詹正林

【摘要】我國政府多年來一直對房價如何能向正常位置回歸進行研究，但是因為我國房地產(chǎn)調(diào)控比較密集，而且房價較快上漲，造成國內(nèi)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果不盡人意。稅收調(diào)控作為宏觀調(diào)控手段，是重要的避免經(jīng)濟風(fēng)險，對國民經(jīng)濟發(fā)展起促進作用的舉措，所以社會一直對其比較關(guān)注，只有使房地產(chǎn)稅收調(diào)控中的各種問題得到合理的解決，才能保障房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加健康。本文針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀和存在的問題，提出了相應(yīng)的完善措施，僅供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅收調(diào)控;問題;完善措施

當(dāng)前隨著全球經(jīng)濟不斷回暖，我國房地產(chǎn)價格也逐步攀升，因此就存在一定的泡沫風(fēng)險隱患。在這種情況下房地產(chǎn)稅收成為對我國房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控的重要的手段，應(yīng)該針對“重流轉(zhuǎn)、輕持有”的稅制問題，合理的改革房地產(chǎn)稅收，保證我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)稅收不僅使國家和地方政府的收入持續(xù)穩(wěn)定，還能對不斷上漲的房價起到有效的調(diào)控作用，在近些年我國房產(chǎn)稅進行了許多次的改革和調(diào)整，促進了房產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。因此對我國房地產(chǎn)加強管理，使房產(chǎn)的使用效率得到提升，合理的征收房地產(chǎn)稅有非常重要的意義。

一、概述房地產(chǎn)稅收的特征

房地產(chǎn)稅收是政府在征收土地及土地改良物產(chǎn)權(quán)時執(zhí)行的強制性的手段，主要是為了合理的分配資源，使土地利用率進一步提升。當(dāng)前因為我國緊缺土地資源，對社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展造成嚴重的影響，國家應(yīng)采取各項房產(chǎn)稅收調(diào)控制度，為社會經(jīng)濟的健康發(fā)展提供保障。房地產(chǎn)稅收作為一種國家稅款的重要形式，主要包括以下特征：

（1）國家性。房地產(chǎn)稅收屬于國家的行為，和國家利益有密切的關(guān)系，國家是通過稅務(wù)機關(guān)和房地產(chǎn)管理機構(gòu)實現(xiàn)房地產(chǎn)稅行為的。而作為國家的資源，土地帶來的經(jīng)濟效益較大，只有國家才有支配和使用土地的權(quán)利;（2）法定性。稅與法是相輔相成的。稅收法律化的基本要求是“因法設(shè)稅，依法治稅”。稅收脫離法律規(guī)定，其對社會財富的再分配也就喪失了原本的保障，導(dǎo)致其實際功能和價值得不到真實的發(fā)揮。房地產(chǎn)稅收作為專門對房地產(chǎn)領(lǐng)域進行調(diào)整的項目，其所有的行為都應(yīng)該以法律規(guī)定為基礎(chǔ);（3）規(guī)范性。房地產(chǎn)稅收工作比較嚴謹和規(guī)范，不管是國家稅務(wù)機關(guān)或是委托國家房地產(chǎn)行政管理部門進行征收，都應(yīng)該遵循國家相關(guān)法律規(guī)范，不能肆意妄為。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)稅收現(xiàn)狀和存在的問題

我國房地產(chǎn)行業(yè)的火爆是人們有目共睹的，由于國家經(jīng)濟對于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴以及我國過于快速的人口增長，都是助長房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的催化劑，但是在房地產(chǎn)行業(yè)眾多光環(huán)之下，稅款征稅調(diào)控問題卻一直困擾著我們，同時也制約了房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，具體分析如下：

（一）我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀

1.從房地產(chǎn)稅收種類看，稅收種類繁多，房地產(chǎn)稅收是在房地產(chǎn)交易中通過取得、保有和流轉(zhuǎn)等環(huán)節(jié)納稅。房地產(chǎn)稅收在取得環(huán)節(jié)主要包括契稅、印花稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設(shè)稅等;在保有環(huán)節(jié)主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等;在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)主要包括增值稅、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等。其中在取得和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)存在的稅費較多，相比較之下，保有環(huán)節(jié)存在較少的房地產(chǎn)稅收稅費，形成了“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的房地產(chǎn)稅制模式。

