于磊 牟偉

摘要：新中國成立以來，“居者有其屋”的夢想在大多數(shù)人身上得以實現(xiàn)。從“房產(chǎn)證”到“不動產(chǎn)證”轉變的角度，描述了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的光輝歷程，“窺一斑而知全豹”，從中可推測未來房地產(chǎn)發(fā)展的前景。

關鍵詞：房地產(chǎn);登記;發(fā)展變化

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文章編號：1001-9138-（2019） 12—0061-63 收稿日期：2019-09-23

中央農(nóng)村工作領導小組最近印發(fā)《關于進一步加強農(nóng)村宅基地管理的通知》，細細品味，里面也浸透著房地產(chǎn)發(fā)展的烙印。和當年商品房剛剛踏入舞臺一樣，宅基地加快辦證凸顯現(xiàn)代物權意識;可以租賃經(jīng)營農(nóng)家樂，凸顯現(xiàn)代商品屬性;不得隨便轉讓、不讓集體組織以外成員擁有凸顯權屬主體。

1 十一屆三中全會前的房地產(chǎn)情況

新中國成立初期，在土地改革階段，很多的縣市政府頒發(fā)了土地和房屋所有權證。在很多的房地產(chǎn)檔案管理部門都依稀可以找到，此類證書的效力，隨著土地國有化改革的發(fā)展，大都僅僅具有參考價值了。

1947年9月，中國共產(chǎn)黨在河北省石家莊市西柏坡村舉行全國土地會議，通過了《中國土地法大綱》，于同年10月10日由中共中央公布，為新中國建國初期的房地產(chǎn)改革進行了綱領性指導。

1950年6月30日，中央人民政府頒布了《中華人民共和國土地改革法》，廢除地主階級封建剝削的土地所有制，實行農(nóng)民的土地所有制。我國歷史上存在2000多年的封建土地所有制從此被徹底摧毀。

1949年后，我國確立了土地的社會主義公有制，當時《憲法》明確規(guī)定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地?！边@就形成了舊國有土地使用制度的主要特征，一是土地無償使用;二是無限期使用;三是不準轉讓。

1978年黨的十一屆三中全會后，房地產(chǎn)依靠政府進行分配的方式已經(jīng)與當時需求顯現(xiàn)出不相適應的苗頭，南方部分城市有了商品房的試點，雖然嘗試的結果不盡如人意，但一種全新的房地產(chǎn)模式開始登上了歷史舞臺。

2房地產(chǎn)發(fā)展翻天覆地的30年

我國在1986年制定了《土地管理法》，把土地的使用權和所有權分離。在使用權上，變過去無償、無限期使用為有償、有限期使用，使其真正按照其商品的屬性進人市場，為房地產(chǎn)市場奠定了法律基礎。

1987年，深圳進行了首次公開土地拍賣，催化全國房地產(chǎn)加速發(fā)展。可以認為，1987年是中國房地產(chǎn)開始真正進人商品化的時代。

1988年4月，人大修改《憲法》，刪除了土地不得出租的規(guī)定，規(guī)定“土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”。同年12月《土地管理法》議案修改，規(guī)定“國家依法實行國有土地有償使用制度”，明確了土地使用權可以依法出讓、轉讓、出租、抵押。

3登記（辦證）映射房地產(chǎn)發(fā)展新變化

伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進人了快車道，與之相匹配的法律法規(guī)也加快了出臺的步伐，從這些法律法規(guī)的出臺中，折射出最近30年房地產(chǎn)發(fā)展變化的幾個特點。

3.1物權意識不斷強化

1987年10月，全國統(tǒng)一式樣的房屋所有權證和國有土地使用證正式發(fā)布。

1995年，《房地產(chǎn)管理法》開始實施。第38條規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉讓：以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第39條規(guī)定的條件的;司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;依法收回土地使用權的;共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;權屬有爭議的;未依法登記領取權屬證書的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

2007年，《物權法》開始實施。第9條規(guī)定，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第17條規(guī)定，不動產(chǎn)權屬證書是權利人享有該不動產(chǎn)物權的證明。不動產(chǎn)權屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

