張賽貞

[摘要]我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高速增長之后，2018年下半年進(jìn)入深度調(diào)整期。大部分城市均出現(xiàn)量價齊跌的局面。嚴(yán)峻的環(huán)境，意味著房地產(chǎn)企業(yè)自身需要加快管理工作的升級，建立科學(xué)有效的成本管理體系，使房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競爭中持續(xù)保持競爭優(yōu)勢。文章對精細(xì)化管理的重要性、成本控制管理中存在的問題及對策進(jìn)行研究。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；成本精細(xì)化管理；成本控制

[DOI]1013939/jcnkizgsc201915082

1房地產(chǎn)企業(yè)實施成本精細(xì)化管理的重要性

過去的十年，是樓市發(fā)展最輝煌的十年，房價幾乎是穩(wěn)漲不跌，早買房的人早就賺得盆滿缽滿，這種火熱的現(xiàn)象，也讓眾多買房者心中滋生一種默認(rèn)的理論：無論樓市是低迷還是火熱，早買早受益，越等越買不起。但是2018年，國家對房價調(diào)控力度明顯加大，各地紛紛頒布限價、限購、限售等政策，許多城市的房價也著實受到政策的沖擊，呈現(xiàn)退潮的現(xiàn)象，大多數(shù)購房者也都持觀望態(tài)度。從政策上看，國家對“不炒房”的定位已經(jīng)十分明確，在調(diào)控之下，樓市很可能會從局部降溫達(dá)到全面降溫，房價也在回歸理性。在此情況下，房地產(chǎn)告別暴利時代，企業(yè)只有實行精細(xì)化管理才能得以立足，而且房地產(chǎn)企業(yè)項目全過程進(jìn)行成本精細(xì)化管理，對提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的能力具有十分重要的現(xiàn)實意義。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制管理中存在的一些問題

21未進(jìn)行科學(xué)的項目可行性分析

近幾年房地產(chǎn)業(yè)的火爆使得一些沒有開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)也紛紛加入這個行業(yè)。如XY建筑企業(yè)覺得給房地產(chǎn)企業(yè)做工程，賺到的是趨于社會平均的利潤，而建設(shè)方房地產(chǎn)企業(yè)的利潤卻是論億計算。以為是相關(guān)行業(yè)，自己也能開發(fā)房地產(chǎn)。剛巧遇到蘇北一個舊城改造項目，地皮非常便宜。但同政府簽訂的合同是建好的房子先安置拆遷戶。剩余房子按市場價出售。因為沒有開發(fā)經(jīng)驗，更沒有拆遷經(jīng)驗，導(dǎo)致拆遷過程中一系列的問題層出不窮。一是拆遷的難度，二是拆遷的面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出跟政府簽訂的面積，三是開給拆遷戶的售房發(fā)票也是按正常納稅的。這些問題都沒考慮周到。企業(yè)以為拿到超低的地皮就能輕而易舉地得到豐厚的利潤。就這樣一塊毛地變?yōu)閮舻兀疬w工作時間延長了三年，拆遷面積增長導(dǎo)致企業(yè)損失四五千萬，還未算其中的資金成本。這就是未進(jìn)行項目可行性分析所致。

22設(shè)計階段房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的粗放式成本管控問題

房地產(chǎn)項目的經(jīng)營方案設(shè)計階段，對成本控制影響約占 80%可見經(jīng)營方案設(shè)計階段對成本控制十分重要。開發(fā)企業(yè)的高層沒有充分認(rèn)識到設(shè)計階段的成本測算會嚴(yán)重影響到項目目標(biāo)成本的合理性。普遍存在的現(xiàn)象是建設(shè)單位在項目開工之前沒有進(jìn)行預(yù)算審查，未正式實施招投標(biāo)，工程就倉促上馬，不經(jīng)招標(biāo)就私拉施工隊伍，片面追求縮短建設(shè)周期、重視技術(shù)層面，忽略了經(jīng)濟(jì)設(shè)計及設(shè)計質(zhì)量，導(dǎo)致設(shè)計質(zhì)量上出現(xiàn)問題，如設(shè)計的規(guī)格布局不合理、項目結(jié)構(gòu)不配套等，導(dǎo)致項目在建過程中頻繁更改現(xiàn)場簽證、設(shè)計計劃，或完工后要進(jìn)行返工、拆除等情況，這些都會對施工中成本的管理帶來不利影響。

