陶倩

摘要：農(nóng)村宅基地使用權和房屋所有權確權登記頒證工作涉及農(nóng)民最根本利益，是健全農(nóng)村土地產(chǎn)權制度、完善農(nóng)村“三權分置”改革以及農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資的重要基礎性工作，是黨中央、國務院和自然資源部交給登記機構的一項重要任務。自農(nóng)村宅基地使用權及房屋所有權統(tǒng)一確權登記工作開展以來，寧夏回族自治區(qū)（以下簡稱“寧夏”）各級人民政府及市、縣（區(qū)）不動產(chǎn)登記機構高度重視，出臺了指導意見，旨在規(guī)范登記行為，提高登記質量與效率。

關鍵詞：農(nóng)村宅基地;房地一體;確權登記

中圖分類號：D293

文章編號：1001-9138-（2019）12-0048-51

文獻標識碼：B

收稿日期：2019-11-18

當前，寧夏各市、縣（區(qū)）農(nóng)村宅基地“房地一體”確權登記工作進展相對順暢，但也暴露出一些問題，例如，權籍調(diào)查中宅基地和農(nóng)房調(diào)査的有效測量方法，如何合理布設界址點，集體經(jīng)濟組織成員資格如何認定，“戶”如何認定，改變宅基地用途、大學生戶口簽回原籍如何確權登記等。

1權籍調(diào)查

1.1實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之前的權籍調(diào)查

根據(jù)寧夏黨委政府要求，從2013年度開始，寧夏全面采用解析法開展不動產(chǎn)測量工作，利用3年時間，全面完成了農(nóng)村宅基地使用權和集體建設用地使用權地籍調(diào)查工作。2015年底，寧夏按要求完成了權籍調(diào)查、登記頒證和上圖建庫工作，個別市縣想在前、干在前，同步完成了房屋所有權的權屬調(diào)查工作。

1.2實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記之后的權籍調(diào)查

實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，寧夏農(nóng)村不動產(chǎn)確權登記工作順利推進，各市、縣（區(qū)）外業(yè)測量和權屬調(diào)查全面開展，調(diào)查發(fā)證率穩(wěn)步上升。截至2019年10月底，完成“房地一體”確權調(diào)查86萬宗，占全區(qū)農(nóng)村宅基地總量的93%。

寧夏平羅縣作為農(nóng)村宅基地使用權及房屋所有權確權登記的試點縣，確權調(diào)查率100%，發(fā)證率 98.3%。

1.2.1利用已有權籍調(diào)查成果開展“房地一體”確權登記

寧夏在開展農(nóng)村不動產(chǎn)確權登記工作中，以“充分利用已有數(shù)據(jù)成果，補充開展房屋調(diào)查”為原則，將原有農(nóng)村宅基地使用權調(diào)查登記成果作為宅基地權籍調(diào)查的主要參考，依托2016年度土地利用變更調(diào)查、地理國情普查成果和相關大比例尺影像資料，強化已有成果，并整合分析應用。同時，對已有成果中權利人信息、房屋界址、面積、結構及權屬不清等情況，特別是城鄉(xiāng)結合處、新農(nóng)村建設區(qū)域及危房和大棚房改造拆遷項目等特殊情況，結合當?shù)貙嶋H統(tǒng)一開展“房地一體”的權籍調(diào)査。

1.2.2宅基地和農(nóng)房調(diào)查測量方法

據(jù)了解，寧夏大多市縣采用實地調(diào)查的方式對宅基地和農(nóng)房的權屬狀況開展調(diào)查，通過解析法測量界址點和房屋拐點坐標，計算宗地面積和房屋建筑面積，保證了權屬清晰、面積準確;條件允許的市縣利用衛(wèi)星遙感影像或無人機航拍，結合內(nèi)業(yè)預判后成圖，初步核對后，再實地開展權籍調(diào)查、補充測量坐標并計算面積;對于偏遠地區(qū)或分散、獨立的宅基地，采用圖解法在圖上采集界址點坐標，做好指界工作，確保界址清楚、空間相對位置關系明確，實地量測界址線邊長，計算宅基地面積，制作權籍圖。

