對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)國際經(jīng)濟貿(mào)易學(xué)院 張莎莎

2005年7月，我國人民幣匯率開始進行了改制，放棄了以往盯住單一美元的方式，開始實行以市場供求為基礎(chǔ)的、參考一籃子貨幣進行調(diào)節(jié)和有管理的浮動匯率制度。此時，我國人民幣開始呈現(xiàn)出小幅度升值的趨勢，人民幣兌美元中間價匯率位于達到8.27左右。同時，一直到2014年，人民幣匯率開始上升至最高點，達到6.09。2015年8月份，中國人民銀行開始實行匯改制度，此時人民幣兌美元中間價開始出現(xiàn)貶值趨勢，并且跌幅創(chuàng)近十年來的新高，人民幣開始呈現(xiàn)出貶值趨勢。2014年，隨著我國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的不斷升級，我國經(jīng)濟開始全面邁入到新常態(tài)中，經(jīng)濟增長速度開始逐漸放緩，市場中對于人民幣貶值的預(yù)期不斷增強。受到人民幣貶值預(yù)期的影響，我國資本開始呈現(xiàn)出外流的趨勢，我國不動產(chǎn)價格上漲的趨勢也開始逐漸減弱。因此，本文將對人民幣匯率對我國不動產(chǎn)價格的影響進行深入的探索與研究。

1 人民幣匯率波動的趨勢分析

人民幣匯率分為名義匯率和實際匯率。兩者的區(qū)別在于，名義匯率主要是指兩國物價沒有經(jīng)過調(diào)整的前提下的匯率。實際匯率則是通過對名義匯率的物價進行相應(yīng)的調(diào)整后的匯率，即外國商品與本國商品之間的相對價格。在本文中，所討論的匯率是指人民幣的實際匯率。一般情況下，當(dāng)本國商品的價格出現(xiàn)上漲以及名義匯率也呈現(xiàn)出上漲的趨勢時，實際匯率也將會呈現(xiàn)出上漲的趨勢；當(dāng)國外商品的價格下降時，實際匯率將會呈現(xiàn)出下降的趨勢。實際匯率已經(jīng)將兩個國家名義匯率變動情況以及通貨膨脹等情況均考慮在內(nèi)，相對而言，其能夠更加準(zhǔn)確的、真實的反映一個國家貨幣的實際價值以及該國家的購買力狀況。

人民幣匯率波動歷史上大致可以分為四個階段：第一階段：快速升值階段(2005年7月—2008年7月)，由于匯改啟動、貿(mào)易順差等各方面因素綜合影響，人民幣大幅升值，從1美元兌8.2765元上升至1美元兌6.8376，總升值幅度21.04%，月均升值幅度0.58%。第二階段：平穩(wěn)波動階段(2008年7月—2010年5月)，為應(yīng)對金融危機采取了盯住美元匯率機制，人民幣匯率在6.8376～6.8274區(qū)間窄幅波動。第三階段：緩慢升值階段(2010年5月—2014年6月)，由于匯改重啟，人民幣又出現(xiàn)了緩慢升值的趨勢，其中包括了2014年上半年的一波貶值，人民幣匯率從1美元兌6.8274上升至1美元兌6.1557，總升值幅度10.91%，月均升值幅度0.22%。第四階段：雙向波動階段(2015年8月—至今)，目前，人民幣匯率經(jīng)過不斷的調(diào)整，隨著我國金融改革的持續(xù)推進，人民幣市場化程度的不斷加深，人民幣匯率已經(jīng)進入了雙向波動的區(qū)間，將不會再出現(xiàn)單邊的貶值或者升值的趨勢。

2 我國不動產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的狀況

不動產(chǎn)主要是指依據(jù)自然屬性或者相關(guān)法律規(guī)定而無法發(fā)生移動的財產(chǎn)，最具有代表性的當(dāng)屬土地、房屋等，其均屬于土地定著物的范疇之內(nèi)。通過對我國近十年來的不動產(chǎn)價格進行分析，可知除了2008年受到全球金融危機的影響之外，不動產(chǎn)價格曾經(jīng)出現(xiàn)了小幅度的下降之外。在其他的年份中，不動產(chǎn)價格均呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲的趨勢。特別是，房地產(chǎn)銷售價格就是非常典型的代表。

