呂一奇

摘 要：在社會(huì)發(fā)展中，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本管理要求，要注意的是在當(dāng)前財(cái)務(wù)管理中按照財(cái)務(wù)創(chuàng)新的流程要求落實(shí)，提升可行性。在新的發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容多，程序復(fù)雜，需要依據(jù)財(cái)務(wù)管理的基本要求，做好財(cái)務(wù)精細(xì)化管理。本次研究中以新時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理特點(diǎn)為基礎(chǔ)，結(jié)合存在的對(duì)應(yīng)問(wèn)題，對(duì)管理的創(chuàng)新舉措進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)? 企業(yè)財(cái)務(wù)管理? 創(chuàng)新要求

一、新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)管理的影響因素比較多，在后續(xù)管理中變量因素多，如何確保財(cái)務(wù)進(jìn)一步管理的合理性成為重點(diǎn)，在新的發(fā)展時(shí)期必須明確管理的內(nèi)容和要求，依據(jù)創(chuàng)新要求進(jìn)行。具體的管理特點(diǎn)如下：

（一）籌資難度大

房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的項(xiàng)目類型比較多，有房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)營(yíng)銷以及房屋建筑等，在綜合應(yīng)用中兼顧到市政公用工程、園林綠化工程以及房屋租賃等方面，各種項(xiàng)目的落實(shí)耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)資金需求大。在企業(yè)建設(shè)中，企業(yè)面對(duì)資金回收方面的問(wèn)題，也就是，企業(yè)按時(shí)或者按照要求完成工程項(xiàng)目之后，可能存在項(xiàng)目資金無(wú)法及時(shí)到位的情況。企業(yè)如果出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)資金少，則不能支撐整個(gè)項(xiàng)目，對(duì)運(yùn)行造成影響。在這種情況下，企業(yè)實(shí)施融資管理可以緩解問(wèn)題，但是由于項(xiàng)目比較大，周期長(zhǎng)，為了確保穩(wěn)定運(yùn)行，不會(huì)將資金抽離出去，如果不能按照約定償還貸款，出現(xiàn)嚴(yán)重失信現(xiàn)象。

（二）管理風(fēng)險(xiǎn)大

一般情況下，房地產(chǎn)的企業(yè)開發(fā)管理周期長(zhǎng)，在市場(chǎng)化管理的背景下，由于整個(gè)階段是動(dòng)態(tài)變化的，因此房地產(chǎn)企業(yè)成本是變化的，在實(shí)施中根據(jù)實(shí)際情況，材料價(jià)格和勞務(wù)費(fèi)用等是變化的，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的人員比較多，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理復(fù)雜，例如承包單位、設(shè)備租賃以及建材等可能出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的情況，滋生其他風(fēng)險(xiǎn)。

（三）不確定性因素多

財(cái)務(wù)管理存在嚴(yán)重的不確定性，房地產(chǎn)項(xiàng)目的金融活動(dòng)比較多，在整個(gè)過(guò)程中由于是不斷變化的，影響因素多，在財(cái)務(wù)管理中需要對(duì)各種內(nèi)容進(jìn)行客觀公正的分析。由于風(fēng)險(xiǎn)比較多，適當(dāng)?shù)氖侄螒?yīng)用后，可以對(duì)存在的問(wèn)題盡快預(yù)測(cè)和評(píng)估，減少了金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

在新的發(fā)展背景下，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有更高的要求，結(jié)合當(dāng)前管理階段的各種問(wèn)題，需要制定針對(duì)性的管理模式，提升優(yōu)勢(shì)。詳細(xì)的現(xiàn)狀分析如下：

（一）財(cái)務(wù)管理重視度低

在建筑企業(yè)中，如何做好財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)重點(diǎn)，在具體管理中整體重視度低，片面的認(rèn)為建筑企業(yè)是否能夠良好發(fā)展主要取決于市場(chǎng)環(huán)境情況，導(dǎo)致在實(shí)際企業(yè)管理中，主要注重市場(chǎng)的運(yùn)作和管理，忽視了財(cái)務(wù)管理方面的內(nèi)容。市場(chǎng)只是是決定企業(yè)發(fā)展的因素之一，如何規(guī)范財(cái)務(wù)管理工作也同樣重要。如果存在消極性的思維形式，可能出現(xiàn)重項(xiàng)目和輕財(cái)務(wù)的現(xiàn)象，財(cái)務(wù)管理意識(shí)是管理的關(guān)鍵，但是工作人員對(duì)具體創(chuàng)新管理存在匱乏的情況，對(duì)具體的問(wèn)題認(rèn)知度差，如果不能系統(tǒng)和科學(xué)的進(jìn)行完善，容易滋生其他方面的財(cái)務(wù)問(wèn)題。通過(guò)對(duì)應(yīng)的思維理念模式更新后，在各種管理創(chuàng)新中，正視其中的問(wèn)題，盡快處理。