23房地產(chǎn)企業(yè)施工階段成本管控不到位

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一經(jīng)中標(biāo)，搶到地后，迅速開發(fā)建設(shè)和銷售，對內(nèi)部控制制度的建立不夠重視。如采購過程中，涉及供應(yīng)商的選擇，因房地產(chǎn)項目金額大，所涉及的采購項目的工程量和工程金額都是很可觀的。各供應(yīng)商可謂是削尖腦袋跟采購部人員套近乎，私下開出各種好處。如果企業(yè)沒有一套規(guī)范的招投標(biāo)制度，很容易出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。采購人員為了個人利益，損害公司利益的情況是很常見的。還有比如施工方為了施工過程中偷工減料，減少成本投入。更有的是隱蔽工程申報時增加工程量，跟房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)理搞好關(guān)系，給監(jiān)理直接的利益，順利取得監(jiān)理的簽字蓋章，相當(dāng)于成功地蒙混過關(guān)了。這種受利益的誘惑、相互串通、弄虛作假的結(jié)果降低了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，還會讓工程存在安全隱患，后果堪憂。

24房地產(chǎn)竣工結(jié)算成本的問題

房地產(chǎn)竣工結(jié)算中普遍存在的問題如：建筑施工單位或材料供應(yīng)商多計算工程量、重復(fù)計算工程量、工程款多付現(xiàn)象、已付工程款一直掛賬未取得建安發(fā)票。工程變更聯(lián)系單手續(xù)未齊全等情況，如果負(fù)責(zé)工程結(jié)算的人員未認(rèn)真核對工程量、每一張工程變更聯(lián)系單或財務(wù)人員跟工程部未銜接好，都會使企業(yè)蒙受損失。

3房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理對策

31項目可行性分析需重視開發(fā)成本估算的結(jié)果

房地產(chǎn)企業(yè)在項目可行性研究階段，需采用估算法，得出成本估算金額。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)總成本主要包括：①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，最普遍的就是中標(biāo)的土地價款及相關(guān)的契稅，大致占總成本的40%，是開發(fā)成本中的重要費(fèi)用。②前期工程費(fèi)，含基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、教育配套費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、新墻體專項費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計費(fèi)等壟斷性企事業(yè)收費(fèi)，約占總成本的5%。③工程建設(shè)成本，含地質(zhì)勘探費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、樁基工程費(fèi)、土建工程費(fèi)及安裝共建配套等，約占總成本的30%。④房屋銷售費(fèi)用，占總成本的2%～3%。⑤開發(fā)管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用，占總成本的3%～4%。⑥不可預(yù)見費(fèi)用，約占總成本的1%。⑦稅費(fèi)。在目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%～20%。與房地產(chǎn)開建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、增值稅、城建稅和教育費(fèi)附加、契稅、企業(yè)所得稅、印花稅。通過對開發(fā)成本估算的結(jié)果，可以作為判定項目是否可行的重要依據(jù)。

32設(shè)計階段的成本管理

設(shè)計階段即從合同簽訂階段到施工后評估階段，此階段的工作是要做好成本估算，對工程質(zhì)量、工程時間及工程成本全方位考慮。不僅依靠設(shè)計人員努力，還需要相關(guān)部門的配合。通過好的方法和成本數(shù)據(jù)的積累，建立目標(biāo)成本。通過招標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預(yù)算、質(zhì)量符合設(shè)計要求，工期達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。強(qiáng)化設(shè)計環(huán)節(jié)技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，在保證性能、質(zhì)量的前提下，降低項目投資費(fèi)用，如不必追求過剩功能和質(zhì)量等。充分運(yùn)用新科技、新技術(shù)、既提高功能，又降低項目投資。推行限額設(shè)計，減少設(shè)計費(fèi)用。增強(qiáng)設(shè)計人員的經(jīng)濟(jì)觀念，促使他們在工作中把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、設(shè)計與概算有機(jī)地結(jié)合——達(dá)到最佳的經(jīng)濟(jì)效果和最優(yōu)的設(shè)計方案。提高設(shè)計人員的積級性和責(zé)任感。實行風(fēng)險激勵機(jī)制。 在目標(biāo)推進(jìn)的過程中，要及時檢查目標(biāo)的落實情況。尤其對成本影響較大的重點指標(biāo)超出預(yù)控目標(biāo)，應(yīng)迅速反饋給相關(guān)部門進(jìn)行優(yōu)化。及時組織公司內(nèi)部相關(guān)部門的信息交流，從而制定出科學(xué)的目標(biāo)成本。

