王倩

摘 要：在“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管理工作面臨著新的環(huán)境。在新的營(yíng)業(yè)稅稅制體系影響下，房地產(chǎn)企業(yè)中的營(yíng)業(yè)稅可以以營(yíng)業(yè)額為依據(jù)得出，這種核算模式呈現(xiàn)出了簡(jiǎn)單易行的特征?！盃I(yíng)改增”為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作環(huán)境帶來了變化，這也決定了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作應(yīng)當(dāng)明確目標(biāo)以及重點(diǎn)，從而避免因?yàn)樨?cái)務(wù)核算工作操作不當(dāng)而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)核算 目標(biāo) 工作重點(diǎn)

中圖分類號(hào)：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2018）05（a）-0114-02

在增值稅稅制體系影響下，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅務(wù)額度為銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)稅額之差，這讓房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的核算具有了更大的難度。另外，在“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)中的現(xiàn)金流量、資產(chǎn)負(fù)債、成本、收入、利潤(rùn)等指標(biāo)都會(huì)產(chǎn)生變動(dòng)，而這些指標(biāo)變動(dòng)現(xiàn)象將直接從房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中得到體現(xiàn)，并導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所具有的負(fù)債金額、資產(chǎn)金額下降以及房地產(chǎn)企業(yè)所具有的負(fù)債金額與資產(chǎn)金額所占據(jù)的比例得以提升。

1 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作目標(biāo)

在“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)核算工作仍舊發(fā)揮著不容忽視的作用，具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)核算工作，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)核算工作需要有效強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管控能力。這要求財(cái)務(wù)核算工作能夠解決企業(yè)不同分公司、不同部門之間財(cái)務(wù)信息不對(duì)稱等問題，并推動(dòng)財(cái)務(wù)信息可靠性的提升，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)管控能力得以強(qiáng)化；其次，房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)核算工作需要對(duì)企業(yè)資金進(jìn)行盤活，對(duì)企業(yè)資源做出優(yōu)化配置。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作中，資金管理是十分關(guān)鍵的內(nèi)容，而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與惡劣的融資環(huán)境中，財(cái)務(wù)核算工作應(yīng)當(dāng)推動(dòng)企業(yè)資金得到均衡的使用，從而避免出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金過于緊張以及資金大量閑置的現(xiàn)象，從而有效對(duì)企業(yè)資源做出優(yōu)化配置；再次，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析工作應(yīng)當(dāng)做到及時(shí)與精確，從而為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作中，需要避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)信息失真以及信息滯后等問題，并以滿足房地產(chǎn)企業(yè)決策需求為依據(jù)，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)體現(xiàn)出全面性，從而讓房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果以及財(cái)務(wù)狀況等得到完整的體現(xiàn)；最后，房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)核算工作需要有效強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控能力、提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的執(zhí)行能力。房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)核算需要做到統(tǒng)籌監(jiān)督，有效強(qiáng)化不同分公司、不同部門之間的協(xié)同合作能力與相互牽制作用，從而有效降低舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的重點(diǎn)

2.1 預(yù)算監(jiān)督

在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作中，必須構(gòu)建起全面的預(yù)算監(jiān)督體系，從而為實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算目標(biāo)構(gòu)建良好保障。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作者需要制訂合理的年度預(yù)算目標(biāo)，并對(duì)年度目標(biāo)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行分解，形成季度預(yù)算目標(biāo)與月度預(yù)算目標(biāo)。為了能夠在預(yù)算目標(biāo)管控中做好資金管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下三個(gè)方面，強(qiáng)化對(duì)預(yù)算的監(jiān)督，從而確保預(yù)算按部就班地得以執(zhí)行。首先，在貫徹年度預(yù)算目標(biāo)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)有必要將年度預(yù)算目標(biāo)分解而來的季度預(yù)算目標(biāo)、月度預(yù)算目標(biāo)當(dāng)做企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的關(guān)鍵任務(wù)，并將其納入房地產(chǎn)財(cái)務(wù)考核工作當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)中的各個(gè)部門，需要按照預(yù)算執(zhí)行制度，做好預(yù)算規(guī)劃，從而確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；其次，如果房地產(chǎn)企業(yè)中的部門在預(yù)算目標(biāo)之外產(chǎn)生額外支出，則有必要對(duì)預(yù)算目標(biāo)之外的額外支出做出嚴(yán)格審批，而為了確保審批工作的嚴(yán)肅性與管控力度，房地產(chǎn)企業(yè)有必要對(duì)審批流程進(jìn)行優(yōu)化，從而確保真實(shí)的預(yù)算目標(biāo)外支出需求得到滿足，而又避免出現(xiàn)過多的預(yù)算目標(biāo)外支出；最后，房地產(chǎn)企業(yè)有必要定期對(duì)預(yù)算目標(biāo)的執(zhí)行情況作出分析，并公示預(yù)算目標(biāo)執(zhí)行中出現(xiàn)的偏差，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)有必要對(duì)財(cái)務(wù)補(bǔ)救制度進(jìn)行完善，并對(duì)財(cái)務(wù)補(bǔ)救工作實(shí)施過程進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。

