胡辰超

【摘 要】隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，成本管控已成為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和取勝的關(guān)鍵性因素，但是房地產(chǎn)成本管控還存在諸如成本管理體制不健全、缺乏責(zé)任機(jī)制、成本管理方法落后、過(guò)程管控力度不足、缺乏全員成本管理意識(shí)等等問(wèn)題。因此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本現(xiàn)狀及原因分析，研究其成本管控有重要意義，本文根據(jù)實(shí)際情況提出新的成本管控理念、方法和過(guò)程管理的對(duì)策建議，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)提高成本管控能力及效率，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力提供借鑒和指導(dǎo)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本管控；目標(biāo)成本；動(dòng)態(tài)

房子承載著人們對(duì)美好生活的向往。中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入了新時(shí)代，十九大報(bào)告提出：加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”這一定位，調(diào)控樓市服從于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革已是大勢(shì)所趨，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了“拿地穩(wěn)賺”的年代后，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、范圍廣、環(huán)節(jié)多、專業(yè)性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度高、資源占用多、規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，而且涉及的稅收種類較多，造成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)稅處理實(shí)務(wù)相當(dāng)復(fù)雜并爭(zhēng)議頗多，故更需要企業(yè)能夠?qū)γ總€(gè)項(xiàng)目進(jìn)行精細(xì)化管理，不斷創(chuàng)新、提升理念，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的成本管控，使企業(yè)最大程度地獲得盈利，能夠在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

企業(yè)的成本管控成功與否直接影響到企業(yè)在行業(yè)中的生存發(fā)展，企業(yè)通過(guò)成本管控，可以全方面地促進(jìn)企業(yè)的管理水平，強(qiáng)化企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，樹立全員的全面成本控制，將是成本管控與提高企業(yè)管理水平的重要載體，也是企業(yè)治理的核心。

成本管控不是僅僅的企業(yè)的一種短期行為，而是持續(xù)成長(zhǎng)的管理模式，它已然貫穿項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段，具有全體參與性、系統(tǒng)性、連續(xù)性，將對(duì)企業(yè)未來(lái)在行業(yè)中的發(fā)展有著重要的意義，在目前政府宏觀調(diào)控的格局下，成本管控作為企業(yè)管理的核心，也是企業(yè)管理能力評(píng)價(jià)的關(guān)鍵指標(biāo)，實(shí)施有效的成本控制，提高成本的管理水平，才能激發(fā)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，從而使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中賺取豐厚的利潤(rùn)并增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題

1.成本管理體制不健全

（1）成本控制制度體系不完善

絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)重視工程方面的進(jìn)度管控，忽視了財(cái)務(wù)成本管控的重要性，從而未能搭建屬于企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管理體系，有些房地產(chǎn)企業(yè)編制了項(xiàng)目成本管理制度，但在執(zhí)行過(guò)程中卻流于形式，使之形同虛設(shè)，在工程施工建設(shè)過(guò)程中、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的簽證變更以及項(xiàng)目決算的同時(shí)，財(cái)務(wù)中心無(wú)法對(duì)相關(guān)變動(dòng)進(jìn)行管控，往往會(huì)導(dǎo)致超額付款的情況發(fā)生。

（2）缺乏責(zé)任機(jī)制

許多房地產(chǎn)企業(yè)由于對(duì)各個(gè)職能部門責(zé)任分工定義不清，導(dǎo)致成本管理的責(zé)任主體沒(méi)有具體的實(shí)施者，造成各職能部門碰到問(wèn)題時(shí)推諉扯皮，難以劃分清楚責(zé)任邊際。部分企業(yè)也建立了相關(guān)的責(zé)任機(jī)制，但是責(zé)、權(quán)、力的相結(jié)合缺乏有效的管理和細(xì)則，無(wú)法在執(zhí)行過(guò)程中體現(xiàn)出成果。

2.成本管理方法落后

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用決算報(bào)告對(duì)成本進(jìn)行管控，缺乏新穎的成本管理方法，導(dǎo)致各職能部門之間以及項(xiàng)目與職能部門之間缺乏核對(duì)機(jī)制，往往導(dǎo)致成本核算滯后，數(shù)據(jù)不能及時(shí)更新，無(wú)法動(dòng)態(tài)地反映開(kāi)發(fā)成本。

