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        合同解除與“房鬧”糾紛

        2019-01-21 11:49:22潘康榮
        西部論叢 2019年3期
        關(guān)鍵詞:違約責(zé)任建議

        潘康榮

        摘 要:合同解除旨在終止雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),平衡當(dāng)事人各方的合法利益。在《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)中是一項(xiàng)制度性規(guī)定,在司法實(shí)踐中應(yīng)嚴(yán)格按照其規(guī)定適用。當(dāng)前“房鬧”糾紛中購房者基于各種各樣的事由要求解除合同,本文對《合同法》中合同解除相關(guān)條文的解讀,探究是該糾紛中出現(xiàn)的情形是否適用合同解除條款的相關(guān)規(guī)定,并對不適合合同解除的情形分析進(jìn)行,提出一些可行性的建議,以平衡各方利益,緩和社會矛盾。

        關(guān)鍵詞:合同解除;違約責(zé)任;房鬧;建議

        隨著國家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策的出臺,我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。這些經(jīng)濟(jì)政策不僅影響了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展,也對房屋買賣合同雙方當(dāng)事人有較大的影響。近年來,上海、杭州、溫州各地出現(xiàn)了諸多購房者以不可抗力、情勢變更等為由主張解除合同的“房鬧”現(xiàn)象。這一糾紛的發(fā)生使得合同解除事由的研究有了重要的意義。本文擬對房屋買賣合同糾紛中的相關(guān)情形分析,對合同法相關(guān)條文的解讀,探討是否適用合同解除的相關(guān)規(guī)定。

        一、合同解除的理論基礎(chǔ)

        合同解除是指合同當(dāng)事人一方或雙方根據(jù)法律規(guī)定或約定解除合同效力的法律行為,可以分為合意解除和法定解除。

        (一)合意解除

        合意解除,是指合同雙方當(dāng)事人就終止雙方權(quán)利義務(wù)達(dá)成合意的法律行為。合意解除是意思自治原則在合同法領(lǐng)域的具體體現(xiàn),這在種方式中當(dāng)事人可以就合同解除的時(shí)間、事由、以及合同的其他后續(xù)問題進(jìn)行約定,從而終止合同的效力。但是合意解除并不是隨意的,首先,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)秉著公平、公正的理念來約定解除事由,其次,約定事項(xiàng)不能違反法律規(guī)定,更不能損害國家甚至第三人的利益,最后,約定事項(xiàng)不能違背公序良俗,否則這種合意在法律上不被認(rèn)可,當(dāng)事人解除合同的目的也不能實(shí)現(xiàn)。

        (二)法定解除

        法定解除,是指一方當(dāng)事人根據(jù)法律規(guī)定終止合同效力的法律行為。法定解除是對合同一方當(dāng)事人的救濟(jì),某些事由的出現(xiàn)對于繼續(xù)履行合同對一方當(dāng)事人而言是顯失公平的,如果要求繼續(xù)履行合同顯然違背了訂立合同的初衷。在此種情形下,為了救濟(jì)一方當(dāng)事人,立法者將這些事由規(guī)定到《合同法》第94條中和其他一些特別合同中,以平衡這種不公平??梢詫ⅰ逗贤ā?4條的規(guī)定總結(jié)為以下幾類:

        1.不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的

        不可抗力指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)發(fā)生無法預(yù)見、無法避免的事件,同時(shí)這些事件導(dǎo)致合同不能實(shí)現(xiàn)其應(yīng)有目的時(shí),一方當(dāng)事人享有單方解除權(quán),該方當(dāng)事人可以行使解除權(quán)而終止合同雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。在司法實(shí)踐中,不可抗力主要有三類,一是地震、水災(zāi)等自然災(zāi)害,二是某些政府行為如頒布各項(xiàng)法規(guī),行政措施等,此處的政府是指市級以上的各政府,不包括政府的一些下設(shè)機(jī)構(gòu)頒布的文件,三是合同當(dāng)事人以外的人的行為,如罷工等行為,只有在以上事件的出現(xiàn)致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí),不能繼續(xù)履行合同的一方當(dāng)事人可以向另一方當(dāng)事人主張解除合同。因不可抗力違約的,雙方當(dāng)事人均可解除合同,并且不可以追究雙方當(dāng)事人的違約責(zé)任。