2.2 項(xiàng)目業(yè)績(jī)管理

在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作中，企業(yè)項(xiàng)目所具有的業(yè)績(jī)能夠在一定程度上反映出企業(yè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)控制狀況，因此，房地產(chǎn)企業(yè)不僅需要重視項(xiàng)目業(yè)績(jī)管理，而且有必要在開展項(xiàng)目之前，對(duì)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)定。在此過程中企業(yè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定主要包括以下幾種形式：一是對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率進(jìn)行設(shè)定。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，對(duì)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率作出判斷，是企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作的重要內(nèi)容和重要職能，為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視評(píng)估項(xiàng)目的獲利能力，并對(duì)相似項(xiàng)目所獲得利潤(rùn)數(shù)據(jù)作出分析，從而確保純利潤(rùn)率設(shè)定工作的科學(xué)性與合理性；二是對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的收益率進(jìn)行設(shè)定。房地產(chǎn)企業(yè)所具有的收益率，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)所具有的投資回報(bào)能力作出反映，在這一標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)股東要求以及相似項(xiàng)目所具有的投資回報(bào)狀況作出分析，從而對(duì)項(xiàng)目融資成本作出判斷，而收益率則需要高于這些數(shù)據(jù)；最后，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的費(fèi)用以及成本進(jìn)行設(shè)定。在房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)率指標(biāo)明確的過程中，需要成本控制單位以及銷售單位共同參與，并在判斷項(xiàng)目目標(biāo)費(fèi)用以及目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，為目標(biāo)利潤(rùn)率的合理確定、提升與實(shí)現(xiàn)奠定良好的基礎(chǔ)。

2.3 統(tǒng)籌收支管理

在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作中，對(duì)企業(yè)收支進(jìn)行統(tǒng)籌管理，不僅能夠有效提升資金的安全性，而且能夠強(qiáng)化資金流轉(zhuǎn)型及其使用效率。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)收支統(tǒng)籌管理工作主要包括以下方式：首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要設(shè)置并統(tǒng)一管理固定的資金收支賬號(hào)，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)預(yù)算目標(biāo)，進(jìn)行統(tǒng)一的撥款，從而為收支的統(tǒng)籌管理奠定良好的基礎(chǔ)；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要推動(dòng)資金調(diào)節(jié)規(guī)則的規(guī)范化發(fā)展。在企業(yè)開展項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)且項(xiàng)目沒有完成的過程中，不同分公司以及部門會(huì)出現(xiàn)不穩(wěn)定的盈利與虧損，而一些出現(xiàn)虧損的單位在資金不足的情況下，可以通過向其他單位進(jìn)行資金調(diào)用來應(yīng)對(duì)突發(fā)性事件，在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要要求各個(gè)部門在進(jìn)行資金調(diào)用的過程中辦理資金借用信息表，并將市場(chǎng)融資利率作為確定借用利率的依據(jù)，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的資金調(diào)節(jié)能夠避免產(chǎn)生預(yù)算外支出，繼而提升房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作成效。

2.4 提升與稅法的適應(yīng)性

在“營(yíng)改增”之前的企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作中，在房地產(chǎn)企業(yè)繳納所得稅之前，就可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行全額的扣除，然而，在“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅不僅不能在所得稅繳納之前進(jìn)行扣除，而且一些稅務(wù)被融入到了增值稅當(dāng)中。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納更多的所得稅，而這也自然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)核算工作帶來影響。為此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)核算方法進(jìn)行改革，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過設(shè)置抵減稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額等專欄，對(duì)具有差異的稅費(fèi)征收率以及稅率進(jìn)行計(jì)算；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過運(yùn)用高適用稅率，對(duì)應(yīng)稅服務(wù)的營(yíng)業(yè)額、銷售額進(jìn)行核算。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需要避免將專項(xiàng)財(cái)務(wù)補(bǔ)貼作為征稅收入，同時(shí)需要將非專向資金作為應(yīng)稅收入。

3 結(jié)語

在“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算環(huán)境、要求發(fā)生了改變，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要重新明確財(cái)務(wù)核算工作的目標(biāo)與工作重點(diǎn)。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要預(yù)算監(jiān)督、項(xiàng)目業(yè)績(jī)管理、統(tǒng)籌收支管理，并重視提升財(cái)務(wù)核算與稅法的適應(yīng)性，從而為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作成效的提升及其作用的發(fā)揮奠定良好的基礎(chǔ)。

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