摘 要：大多數(shù)企業(yè)都曾出現(xiàn)過(guò)資金短缺的情況，嚴(yán)重者會(huì)引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，從而使企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)危險(xiǎn)。每出現(xiàn)這種情況，企業(yè)第一件要做的事就是融資，而融資門(mén)坎高、融資費(fèi)用高等融資問(wèn)題一直困撓著企業(yè)的發(fā)展。近年來(lái)雖有所改善，但仍然是制約著企業(yè)發(fā)展的重大問(wèn)題。而在這眾多的行業(yè)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司受融資問(wèn)題的影響尤為明顯。眾所周知，房屋的整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程周期長(zhǎng)，從取得土地、報(bào)建到開(kāi)工建設(shè)，再到預(yù)繳稅金，每一個(gè)環(huán)節(jié)所需投入的資金都是巨大的，大多數(shù)房地產(chǎn)公司不可能全部靠自有資金投入。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)不面臨著融資問(wèn)題，尤其是中小型房地產(chǎn)公司因融資方式單一，普遍存在融資難的問(wèn)題。本文僅以海南省瓊海市為例，就此問(wèn)題提出自己的看法及建議。

關(guān)鍵詞：資金短缺；中小型房地產(chǎn)公司；融資方式；融資難

一、瓊海市房地產(chǎn)企業(yè)近3年資金來(lái)源構(gòu)成

瓊海市位于海南島的東部，總面積為1692平方公里。是海南省的第三大城市，這里四季如春、風(fēng)景如畫(huà)，年平均氣溫為24℃，常年無(wú)霜雪，生態(tài)指數(shù)全國(guó)排名第一，是人們理想的居所。自2010年起，海南省都在為建設(shè)“國(guó)際旅游島”做準(zhǔn)備，加之政府的扶植及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視，吸引了大量來(lái)自全國(guó)各地的地產(chǎn)商來(lái)海南島投資，使整個(gè)海南省房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，以瓊海市為例，目前已擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)430家，這其中絕大多數(shù)為中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)，近三年的資金來(lái)源情況如下表：

二、目前瓊海市房地產(chǎn)公司存在融資現(xiàn)狀

（1）融資方式單一

由表1數(shù)據(jù)可知，目前瓊海房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一。對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，投資方式可以做到多樣化，比如發(fā)行股票吸收新的股東加入，增加自有資金的數(shù)量，擴(kuò)大公司規(guī)模；再有符合發(fā)行債券條件的公司可以發(fā)行債券吸收社會(huì)上閑散資金；近年來(lái)新興的融資方式-信托融資也逐漸發(fā)展起來(lái)，受到越來(lái)越多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞，開(kāi)始嘗試采用信托融資方式，保證資金的回流。而在瓊海市大多數(shù)房地產(chǎn)公司屬中小型房地產(chǎn)公司，在430余家房地產(chǎn)企業(yè)中大多是內(nèi)資企業(yè)，極少數(shù)的外資企業(yè)可以忽略不計(jì)。表一數(shù)據(jù)顯示，瓊海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資金來(lái)源全部為內(nèi)源性融資，利用外資的少之又少。在這僅有的幾種融資方式中，其他資金來(lái)源占資金來(lái)源總額比重最高。在這里其他資金來(lái)源，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司特有的一種融資方式，它是由收取客戶的定金及房款構(gòu)成。2016年，全年資金來(lái)源合計(jì)為1381081萬(wàn)元，僅收取客戶的定金及房款一項(xiàng)為751769萬(wàn)元，占總資金來(lái)源的54.43%；2017、2018二年其他資金來(lái)源分別占總資金來(lái)源的61.27%、57.01%。在收取客戶的定金及房款中，約有70%來(lái)自于銀行按揭貸款，是客戶以房產(chǎn)作為抵押由銀行獲得。企業(yè)設(shè)立初期，資金量需求不大，大多數(shù)企業(yè)可以依靠自有資金及企業(yè)的留存收益維持開(kāi)發(fā)建設(shè)。而隨著開(kāi)發(fā)進(jìn)度的增大，資金的需求量慢慢增加，在所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合銷售條件前，單一的融資方式使這些中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)只能采用傳統(tǒng)的融資方式銀行貸款，既國(guó)內(nèi)各大銀行為開(kāi)發(fā)商提供的專用于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的銀行貸款，一般稱之為“開(kāi)發(fā)貸”。由表一數(shù)據(jù)可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)由銀行取得的開(kāi)發(fā)貸款占總資金來(lái)源的比例，近三年的平均數(shù)為20%左右，如此計(jì)算，企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款加上客戶的按揭貸款，來(lái)自銀行的資金占總資金來(lái)源的60%。由此可見(jiàn)，瓊海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行的過(guò)度依賴，同時(shí)也反映出現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司融資方式的單一化。