2.從房地產(chǎn)稅收的征收方式看，征收方式多種多樣，有的稅收是從量征收，比如耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，有的是從價征收，比如契稅。

（二）我國房地產(chǎn)稅收面臨的問題

1.我國房地產(chǎn)稅收種類較多，監(jiān)管不利

我國房地產(chǎn)稅收當(dāng)前稅費包括許多種類，這比實際征收的稅種多出許多，因此會導(dǎo)致稅收結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，進而出現(xiàn)征稅交叉反復(fù)的繁瑣情況，也給稅收征收和政府的監(jiān)管帶來較大困難，也使房地產(chǎn)稅收理論研究更加麻煩，一定程度阻礙了會計制度的完善。并且房地產(chǎn)較多的稅種可能會出現(xiàn)重復(fù)征稅，加上土地出讓金價格逐步上漲，也使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本大幅增長，而這些稅費最終會向購房者身上轉(zhuǎn)移，而且房地產(chǎn)企業(yè)采取的合理的逃稅和避稅的手段，也加大了房地產(chǎn)稅收監(jiān)管的難度，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅費出現(xiàn)以費代稅、以稅代費的混淆的情況，因此使房地產(chǎn)稅收的規(guī)范性和嚴肅性降低，進一步降低了稅收的調(diào)整能力。

2.在持有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收的比例失衡

重流轉(zhuǎn)，輕持有是我國房地產(chǎn)稅收顯著的特征。如果房地產(chǎn)出售，就會產(chǎn)生各種比較較大的稅費。但針對房地產(chǎn)保有方面稅負就相對較輕。當(dāng)前房地產(chǎn)稅收在交易稅收方面的調(diào)控比較明顯，但是非經(jīng)營性的房產(chǎn)稅收相對較低，就無法對購買多處價位較高的住宅進行調(diào)節(jié)，無法對房地產(chǎn)供需關(guān)系和結(jié)構(gòu)進行有效的調(diào)節(jié)。而這種流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收一般要比其他國家的稅負高，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成嚴重的制約，容易導(dǎo)致偷逃稅行為出現(xiàn)，對房地產(chǎn)市場造成較大的危害。導(dǎo)致我國房地產(chǎn)稅收持有、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)比重不平衡的原因主要有，持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅種少于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，而且持有環(huán)節(jié)的稅率也低于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率。這種情況下會直接增加房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的成本，導(dǎo)致房價增長較快;而持有環(huán)節(jié)較低的成本會直接導(dǎo)致出現(xiàn)許多投機性購房，坐等價格上漲后再出售的情況。

3.房地產(chǎn)稅收體制設(shè)計不合理，增加了征管的困難

一方面我國房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)缺乏科學(xué)性，房地產(chǎn)評估制度不夠健全，給稅收征管增加了難度。另一方面而且房地產(chǎn)稅種較多，在操作上極其不規(guī)范，無法有效的保障房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的計稅科學(xué)合理。這些客觀原因都增加了稅收征管困難。我國當(dāng)前運行的房地產(chǎn)稅收體系是隨著時間的推移逐步建立起來的，難免會出現(xiàn)稅收重疊、顧此失彼等各種不連貫、不完善問題：房地產(chǎn)交易和流通環(huán)節(jié)稅收種類多、相對集中，而使用和保有環(huán)節(jié)稅收種類少;有些稅收缺乏彈性，不能發(fā)揮調(diào)節(jié)土地級差收益的作用比如耕地占用稅;房地產(chǎn)稅收的調(diào)整周期過長，致使稅收的調(diào)控作用降低;房地產(chǎn)稅收體系配套工作不夠完善。房地產(chǎn)稅收的征收需要以完善的產(chǎn)權(quán)體系、客觀的房地產(chǎn)評估、及時的不動產(chǎn)登記為基礎(chǔ)，但現(xiàn)階段這三項工作都存在模糊滯后或人為影響的干擾。每年因產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的糾紛屢見不鮮，房地產(chǎn)評估行業(yè)的尋租行為以及還未完成的不動產(chǎn)登記工作，都在束縛著房地產(chǎn)稅收體系的正常運行，甚至可能會造成糾紛、偷稅漏稅現(xiàn)象、增加征稅過程中的稅收成本等問題。