3 人民幣匯率變動對我國不動產(chǎn)價格的傳導(dǎo)機制分析

總體而言，在我國，不動產(chǎn)最為鮮明的特點在于其具有較高的價值，能夠保值增值，并且具有長久性的特征。正是由于不動產(chǎn)所具備其他商品不具備的特殊屬性，這也使得不動產(chǎn)不僅僅只是屬于商品的范疇之內(nèi)，其已經(jīng)成為一種非常重要的資產(chǎn)標(biāo)志，更是人們投資時的最佳選擇。正是由于不動產(chǎn)這些非常特殊的性質(zhì)，市場供應(yīng)關(guān)系對于不動產(chǎn)價格不再起決定性作用。在這種情形下，不動產(chǎn)的價格還將會受到諸多因素的影響，如一個國家的匯率、外匯儲備以及貨幣供應(yīng)量等均會對不動產(chǎn)的價格帶來一定的影響。因此，在這樣的前提下，如果人民幣匯率發(fā)生變動，其對于不動產(chǎn)價格帶來的影響將是非常復(fù)雜的，同時，人民幣匯率對于不動產(chǎn)價格影響的渠道和機制也是多樣化的。從資本市場以及商品市場的協(xié)調(diào)性和均衡性出發(fā)，人民幣匯率對于不動產(chǎn)價格的影響方式和傳導(dǎo)機制主要可以分為三大類，以下將對這三種傳導(dǎo)機制進行詳細的說明。

3.1 流動性效應(yīng)

由于人民幣匯率發(fā)生相應(yīng)的波動，從而引起國際資本市場中的資本發(fā)生一定的流動，即資本流入或者流出不動產(chǎn)市場。因此，由于市場中資產(chǎn)的增加或者減少而導(dǎo)致不動產(chǎn)價格開始出現(xiàn)上升或者下降等變化，這種效應(yīng)則被稱作為是流動性效應(yīng)。在流動性效應(yīng)傳導(dǎo)過程中，這種流動性主要表現(xiàn)為短期內(nèi)的國際資本流動，其又可以表現(xiàn)出兩種現(xiàn)象：一方面，如果人民幣呈現(xiàn)出升值的趨勢，并且人們對于人民幣匯率抱著升值預(yù)期的情況下，國際資本市場中的大量資本將會不斷涌入到國內(nèi)，不動產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，人們會將這部分資本投放到不動產(chǎn)市場中，從而將會對不動產(chǎn)市場的發(fā)展起著積極的推動作用，促使不動產(chǎn)價格開始呈現(xiàn)出上漲的趨勢；另一方面當(dāng)不動產(chǎn)的價格上漲到一定的水平時，這時候市場中存在著部分的投機者，這些投機者則會將不動產(chǎn)進行拋售，獲得的人民幣將會兌換成為外國貨幣。因此，對于投機者而言，其在市場中將會獲得了雙重的收益，即貨幣升值后的收益以及不動產(chǎn)價格上漲的收益。由于在投資市場中不可避免的會存在著羊群效應(yīng)，將會有更多的投資者開始進入到不動產(chǎn)市場中，這無疑會大大增加人民幣升值的壓力。因此，在這樣的作用下，將會形成這樣的一種循環(huán)往復(fù)的情況，即“貨幣升值—大量資本開始涌入到不動產(chǎn)市場中—市場中的羊群效應(yīng)—貨幣呈現(xiàn)出升值的趨勢?！蓖瑯拥模羧嗣駧艆R率呈現(xiàn)出貶值的趨勢，也是會出現(xiàn)類似的循環(huán)的現(xiàn)象。

3.2 財富效應(yīng)

以人民幣為例，如果人民幣開始呈現(xiàn)出升值的趨勢，在這種情形下，以人民幣為計價單位的資產(chǎn)的價值也將會呈現(xiàn)出上升的趨勢；同樣的，如果人民幣呈現(xiàn)出貶值的趨勢，那么以人民幣為單位的資產(chǎn)價值也將會下降，從而使得資產(chǎn)擁有者的財富出現(xiàn)增長或者縮減的現(xiàn)象。由于財富的增加或減少，將會進一步導(dǎo)致本國的消費和投資出現(xiàn)同樣的變化，更進一步的將會對我國的進出口商品以及就業(yè)情況等帶來非常顯著的影響。這種現(xiàn)象就可以被稱作為是財富效應(yīng)。人民幣匯率對于不動產(chǎn)價格傳導(dǎo)的財富效應(yīng)主要表現(xiàn)在兩個方面：第一，如果人民幣呈現(xiàn)出升值的趨勢，這也表明了我國從其他國家進口而來的商品價格相對來說下降，這也表明了人民幣的價值增長，人民幣的實際購買力明顯增強，人們可以通過付出較少的資金就可以獲得以前同等的商品或者消費，因此，人民就會將消費剩余下來的資金投入到不動產(chǎn)和市場中。在短期時間內(nèi)，不動產(chǎn)市場的供應(yīng)將不會發(fā)生巨大的改變，因此，需求的上升將會導(dǎo)致不動產(chǎn)市場開始出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，從而拉動不動產(chǎn)價格上漲；第二，隨著人民幣匯率的不斷上漲，這將會導(dǎo)致國內(nèi)金融資產(chǎn)的市場價格也會呈現(xiàn)出上漲的趨勢，從而使得我國居民手中所持有的財富開始增加，導(dǎo)致人們的消費需求得以上漲。

