陳兆鵬

【摘 要】內部控制在中小房地產企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的過程中起著十分重要的作用。由于中小房地產企業(yè)的特殊性，在內部控制制度建設及實施過程中存在需要特別關注與應對的問題。本文針對中小房地產企業(yè)自身的業(yè)務特點和管理模式，探討了內部控制的現(xiàn)狀，重點分析了中小房地產企業(yè)對內部控制的理解和認知不足、風險評估體系缺失或不健全、資金管理相關控制活動不完善等問題，并針對上述問題為中小房地產企業(yè)內部控制的發(fā)展及改進提出了相應的建議。

【關鍵詞】中小企業(yè)；房地產；內部控制；問題；對策

一、引言

隨著國家對房地產行業(yè)的調控力度不斷加大，大型房地產企業(yè)的優(yōu)勢地位不斷凸顯，中小房地產企業(yè)的競爭愈加激烈。中小房地產企業(yè)如何在嚴峻的形勢下突出重圍、求得發(fā)展，除了不斷開拓外部市場外，更需關注如何提升自身管理水平和運營效率，以期在競爭中保持強勁有力的發(fā)展動力。內部控制作為企業(yè)管理的重要手段，其抗風險、提效率、增效益的作用日益顯現(xiàn)。

二、中小房地產企業(yè)內部控制相關理論概述

1.企業(yè)內部控制的概念及我國現(xiàn)行的企業(yè)內部控制制度

企業(yè)內部控制，是指由企業(yè)董事會、管理層和全體員工共同實施的，旨在合理保證實現(xiàn)企業(yè)基本目標的一系列控制活動。內部控制制度是單位內部建立的使各項業(yè)務活動互相聯(lián)系、互相制約的措施、方法和規(guī)程，是現(xiàn)代化企業(yè)管理的產物。我國現(xiàn)行的內部控制制度，是2008年5月由五部委聯(lián)合發(fā)布的《企業(yè)內部控制基本規(guī)范》及2010年4月發(fā)布的《企業(yè)內部控制規(guī)范配套指引》，主要適用于上市公司，并鼓勵非上市大中型企業(yè)執(zhí)行。2017年6月29日，財政部發(fā)布了《小企業(yè)內部控制規(guī)范（試行）》，自2018年1月1日起施行，旨在引導和幫助小企業(yè)加強內部控制建設，提高經(jīng)營管理水平，降低經(jīng)營風險，減少各類經(jīng)濟損失。這一系列內控規(guī)范的頒布實施，使得我國各種規(guī)模的企業(yè)在建立和實施內部控制管理方面有了依據(jù)和指導，對于促進我國各類型企業(yè)健康成長，進而推動我國經(jīng)濟健康可持續(xù)發(fā)展具有重要意義。

2.中小房地產企業(yè)內部控制的一般性及特殊性

與上市公司及大中型企業(yè)相比，中小企業(yè)內部控制具有以下幾方面的特點：

（1）內部控制環(huán)境存在很大差異。中小企業(yè)規(guī)模較小，組織架構和機構設置、人員配備、企業(yè)文化建設等方面與大中型企業(yè)、企業(yè)集團相比，往往存在較大差異，很難做到“麻雀雖小，五臟俱全”。

（2）風險評估重視程度不同。大中型企業(yè)重視風險評估，很多大中型企業(yè)、企業(yè)集團設置有專門的風險評估部門和風險防控制度，能很好地進行風險分析、風險應對；中小企業(yè)很多出于成本效益原則的考慮，不會單獨設置風險評估崗位，企業(yè)的風險評估僅僅依靠管理層的經(jīng)驗和判斷。

（3）控制活動實現(xiàn)程度不同。由于中小企業(yè)機構和人員配備不夠完善，許多控制活動無法實現(xiàn)，特別是一些不相容崗位無法分離，一人多崗現(xiàn)象較多。

（4）信息與溝通渠道不同。大中型企業(yè)、企業(yè)集團有較為暢通的信息溝通渠道，便于信息在不同層級之間流動；中小企業(yè)往往存在集權性的特征，許多經(jīng)營管理信息很難傳達到基層員工，而這與內部控制要求全員參與的特征是相悖的。

（5）監(jiān)督機制及監(jiān)督作用的發(fā)揮存在較大差異。大中型企業(yè)通常配備有獨立的審計部門，而同樣是出于成本效益原則的考慮，中小企業(yè)往往在持續(xù)的監(jiān)督機制方面是缺失的，即便是設置了審計部門或崗位，其獨立性也通常較差，很難起到真正的監(jiān)督作用。