三、完善我國房地產(chǎn)稅收的有效措施

（一）合并房地產(chǎn)稅種，開征不動產(chǎn)稅

為了使我國房地產(chǎn)復(fù)雜的稅種簡化，可以統(tǒng)一房產(chǎn)稅和土地使用稅費等性質(zhì)的稅費為不動產(chǎn)稅。這樣可以把房屋、土地地上建筑物都作為納稅的依據(jù)，使房地產(chǎn)稅收征收的范圍有效增大，進而明確免征對象，可使我國房地產(chǎn)稅收不合理的重流轉(zhuǎn)輕持有的狀況得到改善。應(yīng)把非普通住宅納入持有環(huán)節(jié)的征稅范圍，對所有的個人非營業(yè)性的住房如城鄉(xiāng)的土地和房產(chǎn)進行征稅，并在房地產(chǎn)持有稅收中納入經(jīng)濟組織的用房。同時按照不動產(chǎn)的類型，制定針對性的房地產(chǎn)稅率，如根據(jù)個人不同的住宅類型，超額采取進稅率制。針對不動產(chǎn)稅的征收，應(yīng)該根據(jù)分稅制財政的政策下放稅收權(quán)限，縣級政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟狀況和省級政府制定的不動產(chǎn)稅收政策，選擇合適的稅率，房地產(chǎn)培育地方稅收。

（二）開征不動產(chǎn)閑置稅，制定土地年租金制度

因為我國房地產(chǎn)市場的供給存在著嚴重的不均衡的情況，大量的房產(chǎn)和土地被閑置，因此導(dǎo)致浪費了許多資源。許多房產(chǎn)囤積主要是為了投機，使房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了較大的影響。所以，征收不動產(chǎn)閑置稅可對房產(chǎn)的投機行為起到一定的抑制，使房地產(chǎn)的泡沫風(fēng)險減少。另外在保有環(huán)節(jié)征稅方面應(yīng)該制定土地年租金制度，才會使房產(chǎn)的開發(fā)成本和房價降低。

（三）完善房地產(chǎn)稅收法律體系，科學(xué)設(shè)計房地產(chǎn)稅收體制及征收方式

十八屆三中全會中通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中，明確提出了“稅收法定”的原則，也就是說政府必須依法征稅，依法征稅首先要完善房地產(chǎn)稅收法律體系，設(shè)計科學(xué)合理的房地產(chǎn)稅收體制及征收方式。應(yīng)該主要考慮以下問題：明確房地產(chǎn)稅收體系的發(fā)展方向和作用;科學(xué)設(shè)置的房地產(chǎn)稅收體系應(yīng)該與房地產(chǎn)開發(fā)與再開發(fā)的不同環(huán)節(jié)相一致;需要科學(xué)設(shè)計保有環(huán)節(jié)的稅收種類、征收范圍及征收方式，體現(xiàn)房地產(chǎn)的級差收益;完善配套工程，充分利用電子計算機技術(shù)，及時補充完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等信息的登記工作，并充分利用網(wǎng)絡(luò)資源，實行信息透明公開、資源共享，減少征稅工作的不確定性和征稅成本。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)方式可以發(fā)揮較高的效率，使當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需矛盾得到緩解，對房價上漲的情形實現(xiàn)有效的控制。所以應(yīng)該健全和完善房地產(chǎn)稅收體制，而且應(yīng)該隨著時代的進步和發(fā)展根據(jù)實際情況做出相應(yīng)的變革，使廣大市民住房的合理需求得到滿足，使房地產(chǎn)稅收調(diào)控的功能得到充分的發(fā)揮，對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康的發(fā)展起到有效的促進作用。