李亞蓓

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心行業(yè)，涉及社會(huì)發(fā)展的方方面面，也間接或者直接拉動(dòng)了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是在近幾年中，由于受到投資投機(jī)以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面的影響，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了規(guī)模急劇增加、價(jià)格膨脹等方面問(wèn)題，大量資金涌入到房地產(chǎn)行業(yè)，盲目開(kāi)發(fā)問(wèn)題嚴(yán)重，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存較多，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，因此做好房地產(chǎn)去庫(kù)存管理十分重要。2015年習(xí)近平總書記提出了“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”概念，拉開(kāi)了供需關(guān)系優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的序幕，也為房地產(chǎn)去庫(kù)存提供了契機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)做好去庫(kù)存管理，有助于規(guī)范化行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。本文就供給側(cè)改革中房地產(chǎn)去庫(kù)存管理方面的內(nèi)容進(jìn)行分析與探究，并提出相對(duì)應(yīng)的去庫(kù)存對(duì)策。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革;房地產(chǎn);去庫(kù)存;對(duì)策

改革開(kāi)放以后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，人民的生活水平得到了有效提升，物質(zhì)需求不斷提升，越來(lái)越多的人開(kāi)始注重房產(chǎn)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，然而由于受到供需關(guān)系的變化以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了庫(kù)存過(guò)剩的現(xiàn)象，因此，房地產(chǎn)去庫(kù)存成了供給側(cè)改革中的重要內(nèi)容。

一、供給側(cè)改革的概述

1.供給側(cè)改革的含義

供給側(cè)改革主要是針對(duì)當(dāng)前我國(guó)供需矛盾突出、結(jié)構(gòu)失衡以及經(jīng)濟(jì)放緩等狀況而實(shí)施的供給端改革，通過(guò)改革的形式推動(dòng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少傳統(tǒng)低效的供給方式，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活力的不斷提升。具體來(lái)看，供給側(cè)改革的內(nèi)容主要有五個(gè)方面，即去庫(kù)存、去產(chǎn)能、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。本文在分析的時(shí)候，將房地產(chǎn)行業(yè)去庫(kù)存作為重點(diǎn)，結(jié)合供給側(cè)改革的內(nèi)涵，進(jìn)行房地產(chǎn)去庫(kù)存以及供給側(cè)改革的探究。

2.房地產(chǎn)供給側(cè)改革的必要性

首先，房地產(chǎn)供給側(cè)改革是主動(dòng)適應(yīng)新形勢(shì)的重要需求。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)最為突出的矛盾是人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)需求與落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的矛盾，這也說(shuō)明人民具有較高的物質(zhì)需求，而供給卻存在不足的現(xiàn)象。2000年之后，我國(guó)政府開(kāi)始注重產(chǎn)品出口，推動(dòng)了出口產(chǎn)品不斷增多。然而由于受到金融危機(jī)的影響，很多國(guó)家開(kāi)始對(duì)我國(guó)產(chǎn)品降低了需求度，使得我國(guó)出現(xiàn)了產(chǎn)能嚴(yán)重過(guò)剩的現(xiàn)象，與此同時(shí)也出現(xiàn)了低端產(chǎn)品過(guò)剩、高端產(chǎn)品匱乏的情況，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展帶來(lái)了不利影響，因此做好供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整十分迫切。房地產(chǎn)行業(yè)與之相同，也存在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題，庫(kù)存過(guò)剩嚴(yán)重，因此合理利用供給側(cè)改革的機(jī)會(huì)加強(qiáng)房地產(chǎn)去庫(kù)存改革十分重要，能夠推動(dòng)其更好地適應(yīng)社會(huì)新形勢(shì)。

其次，房地產(chǎn)供給側(cè)改革有助于推動(dòng)住房庫(kù)存結(jié)構(gòu)科學(xué)化調(diào)整。在2011年之前我國(guó)樓市基本上處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，人民對(duì)房產(chǎn)的需求量較大，而房產(chǎn)的總量卻比較少，這就推動(dòng)了房?jī)r(jià)的快速上漲，也因此很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入到了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)大軍中。國(guó)家為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管控，對(duì)一二線城市出臺(tái)限購(gòu)政策，因此很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將苗頭指向三四線城市，導(dǎo)致三四線城市房產(chǎn)量大幅提升，出現(xiàn)了庫(kù)存過(guò)剩的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此通過(guò)供給側(cè)改革對(duì)其進(jìn)行去庫(kù)存管理成了必須，有才能更更好地進(jìn)行住房庫(kù)存結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)良好發(fā)展。

