羅凱

摘要：以社會(huì)主義新時(shí)代為發(fā)展契機(jī)和新的要求，設(shè)立并明確機(jī)構(gòu)各項(xiàng)發(fā)展目標(biāo)，健全機(jī)構(gòu)管理體制，改革業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式，提升估價(jià)技術(shù)實(shí)力，推進(jìn)信息化建設(shè)，注重人才培養(yǎng)，構(gòu)建估價(jià)師運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，打造無(wú)邊界卓越企業(yè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)估價(jià);目標(biāo)管理;內(nèi)部建設(shè)

一、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)目標(biāo)管理的指導(dǎo)思想

以社會(huì)主義新時(shí)代為發(fā)展契機(jī)和新的要求，健全機(jī)構(gòu)管理體制，改革業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式，提升估價(jià)技術(shù)實(shí)力，推進(jìn)信息化建設(shè)，注重人才培養(yǎng)，構(gòu)建估價(jià)師運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，打造無(wú)邊界卓越企業(yè)。

二、機(jī)構(gòu)建設(shè)目標(biāo)：健全管理制度，改革業(yè)務(wù)模式，建設(shè)新型房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

（一）根據(jù)新形勢(shì)的需要，健全機(jī)構(gòu)估價(jià)質(zhì)量管理制度，估價(jià)報(bào)告審核制度，估價(jià)檔案管理制度，財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建完備的管理制度體系，為機(jī)構(gòu)健康、流暢、高效的運(yùn)轉(zhuǎn)保駕護(hù)航。

（二）梳理總公司與分公司之間，公司各部門之間的組織關(guān)系，明確利益分配，解決內(nèi)部矛盾，實(shí)現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)模式的轉(zhuǎn)變。

（三）確定估價(jià)業(yè)務(wù)細(xì)分化的戰(zhàn)略思路：高端業(yè)務(wù)走向?qū)I(yè)化、咨詢化;低端業(yè)務(wù)走向標(biāo)準(zhǔn)化、市場(chǎng)化，把業(yè)務(wù)做精做專做強(qiáng)。突出高端單位業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略側(cè)重點(diǎn)，不在低端走量業(yè)務(wù)上耗費(fèi)過(guò)多精力，自身定位準(zhǔn)確且政策保持連貫性，不眉毛胡子一把抓。

（四）改革業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式，改變業(yè)務(wù)人員管理方式：劃市場(chǎng)、劃地域;定底薪、定提成，制定獎(jiǎng)懲措施，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，破除體制弊端，激發(fā)工作熱情和動(dòng)力。

（五）依托分析統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，制定出即符合機(jī)構(gòu)盈利需求又符合市場(chǎng)實(shí)際，切實(shí)可行的房地產(chǎn)、土地估價(jià)報(bào)告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。依此為綱，靈活運(yùn)用。

（六）做好各項(xiàng)估價(jià)資質(zhì)的管理與維護(hù)，積極尋覓房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師，爭(zhēng)取把資質(zhì)等級(jí)都升到最高級(jí)，將機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)。

（七）緊密關(guān)注社會(huì)主義新時(shí)代的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，抓住農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、城鎮(zhèn)化建設(shè)、房產(chǎn)稅試行、不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革的歷史機(jī)遇，與時(shí)俱進(jìn)，勇于嘗試，勇于探索，建設(shè)新形勢(shì)下的新型房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。

三、業(yè)務(wù)拓展目標(biāo)：明確工作重心，細(xì)化業(yè)務(wù)門類，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)思維，建立持續(xù)、健康、穩(wěn)定的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)

（一）堅(jiān)定不移的以高端單位對(duì)公業(yè)務(wù)為營(yíng)銷重點(diǎn)，把握其前期投入大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、費(fèi)用回款慢的特點(diǎn)，精耕細(xì)作、持之以恒、一步一個(gè)腳印的把機(jī)構(gòu)對(duì)公業(yè)務(wù)做好。制定的新的銀行抵押業(yè)務(wù)營(yíng)銷計(jì)劃書，編制完成已準(zhǔn)入銀行明細(xì)表，繪制營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)圖，制定擬準(zhǔn)入銀行計(jì)劃表和時(shí)間表。

（二）努力拓展業(yè)務(wù)渠道，借鑒為運(yùn)營(yíng)公司服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，在為企業(yè)客戶提供單純房地產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的同時(shí)，可以通過(guò)多種形式為客戶提供房地產(chǎn)登記代理、房地產(chǎn)銷售代理、資產(chǎn)評(píng)估、會(huì)計(jì)審計(jì)、投資咨詢、融資代理等服務(wù)，逐步向高端市場(chǎng)化咨詢顧問(wèn)服務(wù)模式轉(zhuǎn)變。

（三）展開前期準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)房屋征收、司法鑒定、財(cái)產(chǎn)公證等專項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)的突破。

（四）全民皆兵，全員參與，廣開思路，廣開門路，找到關(guān)鍵人物、打通關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建立起多層次、有重點(diǎn)、持續(xù)、健康、穩(wěn)定的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。

四、技術(shù)質(zhì)量目標(biāo)：估價(jià)理論與業(yè)務(wù)實(shí)踐相結(jié)合，建立起符合資質(zhì)等級(jí)要求的技術(shù)質(zhì)量體系

