【摘要】集約化的“約”是指在集中、統(tǒng)一配置生產(chǎn)要素的過程中，以節(jié)儉、約束、高效為價值取向，從而達(dá)到降低成本、高效管理，進(jìn)而使企業(yè)集中核心力量，獲得可持續(xù)競爭的優(yōu)勢。本文結(jié)合物業(yè)集約化管理的基本內(nèi)涵，提出實(shí)施礦區(qū)物業(yè)集約化管理模式的幾點(diǎn)對策。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理 發(fā)展模式 探討

礦區(qū)物業(yè)管理經(jīng)歷了從無到有，由小到大的發(fā)展歷程，在專業(yè)化管理程度不斷提高的今天，探索物業(yè)集約化管理模式，不斷明確和理順物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理流程，是推進(jìn)礦區(qū)物業(yè)管理創(chuàng)新的必由之路。集約化管理是現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)提高效率與效益的基本取向。集約化的“集”就是指集中，集合人力、物力、財(cái)力、管理等生產(chǎn)要素，進(jìn)行統(tǒng)一配置;集約化的“約”是指在集中、統(tǒng)一配置生產(chǎn)要素的過程中，以節(jié)儉、約束、高效為價值取向，從而達(dá)到降低成本、高效管理，進(jìn)而使企業(yè)集中核心力量，獲得可持續(xù)競爭的優(yōu)勢。所以說，在物業(yè)管理中實(shí)行集約化服務(wù)管理模式，對深化服務(wù)改革方面具有重大意義。

1推進(jìn)內(nèi)部改革創(chuàng)新激發(fā)活力

隨著經(jīng)濟(jì)效益重要性的不斷凸顯，基于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的企業(yè)的組織形式、管理體制和經(jīng)營機(jī)制等制度已經(jīng)失去了競爭優(yōu)勢，甚至已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展的羈絆。因此，物業(yè)管理必須堅(jiān)決地走全面的制度創(chuàng)新的道路，激發(fā)企業(yè)活力，力爭達(dá)到物業(yè)管理社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。要充份發(fā)揮人力資源效能，科學(xué)定崗定編，對可有可無的部門和崗位，寧缺毋濫，利用員工自然退出的時機(jī)適時撤銷，壓縮管理層次，使組織機(jī)構(gòu)更加扁平化，提高管理效率。在職責(zé)設(shè)計(jì)上要準(zhǔn)確、清晰、詳細(xì)，減少工作交叉點(diǎn)，體現(xiàn)出精準(zhǔn)性。要發(fā)揮礦區(qū)服務(wù)單位人力資源統(tǒng)籌的作用，將長期在一線工作的老職工充實(shí)到礦區(qū)服務(wù)崗位，一是老職工人身安全得到保證，遇到身體不適及時就醫(yī);二是在一定程度上緩解礦區(qū)缺員情況。同時，隨著生產(chǎn)一線系統(tǒng)自動化程度的提高，某些單位會由原來人力資源不足，變成人浮于事，可以根據(jù)員工的技能情況部分充實(shí)到礦區(qū)服務(wù)崗位，發(fā)揮人力資源效能。

2推行區(qū)域化管理厘清責(zé)任

所謂區(qū)域化責(zé)任管理，就是在物業(yè)管理單位現(xiàn)有服務(wù)區(qū)域的基礎(chǔ)上，劃小服務(wù)單元，成立服務(wù)責(zé)任區(qū)，推行精細(xì)化服務(wù)。每個區(qū)控制在500—1000戶之間，按照當(dāng)?shù)匦袠I(yè)勞動用工定額核定服務(wù)人員，推行利益共享、責(zé)任共擔(dān)、分工合作的物業(yè)管理機(jī)制。

推行區(qū)域化責(zé)任管理，主要針對“四保”工作，就是小區(qū)環(huán)衛(wèi)（小區(qū)道路清掃、樓道及樓區(qū)間保潔）和小區(qū)綠化，小區(qū)維修和小區(qū)秩序維護(hù)有專業(yè)管理單位負(fù)責(zé)。區(qū)域化責(zé)任管理就是對小區(qū)環(huán)衛(wèi)和小區(qū)綠化人員的工作職責(zé)再細(xì)化、再明確、再界定，杜絕職責(zé)交叉，并增加監(jiān)督職責(zé)，推行一崗雙責(zé)。推行區(qū)域化責(zé)任管理，就是讓物業(yè)管理單位管理者有更多的精力投入到小區(qū)服務(wù)現(xiàn)場的檢查監(jiān)督上來，掌握第一手資料，減少問題反饋、落實(shí)的時間，提高問題處理效率，更好地服務(wù)于居民。

3實(shí)施管理外包提升質(zhì)量

隨著改革的深入，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們觀念的更新及生活品位的提高，人們對物業(yè)管理的要求越來越高，期望值也越來越大，專業(yè)化是物業(yè)管理未來發(fā)展的一個必然趨勢。

