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        淺析海南省瓊海市中小型房地產(chǎn)公司融資風(fēng)險(xiǎn)問題

        2019-09-03 05:34:07劉鳳英
        財(cái)訊 2019年22期
        關(guān)鍵詞:資金短缺融資方式融資難

        摘 要:大多數(shù)企業(yè)都曾出現(xiàn)過資金短缺的情況,嚴(yán)重者會引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī),從而使企業(yè)面臨經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及財(cái)務(wù)危險(xiǎn)。每出現(xiàn)這種情況,企業(yè)第一件要做的事就是融資,而融資門坎高、融資費(fèi)用高等融資問題一直困撓著企業(yè)的發(fā)展。近年來雖有所改善,但仍然是制約著企業(yè)發(fā)展的重大問題。而在這眾多的行業(yè)中,房地產(chǎn)開發(fā)公司受融資問題的影響尤為明顯。眾所周知,房屋的整個(gè)開發(fā)建設(shè)過程周期長,從取得土地、報(bào)建到開工建設(shè),再到預(yù)繳稅金,每一個(gè)環(huán)節(jié)所需投入的資金都是巨大的,大多數(shù)房地產(chǎn)公司不可能全部靠自有資金投入。所以房地產(chǎn)開發(fā)公司無不面臨著融資問題,尤其是中小型房地產(chǎn)公司因融資方式單一,普遍存在融資難的問題。本文僅以海南省瓊海市為例,就此問題提出自己的看法及建議。

        關(guān)鍵詞:資金短缺;中小型房地產(chǎn)公司;融資方式;融資難

        一、瓊海市房地產(chǎn)企業(yè)近3年資金來源構(gòu)成

        瓊海市位于海南島的東部,總面積為1692平方公里。是海南省的第三大城市,這里四季如春、風(fēng)景如畫,年平均氣溫為24℃,常年無霜雪,生態(tài)指數(shù)全國排名第一,是人們理想的居所。自2010年起,海南省都在為建設(shè)“國際旅游島”做準(zhǔn)備,加之政府的扶植及對房地產(chǎn)行業(yè)的重視,吸引了大量來自全國各地的地產(chǎn)商來海南島投資,使整個(gè)海南省房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展,以瓊海市為例,目前已擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)430家,這其中絕大多數(shù)為中小型開發(fā)企業(yè),近三年的資金來源情況如下表:

        二、目前瓊海市房地產(chǎn)公司存在融資現(xiàn)狀

        (1)融資方式單一

        由表1數(shù)據(jù)可知,目前瓊海房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一。對于大型房地產(chǎn)企業(yè)來講,投資方式可以做到多樣化,比如發(fā)行股票吸收新的股東加入,增加自有資金的數(shù)量,擴(kuò)大公司規(guī)模;再有符合發(fā)行債券條件的公司可以發(fā)行債券吸收社會上閑散資金;近年來新興的融資方式-信托融資也逐漸發(fā)展起來,受到越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞,開始嘗試采用信托融資方式,保證資金的回流。而在瓊海市大多數(shù)房地產(chǎn)公司屬中小型房地產(chǎn)公司,在430余家房地產(chǎn)企業(yè)中大多是內(nèi)資企業(yè),極少數(shù)的外資企業(yè)可以忽略不計(jì)。表一數(shù)據(jù)顯示,瓊海市房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金來源全部為內(nèi)源性融資,利用外資的少之又少。在這僅有的幾種融資方式中,其他資金來源占資金來源總額比重最高。在這里其他資金來源,是指房地產(chǎn)開發(fā)公司特有的一種融資方式,它是由收取客戶的定金及房款構(gòu)成。2016年,全年資金來源合計(jì)為1381081萬元,僅收取客戶的定金及房款一項(xiàng)為751769萬元,占總資金來源的54.43%;2017、2018二年其他資金來源分別占總資金來源的61.27%、57.01%。在收取客戶的定金及房款中,約有70%來自于銀行按揭貸款,是客戶以房產(chǎn)作為抵押由銀行獲得。企業(yè)設(shè)立初期,資金量需求不大,大多數(shù)企業(yè)可以依靠自有資金及企業(yè)的留存收益維持開發(fā)建設(shè)。而隨著開發(fā)進(jìn)度的增大,資金的需求量慢慢增加,在所開發(fā)產(chǎn)品符合銷售條件前,單一的融資方式使這些中小型開發(fā)企業(yè)只能采用傳統(tǒng)的融資方式銀行貸款,既國內(nèi)各大銀行為開發(fā)商提供的專用于房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的銀行貸款,一般稱之為“開發(fā)貸”。由表一數(shù)據(jù)可知,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由銀行取得的開發(fā)貸款占總資金來源的比例,近三年的平均數(shù)為20%左右,如此計(jì)算,企業(yè)的開發(fā)貸款加上客戶的按揭貸款,來自銀行的資金占總資金來源的60%。由此可見,瓊海的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行的過度依賴,同時(shí)也反映出現(xiàn)階段房地產(chǎn)公司融資方式的單一化。

