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        關于業(yè)主大會、業(yè)主委員會制度實施狀況的調查研究

        2018-11-07 11:40:06范澤帥張?zhí)鹛?/span>耿若詩張來棟張渟
        法制博覽 2018年8期
        關鍵詞:物業(yè)服務業(yè)主大會

        范澤帥 張?zhí)鹛? 耿若詩 張來棟 張渟

        摘 要:業(yè)主大會是業(yè)主實行自我管理的實現(xiàn)方式,作為住宅小區(qū)物業(yè)管理的權力機構,具有制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會、選聘物業(yè)服務企業(yè)、使用專項維修資金等有關小區(qū)共有和共同管理事務的決定權。而業(yè)主委員會通常是在全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生,代表業(yè)主的利益,向社會各方反映業(yè)主意愿和要求,監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)管理運作的一種社區(qū)自治形式。據(jù)報道,宜昌市已實現(xiàn)業(yè)委會全覆蓋,為調查其實行力度,筆者針對宜昌市西陵街道鐵路壩社區(qū)展開了相關的調研。通過調查研究發(fā)現(xiàn)其優(yōu)點與存在的不足并提出合理建議,以期得到更好地發(fā)展。

        關鍵詞:業(yè)主大會;業(yè)主委員會;物業(yè)服務

        中圖分類號:D669.3文獻標識碼:A文章編號:2095-4379-(2018)23-0165-02

        本次調研通過實地走訪社區(qū)并對社區(qū)居委會成員、小區(qū)業(yè)委會成員、小區(qū)物業(yè)工作人員及居民進行隨機訪問,調查其業(yè)委會制度實施狀況及《湖北省物業(yè)服務和管理條例》實施情況,發(fā)送問卷和詢問群眾自治及物管服務方面的工作情況,發(fā)現(xiàn)所涉社區(qū)在發(fā)展中的可取之處以及存在的問題

        一、鐵路壩社區(qū)簡介

        鐵路壩社區(qū)位于湖北省宜昌市西陵區(qū)西陵街道,地處宜昌市中心商業(yè)區(qū),現(xiàn)有住戶2181戶,常住人口6183人,轄區(qū)單位11個,近年來,鐵路壩社區(qū)為加強基層自治建設,充分體現(xiàn)居民自治,完成自我管理、自我教育、自我服務,成立了57人的居民成員代表大會和14人的議事協(xié)商委員會,居委會下設民調、治安、計劃生育、衛(wèi)生、社區(qū)服務工作委員會,為幫助解決社區(qū)下崗失業(yè)人員實現(xiàn)再就業(yè)和-困難,成立了勞動保障服務站和“三助一扶”捐助站。

        二、社區(qū)業(yè)委會建設亮點分析

        通過對鐵路壩調研后評估指標的分析,我們了解到鐵路壩社區(qū)業(yè)委會總體上建設較好,在前幾年的工作獲得宜昌相關部門的表揚,相關工作人員也較為負責,業(yè)委會的作用也發(fā)揮得較好,該社區(qū)的業(yè)主總體上對該社區(qū)的業(yè)委會及物業(yè)服務企業(yè)的工作評價較高。具體說來包括以下幾個方面:

        (一)該社區(qū)業(yè)委會在工作過程中操作較為規(guī)范。通過我們的評估可以明顯看出該社區(qū)業(yè)委會做到了工作經(jīng)費收支情況公開透明,而且該社區(qū)大部分居民對該業(yè)委會的工作也比較認可,基本做到了為社區(qū)居民服務,讓社區(qū)居民滿意。

        (二)能夠做到公開、公平、公正、民主。業(yè)主認為涉及社區(qū)的較為重大的事項,如安裝電梯、對收費標準認為不合理的都會召開全體大會進行表決,做到了公平民主。對于公共財物和公共設施的管理也獲得了廣大居民的認可。

        (三)物業(yè)服務企業(yè)能夠按合同積極履行自己的義務。公開物業(yè)管理費如果業(yè)主延交或者忘交物業(yè)管理費,也沒發(fā)現(xiàn)會中斷供水,供電,供氣服務。同時對于公共衛(wèi)生、治安管理等方面的工作,大多數(shù)居民表示滿意,以我們通過走訪居民等了解的情況,還未發(fā)現(xiàn)擅自占用道路、場地的情形。

        三、社區(qū)業(yè)委會建設問題分析

        總結調研社區(qū)范圍內各小區(qū)出現(xiàn)的問題,以下較具有代表性:

        (一)在小區(qū)業(yè)主方面:小區(qū)業(yè)主在業(yè)委會選舉、運行和物業(yè)管理服務活動中處于較為被動的地位,了解不足,參與不積極。較為普遍的情況如業(yè)主選舉業(yè)委會成員并非出于選舉有信服力有能力的代表的目的,而是在相關人員上門詢問或者在選舉大會上隨意選定,選出代表不一定代表業(yè)主真實意志。同時,業(yè)主在與業(yè)委會與物業(yè)的相處中出現(xiàn)沖突。業(yè)主往往愿意接受服務,但面臨業(yè)委會和物業(yè)收費時頗有微詞,在物業(yè)管理活動中有不配合的現(xiàn)象,如隨意占用公共空間,拒交或遲交物業(yè)費,不積極參與業(yè)主大會等。