二、房地產(chǎn)去庫(kù)存面臨的困境

1.房?jī)r(jià)區(qū)域差異大，需求較為分化

就當(dāng)前的狀況而言，一般二三線城市房?jī)r(jià)水平是比較平穩(wěn)的，基本較為合理，而一線城市的房?jī)r(jià)卻通常比較高，如北上廣城市的房?jī)r(jià)可以說(shuō)是“天價(jià)”，出現(xiàn)這種情況的原因不僅僅是因?yàn)橐痪€城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，同時(shí)也存在投機(jī)者炒作現(xiàn)象。這就可知，房?jī)r(jià)區(qū)域差異是比較大的，要想通過(guò)供給側(cè)改革來(lái)去庫(kù)存具有一定的難度。同時(shí)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的同時(shí)，人們的需求也逐漸開(kāi)始呈現(xiàn)差異化的趨勢(shì)，人們不再局限于普通商品房，而是追求多元化房產(chǎn)，更多人將購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向休閑娛樂(lè)、投資等方面。由于人們的房產(chǎn)需求不同，存量房產(chǎn)無(wú)法更好地滿足所有人需求，而且一線城市有更多的人群集中于購(gòu)買保障性住房，二三線城市又沒(méi)有足夠的能力消化大量庫(kù)存，假如沒(méi)有合理的政策吸引大量人群到二三線城市購(gòu)房，那么依然無(wú)法更好地解決去庫(kù)存問(wèn)題。

2.庫(kù)存基數(shù)較大，去庫(kù)存較為困難

前幾年由于受到房產(chǎn)需求量大的影響，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了前所未有的發(fā)展，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)軍樓市，房?jī)r(jià)不斷提升的同時(shí)房產(chǎn)庫(kù)存也不斷增加，截至2011年，國(guó)家為了限制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)出臺(tái)了相關(guān)的政策，使得該方面的需求有一定程度的收斂，但是由于較多的開(kāi)發(fā)商前期投入了樓盤建設(shè)，所以使得當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存較大，要想更好地去庫(kù)存并不是十分容易。同時(shí)，當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存已處于增加的狀態(tài)，要想對(duì)這些庫(kù)存進(jìn)行消化需要花費(fèi)較多的時(shí)間，面臨較大的難度。

3.缺乏高資本和高實(shí)力的開(kāi)發(fā)商

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量是比較多的，不同的開(kāi)發(fā)商實(shí)力和資本各不相同，雖然也有實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，如富力、恒大、萬(wàn)科、建業(yè)等，但是這些開(kāi)發(fā)商的數(shù)量是比較少的，大部分開(kāi)發(fā)商的實(shí)力并不雄厚，減庫(kù)存的速度較慢，在實(shí)際發(fā)展中還面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)了資金鏈斷裂的現(xiàn)象勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致工程停工，因此會(huì)產(chǎn)生“爛尾樓”，這不僅對(duì)開(kāi)發(fā)商會(huì)帶來(lái)一定的不利影響，也會(huì)損害消費(fèi)者的利益。同時(shí)，“爛尾樓”的存在還會(huì)導(dǎo)致土地資源被浪費(fèi)，消費(fèi)者蒙受損失，使得社會(huì)不穩(wěn)定因素增加，為房地產(chǎn)去庫(kù)存帶來(lái)較大負(fù)擔(dān)，阻礙房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型以及升級(jí)。