        (2)來自投資者本身及公司管理的因素

        據(jù)調(diào)查,一些投資者本身缺乏房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn),2010初國家發(fā)布政策文件大力建設(shè)海南,力爭將海南建設(shè)成“國際旅游島”,大批的投資者、房地產(chǎn)開發(fā)商都想趁著國家的利好政策,分食海南房地產(chǎn)市場的一杯羹。而這其中不乏一些企業(yè),內(nèi)部管理松懈,沒有健全完善的財(cái)務(wù)制度,還停留在類似于家庭管理模式,公司的主要決策權(quán)掌控在關(guān)健的幾個(gè)人手里,管理者大部分精力用于管控銷售樓盤,而忽略同樣重要的財(cái)務(wù)管控。企業(yè)在資金的管理、使用及權(quán)益分配方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象,從而不能最大限度的發(fā)揮資金的安全性及完整性,同時(shí)也不能使財(cái)務(wù)部門充分發(fā)揮應(yīng)有的職能作用。

        (3)來自社會的因素

        國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策決定著住宅的銷量。2017年4月瓊海市人民政府發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政,要求對在海南省無住房的非本省戶籍居民,其必須提供連續(xù)1年(個(gè)別區(qū)域需要2年)個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明方可在瓊海市購房,在本市范圍內(nèi),暫停向在海南已擁有1套住房的非本省居民售房;緊接著在2018年4月,海南省人民政府發(fā)布史上海南最嚴(yán)住宅限購令,在五指山等4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)域只能面向本市縣居民家庭銷售,而在瓊海已實(shí)行限購的區(qū)域,個(gè)人所得稅或社會保險(xiǎn)繳納證明由原有的1-2年增加到5年。面對如此嚴(yán)格的限購令,在政策已執(zhí)行2年的今天,各個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司住宅銷量一落千丈,叫苦不迭。此時(shí)一些實(shí)力強(qiáng)、資金有些積累的企業(yè)還可勉強(qiáng)支撐,而一些規(guī)模較小,內(nèi)部留存收益有限的企業(yè),尤其是尚停留在開發(fā)建設(shè)階段的房地產(chǎn)開發(fā)公司,因銷量驟減,在資金來源上占最大比重的購房收入也呈直線下降趨勢。缺少了資金來源的地產(chǎn)企業(yè),首先想到的是向銀行貸款,而銀行貸款同樣也是有限制的,國家規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的自有資金占投資總額的比例達(dá)到35%以上,銀行才可以貸款。來自政策各種因素,使中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司面臨融資風(fēng)險(xiǎn),甚至資金鏈斷裂危險(xiǎn)。

        三、對瓊海市目前融資現(xiàn)狀的合理化建議

        (1)學(xué)習(xí)大型房地產(chǎn)開發(fā)公司引進(jìn)房地產(chǎn)信托投資

        房地產(chǎn)信托投資是一種新型的融資渠道,是一種商業(yè)信托組織形式,其本質(zhì)是一種信托基金。通過發(fā)行類似于股票的收益憑證,匯聚多個(gè)投資者的資金,由專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)適時(shí)收購或?yàn)榉康禺a(chǎn)公司進(jìn)行融資的一種投資方式,最后將投資收益按投資者所占份額分配給投資者。這種融資方式的優(yōu)勢在于融資的速度快、所需的成本費(fèi)用低,非常適合中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。采用這種融資方式,不僅可以從中獲利,還可以規(guī)避企業(yè)因資金短缺帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),已達(dá)到加快資金周轉(zhuǎn)的目的。在我們過度依賴的銀行收緊銀根或加息的情況下房地產(chǎn)信托投資是我們最好的選擇,可適當(dāng)降低因高額利息帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)。

        (2)施工單位墊付資金

        選擇合適的施工單位,考察對方是否有適量墊付資金的實(shí)力,在簽訂施工合同時(shí)盡量為企業(yè)爭取有利條件,最大程度的爭取施工方墊付資金的數(shù)額,已備在各種風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)暫緩融資壓力。