33施工階段的成本管理與控制

施工階段就是將目標(biāo)成本逐項分解，逐項落實的過程，此階段需要建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本落實到各責(zé)任部門。由于市場是千變?nèi)f化的，而且開發(fā)過程中有很多不可預(yù)見的因素，因此，必須對整個成本進(jìn)行動態(tài)管理，首先必須在各部門建立起動態(tài)成本臺賬，確保各部門發(fā)生的成本能及時反映出來。人工、材料、機(jī)械使用費(fèi)，尤其是材料費(fèi)，是建安成本中的主要成本支出，應(yīng)該按重點對象來管理。其次，要確保所有的變更能夠得到及時的管理，包括設(shè)計變更、簽證管理和顧客的變更， 在房地產(chǎn)施工階段，工程變更是直接導(dǎo)致現(xiàn)場工程量的變化，也就是直接影響至建造成本，一定要嚴(yán)格把關(guān)，不論哪家單位提出變更都需要報到工程部，經(jīng)成本部測算后決定是否同意變更。建立起完善的設(shè)計變更流程和簽證管理流程，這是嚴(yán)格執(zhí)行的基本保障。此外，工程款的及時支付是保證建筑工程是否順利完成的關(guān)鍵。工程款的支付時間、支付條件和支付金額都會對成本控制產(chǎn)生影響，所以要嚴(yán)格執(zhí)行工程款審批制度。特別是合同外追加的工程款，必須提供相關(guān)證據(jù)及資料，經(jīng)工程部、監(jiān)理方確認(rèn)在竣工結(jié)算時再支付。由于施工階段投入的資源最大、投入的資金也最大，所以，最要重視對動態(tài)成本的分析和總結(jié)，及時調(diào)整目標(biāo)成本，真實反映成本控制現(xiàn)狀。

34竣工階段的成本管理與控制

竣工結(jié)算階段是項目建設(shè)完成并經(jīng)竣工驗收后，需進(jìn)行工程結(jié)算的階段。也是工程結(jié)算最終把關(guān)的階段。這個階段主要是根據(jù)協(xié)議書、合同、所收集的各種設(shè)計變更資料和修改圖紙，以及現(xiàn)場簽證、工程量核定單、索賠等資料進(jìn)行合同價款的增減調(diào)整計算。

為更仔細(xì)地做好審價結(jié)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以引用市場機(jī)制，與建設(shè)咨詢公司簽訂協(xié)議，聘用造價工程師長期駐守，專門協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)審復(fù)核各竣工房地產(chǎn)項目的決算資料。對涉及工程價款結(jié)算的下列事項進(jìn)行重點核實：①工程竣工結(jié)算審查期限，要求承包人應(yīng)在提交竣工驗收報告的同時，向發(fā)包人按規(guī)定時限進(jìn)行核對并提出審查意見。②工程竣工價款結(jié)算，發(fā)包人根據(jù)確認(rèn)的竣工結(jié)算報告向承包人支付工程竣工結(jié)算價款，保留5%左右的質(zhì)保金。③索賠價款結(jié)算，索賠金額按合同約定支付。④合同以外零星項目工程價款結(jié)算。按承、發(fā)包人簽的補(bǔ)充協(xié)議或經(jīng)發(fā)包人簽證的金額。

4結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)要想在這個行業(yè)長久持續(xù)地生存，必須在房地產(chǎn)項目各階段做好成本精細(xì)化管理，嚴(yán)格成本的控制，使企業(yè)在未來的發(fā)展中具有足夠的競爭力。

參考文獻(xiàn)：

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