從上述兩部房地產(chǎn)領域最重要的法律來看，伴隨著房屋產(chǎn)權制度的完善，對個人房地產(chǎn)物權意識從萌芽到迅速強化，時間短，力度迅猛，買房必須有證成為大眾化思維。2007年《物權法》實施后，更是把房地產(chǎn)物權的高度提升到新層面，房地產(chǎn)權屬的最高效力證明也從產(chǎn)權人持有的房地產(chǎn)證轉變?yōu)檎⒉⒊钟械牟粍赢a(chǎn)登記簿，依托政府建立的登記簿更具有公信力和便捷的利用性，便于產(chǎn)權人及時掌控自己房產(chǎn)權屬情況。有房得有證成為老百姓買房的“要件”之一。

3.2房地合一成為歷史發(fā)展必然產(chǎn)物

在房地產(chǎn)高速發(fā)展的前20年，房、地辦證分別隸屬于住建和國土兩個部門，在發(fā)展的開始階段，“數(shù)據(jù)不共享，各自為政”的現(xiàn)狀，導致不斷出現(xiàn)新問題和新矛盾，多頭管理的弊病顯現(xiàn)。近些年“辦證難”和“辦證慢”成為房地產(chǎn)領域僅次于房價上漲的第二大問題。

一是房、地用途不一致難登記。土地用途按照土地登記用途確定，房屋設計用途按照規(guī)劃批準文件或原房屋登記用途確定，在實際的登記工作中，出現(xiàn)房、地用途不一致的情況，導致無法登記。

二是只有房產(chǎn)證而無土地證房屋難交易。個人購買商品房及二手房、房改房進行交易時，要求必須提供出售方的土地分戶信息及土地使用權證、原房屋所有權證書，而房屋登記只需出售方提供原房屋所有權證書。以數(shù)量最大的商品房為例，因開發(fā)商在為購房者辦理房屋所有權證時，未在國土部門辦理分戶的土地手續(xù)，導致已辦理購買商品房房屋所有權證的購房者無法出售其購買的商品房。

2013年11月20日國務院常務會議決定，整合不動產(chǎn)登記職責、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。將土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

2015年3月1日國土資源部制定的不動產(chǎn)登記簿證樣式不動產(chǎn)權證、不動產(chǎn)登記證明正式啟用，不動產(chǎn)權證書開始出現(xiàn)在歷史舞臺，并且該證書將不僅僅利用在房屋、土地領域，還將涵蓋草原和水域等內容。

3.3信息化技術在房地產(chǎn)發(fā)展中必將大放異彩

近期，《電子簽名法》取消了電子簽名不能應用于房地產(chǎn)轉移登記時的限制，《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》也取消了必須到不動產(chǎn)登記機構現(xiàn)場申請的限制。究其根本就是，現(xiàn)在信息化技術，讓空間的概念變得極其“模糊”，數(shù)字簽名外加面部識別已經(jīng)基本可以做到和“面簽”防偽相同的概率。

登記時，從“只跑一次”到“不見面”審批，很多人為之詬病。但歷史發(fā)展的潮流，哪一次不是在爭議中繼續(xù)。從產(chǎn)權證的二維碼防偽到登記資料利用的面部識別加指紋技術，讓登記部門的服務時間從8小時拓展到24小時，從登記部門的辦公區(qū)域拓展到互聯(lián)網(wǎng)覆蓋的所有區(qū)域，從登記人員的滿負荷運作到申請人的全自助辦理。老百姓享受到的便捷不就應是未來發(fā)展的方向嗎？

信息技術在房地產(chǎn)品質的提升中也屢見不鮮。從進人小區(qū)的識別（車牌、人臉、指紋、刷卡）到樓宇區(qū)域的全監(jiān)控覆蓋，再到進人家庭區(qū)域之后的全智能化、全數(shù)字化服務，大家都在享受科技帶來的便捷。不言而喻，房地產(chǎn)的發(fā)展與數(shù)字化深度融合，無法割舍。

作者簡介：于磊、牟偉，日照市房地產(chǎn)管理局。