        2.預(yù)期違約致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的

        預(yù)期違約是指合同履行期限屆滿之前,一方當(dāng)事人明確表示或者以自己的行為表示不再繼續(xù)履行合同的主義務(wù)致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,另一方當(dāng)事人可以主張解除合同。該條款具體可以分為明示違約和默示違約。所謂明示違約是指在合同履行期限屆滿之前,一方當(dāng)事人以明示的方式告知對方不再繼續(xù)履行合同的主義務(wù),此時(shí),非違約方可以主張解除合同并追究違約方的責(zé)任。默示違約是指合同一方在履行期限屆滿之前,一方當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)對方已沒有能力繼續(xù)履行合同,且沒有提供相應(yīng)的擔(dān)保,可以認(rèn)為是默示的違約[1]。在此情形下,僅僅非違約方可以要求解除合同,并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

        3.遲延履行或其他違約行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的

        《合同法》第94條對延遲履行規(guī)定了兩種情形,一是一方當(dāng)事人在對方規(guī)定的履行期限內(nèi)未履行合同義務(wù),非違約方可以行使解除權(quán)。二是一方延遲履行合同,因這種延遲履行的行為致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,另外一方當(dāng)事人可以解除合同。根據(jù)《買賣合同司法解釋》第25條規(guī)定,出賣人不履行或不適當(dāng)履行合同的從給付義務(wù),致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,根據(jù)《合同法》94條的規(guī)定,買受人可以主張解除合同[2]。在此情形下,僅僅非違約方可以要求解除合同,并要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。

        4.其他情形

        各國民法都規(guī)定了情勢變更制度,來解決合同履行過程中的一些特異情形。我國《合同法司法解釋》第26條也對情勢變更做了相關(guān)規(guī)定,情勢變更是指合同有效成立后,發(fā)生了與合同雙方當(dāng)事人無關(guān)的重大事由,若繼續(xù)履行合同則會對一方當(dāng)事人造成重大損失,此時(shí)可以請求法院變更或解除合同。該原則要求合同雙方共同承擔(dān)異常風(fēng)險(xiǎn),從民法的公平原則出發(fā),這是比較人性化的規(guī)定。這種情況下,合同的解除有法院的介入,所以更應(yīng)該嚴(yán)格遵循26條的有關(guān)規(guī)定以及民法公平的原則,防止有失公允的情況發(fā)生。那么在司法實(shí)踐中何為情勢變更呢?主要有以下幾類:國家經(jīng)濟(jì)政策的重大變化;物價(jià)的異常變動;通貨膨脹;金融危機(jī)、匯率的異常變動等。

        二、合同解除與違約責(zé)任的聯(lián)系

        違約責(zé)任是指合同一方當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定時(shí),另一方當(dāng)事人要求其承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任最大的特征在于相對性,也就是違約責(zé)任只能是合同的一方當(dāng)事人向另一方當(dāng)事人承擔(dān)的責(zé)任,即使因第三人的原因,導(dǎo)致一方違約的,另一方當(dāng)事人也不能要求第三人履行違約責(zé)任,只能基于合同的相對性要求對方當(dāng)事人承擔(dān)違約責(zé)任。其形式有:繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、損害賠償、違約金、定金五種。

        合同解除和違約責(zé)任之間有著很大的關(guān)聯(lián),合同解除和違約責(zé)任的承擔(dān)歸根到底均是因違約行為所致,通常違約行為的發(fā)生導(dǎo)致了合同解除,合同解除一般而言伴隨著違約責(zé)任的產(chǎn)生,但是兩者在合同法中是兩項(xiàng)不同的制度,有其不同的作用,不能混為一體。

        首先,合同的解除是一種違約的救濟(jì)方式,當(dāng)合同一方當(dāng)事人違約時(shí),另一方當(dāng)事人不想受到合同的約束,此時(shí)《合同法》賦予非違約方的解除合同的權(quán)利,使其自愿終止合同的效力。

        其次,根據(jù)《合同法》97條的規(guī)定,合同解除并不影響非違約方要求違約方承擔(dān)恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施等違約責(zé)任。如果違約方的違約行為嚴(yán)重危害到非違約方的利益時(shí),僅靠解除合同無法彌補(bǔ)損失時(shí),通過后續(xù)的違約責(zé)任的承擔(dān),最大程度的補(bǔ)救非違約方的利益。因此,合同解除后要求的后續(xù)違約責(zé)任的承擔(dān)是針對于嚴(yán)重違約的行為。