（二）財(cái)務(wù)管理方式落后

部分房地產(chǎn)以及建筑企業(yè)在管理中忽視了方式方法的更新，依據(jù)財(cái)務(wù)管理的具體內(nèi)容和要求等，如何實(shí)現(xiàn)整體財(cái)務(wù)管控是重點(diǎn)，如果不能對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行合理的操作和管控，其他環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)問(wèn)題。此外整體管理的隱患多，部分企業(yè)沿襲原有的財(cái)務(wù)管理模式，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理缺少了解，導(dǎo)致財(cái)務(wù)整體控制難度提升。在項(xiàng)目投標(biāo)管理中，中標(biāo)過(guò)程中缺少基本的財(cái)務(wù)控制，存在盲目性的現(xiàn)象。如果經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高，很多建筑企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理可能存在松懈的情況，如果對(duì)市場(chǎng)管理缺少系統(tǒng)的分析，導(dǎo)致企業(yè)成本管理過(guò)高，造成嚴(yán)重的影響，甚至波及到其他方面。

（三）財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)有待提升

財(cái)務(wù)管理人員是建筑企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)和核心，是財(cái)務(wù)管理工作的主要執(zhí)行者。但目前建筑施工的財(cái)務(wù)管理人員其職業(yè)綜合素質(zhì)有待進(jìn)一步提升，這對(duì)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生了制約。如果缺少專業(yè)的理論和知識(shí)，財(cái)務(wù)管理不是片面的流程管理，需要高端人才作用的發(fā)揮。此外財(cái)務(wù)管理人員缺少基本的理論知識(shí)指導(dǎo)，對(duì)會(huì)計(jì)工具、財(cái)務(wù)運(yùn)作等了解少，在后續(xù)管理中沒(méi)有按照流程進(jìn)行，出現(xiàn)其他問(wèn)題。如果實(shí)踐能力比較弱，不能將實(shí)踐內(nèi)容和理論知識(shí)等結(jié)合在一起，在實(shí)際的財(cái)務(wù)應(yīng)用中，缺少對(duì)應(yīng)的經(jīng)營(yíng)，同時(shí)滋生其他問(wèn)題。

（四）項(xiàng)目融資管理渠道單一

融資管理是項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，由于整個(gè)階段存在融資受限的現(xiàn)象，建設(shè)資金容易出現(xiàn)缺口，因此在管理中，可進(jìn)行資金的管理，涉及到預(yù)售資金和銀行貸款等。近些年來(lái)房地產(chǎn)的調(diào)控政策逐漸完善，不斷升級(jí)，其中應(yīng)運(yùn)而生出限售和限購(gòu)等，結(jié)合銀行貸款渠道的具體情況，房地產(chǎn)企業(yè)必須各顯神通，對(duì)資金進(jìn)行合理應(yīng)用。在項(xiàng)目開發(fā)管理中，預(yù)售資金如果回籠之后影響大，回款時(shí)間短，如果建設(shè)資金長(zhǎng)期緊缺，容易滋生風(fēng)險(xiǎn)。

三、新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的創(chuàng)新舉措

在新的發(fā)展時(shí)期下，在如何做好財(cái)務(wù)創(chuàng)新管理是重點(diǎn)，針對(duì)當(dāng)前具體管理階段存在的各種問(wèn)題，需要了解創(chuàng)新模式的具體要求，合理預(yù)設(shè)新的防范模式，達(dá)到理想的管理結(jié)果。一下對(duì)創(chuàng)新管理舉措分析：

（一）構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管理防范體系

風(fēng)險(xiǎn)防范和責(zé)任意識(shí)管理是房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的必要條件，在實(shí)施中需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析，這需要各部門負(fù)責(zé)人共同分析可造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。在持續(xù)預(yù)防和管理中，責(zé)任團(tuán)隊(duì)自身具備風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)。在組織運(yùn)營(yíng)的階段，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)事件以及對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)等，由專業(yè)分析系統(tǒng)和技術(shù)檢查等對(duì)風(fēng)險(xiǎn)類型識(shí)別。公司在管理中參照現(xiàn)有的預(yù)警機(jī)制，可以利用公司的日常業(yè)務(wù)進(jìn)行活動(dòng)模式的更新和調(diào)整。此外不斷豐富和完善現(xiàn)有的系統(tǒng)指標(biāo)，一旦出現(xiàn)指標(biāo)偏離或者檢測(cè)值不在正常范圍的情況，第一時(shí)間對(duì)檢測(cè)到的風(fēng)險(xiǎn)分析，及時(shí)對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。根據(jù)不同結(jié)構(gòu)的管理需求，提升企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之后，對(duì)各項(xiàng)內(nèi)容分析，各個(gè)體系具備獨(dú)立性和積極性的特點(diǎn)，可以對(duì)存在的財(cái)務(wù)問(wèn)題盡快處理，提升財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的整體控制水平。

