魏文江

摘要：隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策力度的持續(xù)加大和行業(yè)競爭的日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)已逐漸擺脫簡單粗放的發(fā)展，開始步入“精耕細作”時代。在此形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性就越發(fā)凸顯，成本管控也將成為其今后經(jīng)營管理的核心所在。本文從房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的背景、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的現(xiàn)狀和存在的問題、效能監(jiān)察在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中的應(yīng)用等三個方面進行論述，以期就效能監(jiān)察如何在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中發(fā)揮積極作用進行探尋。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 成本管控 效能監(jiān)察

進入新時期以來，在新的發(fā)展形勢和環(huán)境下，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策不斷加碼，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭也日趨激烈。作為資金密集型行業(yè)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的挑戰(zhàn)和空前的壓力，已然走到了行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵階段。為避免被淘汰出局，房地產(chǎn)企業(yè)一條重要的出路就是全面推進精細化管理，通過加強和實施成本管控，提高項目盈利水平，提升企業(yè)競爭力，進而求得生存與發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的背景

從上世紀(jì)80年代初期開始，伴隨著國家住房、土地使用制度改革的啟動和推進，我國的房地產(chǎn)行業(yè)正式進入了市場化發(fā)展階段。歷經(jīng)三十余年發(fā)展。尤其是近十幾年來的突飛猛進，中國房地產(chǎn)行業(yè)已逐步孕育壯大，成為影響國計民生的重要支柱性行業(yè)和國家發(fā)展的新經(jīng)濟增長點，在我國經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)極為重要的地位。而進入新時期以來，房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的挑戰(zhàn)和發(fā)展壓力，國家政策調(diào)控持續(xù)加碼，行業(yè)內(nèi)部競爭益發(fā)加劇，市場集中度迅速提高，加之中國經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不均衡、居民消費轉(zhuǎn)型升級、城市化率不斷提升等多種外部因素的影響，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、棄舊開新。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)“精耕細作”的時代不可避免的到來，房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理和成本管控將成為當(dāng)前及今后提升競爭力、提高利潤水平的關(guān)鍵所在。而成本管控水平和能力。將不僅成為房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的重要指標(biāo)，甚至?xí)蔀榉康禺a(chǎn)企業(yè)直面低利潤時代來臨的生存之本、發(fā)展之基。所以，如何加強成本管控已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升綜合競爭力的必修課。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的現(xiàn)狀和存在的問題

宏觀層面越調(diào)控，行業(yè)競爭越激烈。而根據(jù)經(jīng)濟學(xué)的普遍規(guī)律，行業(yè)競爭越激烈，企業(yè)利潤越微薄。在過去的很長一段時間內(nèi)，為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)過熱和高房價的局面，各級政府陸續(xù)推出一系列宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策，尤其是十九大習(xí)近平總書記提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位以來，樓市調(diào)控力度更是達到了史無前例的水平。與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競爭日趨激烈，行業(yè)集中度加速上升，行業(yè)的馬太效應(yīng)進一步放大。在市場化的經(jīng)濟條件下。嚴(yán)格成本控制，以求實現(xiàn)開發(fā)成本最低化，使項目獲得最佳經(jīng)濟效益，越發(fā)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的關(guān)鍵手段。但反觀國內(nèi)目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)整體上市場化進程較短，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控水平和能力明顯偏低，整體還處在相對粗放的狀態(tài)。

總體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控主要存在著以下五個方面的問題：一是思想認識不夠，雖然不少房企已經(jīng)意識到加強成本管控的重要性，但在企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營管理實踐中卻并未下大力氣推行。真正付諸于行動并取得良好效果的不多；二是成本管理多流于形式，很多企業(yè)的成本管理工作大多流于表面，往往盲目進行事中和事后的成本管理，卻弱化了事前的成本管控，同時未規(guī)范成本預(yù)測的現(xiàn)象也很普遍；三是缺乏成本管理的先進理念，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大多只注重設(shè)計、材料和設(shè)備等的成本控制，但并未進行更為精細化的成本管理，沒有真正樹立起全員參與和全成本、全過程的成本管控理念；四是缺少對成本管理過程的有效監(jiān)管，甚至存在監(jiān)控空白，如很多企業(yè)項目公司擁有過大的決策權(quán)，但缺少有效的監(jiān)管等；五是成本管理制度體系不夠完善，成本管理缺乏執(zhí)行力，特別是未建立相對應(yīng)崗位的責(zé)權(quán)利和有效的獎懲機制。