業(yè)務(wù)外包（Outsourcing），也稱資源外包、資源外置，它是將企業(yè)非核心業(yè)務(wù)交由外部最優(yōu)秀的專業(yè)化企業(yè)完成，從而達(dá)到降低成本、提高效率、充分發(fā)揮自身核心競爭力和增強(qiáng)企業(yè)對環(huán)境的迅速應(yīng)變能力的一種管理模式。

通過業(yè)務(wù)外包可降低成本。成本是以貨幣形式表現(xiàn)的企業(yè)生產(chǎn)過程中所消耗的物化勞動和活勞動。物業(yè)管理主要是人，人工成本降低了，企業(yè)的效益就可以提高，所以探索成本降低的方法，就是在成本測算分析對比中找出最佳業(yè)務(wù)外包形式，實(shí)現(xiàn)雙方共贏，這也是每個企業(yè)所追求的目標(biāo)之一。實(shí)踐證明，專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包可以發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，通過規(guī)模經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)比單個物業(yè)管理單位經(jīng)營高得多的經(jīng)營效率，從而能夠以優(yōu)質(zhì)低價為物業(yè)管理單位提供服務(wù)，取得一定經(jīng)濟(jì)效益。通過業(yè)務(wù)外包，物業(yè)管理單位在日常工作中只需配備1至2名協(xié)調(diào)人員，處理工作中出現(xiàn)的各種問題，并監(jiān)督其工作質(zhì)量。專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包有利于物業(yè)管理單位進(jìn)行成本控制，解決物業(yè)管理與服務(wù)在某些方面人力資源不足的問題。

通過業(yè)務(wù)外包提高質(zhì)量。質(zhì)量是企業(yè)發(fā)展的“金鑰匙”，也是企業(yè)的生命。作為服務(wù)行業(yè)，物業(yè)管理單位要更加注重工作質(zhì)量、居民評價和媒體評價。所以，提高質(zhì)量是物業(yè)管理單位出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。通過實(shí)施專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包，專業(yè)公司通過發(fā)揮資源優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢來提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量。由于業(yè)務(wù)單一而專注，使得其專業(yè)化優(yōu)勢得到充分彰顯。比如小區(qū)生活垃圾外運(yùn)可以采取承包給市政管理部門，由他們負(fù)責(zé)外運(yùn)，礦區(qū)可以根據(jù)轄區(qū)小區(qū)分布現(xiàn)狀，建1至2個垃圾中轉(zhuǎn)站即可，協(xié)助市政管理部門做好垃圾壓縮、集中工作。通過開展專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包，一是物業(yè)管理單位可以減少車輛運(yùn)行成本，駕駛員人工成本，以及車輛運(yùn)行中各類處罰等，專心做好居民服務(wù)工作;二是在承攬到業(yè)務(wù)的同時，市政管理部門可以發(fā)揮資源優(yōu)勢，全身心做好垃圾外運(yùn)工作，獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益。

通過業(yè)務(wù)外包實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。對物業(yè)管理行業(yè)而言，人才和服務(wù)規(guī)模是企業(yè)取得成功的關(guān)鍵。所以，在人力短缺的情況下，企業(yè)如何發(fā)展，向什么方向發(fā)展都是值得深思的問題。隨著居民精神文化生活日益豐富，居民對物業(yè)管理項(xiàng)目具有針對性，實(shí)用性，服務(wù)內(nèi)容有增無減，服務(wù)質(zhì)量要求較高，期望值越來越大，這也是物業(yè)管理單位的工作基點(diǎn)、服務(wù)方向。為了企業(yè)的生存和發(fā)展，物業(yè)管理單位只有因地制宜，在滿足自己服務(wù)量的前提下，實(shí)施專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包，才能有效解決人力資源短缺的瓶頸，滿足居民的需要。借此，物業(yè)管理單位也充分利用已有的物業(yè)資質(zhì)，加大對外承攬物業(yè)管理量，擴(kuò)展服務(wù)規(guī)模，發(fā)揮承攬與外包合同的作用，在企業(yè)內(nèi)部形成良好的經(jīng)濟(jì)循環(huán)，達(dá)到利用專業(yè)化、集約化服務(wù)管理模式，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的目標(biāo)。

作為礦區(qū)物業(yè)管理，要緊跟時代發(fā)展的形勢，逐漸轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，推進(jìn)物業(yè)集約化管理，逐步實(shí)現(xiàn)由計(jì)劃型、補(bǔ)貼型向社會化、專業(yè)化轉(zhuǎn)變，不斷提高自身競爭實(shí)力。

作者簡介：張強(qiáng)（1974—），男，河北省廊坊市人，大學(xué)本科，助理工程師。