3.3 溢出效應(yīng)

當(dāng)我國的人民幣匯率發(fā)生變化的時候，這對于我國商品的出口情況將會帶來一定的影響。因此，為了盡量降低人民幣匯率波動對于商品進出口帶來的影響，我國央行將會開始采取一系列的貨幣政策實施干預(yù)，從而調(diào)整貨幣市場的供應(yīng)，這將會導(dǎo)致不動產(chǎn)市場的價格開始出現(xiàn)一定的波動，這就被稱作為是溢出效應(yīng)。總而言之，溢出效應(yīng)主要是通過貨幣市場這一途徑發(fā)生影響的。當(dāng)人民幣匯率呈現(xiàn)出上漲的趨勢時，相對而言，外國的貨幣將會呈現(xiàn)出貶值，這將會導(dǎo)致外國進口需求下降，即我國出口需求下降。因此，為了保持我國經(jīng)濟波動的穩(wěn)定性，央行以及政府將會出臺寬松的貨幣政策和財政政策，調(diào)整貨幣供應(yīng)量的方式，此時實際利率將會下降，人們將會將更多的資金投入到不動產(chǎn)市場中，從而使得不動產(chǎn)價格呈現(xiàn)出上漲的趨勢，反之亦然。

4 人民幣匯率波動對于不動產(chǎn)市場帶來的風(fēng)險分析

在短期內(nèi)，熱錢將會導(dǎo)致投資者獲得豐厚的收益，其對于人民幣匯率的波動具有非常強的敏感性。因此，人民幣升值過程中，熱錢不斷涌入到國內(nèi)，并且促使人民幣升值到達最高點。此時，大量的資本開始迅速撤離出不動產(chǎn)市場，從而將會導(dǎo)致不動產(chǎn)價格開始迅速下降，不動產(chǎn)價格中的泡沫將會破滅，這對于不動產(chǎn)市場的發(fā)展將會帶來非常嚴(yán)重的不利影響。

5 政策建議

5.1 加大對國際資本的監(jiān)管力度

對于我國政府部門而言，應(yīng)該構(gòu)建專業(yè)的預(yù)警機制，對于國外資本的流入提高警惕，如果發(fā)生大額資本流出或者流入、非貿(mào)易性的跨境資金流動等給予及時的預(yù)警。

5.2 采取積極有效的措施保證人民幣匯率預(yù)期的穩(wěn)定性

投機者在投資不動產(chǎn)時，時間因素至關(guān)重要。對于投機者而言，其根本的目的是希望能夠在短時間內(nèi)利用國際資本進行資本逐利。因此，為了有效抑制這種現(xiàn)象的發(fā)生，我國有關(guān)部門應(yīng)該采取積極有效的措施以不斷拉長人民幣匯率升值的時間。由于未來人民幣升值的時間被延長，利用人民幣升值追逐利益的機會成本將會逐漸增強，利用海外資本逐利的需求將會下降，從而可以有效避免套利發(fā)生的概率，這對于不動產(chǎn)市場的穩(wěn)定性將會起到積極的作用。同樣的，我國也應(yīng)該充分發(fā)揮媒體的作用和優(yōu)勢，充分利用輿論導(dǎo)向作用，從而實現(xiàn)對不動產(chǎn)價格的有效調(diào)控。

5.3 持續(xù)推進各類不動產(chǎn)稅收征收的進程

例如，房地產(chǎn)市場是不動產(chǎn)中典型的代表，在投機過程中，投機者大部分情況下會將資本投入到房地產(chǎn)市場中。目前，我國房地產(chǎn)稅還未實現(xiàn)征收。因此，通過持續(xù)推進房地產(chǎn)稅收的征收，并且稅收值隨著房地產(chǎn)價格的增長而增長，那么將會有效降低投機者的投機需求，對于房地產(chǎn)價格也將會起到一定的抑制作用。