        三、“房鬧”的相關(guān)概述

        所謂的“房鬧”簡單來講就是購房者購買房屋后,遇到房價(jià)下跌時(shí)集體要求開發(fā)商補(bǔ)差價(jià)或退房而發(fā)起的行為,也稱“維權(quán)”。一般來講,承諾、質(zhì)量和房源等問題引發(fā)的糾紛也屬于“房鬧”。從“房鬧”的概述中,可以將“房鬧”現(xiàn)象分為以下幾類:

        房價(jià)上漲時(shí),購房者鬧。因購房者無力承擔(dān)費(fèi)用,便將國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)控等因素導(dǎo)致他們無法在銀行取得貸款認(rèn)為是不可抗力甚至是情勢變更,與地產(chǎn)商鬧事,要求解除合同。

        房屋質(zhì)量不符合合同中約定時(shí),老業(yè)主鬧。部分開發(fā)商為了謀取暴利,在樓盤未建成之前就大肆宣傳,小區(qū)周邊有學(xué)校、公園、健身設(shè)施等,但是當(dāng)樓盤真正建成是并沒有這些東西的存在,業(yè)主們會覺得自己受到了欺騙,從而發(fā)生鬧事行為。

        房價(jià)下降時(shí),老業(yè)主鬧。諸多開發(fā)商在房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)選擇降價(jià)銷售,此時(shí),那些已購房的老業(yè)主心理不免會有不平衡,要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)或者解除合同,集體跟開發(fā)商鬧[3]。

        四、“房鬧”事件中有關(guān)合同解除與違約責(zé)任的分析

        第一種情形,諸多購房者以國家各項(xiàng)政策的出臺導(dǎo)致購房者無法從銀行取得貸款主張解除合同。他們將此種情形認(rèn)為是不可抗力,《合同法》第94條中不可抗力的第二種類型就是國家政策的影響,與此情形很類似但不難區(qū)分。首先,國家宏觀政策的調(diào)控會影響當(dāng)事人的履約能力,購房者除了向銀行借款外,購房者還可以通過其他方式如商業(yè)貸款、民間借貸等方式取得房款,所以此種情形并不能算是不可抗力的情形。再者,在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天,房價(jià)頻頻變動,購房者在簽訂房屋買賣合同時(shí),對合同中規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù),以及風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)應(yīng)該有充分的認(rèn)識,對于房屋價(jià)格的變動應(yīng)該能夠預(yù)見到,所以購房者不能以不可抗力主張解除合同,除非在訂立合同時(shí)約定一些不可抗力事件。

        第二種情形,某些開發(fā)商為了謀取暴利,極力宣傳自己的樓盤,甚至做出一些虛假的承諾,比如房屋周圍有學(xué)校、全套健身設(shè)施等,但是當(dāng)真正樓盤竣工時(shí),并沒有這些施設(shè)。在這種情形下,開發(fā)商沒有履行合同的從給付義務(wù),非違約方即業(yè)主可以根據(jù)《合同法》第94條以及買賣合同的司法解釋主張解除合同,法院應(yīng)予以支持。業(yè)主也可以同時(shí)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