        (3)充分利用得天獨(dú)厚的環(huán)境資源等優(yōu)勢

        盡管瓊海市多數(shù)開發(fā)商項(xiàng)目的規(guī)模不大,所建項(xiàng)目的影響力也不是太廣泛,但是仍存在著這樣或那樣的自身優(yōu)勢。比如瓊海市環(huán)境優(yōu)美、面臨大海的一、二線海景房不在少數(shù)。目前瓊海的海景房已成為瓊海商品房的主打產(chǎn)品,許多島外的置業(yè)者不惜一擲千金,就為每天能看到窗外的那片海。有此資源的開發(fā)商們可擴(kuò)大宣傳力度將其優(yōu)勢介紹給投資公司,選擇雙方比較了解比較信任的投資公司開展合作,以達(dá)到互利互惠、合作共贏的目的,進(jìn)而降低融資風(fēng)險(xiǎn)。近幾年,隨著北方各大城市霧霾天氣的頻頻出現(xiàn),人們對于藍(lán)天白云、清新空氣的渴望越來越強(qiáng)列,而海南位于中國的最南部,是全國空氣質(zhì)量最好的城市。每年的冬季大量的北方人尤其是中老年人涌入海南,這個(gè)時(shí)節(jié)也是海南房地產(chǎn)行業(yè)的銷售旺季。2017年至今,由于海南頒布了住宅限購令,這大批的候鳥老人中,一部分人在海南已經(jīng)購買了住房,而另一部分人,盡管他們經(jīng)濟(jì)條件允許也只能選擇租房的形式,而這批人恰好是我們房地產(chǎn)開發(fā)公開發(fā)公司潛在的客戶群。目前瓊海的房地產(chǎn)開發(fā)公司相當(dāng)一部分住宅都是以精裝修的模式出售,此類公司可選擇暫時(shí)出租我們的開發(fā)產(chǎn)品,這樣既能緩解我們當(dāng)前的融資問題,又能發(fā)展我們未來的銷售客戶群。

        (4)完善內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度

        在當(dāng)前環(huán)境下,瓊海的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中依然受到各種問題的限制。在這種情況下,企業(yè)更是要建全、完善內(nèi)部管理制度,加強(qiáng)對資金的控制,使有限的資金在周轉(zhuǎn)的過程中發(fā)揮其最大的作用。 很多房地產(chǎn)企業(yè)過多的重視銷售,認(rèn)為只要銷售做好了就會有源源不斷的現(xiàn)金流入,從而忽略建立健全的財(cái)務(wù)管理制度及現(xiàn)金使用流程的重要性。一個(gè)公司沒有完善的內(nèi)部管理制度,就無法完成較規(guī)范的實(shí)際操作。制度的設(shè)立要針對所有的管理人員,對每個(gè)工作人員要做到分工明確。提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人和決策者的財(cái)務(wù)管理素質(zhì),他們要能讀懂公司的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、及現(xiàn)金流量表這三種最主要的財(cái)務(wù)報(bào)表,在做出重大決策時(shí),首先要對目標(biāo)利潤與成本進(jìn)行分析,不能依據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和主觀判斷決策,應(yīng)以歷史財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),考慮當(dāng)前的實(shí)際情況,權(quán)衡后做出合理正確的決策。融資不僅指外部融資,完善企業(yè)內(nèi)部管理,做好降低企業(yè)成本、費(fèi)用工作同樣也是一種融資。

        (5)加強(qiáng)信用管理

        信譽(yù)對一個(gè)企業(yè)的發(fā)展是非常重要的,而對于銀行貸款數(shù)額較大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是至關(guān)重要。所以我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要避免延期付息或逾期還款的現(xiàn)象,不然會大大降低我們的信用等級和信用額度。房地產(chǎn)公司能否獲得銀行信貸、獲取信貸金額的大小,取決于公司是否能達(dá)到國家規(guī)定的要求,同時(shí)也取決于公司在銀行的信用等級。要做到有借有還、如期償還,從而使企業(yè)的信用等級得到提升,為企業(yè)獲取資金制造優(yōu)勢,來爭取更多的融資機(jī)會。

        四、結(jié)束語

        本文對海南省瓊海市中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司目前存在的問題進(jìn)行分析,通過對這些影響因素的理解和研究,結(jié)合我國的實(shí)際情況提出建議。希望各企業(yè)能借鑒和引用更多的、先進(jìn)的融資方式,使瓊海市的房地產(chǎn)企業(yè)能更好的解決融資問題。

        參考文獻(xiàn)

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        [3]常媛,周俊峰.贛南地區(qū)中小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀及對策淺析[J]江西理工大學(xué)學(xué)報(bào).2011.32(2):10-11

        作者簡介:劉鳳英(1970年12月7日——),性別:女,所在城市:海南省瓊海市,學(xué)歷:大專,職稱:中級,單位:海南勝大莊投資有限公,職務(wù):財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人,研究方向:中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司的融資問題。

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