朱山

摘要：近年來，我國(guó)建筑行業(yè)發(fā)展非常迅速，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)發(fā)展，使得城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展不斷加快。國(guó)家對(duì)于基礎(chǔ)建設(shè)的投資力度也不斷增加，這使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，在一定程度上還拉大了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的剛性需求，推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。所有的建筑從使用開始時(shí)就會(huì)隨著時(shí)間遞增其效用會(huì)遞減，這種遞減的現(xiàn)象我們?cè)谠u(píng)估過程中常常稱為損耗，而造成損耗的原因又有很多，并且這些原因都不是獨(dú)立的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估;建筑物損耗

隨著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展，我國(guó)對(duì)于城鎮(zhèn)建設(shè)的力度加大，使得我國(guó)建筑行業(yè)有了新的發(fā)展空間。建筑物的損耗分為有形損耗和無形損耗前者是指由于使用和受自然力影響而引起的價(jià)值損失后者是指由于功能上和經(jīng)濟(jì)上的因素諸如技術(shù)進(jìn)步消費(fèi)觀念變更等原因而引起的價(jià)值損失。

一、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估概況

我國(guó)相較于其他國(guó)家來說，房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，但是發(fā)展迅速，隨著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府也不斷支持房地產(chǎn)評(píng)估研究工作，建立健全的、適合我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的房地產(chǎn)評(píng)估體系，而且高度重視房地產(chǎn)評(píng)估理論的發(fā)展和研究，頒布了相關(guān)制度，詳細(xì)地規(guī)定建筑物評(píng)估方法。我國(guó)設(shè)立房地產(chǎn)評(píng)估委員會(huì)，其中的研究人員通過對(duì)各地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估的理論和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況，從而科學(xué)地制定了一套適應(yīng)我國(guó)社會(huì)主義發(fā)展的房地產(chǎn)評(píng)估體系，科學(xué)地制定我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估管理制度和建筑損耗評(píng)估體系。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估是指通過專業(yè)的技術(shù)人員來對(duì)房地產(chǎn)的綜合價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)參考國(guó)家房地產(chǎn)的評(píng)估程序和科學(xué)有效的方法，結(jié)合技術(shù)人員的綜合素質(zhì)來分析房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素，從而積極地展開房地產(chǎn)評(píng)估工作，這對(duì)于促進(jìn)價(jià)值開展評(píng)估和判定有重要意義。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，而房地產(chǎn)評(píng)估方法也受國(guó)外評(píng)價(jià)體系的影響，更多的重視評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)和效果，而對(duì)于建筑物的評(píng)估研究比較少，沒有進(jìn)行深入研究，這方面來看，我國(guó)對(duì)于建筑物的評(píng)估工作是較為欠缺的。目前來看，有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估分析的方法以及綜合系統(tǒng)應(yīng)用的研究較少，這對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估體系的完善和發(fā)展有一定現(xiàn)實(shí)意義，我們還需要不斷創(chuàng)新、發(fā)展，創(chuàng)造出一套適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)評(píng)估體系。

二、影響建筑物價(jià)值的因素和無形損耗之間的關(guān)系

1.物質(zhì)影響因素與無形損耗，影響建筑物的價(jià)值的物質(zhì)影響力取決于建設(shè)質(zhì)量以及設(shè)計(jì)與環(huán)境的適應(yīng)性和一般性?；诖?，在對(duì)房屋價(jià)值評(píng)估的過程中，考慮建筑與環(huán)境的適應(yīng)性及一般性是非常必要的，如建筑外觀、建筑結(jié)構(gòu)、建筑布局等等，如若建筑的功能性出現(xiàn)貶值的情況，那么消費(fèi)者對(duì)于建筑的偏好有所改變，相應(yīng)的建筑物的價(jià)值有所降低。而造成建筑功能性貶值與無形損耗有直接關(guān)系，如地質(zhì)、地形、地勢(shì)、氣候、景色、生態(tài)及污染程度的變化，均會(huì)在無形之中降低建筑的功能性，導(dǎo)致建筑價(jià)值降低。2.經(jīng)濟(jì)影響因素與無形損耗，建筑物的經(jīng)濟(jì)性損耗應(yīng)主要反映由于外界經(jīng)濟(jì)因素的變化對(duì)建筑物價(jià)值的影響?；诖耍瑢?duì)能夠造成建筑物經(jīng)濟(jì)性出現(xiàn)無形損耗的情況予以分析，確定有多種經(jīng)濟(jì)因素均能造成無形損耗產(chǎn)生，如購(gòu)買力水平下降、利率調(diào)整、政府經(jīng)濟(jì)干預(yù)、物價(jià)浮動(dòng)等等，這些因素直接作用在房屋及其土地上，導(dǎo)致其價(jià)值在無形當(dāng)中發(fā)生損耗。3.政府影響因素與無形損耗，從微觀角度來分析，我國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，確定城市規(guī)劃的各種指標(biāo)均會(huì)影響土地資產(chǎn)，如土地用途、覆蓋率等等。相應(yīng)的政府在頒布的某些政策或者法律會(huì)直接影響房屋價(jià)值，而其影響是以無形損耗形式表現(xiàn)出來的。也就是說土地制度的實(shí)施、城市規(guī)劃、稅收政策、市政管理等因素看似與房屋價(jià)值毫無關(guān)系，但事實(shí)上有著千絲萬縷的聯(lián)系，造成房屋無形損耗的產(chǎn)生，導(dǎo)致房屋價(jià)值降低。