三、效能監(jiān)察在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中的應(yīng)用

一直以來，效能監(jiān)察作為企業(yè)管理的重要監(jiān)督手段和紀(jì)檢監(jiān)察工作的具體抓手，承擔(dān)著防范經(jīng)營風(fēng)險，嚴(yán)控運營成本，提升企業(yè)經(jīng)營效益、效果、效率的重要職責(zé)。同時，作為加強黨風(fēng)廉政建設(shè)的重要途徑與方法，效能監(jiān)察也是從源頭上預(yù)防腐敗、治理腐敗的重要手段，為企業(yè)實現(xiàn)廉潔經(jīng)營和有質(zhì)量的可持續(xù)性發(fā)展提供了重要保障。自黨的第十五屆中央紀(jì)委第四次全會明確了國有企業(yè)效能監(jiān)察的工作內(nèi)容和努力方向以來，效能監(jiān)察就在國有企業(yè)權(quán)力監(jiān)督、資產(chǎn)監(jiān)管等方面發(fā)揮了非常重要的作用。特別是近年來，許多國有企業(yè)堅持以效能監(jiān)察為手段，強化對經(jīng)營管理全過程的監(jiān)控，規(guī)范了各種經(jīng)營管理行為，取得了明顯的經(jīng)濟效益和社會效益。上述內(nèi)容為我們將效能監(jiān)察引入房地產(chǎn)企業(yè)成本管控，提升成本管控能力，提高項目盈利水平，提供了充分的理論和現(xiàn)實依據(jù)。

（一）效能監(jiān)察在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中的應(yīng)用基礎(chǔ)

效能監(jiān)察多年來的工作實踐證明，抓好效能監(jiān)察工作，就必須建立效能監(jiān)察的長效管理機制，做到與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理緊密結(jié)合。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中實施效能監(jiān)察，首先需要建立完善四項成本管理的基礎(chǔ)工作：一是實施全面預(yù)算管理體系。要以目標(biāo)成本為依據(jù)，引入成本倒逼機制，確保各項目公司能根據(jù)預(yù)算行事，做到對預(yù)算執(zhí)行過程的全面控制。二是建立健全科學(xué)的成本控制管理制度和責(zé)任體系。并且要通過效能監(jiān)察、專項審計等方式，加強對制度執(zhí)行情況的監(jiān)督管理，確保成本管理落到實處。三是做好成本分析管理。企業(yè)上下要嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)成本核算制度，按照量本利分析模型，精益分析成本構(gòu)成，并根據(jù)銷售經(jīng)營結(jié)果，定期形成成本分析報告，實現(xiàn)全員、全方位、全價值鏈的成本管控。四是推行成本管理信息化系統(tǒng)。通過房地產(chǎn)成本管理信息化建設(shè)，對合同成本、非合同成本、待發(fā)生成本等在內(nèi)的全項目實行動態(tài)成本管理，并據(jù)此建立形成動態(tài)的成本預(yù)警機制。

（二）基于流程的效能監(jiān)察在房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中的應(yīng)用措施

企業(yè)的各類生產(chǎn)經(jīng)營活動無不閃爍和滲透著流程管理的思想理念。而成本管控效能監(jiān)察就是基于流程的效能監(jiān)察，其主要內(nèi)涵就是針對房地產(chǎn)項目開發(fā)中涉及成本的各項流程進行效能監(jiān)察，將效能監(jiān)察與房地產(chǎn)項目開發(fā)的生產(chǎn)經(jīng)營真正有效結(jié)合，特別是要緊緊抓住對關(guān)鍵環(huán)節(jié)的流程監(jiān)督，并做到在效能監(jiān)察實施、推進的整個過程中實現(xiàn)流程化管理和操作。在具體的應(yīng)用和工作措施中，要重點做到以下五點內(nèi)容：

