摘 要：房屋租賃行業(yè)與人們的生活密切相關(guān)，但也是糾紛不斷，矛盾頻發(fā)的行業(yè)，租賃合同中關(guān)于物業(yè)費(fèi)的爭(zhēng)議也是針?shù)h相對(duì)。本文立足于實(shí)際案例，將從合同相對(duì)性，獲利，費(fèi)用三方面進(jìn)行闡述租賃合同解除后，已繳納的物業(yè)費(fèi)是否退還的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：合同解除;違約責(zé)任;利益取得;物業(yè)管理法律關(guān)系

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.6文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-4379-（2019）11-0260-01

作者簡(jiǎn)介：張曄，女，中國(guó)政法大學(xué)，碩士論文，民商法專(zhuān)業(yè)。

案例：2018年8月17日，王先生把自己的一套房屋出租給了某房屋中介公司，由中介公司以自己的名義對(duì)外出，合同的租賃期限為三年，同時(shí)為其預(yù)留四個(gè)月的免租期，第一年度兩個(gè)月，其余每年度一個(gè)月，房屋租金由中介公司按季度預(yù)。次日，王先生收到了一個(gè)月的租金，作為第一季度的房屋租金。2018年11月16日，中介公司預(yù)支付了第二個(gè)季度的租金。但2019年1月17日，中介公司電話通知王先生，告知他中介公司要提前解除租賃合同，通知王先生司辦理房屋交接手續(xù)。王先生與中介公司進(jìn)行面談后，被告知租賃合同解除，以剩余一個(gè)月的租金作為違約金賠付王先生，但要求王先生退還已經(jīng)繳納的剩余7個(gè)月的物業(yè)費(fèi)。

經(jīng)核實(shí)，物業(yè)公司規(guī)定，小區(qū)的住宅用戶于每年十月份繳納當(dāng)年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。租賃雙方簽訂的合同中約定，由承租人負(fù)責(zé)承擔(dān)該房屋租賃期間的物業(yè)費(fèi)用，但合同提前解除后，出租人是否退還承租人剩余物業(yè)費(fèi)，并未作出約定。

隨著城市化的發(fā)展，多層建筑和住宅小區(qū)的出現(xiàn)使得物業(yè)管理成為必要，物業(yè)管理法律關(guān)系由此衍生，國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》也明確了“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”這一法律概念。在當(dāng)前的租賃市場(chǎng)中，物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)在租賃合同簽訂之初就會(huì)做出明確約定，但是物業(yè)費(fèi)繳納時(shí)一般都會(huì)是以年度來(lái)計(jì)算，因而出現(xiàn)了如果房屋租賃合同提前解除，物業(yè)費(fèi)是否退還的問(wèn)題。《合同法》第61條規(guī)定：合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價(jià)款或者報(bào)酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒(méi)有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。因?yàn)闊o(wú)法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，也沒(méi)有既定的交易習(xí)慣可供參考，雙方各抒己見(jiàn)，爭(zhēng)論不休。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：本著“誰(shuí)受益誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，因?yàn)槌凶馊瞬辉俪凶夥课?，租賃期間已經(jīng)結(jié)束，由出租人實(shí)際占有了房屋，同時(shí)享受了物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)的受益人為出租人，故應(yīng)當(dāng)退還。且其余七個(gè)月的物業(yè)費(fèi)屬于預(yù)交款項(xiàng)，物業(yè)管理合同處在尚未履行階段，依據(jù)《合同法》第97條“合同解除后，尚未履行的，終止履行”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)返還。

另一觀點(diǎn)認(rèn)為：承租人租賃房屋的目的是為了對(duì)外轉(zhuǎn)租獲得收益，其將房屋出租時(shí)一般會(huì)將物業(yè)費(fèi)攤派給次承租人，承租人實(shí)際并無(wú)損失，而且承租人繳納的物業(yè)費(fèi)是其租賃房屋使用的附屬條件，既得利益的歸屬人應(yīng)為承租人。且承租人違反合同約定，提前解除合同，也對(duì)出租人的利益產(chǎn)生了損害，符合《合同法》第107條規(guī)定的情形，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。