（2）來(lái)自投資者本身及公司管理的因素

據(jù)調(diào)查，一些投資者本身缺乏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，2010初國(guó)家發(fā)布政策文件大力建設(shè)海南，力爭(zhēng)將海南建設(shè)成“國(guó)際旅游島”，大批的投資者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都想趁著國(guó)家的利好政策，分食海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的一杯羹。而這其中不乏一些企業(yè)，內(nèi)部管理松懈，沒(méi)有健全完善的財(cái)務(wù)制度，還停留在類似于家庭管理模式，公司的主要決策權(quán)掌控在關(guān)健的幾個(gè)人手里，管理者大部分精力用于管控銷售樓盤(pán)，而忽略同樣重要的財(cái)務(wù)管控。企業(yè)在資金的管理、使用及權(quán)益分配方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，從而不能最大限度的發(fā)揮資金的安全性及完整性，同時(shí)也不能使財(cái)務(wù)部門(mén)充分發(fā)揮應(yīng)有的職能作用。

（3）來(lái)自社會(huì)的因素

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策決定著住宅的銷量。2017年4月瓊海市人民政府發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政，要求對(duì)在海南省無(wú)住房的非本省戶籍居民，其必須提供連續(xù)1年（個(gè)別區(qū)域需要2年）個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明方可在瓊海市購(gòu)房，在本市范圍內(nèi)，暫停向在海南已擁有1套住房的非本省居民售房；緊接著在2018年4月，海南省人民政府發(fā)布史上海南最嚴(yán)住宅限購(gòu)令，在五指山等4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)域只能面向本市縣居民家庭銷售，而在瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明由原有的1-2年增加到5年。面對(duì)如此嚴(yán)格的限購(gòu)令，在政策已執(zhí)行2年的今天，各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司住宅銷量一落千丈，叫苦不迭。此時(shí)一些實(shí)力強(qiáng)、資金有些積累的企業(yè)還可勉強(qiáng)支撐，而一些規(guī)模較小，內(nèi)部留存收益有限的企業(yè)，尤其是尚停留在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，因銷量驟減，在資金來(lái)源上占最大比重的購(gòu)房收入也呈直線下降趨勢(shì)。缺少了資金來(lái)源的地產(chǎn)企業(yè)，首先想到的是向銀行貸款，而銀行貸款同樣也是有限制的，國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的自有資金占投資總額的比例達(dá)到35%以上，銀行才可以貸款。來(lái)自政策各種因素，使中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司面臨融資風(fēng)險(xiǎn)，甚至資金鏈斷裂危險(xiǎn)。

三、對(duì)瓊海市目前融資現(xiàn)狀的合理化建議

（1）學(xué)習(xí)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司引進(jìn)房地產(chǎn)信托投資

房地產(chǎn)信托投資是一種新型的融資渠道，是一種商業(yè)信托組織形式，其本質(zhì)是一種信托基金。通過(guò)發(fā)行類似于股票的收益憑證，匯聚多個(gè)投資者的資金，由專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)適時(shí)收購(gòu)或?yàn)榉康禺a(chǎn)公司進(jìn)行融資的一種投資方式，最后將投資收益按投資者所占份額分配給投資者。這種融資方式的優(yōu)勢(shì)在于融資的速度快、所需的成本費(fèi)用低，非常適合中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。采用這種融資方式，不僅可以從中獲利，還可以規(guī)避企業(yè)因資金短缺帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，已達(dá)到加快資金周轉(zhuǎn)的目的。在我們過(guò)度依賴的銀行收緊銀根或加息的情況下房地產(chǎn)信托投資是我們最好的選擇，可適當(dāng)降低因高額利息帶來(lái)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

（2）施工單位墊付資金

選擇合適的施工單位，考察對(duì)方是否有適量墊付資金的實(shí)力，在簽訂施工合同時(shí)盡量為企業(yè)爭(zhēng)取有利條件，最大程度的爭(zhēng)取施工方墊付資金的數(shù)額，已備在各種風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)暫緩融資壓力。

（3）充分利用得天獨(dú)厚的環(huán)境資源等優(yōu)勢(shì)

