黃國淏
摘 要:在房屋非法轉(zhuǎn)租關(guān)系中,承租人非法轉(zhuǎn)租的行為侵犯了出租人的信賴?yán)婧吞幏掷妫瑪_亂了經(jīng)濟(jì)活動中的誠信和穩(wěn)定,依照我國新頒布的《民法總則》以及《合同法》、《侵權(quán)責(zé)任法》等相關(guān)法律規(guī)定,承租人應(yīng)當(dāng)對出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
關(guān)鍵詞:非法轉(zhuǎn)租;誠實信用;違約責(zé)任;侵權(quán)責(zé)任;不當(dāng)?shù)美?/p>
一、非法轉(zhuǎn)租中涉及的法律關(guān)系
(一)出租人與承租人間的法律關(guān)系
出租人與承租人之間的租賃合同是否有效,應(yīng)當(dāng)依據(jù)承租人產(chǎn)生非法轉(zhuǎn)租以牟利的時間點來加以區(qū)分。首先,如果承租人非法轉(zhuǎn)租牟利的目的產(chǎn)生于合同成立并生效之后,那么判斷該租賃合同法律效力,應(yīng)當(dāng)依據(jù)我國《民法總則》第143條,只需要租賃合同雙方當(dāng)事人均為法律規(guī)定或擬定的完全民事行為能力人,加之意思表示真實,且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗,即可認(rèn)定該租賃合同有效。
其次,如果承租人非法轉(zhuǎn)租牟利的目的產(chǎn)生于合同成立并生效之前,即包括當(dāng)事人以非法轉(zhuǎn)租牟利的目的進(jìn)行磋商和在磋商中產(chǎn)生非法轉(zhuǎn)租牟利的目的兩種情況。那么判斷該房屋租賃合同是否乃基于欺詐而訂立的,應(yīng)從以下四個方面判斷。其一,基于交易習(xí)慣和誠實信用原則,欲承租方負(fù)有向出租方告知說明自己的牟利轉(zhuǎn)租目的的義務(wù),如果沒有進(jìn)行說明,即應(yīng)當(dāng)判定其構(gòu)成以隱瞞真相為手段的消極欺詐。其二,出租方因此欺詐行為陷入錯誤認(rèn)識,即信任承租人并無非法轉(zhuǎn)租的目的。其三,出租人基于該受信任的虛假事實做出了不真實的的意思表示,即對承租人的要約予以承諾與對不存在非法轉(zhuǎn)租目的的信賴存在因果關(guān)系。最后一點是最重要的,因為根據(jù)《合同法》第224條,承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。
(二)承租人與次承租人間的法律關(guān)系
由于不享有租賃物的所有權(quán),承租人轉(zhuǎn)租租賃物,不論是否征得出租人同意,就其性質(zhì)而言,構(gòu)成廣義上的無權(quán)處分。在采取物權(quán)行為無因性理論的國家或地區(qū),物權(quán)行為獨立于債權(quán)行為,轉(zhuǎn)租合同作為債權(quán)行為,其成立生效不以承租人對租賃物有處分權(quán)為要件,因此非法轉(zhuǎn)租合同與合法轉(zhuǎn)租合同同樣有效。[1]由于我國不作處分行為與負(fù)擔(dān)行為的區(qū)分,因此,不能當(dāng)然適用上述理論。不過,依據(jù)我國民法理論通說以及《合同法》和相關(guān)司法解釋,無權(quán)處分不作為當(dāng)事人主張合同無效的事由,因此非法轉(zhuǎn)租合同也應(yīng)當(dāng)判定為是有效的。
(三)出租人與次承租人間的法律關(guān)系
出租人與次承租人之間不發(fā)生直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,但是出租人可能基于其對租賃房屋的所有權(quán)的行使或維護(hù)而間接地對次承租人產(chǎn)生影響。
史尚寬先生認(rèn)為,非法轉(zhuǎn)租只是出租人解除契約之原因,次承租人因轉(zhuǎn)租合同而取得占有權(quán),對于出租人而言不視為違法,出租人與次承租人之間的法律關(guān)系因出租人是否解除其與承租人之間的租賃合同而存在差異,不終止原租賃契約,出租人不得請求返還租賃物。[2]可見,僅僅在出租人行使法定異議權(quán)以解除租賃合同或者認(rèn)定非法轉(zhuǎn)租合同無效后,出租人才與次承租人發(fā)生直接權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
一、非法轉(zhuǎn)租中出租人利益的保護(hù)途徑
(一)非法轉(zhuǎn)租是否構(gòu)成違約