筆者同意第二種觀點(diǎn)，認(rèn)為物業(yè)費(fèi)可以不退還。理由如下：

1.依據(jù)合同相對(duì)性的原則，由于合同關(guān)系是特定主體之間的法律關(guān)系，只能由合同雙方當(dāng)事人相互提出請(qǐng)求、享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。承租人與物業(yè)公司之間存在物業(yè)管理法律關(guān)系，物業(yè)管理法律關(guān)系指物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主、使用人、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)由一系列合同規(guī)約而發(fā)生的民事法律關(guān)系①。承租人為非業(yè)主使用人，即實(shí)際使用物業(yè)的人，具有獨(dú)立存在的地位，其權(quán)利和義務(wù)不僅來(lái)源于與業(yè)主簽訂的租賃合同約定也出自法律法規(guī)的規(guī)定，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條就明確了其地位。承租人通過(guò)繳納物業(yè)費(fèi)，享受物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，合同效果并不及于第三人，因而承租人應(yīng)與物業(yè)公司協(xié)商退費(fèi)的問(wèn)題。其次，違約責(zé)任只能在特定的合同關(guān)系當(dāng)事人之間發(fā)生，合同關(guān)系以外的人不負(fù)違約責(zé)任，違約當(dāng)事人應(yīng)對(duì)因自己的過(guò)錯(cuò)造成的違約后果承擔(dān)違約責(zé)任，而不能將責(zé)任推卸給他人②。本案中，承租人因中途違約致使合同不能繼續(xù)履行，需承擔(dān)違約責(zé)任，其違約的后果亦應(yīng)由其自負(fù)，不能將違約后果轉(zhuǎn)嫁給出租人。

2.在本案中，雖然剩余的物業(yè)費(fèi)是出租人一個(gè)實(shí)質(zhì)上的獲利，但是這個(gè)獲利是建立在承租人違約解除合同的基礎(chǔ)之上的，如果承租人不存在先期的違約行為，這個(gè)獲利并不會(huì)產(chǎn)生。且基于合同約定，出租人在第一季度讓與承租人兩個(gè)月的利益，是為了保證剩余利益的取得，但承租人提前解除合同，致使合同目的落空，出租人的實(shí)際利益與預(yù)期利益都受到了損害，承租人的行為符合《合同法》第112條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失”的規(guī)定，故租賃合同解除后，物業(yè)費(fèi)應(yīng)作為對(duì)出租人利益損失的另類(lèi)賠償，不予退還。

3.從另一方面看，承租人為獲取收益而租賃房屋，物業(yè)費(fèi)是從屬于租賃行為而產(chǎn)生的費(fèi)用，屬于承租人用于獲得營(yíng)業(yè)目的而產(chǎn)生的合理支出。因從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所導(dǎo)致的費(fèi)用的流失，應(yīng)計(jì)入承租人自身的當(dāng)期損益中，不能認(rèn)定為是出租人的獲利而要求退還。

在司法實(shí)踐中，因違約行為造成的糾紛不勝枚舉，僅依《合同法》第61條并不能完整的消除和解決矛盾。而隨著社會(huì)的發(fā)展，越來(lái)越多的新型法律關(guān)系隨之出現(xiàn)，現(xiàn)存的法律法規(guī)并不能合理有效的解決爭(zhēng)議，因此筆者倡議國(guó)家立法機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)等職能部門(mén)能夠更加注重社會(huì)實(shí)踐，出臺(tái)相應(yīng)的法律支持，解決矛盾爭(zhēng)議，促進(jìn)社會(huì)和諧、交易穩(wěn)定。

[ 注 釋 ]

①符啟林.房地產(chǎn)法[M].法律出版社，2009.

②鄭煒.淺議合同相對(duì)性原則[EB/OL].中國(guó)法院網(wǎng)，2008-11-24.