（一）樹立大局意識(shí)，強(qiáng)化服務(wù)觀念，房地產(chǎn)估價(jià)理論與具體業(yè)務(wù)實(shí)踐相結(jié)合，技術(shù)部門為總部業(yè)務(wù)部門、各分公司、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)公司、合作單位等業(yè)務(wù)部門提供優(yōu)質(zhì)、快速的技術(shù)服務(wù)。

（二）對(duì)于大型重點(diǎn)項(xiàng)目、非信息系統(tǒng)自動(dòng)生成的估價(jià)項(xiàng)目，通過(guò)編制、使用一系列流轉(zhuǎn)表、審核表、存檔表等表單，將估價(jià)項(xiàng)目的全程流轉(zhuǎn)、三級(jí)審核、檔案管理等制度落實(shí)到實(shí)處。

（三）依次對(duì)假設(shè)開發(fā)法、市場(chǎng)比較法、成本法、收益法等房地產(chǎn)、土地估價(jià)方法的運(yùn)用和計(jì)算進(jìn)行討論和梳理，之后將計(jì)算過(guò)程表格化，加快價(jià)值試算的速度;對(duì)各類估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容進(jìn)行規(guī)范和順理，提升撰寫各類估價(jià)報(bào)告的文字能力。

（四）按時(shí)按要求完成房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)報(bào)告的電子化備案，向國(guó)內(nèi)先進(jìn)的評(píng)估公司學(xué)習(xí)，與同行業(yè)、相關(guān)行業(yè)公司保持密切的技術(shù)交流和業(yè)務(wù)往來(lái)，開闊視野，共同進(jìn)步。

（五）按時(shí)按要求完成房地產(chǎn)估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師和土地估價(jià)師的網(wǎng)上繼續(xù)教育，按期參加國(guó)家和地方組織的現(xiàn)場(chǎng)繼續(xù)教育培訓(xùn)，增強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)專業(yè)人員素質(zhì)，提高從業(yè)人員的專業(yè)技術(shù)水平和職業(yè)道德水準(zhǔn)。

五、信息化建設(shè)目標(biāo)：以現(xiàn)有平臺(tái)為依托，建立智能、高效、流暢的房地產(chǎn)自動(dòng)估價(jià)信息系統(tǒng)

（一 ）設(shè)立專職程序數(shù)據(jù)人員，進(jìn)一步提煉估價(jià)方法和估價(jià)實(shí)務(wù)的精髓，將其植入到房地產(chǎn)自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)中去，增加分析統(tǒng)計(jì)、案例比較等功能，使系統(tǒng)生成的報(bào)告更加標(biāo)準(zhǔn)化，自動(dòng)化程度更高，統(tǒng)計(jì)分析能力更強(qiáng)。

（二）從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展上看，要將估價(jià)信息系統(tǒng)從自動(dòng)出報(bào)告做到真正的自動(dòng)估價(jià)，不但要評(píng)出來(lái)，更要評(píng)的準(zhǔn)。走高端路線：首先向銀行客戶和政府開放，以其為亮點(diǎn)和名片獲得銀行和政府的專業(yè)認(rèn)可，以爭(zhēng)取更多的高端業(yè)務(wù)。

（三）做好房屋征收自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)的前期構(gòu)建、技術(shù)參數(shù)調(diào)試等事項(xiàng)，為下一步與現(xiàn)實(shí)中的國(guó)有土地上房屋征收項(xiàng)目相結(jié)合，運(yùn)用到實(shí)際業(yè)務(wù)中去做技術(shù)準(zhǔn)備。

六、人才發(fā)展目標(biāo)：讓專業(yè)的人去做專業(yè)的事，構(gòu)建估價(jià)師團(tuán)隊(duì)，打造估價(jià)師運(yùn)營(yíng)平臺(tái)

（一）起草估價(jià)機(jī)構(gòu)職業(yè)資格管理辦法，鼓勵(lì)員工加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，考取房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、資產(chǎn)評(píng)估師等職業(yè)資格，做好人才儲(chǔ)備，提升員工專業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）通過(guò)工資薪酬制度、職稱評(píng)審制度將公司在職估價(jià)師發(fā)展的通道打通，搭建助理估價(jià)師、估價(jià)師、高級(jí)估價(jià)師、資深估價(jià)師的人才梯隊(duì)。

（三）通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制將公司業(yè)務(wù)人員（客戶經(jīng)理）的個(gè)人發(fā)展通道打通，搭建客戶助理、客戶經(jīng)理、高級(jí)客戶經(jīng)理、資深客戶經(jīng)理的人才梯隊(duì)。

（四）以加盟、提成等多種形式吸引社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人的加入，按照核心估價(jià)師團(tuán)隊(duì)、行業(yè)估價(jià)師團(tuán)隊(duì)、區(qū)域估價(jià)師團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目估價(jià)師團(tuán)隊(duì)等類型劃分和合作模式，建立起一個(gè)估價(jià)師發(fā)展平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值城市的美好遠(yuǎn)景。

七、結(jié)語(yǔ)：

新時(shí)代要有新思想、新辦法、新目標(biāo)。只要房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)堅(jiān)持確立的思想不動(dòng)搖，行進(jìn)的路上不懈怠，步調(diào)一致不折騰，估價(jià)機(jī)構(gòu)制定的各項(xiàng)計(jì)劃和目標(biāo)就一定能夠?qū)崿F(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的未來(lái)就一定燦爛輝煌！