盡管瓊海市多數(shù)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的規(guī)模不大，所建項(xiàng)目的影響力也不是太廣泛，但是仍存在著這樣或那樣的自身優(yōu)勢(shì)。比如瓊海市環(huán)境優(yōu)美、面臨大海的一、二線海景房不在少數(shù)。目前瓊海的海景房已成為瓊海商品房的主打產(chǎn)品，許多島外的置業(yè)者不惜一擲千金，就為每天能看到窗外的那片海。有此資源的開(kāi)發(fā)商們可擴(kuò)大宣傳力度將其優(yōu)勢(shì)介紹給投資公司，選擇雙方比較了解比較信任的投資公司開(kāi)展合作，以達(dá)到互利互惠、合作共贏的目的，進(jìn)而降低融資風(fēng)險(xiǎn)。近幾年，隨著北方各大城市霧霾天氣的頻頻出現(xiàn)，人們對(duì)于藍(lán)天白云、清新空氣的渴望越來(lái)越強(qiáng)列，而海南位于中國(guó)的最南部，是全國(guó)空氣質(zhì)量最好的城市。每年的冬季大量的北方人尤其是中老年人涌入海南，這個(gè)時(shí)節(jié)也是海南房地產(chǎn)行業(yè)的銷售旺季。2017年至今，由于海南頒布了住宅限購(gòu)令，這大批的候鳥(niǎo)老人中，一部分人在海南已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了住房，而另一部分人，盡管他們經(jīng)濟(jì)條件允許也只能選擇租房的形式，而這批人恰好是我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公開(kāi)發(fā)公司潛在的客戶群。目前瓊海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司相當(dāng)一部分住宅都是以精裝修的模式出售，此類公司可選擇暫時(shí)出租我們的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，這樣既能緩解我們當(dāng)前的融資問(wèn)題，又能發(fā)展我們未來(lái)的銷售客戶群。

（4）完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度

在當(dāng)前環(huán)境下，瓊海的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過(guò)程中依然受到各種問(wèn)題的限制。在這種情況下，企業(yè)更是要建全、完善內(nèi)部管理制度，加強(qiáng)對(duì)資金的控制，使有限的資金在周轉(zhuǎn)的過(guò)程中發(fā)揮其最大的作用。 很多房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多的重視銷售，認(rèn)為只要銷售做好了就會(huì)有源源不斷的現(xiàn)金流入，從而忽略建立健全的財(cái)務(wù)管理制度及現(xiàn)金使用流程的重要性。一個(gè)公司沒(méi)有完善的內(nèi)部管理制度，就無(wú)法完成較規(guī)范的實(shí)際操作。制度的設(shè)立要針對(duì)所有的管理人員，對(duì)每個(gè)工作人員要做到分工明確。提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人和決策者的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)，他們要能讀懂公司的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、及現(xiàn)金流量表這三種最主要的財(cái)務(wù)報(bào)表，在做出重大決策時(shí)，首先要對(duì)目標(biāo)利潤(rùn)與成本進(jìn)行分析，不能依據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷決策，應(yīng)以歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮當(dāng)前的實(shí)際情況，權(quán)衡后做出合理正確的決策。融資不僅指外部融資，完善企業(yè)內(nèi)部管理，做好降低企業(yè)成本、費(fèi)用工作同樣也是一種融資。

（5）加強(qiáng)信用管理

信譽(yù)對(duì)一個(gè)企業(yè)的發(fā)展是非常重要的，而對(duì)于銀行貸款數(shù)額較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更是至關(guān)重要。所以我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要避免延期付息或逾期還款的現(xiàn)象，不然會(huì)大大降低我們的信用等級(jí)和信用額度。房地產(chǎn)公司能否獲得銀行信貸、獲取信貸金額的大小，取決于公司是否能達(dá)到國(guó)家規(guī)定的要求，同時(shí)也取決于公司在銀行的信用等級(jí)。要做到有借有還、如期償還，從而使企業(yè)的信用等級(jí)得到提升，為企業(yè)獲取資金制造優(yōu)勢(shì)，來(lái)爭(zhēng)取更多的融資機(jī)會(huì)。

四、結(jié)束語(yǔ)

本文對(duì)海南省瓊海市中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司目前存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)這些影響因素的理解和研究，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況提出建議。希望各企業(yè)能借鑒和引用更多的、先進(jìn)的融資方式，使瓊海市的房地產(chǎn)企業(yè)能更好的解決融資問(wèn)題。

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作者簡(jiǎn)介：劉鳳英（1970年12月7日——），性別：女，所在城市：海南省瓊海市，學(xué)歷：大專，職稱：中級(jí)，單位：海南勝大莊投資有限公，職務(wù)：財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，研究方向：中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的融資問(wèn)題。