(chǎn)業(yè)用房租賃合同網(wǎng)上備案制度，在租賃合同中規(guī)定企業(yè)不得對已租賃的用地轉(zhuǎn)租，不再經(jīng)營的企業(yè)應(yīng)主動向園中園管理公司退租，由園中園管理公司收回另行招商。另一方面，開發(fā)區(qū)管委會和園中園管理公司加強(qiáng)現(xiàn)場核查，對違規(guī)對外轉(zhuǎn)租企業(yè)采取中止租賃合同、收回租賃用地等措施。

作者簡介：

龍濤，研究員，禮森（中國）產(chǎn)業(yè)園區(qū)智庫，研究方向：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與園區(qū)發(fā)展、旅游規(guī)劃與開發(fā)，江蘇連云港。