楊曉東

【摘要】現(xiàn)如今，我國是經(jīng)濟發(fā)展的新時期，隨著我國經(jīng)濟實力的不斷提高以及城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)評估行業(yè)在得到迅猛發(fā)展的同時也逐漸變得成熟起來。而作為同房地產(chǎn)評估行業(yè)直接相關聯(lián)的房地產(chǎn)行業(yè)，在其中的評估工作中應用工程造價就顯得尤為重要。因此，本文通過分析房地產(chǎn)評估的方法，進而研究房地產(chǎn)評估工作中工程造價的實際應用。

【關鍵詞】房地產(chǎn);評估;工程造價;運用

工程造價管理是科學運用多種方法，在統(tǒng)一目標和保證工程質(zhì)量的前提下，為確保建設工程經(jīng)濟效益和有關各方經(jīng)濟權益而對施工成本費用進行的審計、監(jiān)督、控制等一系列管理活動，是項目投資的重要環(huán)節(jié)。工程造價管理的優(yōu)劣直接反映在對項目成本費用的控制和對各類預決算資料的管理上，其作用不僅在于控制項目投資不超過批準的造價限額，更在于促進了各項資源的優(yōu)化配置和高效利用，有助于降低成本費用和投資風險，使業(yè)主方資產(chǎn)投資效益最大化。面對當前嚴峻的市場挑戰(zhàn)，企業(yè)在各類新建和改建工程項目中，必須要學會精打細算，加強對工程造價的控制和對各類預決算資料的管理，力求明晰賬目，節(jié)約成本，以提高投資效益。

1、工程造價管理的基本特征

房地產(chǎn)評估施工中，人們將工程策劃到竣工階段所有費用計算的過程稱為房地產(chǎn)評估工程造價管理。實踐過程中，差異性、層次性、復雜性、高成本性是房地產(chǎn)評估工程造價管理的基本特征。具體而言，房地產(chǎn)評估工程的施工形態(tài)具有較大區(qū)別，在其影響下，房地產(chǎn)評估施工的材料應用、工藝應用都有一定的隱性差異，此即為其差異性的具體表現(xiàn)。而層次性是指，房地產(chǎn)評估工程項目的施工環(huán)節(jié)較多，較多專業(yè)類型、分部項目的差異使得其管控過程必須實現(xiàn)整體與部分的結合。另外，當前房地產(chǎn)評估工程具有規(guī)?；?、長期化的發(fā)展趨勢，而在其施工過程中，各種生產(chǎn)要素的存在是一個動態(tài)化的變化過程，譬如，在市場環(huán)境影響下，房地產(chǎn)評估物的材料價格、設備價格和人工成本等都會發(fā)生變化，而這種從籌劃到結算階段的差異造成了工程造價管理難度的不斷提升。最后，與其他行業(yè)生產(chǎn)過程相比，房地產(chǎn)評估工程行業(yè)的生產(chǎn)涉及較多的人力、物力和財力投入;其使得房地產(chǎn)評估工程行業(yè)的生產(chǎn)成本明顯偏高。

2、房地產(chǎn)評估中工程造價的運用

2.1加強對項目設計的管理和審查

項目設計直接關系投資效益，這也是造價管理的重點，對項目設計的管理和審查筆者認為應做好以下幾點：一是推行設計圖紙招標。一個成功的設計方案應當同時兼顧功能性、技術性和經(jīng)濟性，但設計人員對經(jīng)濟性考慮的欠缺，容易使設計方案的技術與經(jīng)濟出現(xiàn)脫節(jié)，難以從根本上有效控制工程造價。對此，應在明確投資預算上限的基礎上，采取在統(tǒng)一方案下進行設計招標的辦法，通過對多項投標方案的技術性和經(jīng)濟性進行綜合比較，擇優(yōu)采用，以此來促進設計單位對成本的重視，提高方案的經(jīng)濟性。二是推行限額設計。業(yè)主應與設計人員就設計方案多進行商討，對項目的使用功能與費用反復比較，在限額設計下促進設計的優(yōu)化。三是組織設計方、施工方、業(yè)主方對施工圖紙進行認真會審，著重審查圖紙中設計上和材料使用上的浪費，在保證工程質(zhì)量和使用功能的前提下，盡量簡化設計，降低成本。四是推行設計獎優(yōu)制度，對于采用新方案、新技術、新材料實現(xiàn)成本降低的，可根據(jù)節(jié)約額度按一定比例予以獎勵。