三、房地產(chǎn)評(píng)估中建筑損耗

房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)價(jià)值是建筑物價(jià)格和土地價(jià)格的有機(jī)結(jié)合，它具備兩種特性的內(nèi)涵和特征，一般情況下，房地產(chǎn)的價(jià)格包括成本和利潤(rùn)兩個(gè)部分，而房地產(chǎn)建筑物的損耗也分為有形損耗和無形損耗。有形損耗主要是指建筑物在使用過程中受到外力和自然的影響，從而產(chǎn)生的建筑物價(jià)值流失或損失;另一方面，無形損耗治是指建筑物在功能、技術(shù)等方面隨著消費(fèi)觀念的變化而引起建筑物價(jià)值的流失。我們?cè)谶M(jìn)行評(píng)估建筑損耗工作中，要尤其注意該建筑損耗是哪一類，從而清楚地知道建筑物價(jià)值流失的程度，這在房地產(chǎn)行業(yè)中對(duì)于損耗評(píng)估有著十分重要的意義。1.房地產(chǎn)建筑的折舊，在房地產(chǎn)行業(yè)中，我們對(duì)房地產(chǎn)建筑的使用過程會(huì)使建筑物的價(jià)值通過各種途徑來進(jìn)行流轉(zhuǎn)，而將建筑進(jìn)行折舊也算是其中價(jià)值轉(zhuǎn)移的一種途徑。在建筑折舊過程中，我們是以建筑損耗為基礎(chǔ)來確定的，而折舊和建筑損耗在會(huì)計(jì)學(xué)科當(dāng)中的定義又有一定差別，會(huì)計(jì)學(xué)上的折舊年限是對(duì)一類資產(chǎn)作出會(huì)計(jì)處理的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，它是一種高度集中的理論數(shù)據(jù)，而且具有普遍性和法定性，但是又不能代替實(shí)際情況下的個(gè)別性和特殊性，所以總體來看，我們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估過程中，不能將折舊完全的代替為建筑損耗。由于建筑的現(xiàn)實(shí)狀況、維修條件不同，其損耗以及實(shí)際運(yùn)行功能也有所不同，在實(shí)際情況下，很多產(chǎn)品會(huì)提前報(bào)廢或超齡服役，這些都是由于不同的維修使用情況造成的結(jié)果。大多數(shù)情況下，類似的建筑經(jīng)過相同的時(shí)間，其建筑損耗各有不同。2.建筑物使用年限不同，每一幢建筑物的設(shè)計(jì)要求不同，所采用的建筑材料，設(shè)計(jì)年限不同，使得其實(shí)際使用年限必然不同，在評(píng)估中直接按照會(huì)計(jì)學(xué)中規(guī)定的折舊率年限的做法是欠妥的，應(yīng)當(dāng)通過實(shí)地勘察鑒定，包括必要時(shí)進(jìn)行技術(shù)測(cè)量，才能確定損耗，所有的房地產(chǎn)，通常從建筑的取得時(shí)開始就會(huì)隨著使用而發(fā)生效用遞減這種效用遞減的現(xiàn)象，在評(píng)估時(shí)稱為損耗，造成損耗的主要原因通?？煞譃樽匀灰蛩?，功能因素和經(jīng)濟(jì)因素三類，但這些損耗因素并不是獨(dú)立作用的，物理的損耗因素會(huì)引起功能的損耗，功能的損耗又會(huì)反映到經(jīng)濟(jì)的損耗上，三者存在一定的互為因果關(guān)系，計(jì)算損耗時(shí)要求將三個(gè)因素分別論述和測(cè)算，然而，由于這些因素所成的損耗很難以分別計(jì)算，在實(shí)際評(píng)估操作中通常將三者視為一體來計(jì)算損耗折舊額，但是對(duì)有一定重要性，價(jià)值較高的建筑物應(yīng)盡可能做分類計(jì)算。

四、建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)實(shí)施細(xì)則的法律法規(guī)

相關(guān)的行業(yè)主管部門必須對(duì)現(xiàn)行的法律法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)充與完善，推出專門的房地產(chǎn)評(píng)估法，結(jié)合現(xiàn)階段的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及行業(yè)技術(shù)規(guī)范來進(jìn)行嚴(yán)格的管理，尤其是對(duì)行業(yè)內(nèi)存在的違法亂紀(jì)行為，制定相應(yīng)的處罰策略，對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。如果投資總額較小則可以對(duì)項(xiàng)目的檔次進(jìn)行細(xì)分，避免由于量大收費(fèi)小而無人承接的問題。如果投資總額較大的項(xiàng)目，則可以實(shí)行檔次細(xì)分降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方式避免由于惡性競(jìng)爭(zhēng)互相壓價(jià)，甚至出現(xiàn)私收回扣的問題，要建立健全評(píng)估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范，保證對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的實(shí)施細(xì)則進(jìn)行補(bǔ)充與完善，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)能夠更加有法可依、有法可循。

五、結(jié)語：

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在不斷發(fā)展，而房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)并不完善，有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估體系也不健全，我們要依據(jù)現(xiàn)有的技術(shù)手段來不斷創(chuàng)新房地產(chǎn)評(píng)估體系，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

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