        第三種情形,很多業(yè)主將國家宏觀調(diào)控引起的房價(jià)變動認(rèn)為是情勢變更。在此需要說明的是,雖然情勢變更中有價(jià)格變動這種情形的存在,但“房鬧”事件中的這種情形只能算是一種商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。在很大程度上商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的情形也有可能是情勢變更的情形,此處因國家政策調(diào)整的價(jià)格變動只能認(rèn)為是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的原因有以下幾點(diǎn):首先,商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)見,而情勢變更不可預(yù)見,在房屋買賣中,購房者對國家出臺宏觀經(jīng)濟(jì)政策可能沒有預(yù)見到,但是對房屋價(jià)格的變動是能夠預(yù)見到的,甚至有的購房者已經(jīng)預(yù)見到了,但是只是把情勢變更作為一種借口以此來要求解除合同,或者賠償損失[4]。其次,商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生與合同雙方有著密切的關(guān)系,而情勢變更與合同雙方并沒有關(guān)系。在“房鬧”事件中,它的發(fā)生很大程度上與購房者的投機(jī)心理有關(guān)。在一些經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的房屋,其商業(yè)價(jià)值自然是不能夠固化的,購房者在買該地區(qū)的房屋就應(yīng)該認(rèn)識到這一點(diǎn),不能盲從,等到發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)歸責(zé)于情勢變更是一種“無賴”行為,也會造成情勢變更這種特殊制度泛濫,達(dá)不到平衡各方利益的目的。最后,商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的損失并沒有超出正常范圍,而情勢變更的損失是顯失公平的在房屋買賣合同中,合同標(biāo)的通常是大額的房產(chǎn),這種商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的損失相對于房產(chǎn)價(jià)值并沒有超出正常范圍,是一種商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。情勢變更的損失相對于標(biāo)的額而言是一種超出正常額的損失,出于各種方面,這種損失不應(yīng)該由一方當(dāng)事人承擔(dān),否則失去合同的應(yīng)有目的。

        五、“房鬧”糾紛解決的建議

        本文就“房鬧”的各方面情形分析是否適用合同解除的規(guī)定,雖然在有一些情形解除合同不失為一種解決糾紛的辦法,但是對那些不能適用合同解除規(guī)定的情形又該如何?

        首先,對于因國家政策調(diào)整而無法向銀行取得貸款的購房者,以不可抗力為由主張解除合同的,法官應(yīng)根據(jù)民法總則和合同法相關(guān)規(guī)定判決,要求這些購房者通過其他途徑補(bǔ)足房款繼續(xù)履行合同,或者應(yīng)購房者的要求解除合同,并責(zé)令其承擔(dān)違約責(zé)任。

        其次,對于那些購買房屋用于自身及家人居住的人,法官在處理這類案件時(shí),應(yīng)該如果不考慮這些人而一刀切處理房屋買賣糾紛,強(qiáng)制要求他們承擔(dān)違約責(zé)任或者繼續(xù)履約。一方面,將會危害這些人的生存權(quán)利,甚至?xí)址杆麄兊娜藱?quán),另一方面,也會擾亂市場和社會秩序,這也違背了民法是權(quán)利法的這一性質(zhì),以至于法治建設(shè)沒有了安定的環(huán)境。對于這種情形應(yīng)該個(gè)案處理,充分考慮這部分人的支付能力和經(jīng)濟(jì)水平,可以先讓雙方當(dāng)事人自行協(xié)商,協(xié)商不成法院再介入進(jìn)行調(diào)節(jié),如果當(dāng)事人仍然要求裁決,法院應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意愿,根據(jù)公平、公正的原則,協(xié)調(diào)各方利益做出公正的判決[5]。

        再次,對于因開發(fā)商虛假宣傳、承諾等行為發(fā)生的買賣合同糾紛,已購房者要求解除房屋買賣合同的,法官應(yīng)根據(jù)合同法和相關(guān)司法解釋解除合同并要求開發(fā)商或者中間商承擔(dān)違約責(zé)任。在此種情形下,如果不嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定處理,勢必會讓那些牟暴利的開發(fā)商認(rèn)為欺騙公眾有錢賺,會一而再再而三的做出此種行為。從法的價(jià)值方面來說,嚴(yán)格判決能夠起到警示性的作用,讓那些已經(jīng)做出此種行為的開發(fā)商受到應(yīng)有的懲罰,避免再次實(shí)施這種行為,告誡那些還沒有實(shí)施此類行為的開發(fā)商和中介告誡此類行為為法律所不允許,避免實(shí)施此行為,節(jié)約司法資源[6]。

        最后,因國家宏觀政策的調(diào)控發(fā)生房價(jià)縮水,要求解除合同或者補(bǔ)償差價(jià)的糾紛,根據(jù)合同嚴(yán)守等原則,要求購房者嚴(yán)格履行合同并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。只有這樣才能夠提醒當(dāng)事人在訂立合同時(shí),出于謹(jǐn)慎性考慮多方面因素,而不是隨心所欲的訂立合同,一方面也減少了司法資源的浪費(fèi),另一方面也提高了市場資源的利用率,有利于社會秩序和市場秩序高速安全的運(yùn)行。

        參考文獻(xiàn):

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