首先，房地產項目從前期的評估、可行性分析，到資金的籌措、項目的施工及結算，直至銷售、資金回籠，環(huán)節(jié)眾多，項目周期長，不可控因素更多。其次，房地產企業(yè)涉及到的關系部門、行業(yè)眾多，收費項目繁雜。房地產開發(fā)需要的審批程序較多，任何一個環(huán)節(jié)運行不暢，都將影響整個項目的進度。再次，房地產企業(yè)由于地塊的選擇、籌資渠道不同、項目的定位等因素的影響，成本可比性低，很難通過橫向或縱向比較來分析成本的合理性和可優(yōu)化度，使得成本控制難度加大。最后，房地產企業(yè)涉及的稅種較多，受政策影響大，而且房地產開發(fā)到銷售的各個環(huán)節(jié)都涉及稅收計算的問題。特別是近年來，稅收政策更新較快，需要各部門人員，不僅僅是財務人員及時跟進稅收政策的變化，研究其對具體業(yè)務的影響，避免造成企業(yè)的損失。

因此，房地產企業(yè)與一般企業(yè)相比，具有更大的風險性，更需要科學合理的內控手段來降低其風險。

3.中小房地產企業(yè)內部控制的重要性

正因為中小房地產企業(yè)在經(jīng)營管理上具有更大的風險性，所以中小房地產企業(yè)選擇、構建適合本企業(yè)的內部控制制度具有十分重要的意義。

（1）是企業(yè)更好地進行風險防范的需要。

（2）是企業(yè)提升經(jīng)營管理水平、提高資產運營效率的需要。

（3）是提供真實、有效、可靠的會計信息的需要。

三、中小房地產企業(yè)內部控制存在的問題與原因分析

1.企業(yè)對內部控制的理解和認知不足

具體表現(xiàn)在企業(yè)內部控制建設流于形式，無法深入到企業(yè)運營的各個環(huán)節(jié)；企業(yè)從管理層到基層員工對內部控制排斥，控制措施執(zhí)行不到位，無法真正發(fā)揮作用。

（1）從管理層的角度分析

內部控制體系建設能否實現(xiàn)、實現(xiàn)的程度如何，取決于管理層對內部控制體系是否有全面、正確的理解。由于內部控制制度建設初期，需要耗費較多的人力、物力、財力，需要從組織架構、機構設置方面對企業(yè)資源進行重新配置，如果管理層不能清楚地認識到內部控制制度抗風險、提效率、增效益的重要意義，很難真正去接受、去組織構建內控體系，實施內控制度。這一問題在中小房地產企業(yè)尤為突出。管理層往往更關注具體房地產項目的進展、能否獲利、資金流等眼前的問題，對內部控制體系這種長期規(guī)劃較為排斥。比如內部控制中一個重要的手段“牽制”，體現(xiàn)在機構設置上，就需要增設若干不相容崗位來相互制約，相互驗證，這勢必要增加企業(yè)的人工成本和辦公費用，因此中小房地產企業(yè)管理層往往對內部控制的接受度較低。

（2）從企業(yè)員工的角度分析

企業(yè)員工是內部控制制度重要的實施者和參與者，內部控制制度能否真正落地、切實發(fā)揮作用，企業(yè)員工的作用是至關重要的。中小房地產企業(yè)由于規(guī)模較小，在機構和崗位設置上，多存在一人多崗、身兼數(shù)職的現(xiàn)象，一個員工自身的工作量較大，建設和實施內部控制制度時，如果管理層沒有對組織機構和崗位進行合理的調整，從員工角度來看，內部控制制度的實施為其增加了工作量，這很大程度上降低了員工參與、實施內部控制制度的主動性和積極性，特別是內部控制制度中一些授權審批的要求、金額權限的限制，有時會造成短期內效率的降低，因此中小房地產企業(yè)員工對內部控制的接受度通常也較低。

2.風險評估體系缺失或不健全

具體表現(xiàn)在項目前期，沒有完善的可行性分析等風險評估措施；項目中后期，沒有持續(xù)的風險管理對運營階段風險進行控制，在資金籌措、施工方選擇等等重大問題上僅僅依靠管理層的經(jīng)驗判斷做出決策；或者重視市場風險、法律風險的防范，而忽視了流程風險、經(jīng)營風險等等。這一系列風險評估體系缺失或不健全的情況，都容易給企業(yè)造成不可挽回的損失。造成這一現(xiàn)象的主要原因是在構建內控體系過程中，對中小房地產企業(yè)風險性評估不足，沒有建立完整的風險評估體系。在風險識別、風險評估、風險應對上沒有建立恰當?shù)拇胧?，因而無法準確地進行風險識別和分析，導致內部控制體系不健全，無法有效地抵御風險。