2確權登記

寧夏共有22個市縣（區(qū)）、263個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2622個行政村，約有農(nóng)村宅基地93萬宗。自開展農(nóng)村宅基地“房地一體”調(diào)查、確權登記頒證工作以來，各市、縣（區(qū)）嚴格按照總體工作部署要求，統(tǒng)籌推進此項工作。據(jù)統(tǒng)計，截至2019年10月底，已完成“房地一體”登簿40萬宗、頒證25萬宗?？傮w工作順利推進、勢態(tài)良好，各市、縣（區(qū)）不動產(chǎn)測繪、權屬調(diào)查、內(nèi)業(yè)審核、登記頒證工作全面開展，調(diào)查、確權登記率穩(wěn)步上升，并總結了確權登記實務相關經(jīng)驗。

2.1酌情利用“兩權”數(shù)據(jù)，提高工作效率

對于已完成農(nóng)村地籍調(diào)查的宅基地，進一步核實完善地籍調(diào)查成果，補充開展房屋調(diào)查，形成滿足登記要求的“房地一體”權籍調(diào)查成果;對于尚未開展農(nóng)村地籍調(diào)查的宅基地、集體建設用地，采用總調(diào)查的模式，統(tǒng)一開展“房地一體”的權籍調(diào)查;對已有成果中房屋所有權人、界址、面積、權屬等信息不完整的，結合實際開展補充調(diào)查，完善信息。

通過實際操作，也發(fā)現(xiàn)一些問題：一是完全繼承已有宅基地和農(nóng)房數(shù)據(jù)，這種做法雖然提高了調(diào)查效率，節(jié)約了調(diào)查成本，為經(jīng)費不足的市縣順利開展確權工作帶來了便利，但是數(shù)據(jù)現(xiàn)勢性不強，出現(xiàn)部分數(shù)據(jù)與實際不符情況。二是利用已有宅基地數(shù)據(jù)，開展補充農(nóng)房權籍調(diào)查，這種方法也節(jié)約了各項成本，但會出現(xiàn)房屋跨占宗地、宗地界址與現(xiàn)狀不符等情況。同時，以上兩種方法均在不同程度上隱藏了一些問題，在后續(xù)發(fā)證中已逐漸暴露出來，不利于以后宅基地管理，所以太過于依賴或完全照搬已有數(shù)據(jù)顯然不合理。三是完全拋開已有數(shù)據(jù)，重新開展“房地一體”調(diào)查確權，這種方法首先增加了調(diào)查成本，耗時耗力;其次，會出現(xiàn)兩次調(diào)查確權數(shù)據(jù)不一致的情況，雖確權登記成果現(xiàn)勢性強，能為以后宅基地管理和改革提供強有力的數(shù)據(jù)支撐，但需考慮后續(xù)如何有效銜接及有效化解出現(xiàn)的問題。

針對上述各種情況，筆者認為，各地還是應結合當?shù)貙嶋H情況，在做好前期調(diào)研的基礎上，合理預算工作經(jīng)費，酌情利用兩權數(shù)據(jù)，對有變化的宅基地及房屋統(tǒng)一開展“房地一體”的調(diào)查、確權登記工作，既保障此項工作的質量、效率，又可以進一步節(jié)約成本。

2.2堅持質量導向，確保登id成果經(jīng)得起歷史檢驗

由于農(nóng)村宅基地“房地一體”確權登記發(fā)證工作關乎廣大農(nóng)民群眾的切身利益，在大規(guī)模的統(tǒng)一確權登記發(fā)證工作中，一旦出了問題，涉及面廣、影響大，糾正難度相對較大。因此，為全方位保障農(nóng)民群眾權益，在搶抓進度的同時，要抓好成果質量，確保工作進度與質量的統(tǒng)一。筆者認為，有條件的地區(qū)，可實行監(jiān)理監(jiān)管制度，協(xié)助登記機構嚴把質量關;涉及繼承、受遺贈類復雜登記事宜，登記機構可主動與司法部門聯(lián)系，為村民爭取低價公證，引導村民進行公證，最大化保障村民的權利、利益不受侵害，同時降低登記風險;針對舊證無法收回的，可嘗試向權利人發(fā)放不動產(chǎn)權證書的同時，與權利人簽訂舊證失效的承諾告知書等，并存檔;最重要的是登記機構要發(fā)揮主導作用，與作業(yè)單位緊密配合，人戶調(diào)査，深度參與工作，有效提高工作質量和效率。