2.2開發(fā)成本的估價規(guī)范

在房地產(chǎn)開發(fā)成本的估價中，通常成本估價法以及市場比較法應用得較多，當然也有根據(jù)政府確定的房屋重置價格進行估價的，或者是采用工程估價的方法來估算開發(fā)成本。但是，在開發(fā)成本評估的實際工作中，對于房地產(chǎn)評估物重置成本的計算方法通常使用單位比較法、分部分項法、工程測量法或者是指數(shù)調(diào)整法?？梢姡瑢τ诠こ坦纼r和實際工作，在房地產(chǎn)評估物的重置或重建成本的計算中，都可以采用工程估價的計算方式，但是這卻不是最佳的計算方式。（1）在使用單位比較法和指數(shù)調(diào)整法時，房地產(chǎn)評估物成本的平方米造價以及價格指數(shù)，通常由評估公司和工程造價站發(fā)布其中有關的數(shù)據(jù)資料，除此之外，還有來自于評估公司和估價師對于這些數(shù)據(jù)資料的整理與收集，這些數(shù)據(jù)資料在整理時，以結構型劃分、以時間歸類，例如，框架、鋼結構廠房以及磚混。在估價開發(fā)成本時，這些數(shù)據(jù)資料作為基礎數(shù)據(jù)被應用于其中對成本進行分析。（2）在使用成本估價法時，估價師通常使用單位比較法和指數(shù)調(diào)整法，原因是這兩種估價方法應用簡單。但是，在分部分項法和工程測量法的應用中也需要結合工程造價方法以及造價工程師的密切配合，同時，詳細且清晰的工程圖紙、準確的構造參數(shù)也是不可或缺的。由于成本估價法的應用涉及的人員以及要素較多，因而估價師一般不會采用這種方法。（3）基礎數(shù)據(jù)歸納存在不足。由于數(shù)據(jù)歸納趨向于系統(tǒng)化、概況化，對于那些同標準房地產(chǎn)評估相符合的房地產(chǎn)評估物，實際情況同其數(shù)據(jù)統(tǒng)計結果也比較符合;不過對于同標準房地產(chǎn)評估不相符的房地產(chǎn)評估物而言，實際情況同其數(shù)據(jù)統(tǒng)計結果就會存在一定的差異，數(shù)據(jù)的說服力就會降低。

2.3加強對設計變更的審查

根據(jù)設計變更，建設單位應采取動態(tài)化的造價管理方式。首先對施工單位提出的設計變更進行嚴格審查，會同設計單位和相關專家對設計變更的必要性和科學性進行分析，確有必要變更的，應盡量采用兼顧功能性和經(jīng)濟性的變更方案。設計變更后應認真填寫和保管聯(lián)系單，對變更后的工程造價進行及時總計累加，同時對變更后造成的損失追究責任。

結語：

房地產(chǎn)評估工程行業(yè)各項發(fā)展機制的持續(xù)不斷完善，房地產(chǎn)評估工程造價在房地產(chǎn)評估工程發(fā)展中的作用越來越明顯。房地產(chǎn)評估工程造價中動態(tài)管理與控制在某種程度上也符合市場經(jīng)濟整體發(fā)展的實際需要，尤其在競爭激烈的市場環(huán)境中完善的房地產(chǎn)評估工程造價管理機制體系占有舉足輕重的重要作用，在一定程度上還能夠有效提升房地產(chǎn)評估工程企業(yè)整體綜合效益水平。

參考文獻：

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