3.資金管理相關的控制活動不完善

具體表現(xiàn)在許多中小房地產企業(yè)預算執(zhí)行率偏低，資金預算與執(zhí)行之間存在較大偏差；融資渠道單一，融資成本偏高；涉及資金數(shù)額較大，資金流動環(huán)節(jié)易出現(xiàn)錯誤或舞弊的可能。主要原因是中小房地產企業(yè)涉及資金管理的環(huán)節(jié)較一般企業(yè)多，且涉及的流程、人員、控制方法較多，在控制活動的設計和實施上比較容易出現(xiàn)遺漏或薄弱環(huán)節(jié)，造成企業(yè)損失。

四、中小房地產企業(yè)內部控制的改進建議

1.管理層重視、企業(yè)員工配合

企業(yè)管理層首先應了解構建和實施內部控制的重要性。我們必須認識到，建設和實施內部控制制度對企業(yè)的長期發(fā)展是有益的，特別是對于中小房產地產企業(yè)這類風險較高的企業(yè)來說更是十分有必要的。內部控制一個重要的原則“成本效益原則”，是指在構建和實施內部控制制度時，要以效益大于成本為原則，即某一項目的預期效益大于其所需成本時，在財務上可行；否則，則應放棄。中小房地產企業(yè)可根據(jù)此項原則，適當選擇適合企業(yè)自身情況的控制措施，綜合比較某項措施實施的成本和其所帶來的收益，而不要僅僅關注支出了多少成本。如果某項措施可以很大程度上避免企業(yè)可能遭受的巨大損失，即便實施該項措施可能需要支出一定的成本或一定程度上降低效率，也應該實施此項控制措施。而能否做出準確判斷，就需要管理層從思想上重視內部控制，從行動上“吃透”內部控制，這樣才能構建適合企業(yè)的內部控制制度，才能在內部控制的實施過程中為企業(yè)帶來更大的效益。

有了對內部控制正確的理解，有了合理的控制措施和崗位設置，企業(yè)應加強員工的培訓與企業(yè)文化建設，當企業(yè)的內部控制實施步入正軌的時候，每項業(yè)務規(guī)范處理、流程明確、有章可循，企業(yè)員工的配合度也會大大提高。

2.建立風險評估體系

風險評估體系是內部控制體系不可或缺的一部分，對于中小房地產企業(yè)這種高風險行業(yè)尤為重要。中小房地產企業(yè)在建立風險評估體系時，應重點從以下幾個方面入手：

（1）制定并實施由一系列風險管理制度和預案組成的風險評估體系。

（2）風險控制要立足于兩個維度——法律維度和管理維度，不要只關注法律維度。

（3）必要時，設立相關的內部機構，如風險管理委員會、風險管理部或風險控制崗位，并明確相關部門或崗位的職責。

（4）在風險評估體系建立完成后，強化執(zhí)行，確保體系的持續(xù)改進。

3.梳理各業(yè)務流程特別是資金流程關鍵控制點，設計完善的控制活動

（1）加強資金預算管理特別是資金支出預算管理，細化成本預算，對具體支出進行因素分析，如某項建材成本超預算，從用量、單價角度分別與預算對比，判斷其超支原因是由于質量問題造成用量增加，還是價格上漲造成單價超預算，再進一步從供應商選擇、資質評級、招投標是否規(guī)范、有無比價記錄等追蹤超支原因，杜絕資金支出環(huán)節(jié)舞弊或不作為造成企業(yè)損失。

（2）加強運營資金控制，根據(jù)項目的施工節(jié)奏和生產周期對資金進行合理的調度和使用，實現(xiàn)對資金的主動控制，合理確定融資規(guī)模，降低財務費用。

（3）增加資金流轉環(huán)節(jié)的控制活動，如審批權限設置、不相容崗位分離、財務、收銀人員定期輪崗、資金管理信息系統(tǒng)等技術手段，多措并舉降低資金流轉環(huán)節(jié)風險。

五、結語

企業(yè)內部控制制度的構建和實施是一個長期、動態(tài)的過程，需要在企業(yè)管理的實踐中不斷改進、不斷完善，每個企業(yè)都要根據(jù)自身的管理現(xiàn)狀來選擇合適的控制手段。除了上述探討的一些比較突出的問題外，中小房地產企業(yè)還需注重信息與溝通渠道暢通、加強企業(yè)內部監(jiān)督作用，構建一套適合本企業(yè)發(fā)展的內部控制體系，為保障企業(yè)健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展奠定堅實的基礎。

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