        (二)在業(yè)委會方面:社區(qū)內各小區(qū)業(yè)委會普遍存在業(yè)委會成員選舉不能反映真實民意,在業(yè)主間普及程度有需提高,業(yè)委會出面調解業(yè)主矛盾情況少,僅在物業(yè)確實無法調解業(yè)主矛盾時業(yè)委會才出面的情況,業(yè)委會出面少,也會間接導致對物業(yè)的監(jiān)督不足,對居民的問題解決不夠,業(yè)委會外延積極性工作有待加強,并沒有真正做到有效的居民自治。此外,大部分居民不清楚有關《物業(yè)管理和服務條例》的相關內容,僅有小部分居民表示有所耳聞。因此,業(yè)委會應當積極普及業(yè)委會相關知識,讓每一位業(yè)主參與其中。

        (三)在物業(yè)方面:一是物管服務工作的業(yè)主滿意度波動大,當物業(yè)企業(yè)能滿足業(yè)主的需求或妥善解決業(yè)主間的矛盾時,業(yè)主滿意度高,當物業(yè)收取物業(yè)管理服務費用或者無法解決業(yè)主矛盾時,便會被業(yè)主指責,物業(yè)與業(yè)主相處配合不夠融洽。第二個問題是物業(yè)管理活動常常因為業(yè)主,不理解、不同意改造等問題無法正常展開,社區(qū)、業(yè)委會與物業(yè)的宣傳工作并未做好。三是部分物業(yè)存在服務不到位,工作不合規(guī)定的情況,如物業(yè)存在銷售車位車庫盈利、業(yè)主忘交物業(yè)管理費被暫停供水供電等情況。

        四、社區(qū)業(yè)委會建設解決對策

        本次在對宜昌市西陵街道范圍居民小區(qū)進行了走訪調查,發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)階段業(yè)主大會制度有所發(fā)展,通過各方面努力,取得了可喜的成績,但與此同時,我們也同樣發(fā)現(xiàn)些許問題,小區(qū)業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)三方面都存在各自的問題。小區(qū)業(yè)主的了解度,參與度不夠、同時也存在部分業(yè)主素質不高,占用樓道,不配合物業(yè)管理,拒絕繳納物業(yè)費等問題突出;業(yè)委會出現(xiàn)了組建困難或者監(jiān)督不夠,工作積極性不強;物業(yè)方面則是工作隊伍薄弱,專業(yè)化程度低、部分物業(yè)存在收費不公開和采用停水電的方式催繳物業(yè)費的現(xiàn)象,針對以上問題,在此提出幾點建議:

        (一)重視物業(yè)在社區(qū)發(fā)揮的重大作用,完善相應法規(guī),既是提高物業(yè)管理服務的要求,也是保障業(yè)主權益的要求??梢赃M行多方聯(lián)動,由政府、居委會、業(yè)主、物業(yè)聯(lián)合起來共同探索新形勢下治理的新途徑。

        (二)對小區(qū)業(yè)主加強宣傳,使更多業(yè)主了解物業(yè)管理服務企業(yè)的服務,了解自身權益,促進業(yè)主多關心、多了解社區(qū)內物業(yè)管理,通過居民監(jiān)督形式倒逼物業(yè)做好服務,同時也能增強業(yè)主的素質,讓業(yè)主能自覺配合物業(yè)的管理,促進和諧社會。

        (三)積極組建小區(qū)的業(yè)委會,針對現(xiàn)在仍有小區(qū)不注重業(yè)委會的功效,應該多多普及相關知識,盡快的組建好業(yè)委會,保護業(yè)主的合法利益不受侵犯。同時業(yè)委會制定嚴格的規(guī)章制度,一方面約束業(yè)委會自身使得業(yè)委會能夠代表全體業(yè)主行使權力,不至于使得業(yè)主當家作主成為一句空話,同時也可監(jiān)督物業(yè)服務,讓業(yè)主享受良好的物業(yè)服務。

        (四)提高物業(yè)進駐小區(qū)的門檻,加強從事物業(yè)工作人員的培養(yǎng),解決物業(yè)隊伍薄弱,專業(yè)化程度低的問題,對工作人員進行培訓和專業(yè)知識的講解。物業(yè)要進行收費公開,做到收費合法,也能使業(yè)主產(chǎn)生信賴。

        (五)引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構,提供對物業(yè)服務標準、資質等級等進行評估,通過第三方機構介入,規(guī)范物業(yè)收費、管理、服務等諸多方面,利于物業(yè)管理市場的良性運作,也使得業(yè)主、物業(yè)公司受益。

        (六)加強物業(yè)市場的建設,鼓勵物業(yè)行業(yè)的發(fā)展,加強物業(yè)行業(yè)內的競爭,能使物業(yè)管理公司提高自身素質來獲得市場競爭的優(yōu)勢地位,建立物業(yè)行業(yè)的組織,一方面通過監(jiān)管懲戒不正當競爭,一方面也能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作為行業(yè)自治組織的功能,完善物業(yè)管理的制度和章程,實現(xiàn)行業(yè)內公司自治和自我管理,建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理服務行業(yè)的市場競爭。

        [ 參 考 文 獻 ]

        [1]孫小逸,黃榮貴.再造可治理的鄰里空間——基于空間生產(chǎn)視角的分析[J].公共管理學報,2014(03).

        [2]肖林.業(yè)主社區(qū)的興起及其自主治理[J].中國治理評論,2013(02).

        [3]李強,葛天任.社區(qū)的碎片化——Y市社區(qū)建設與城市社會治理的實證研究[J].學術界,2013(12).

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