（二）提升財(cái)務(wù)人員的綜合素養(yǎng)

財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)綜合素養(yǎng)在房地產(chǎn)行業(yè)起到重要的作用，需要財(cái)務(wù)人員不但要具備財(cái)會(huì)工作知識(shí)，還要具備一定的房地產(chǎn)領(lǐng)域知識(shí)，以及過(guò)硬的職業(yè)道德。財(cái)務(wù)管理關(guān)系到今后的發(fā)展，如何全面提升職業(yè)綜合素質(zhì)是重點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理人員需要具備財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防意識(shí)，企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)。此外需要對(duì)財(cái)務(wù)相關(guān)人員實(shí)施培訓(xùn)指導(dǎo)，掌握財(cái)務(wù)發(fā)展的基本要求。根據(jù)財(cái)務(wù)技能和財(cái)務(wù)今后發(fā)展的情況等，只有不斷提升員工的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)，才能具備整體防控意識(shí)。財(cái)務(wù)人員要在工作中不斷自我發(fā)展，并對(duì)各種問(wèn)題及時(shí)處理，確保房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低。

（三）企業(yè)資源整合

由于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)比較多，資源整合發(fā)揮重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)資金管理進(jìn)行完善。在公司資源整合中，綜合進(jìn)行規(guī)劃，提供內(nèi)部數(shù)據(jù)。財(cái)務(wù)人員需要了解企業(yè)當(dāng)前的資金機(jī)構(gòu)、負(fù)債狀況，并結(jié)合企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況，分析償債能力。依據(jù)商業(yè)銀行的信貸管理要求，可對(duì)企業(yè)償付管理引起關(guān)注，為公司的發(fā)展提供財(cái)務(wù)保證。結(jié)合企業(yè)的債償能力、企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，來(lái)制定投融資規(guī)劃。在當(dāng)前實(shí)踐活動(dòng)中，如何規(guī)范日常財(cái)務(wù)形式是重點(diǎn)，了解企業(yè)各部門的資金運(yùn)營(yíng)情況，構(gòu)建信息化平臺(tái)，掌握各部門的資金動(dòng)態(tài)情況，統(tǒng)籌發(fā)展，根據(jù)各部門的資金情況，合理調(diào)配資金?？傊?，無(wú)論是企業(yè)內(nèi)部資源的配備，還是制定外部融資決策，都需要依托企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作情況，這就需要財(cái)務(wù)人員能夠加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息的收集與分析工作，借助信息平臺(tái)，快速獲取時(shí)效性強(qiáng)、準(zhǔn)確性高的各部門財(cái)務(wù)狀況信息。

（四）進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)控很關(guān)鍵，在項(xiàng)目實(shí)施中，適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)。為了確保各個(gè)環(huán)節(jié)得到管控，在實(shí)施步驟中，對(duì)外部環(huán)境考察，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，從宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)的發(fā)展前景等入手，將歷史數(shù)據(jù)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)等融合在一起，對(duì)數(shù)據(jù)分析后總結(jié)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的日常規(guī)避是企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)，工作人員立足外部市場(chǎng)環(huán)境和內(nèi)部管理現(xiàn)狀等，建立風(fēng)險(xiǎn)防控模式，排除不良影響因素。此外銷售額和投資回報(bào)等都是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的重要指標(biāo)，如果金融風(fēng)險(xiǎn)可以被房地產(chǎn)公司控制，有力對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)排除，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。工作人員在財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)中，適當(dāng)對(duì)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)改善，最大程度降低負(fù)債幾率，解決存在的資金困難情況。此外，要求各部門定期將部門的資金運(yùn)作情況通過(guò)信息平臺(tái)上報(bào)給財(cái)務(wù)部門，財(cái)務(wù)人員將各部門當(dāng)前的資金運(yùn)作情況，和預(yù)算編制進(jìn)行比對(duì)，如果存在較大的偏差，提示該部門存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這就需要財(cái)務(wù)人員該部門負(fù)責(zé)人共同分析導(dǎo)致偏差的成因，針對(duì)成因進(jìn)行及時(shí)整改，并跟進(jìn)整改效果，確保能夠?qū)嶋H支出控制在預(yù)算編制的范圍內(nèi)，降低超支風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)束語(yǔ)

在新的發(fā)展時(shí)期下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理本身是個(gè)重要的過(guò)程，在企業(yè)發(fā)展和外部擴(kuò)張管理中，針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)等，及時(shí)進(jìn)行規(guī)避處理。多數(shù)公司認(rèn)識(shí)到企業(yè)參與到金融活動(dòng)中有風(fēng)險(xiǎn)，因此在實(shí)施中提前進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化，從源頭規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。本次研究中從構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)管理防范體系、提升財(cái)務(wù)人員的綜合素養(yǎng)、企業(yè)資源整合、進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)等入手，做好財(cái)務(wù)創(chuàng)新管理，提升可行性。

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