本文認(rèn)為,非法轉(zhuǎn)租是構(gòu)成違約的。一方面,從交易習(xí)慣上來講,很少有出租人會同意房屋被無限制的轉(zhuǎn)租。按照理性經(jīng)濟(jì)人的模型,一個出租人在出租房屋時必然考慮自己利益的最大化。為此,出租人應(yīng)當(dāng)合理謹(jǐn)慎的選擇合適的承租人,考慮包括職業(yè)、年齡、性格、生活習(xí)慣等各方面因素,以盡可能減少租賃物使用價值的損失。所以當(dāng)雙方?jīng)]有以書面或者口頭的方式在合同中明確的約定該義務(wù)時,依據(jù)誠實信用原則以及交易習(xí)慣,也應(yīng)當(dāng)將承租人的不得非法轉(zhuǎn)租牟利義務(wù)理解為《合同法》第 60條第二款的合同履行中的附隨義務(wù)。根據(jù)《合同法》第107條,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。故對該項義務(wù)的違反,承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。約定了違約金或定金的,出租人可以擇一向承租人主張違約責(zé)任,或者根據(jù)《合同法》第113條第1款,直接請求承租人承擔(dān)違約損害賠償責(zé)任。需要注意的是,三者可獲得的最終賠償數(shù)額有差異,選擇需謹(jǐn)慎。
(二)非法轉(zhuǎn)租是否構(gòu)成侵權(quán)
關(guān)于非法轉(zhuǎn)租中,出租人可否就承租人的轉(zhuǎn)租行為主張其侵權(quán)的問題,學(xué)界存在較大爭議:
肯定說認(rèn)為非法轉(zhuǎn)租構(gòu)成侵權(quán)。王澤鑒先生持肯定說,認(rèn)為當(dāng)出租人為租賃物的所有權(quán)人時,承租人的非法轉(zhuǎn)租行為,使次承租人占有租賃物,或是延遲了占有鎖鏈,造成了多層次之占有關(guān)系,或是造成了多數(shù)人之占有關(guān)系,致增加出租人請求返還原物之困難,或租賃物毀損之程度,是對出租人所有權(quán)的侵害,因此出租人可依侵權(quán)行為法的規(guī)定向承租人請求損害賠償,但不得據(jù)此向承租人請求非法轉(zhuǎn)租所收取的租金,蓋此非屬出租人所受損害及所失利益也。[3]
否定說認(rèn)為非法轉(zhuǎn)租不構(gòu)成侵權(quán)。持該觀點的學(xué)者認(rèn)為,出租人通過租賃合同將租賃物的占有、使用、收益權(quán)能移轉(zhuǎn)給承租人,并收取租金作為對價。非法轉(zhuǎn)租中,對租賃物占有層次或人數(shù)的增加,雖使租賃物毀損滅失的風(fēng)險增大,但根據(jù)我國《合同法》第 224 條第 1 款“第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失”的規(guī)定,得以彌補(bǔ)對出租人利益可能造成的損害。[4]
(三)房屋轉(zhuǎn)租中出租人能否請求返還不當(dāng)?shù)美?/p>
有觀點認(rèn)為,根據(jù)《合同法》第225條,因承租人對租賃物享有收益的權(quán)能,所以租賃期間,承租人擅自轉(zhuǎn)租收取的租金,對出租人不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>
本文不同意上述觀點。本文認(rèn)為,承租人對租賃物固然享有占有使用收益的權(quán)能。只是這三項權(quán)能的實現(xiàn)應(yīng)當(dāng)是有邊界的,以承租人對房屋的收益權(quán)能為例,其應(yīng)當(dāng)被允許在生產(chǎn)生活的合理限度內(nèi)與他人共同使用該房屋以為收益,如同妻子兒女,學(xué)徒幫工等共同為經(jīng)營行為。但如果承租人超越權(quán)力邊界濫用收益權(quán)能,如非法轉(zhuǎn)租該房屋給次承租人的,對于超出權(quán)利邊界的這部分收益行為,應(yīng)當(dāng)視為承租人對該房屋不享有收益權(quán)。所以此時承租人的得利并沒有法律上的原因。但是構(gòu)成不當(dāng)?shù)美€要求,一方受到的損失和他方獲得的利益間存在直接的因果關(guān)系,而此時承租人所獲得的租金與出租人的損失之間并沒有直接的因果關(guān)系。正如王澤鑒先生所說:“承租人的非法轉(zhuǎn)租行為,使次承租人占有租賃物,或是延遲了占有鎖鏈,造成了多層次之占有關(guān)系,或是造成了多數(shù)人之占有關(guān)系,致增加出租人請求返還原物之困難,或租賃物毀損之程度,是對出租人所有權(quán)的侵害,因此出租人可依侵權(quán)行為法的規(guī)定向承租人請求損害賠償,但不得據(jù)此向承租人請求非法轉(zhuǎn)租所收取的租金,蓋此非屬出租人所受損害及所失利益也?!?[5]
參考文獻(xiàn):
[1] 黃立.民法債編各論[M].中國政法大學(xué)出版社.2003.
[2]史尚寬.債法各論[M].中國政法大學(xué)出版社.2000.
[3]王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究[M].中國政法大學(xué)出版社.2005.
[4]屈茂輝.轉(zhuǎn)租制度若干問題探討[J].湖南大學(xué)學(xué)報.2001(9).
[5]王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究[M].中國政法大學(xué)出版社.2015.
[1] 黃立主編:《民法債篇各論》(上),中國政法大學(xué)出版社 2003 年版,第 300 頁。
[2] 史尚寬著:《債法各論》,中國政法大學(xué)出版社 2000 年版,第 189 頁。