1.提高思想認識。公司各級領(lǐng)導(dǎo)要重視成本管控效能監(jiān)察工作，要從上至下地加大宣傳力度，真正提高領(lǐng)導(dǎo)以及員工對于開展成本管控效能監(jiān)察工作可以強化企業(yè)管理、規(guī)范從業(yè)行為，特別是促進成本管控、降低成本費用這一重要意義的認識，自覺地將成本管控效能監(jiān)察工作融入企業(yè)管理的中心，服務(wù)于企業(yè)成本管理的大局。

2.強化組織隊伍。，必須建立強有力的成本管控效能監(jiān)察領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，要整合企業(yè)內(nèi)部的各種監(jiān)督力量，充分整合審計、財務(wù)、企業(yè)管理、法律、監(jiān)察等監(jiān)督職能部門的力量，建立起一個完善的、全方位、全過程的領(lǐng)導(dǎo)體系。同時，要把承擔(dān)成本管控效能監(jiān)察工作的具體組織設(shè)在項目上，并選配好既懂業(yè)務(wù)又懂效能監(jiān)察的專職人員，以此作為項目效能監(jiān)察工作的抓手和支撐點。

3.加強制度建設(shè)。要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)和各自企業(yè)的實際特點，強化制度的頂層設(shè)計，通過制定《成本管控效能監(jiān)察實施辦法》、《成本管控效能監(jiān)察指導(dǎo)手冊》等一系列基本工作制度，明確成本管控效能監(jiān)察工作的職能定位、職責(zé)權(quán)限、操作規(guī)程等。

4.推進流程管理。一方面，要從著力于項目公司運營能力建設(shè)出發(fā)，開展以不斷提高流程運行效能為目的的流程優(yōu)化，建立公司成本管控流程持續(xù)優(yōu)化機制--流程效能管理體系，并確保將成本管控效能監(jiān)察定位在對開發(fā)過程招投標(biāo)管理、合約管理、財務(wù)費用等各個成本管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管控上。另一方面，要建立成本管控效能監(jiān)察自身的工作流程，推行成本管控效能監(jiān)察信息化管理系統(tǒng)，實現(xiàn)流程化、信息化、規(guī)范化操作。

5.建立長效機制。要自上而下建立組織機構(gòu)，每年進行嚴(yán)格的成本管控效能監(jiān)察立項，確保每個項目都納入效能監(jiān)察范圍，年中要進行持續(xù)的督導(dǎo)、檢查，年終要進行考核表彰，形成成本管控效能監(jiān)察工作的有效閉環(huán)。同時，要及時建立責(zé)任機制、完善相關(guān)制度、規(guī)范業(yè)務(wù)流程、追蹤反饋效果等，切實構(gòu)建成本管控效能監(jiān)察的長效機制，形成“全員成本”的成本管控理念。

（三）結(jié)語

效能監(jiān)察不僅是防止企業(yè)違規(guī)違紀(jì)行為、預(yù)防和治理腐敗的重要抓手，也是房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管控，實現(xiàn)成本管理升級的重要工具，對當(dāng)下面臨新形勢的房地產(chǎn)企業(yè)具有十分現(xiàn)實的意義。房地產(chǎn)企業(yè)實施基于流程的成本管控效能監(jiān)察，既是加強成本控制的有效途徑，更是其當(dāng)前及未來發(fā)展的需要。在具體的實施過程中關(guān)鍵是要在建立健全實施全面預(yù)算管理體系、建立健全科學(xué)的成本控制管理制度和責(zé)任體系、做好成本分析管理、推行成本管理信息化系統(tǒng)等四項基礎(chǔ)工作上，通過提高思想認識、強化組織隊伍、加強制度建設(shè)、推進流程管理、建立長效機制等措施，結(jié)合實際加強對企業(yè)的成本管控，特別是要把成本管控效能監(jiān)察深入到各項目之中，監(jiān)督項目開發(fā)過程中成本管理的各個重要環(huán)節(jié)，有效、有力促進項目成本管理，降低企業(yè)成本，達到提升項目效益、提高企業(yè)競爭力的目的。