三、供給側(cè)改革中房地產(chǎn)去庫(kù)存的對(duì)策

1.合理出臺(tái)政策

我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況出臺(tái)相關(guān)的政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自主調(diào)控力，推動(dòng)供需更加平衡。第一，構(gòu)建房地產(chǎn)稅收法制度，對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行規(guī)范。第二，建立購(gòu)租并舉制度，不斷提升租賃房源，使得租房市場(chǎng)得以全面發(fā)展，更好地緩解庫(kù)存壓力。第三，建立城市住房供應(yīng)雙規(guī)劃?rùn)C(jī)制，合理劃分政策引導(dǎo)與市場(chǎng)自我調(diào)控的界限，推動(dòng)保障房、商品房之間實(shí)現(xiàn)有效聯(lián)系，使得住房保障貨幣化。第四，做好住房租賃制度的健全，采取有效的措施鼓勵(lì)住房投資，有效規(guī)避投機(jī)，使得租房者利益能夠得到全面維護(hù)。通常而言，發(fā)達(dá)國(guó)家比較注重對(duì)租房者利益維護(hù)的，構(gòu)建了科學(xué)化的法律規(guī)范對(duì)弱勢(shì)一方的利益進(jìn)行維護(hù)，因此國(guó)外很多居民更愿意選擇租房，而我國(guó)并非如此，政府應(yīng)積極借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)的制度進(jìn)行完善，注重租房者利益的維護(hù)，以此促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)住房庫(kù)存得以消化。

2.做好房產(chǎn)供地限制，并提升“僵尸房企”的處理水平

首先，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供地進(jìn)行有效管控和限制，從源頭上進(jìn)行增量控制。當(dāng)前我國(guó)政府雖然在城市用地建設(shè)方面具有較大的權(quán)力，但是其管理卻并不嚴(yán)格，沒(méi)有制定科學(xué)化的限制措施，導(dǎo)致房地產(chǎn)庫(kù)存存在增長(zhǎng)的情況。為了降低庫(kù)存，可以采用人大和上級(jí)政府共同監(jiān)督的制度，將不同級(jí)別政府的審批權(quán)力分散開(kāi)來(lái)。一方面對(duì)三四線城市住房用地供應(yīng)進(jìn)行限制，另一方面對(duì)一線城市加強(qiáng)舊房改造，以提升住房供應(yīng)量，為了從源頭上更好地控制房地產(chǎn)增量，政府可以出資進(jìn)行商品房的適當(dāng)購(gòu)買。其次，要提升“僵尸房企”的處理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)兼并重組。政府應(yīng)當(dāng)制定破產(chǎn)法的實(shí)施細(xì)則，推動(dòng)僵尸房企能夠順利進(jìn)行清算和重整，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展，為降庫(kù)存做好基礎(chǔ)。

3.提升房地產(chǎn)服務(wù)水平，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)

就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況來(lái)看，普遍存在總體服務(wù)水平偏低的現(xiàn)象，主要是因?yàn)榇蟛糠珠_(kāi)發(fā)商都比較注重樓盤開(kāi)發(fā)，而并不注重配套設(shè)施的建設(shè)，加之“爛尾樓”較多，這就不利于購(gòu)房者需求的提升，影響了人們的購(gòu)買需求。所以，應(yīng)當(dāng)注重房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)水平的提升，并做好配套設(shè)施的建設(shè)，使得購(gòu)房者能夠提升自身對(duì)房產(chǎn)的認(rèn)可度，降低顧慮，從而提升購(gòu)買熱情，如此來(lái)降低庫(kù)存。

4.完善法律政策，做好市場(chǎng)自發(fā)行為的規(guī)范

當(dāng)前就一線城市而言，市場(chǎng)自發(fā)行為依然存在，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)運(yùn)行不利，政府應(yīng)當(dāng)出臺(tái)相關(guān)的稅收政策以及法律規(guī)范，對(duì)投機(jī)者自發(fā)行為進(jìn)行約束，并維護(hù)購(gòu)房者的利益，避免炒房現(xiàn)象的發(fā)生，使得房?jī)r(jià)處于合理水平，如此提升購(gòu)房者的欲望，更好地實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存目的。政府在制定政策，出臺(tái)法律規(guī)范之前應(yīng)當(dāng)做好市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)具體的市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行各項(xiàng)規(guī)范的制定，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行。

結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)去庫(kù)存是供給側(cè)改革中的重點(diǎn)，通過(guò)房地產(chǎn)去庫(kù)存能夠?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展提供有利作用，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)行，但房地產(chǎn)去庫(kù)存并不是容易的事情，其涉及的內(nèi)容較多，需要一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，同時(shí)還需要各方攜手共同努力。相信通過(guò)努力我們一定能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)去庫(kù)存的目的，為我國(guó)更健康的發(fā)展做好基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李冠華.供給側(cè)改革中的房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題淺析[J].工程管理，2017.

[2]汪蕾.淺議供給側(cè)改革中房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題[J].產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2016.