3.過(guò)程管控力度不足

（1）投資決策階段，調(diào)研不充分

房地產(chǎn)企業(yè)拿地前，調(diào)研過(guò)程流于形式，沒(méi)制定相關(guān)的拿地測(cè)算警戒線作為考量購(gòu)地能夠承受的最大底價(jià)，測(cè)算過(guò)程往往缺乏合理的投資指標(biāo)，導(dǎo)致測(cè)算結(jié)果與實(shí)際情況相去甚遠(yuǎn)。

（2）設(shè)計(jì)階段，缺乏成本控制

缺少科學(xué)的設(shè)計(jì)，使成本盲目過(guò)多，沒(méi)有建立初期的目標(biāo)成本，缺乏高質(zhì)量的項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)上未實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化、成本支出不合理，不注重限額設(shè)計(jì)、導(dǎo)致竣工結(jié)算成本高于投資額的情況出現(xiàn)，未對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的期限和質(zhì)量進(jìn)行有效控制、未考慮施工成本乃至施工技術(shù)的可能性，未對(duì)設(shè)計(jì)出圖前的審核、導(dǎo)致設(shè)計(jì)的缺陷。

（3）招投標(biāo)階段，缺乏規(guī)范合同管理

許多房地產(chǎn)企業(yè)在招投標(biāo)階段沒(méi)有合同管理的模式，未考慮前后期成本的規(guī)范性以及未總體考慮各合同中成本的組成。

（4）施工階段，設(shè)計(jì)變更、工程簽證控制不力

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)，而且現(xiàn)場(chǎng)不可預(yù)見(jiàn)因素較多，企業(yè)對(duì)工程變更隨意，沒(méi)有建立良好的變更流程及規(guī)范制度，導(dǎo)致成本超支明顯。

（5）收尾階段，缺乏后評(píng)估及數(shù)據(jù)積累

許多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目竣工全部清算完成后不總結(jié)，結(jié)算過(guò)程中，前期資料缺失，結(jié)算不準(zhǔn)確，造成企業(yè)的損失。

4.缺乏專業(yè)成本管理人才

隨著房地產(chǎn)業(yè)精細(xì)化管理的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)成本管理人才的要求越來(lái)越高，需要能夠“全成本”管理同時(shí)兼具財(cái)務(wù)、工程等專業(yè)基礎(chǔ)的復(fù)合型人才，目前這些人才在房地產(chǎn)企業(yè)比較稀缺，這將是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

5.缺乏成本信息化系統(tǒng)

許多房地產(chǎn)企業(yè)并不會(huì)對(duì)以往的工程成本數(shù)據(jù)以及未來(lái)將發(fā)生的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行很好的管理，導(dǎo)致沒(méi)有收集建立起良好的成本信息數(shù)據(jù)庫(kù)。不能做到高效的信息化成本管理，使成本管理效率低下、錯(cuò)誤問(wèn)題多、不能通過(guò)歷史數(shù)據(jù)吸取經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目過(guò)程中工程進(jìn)度的相關(guān)數(shù)據(jù)不能做到很好的及時(shí)傳遞，造成實(shí)際工程量與財(cái)務(wù)賬面數(shù)據(jù)不具有關(guān)聯(lián)性。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管控水平的建議

1.規(guī)范成本管控制度，加強(qiáng)績(jī)效考核

規(guī)范成本管控制度對(duì)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展非常重要，各部門可以根據(jù)日常工作中碰到的成本管控的問(wèn)題、定期完善成本管控制度，才能使企業(yè)逐漸實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。在實(shí)現(xiàn)企業(yè)整個(gè)戰(zhàn)略目標(biāo)中成本控制也會(huì)貫穿始終，只有在成本管控的過(guò)程中對(duì)其監(jiān)督、控制及完善才能使企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)更加久遠(yuǎn)。

將企業(yè)的各部門的責(zé)任劃分清楚，建立完整的績(jī)效考核指標(biāo)，將指標(biāo)從上而下除以分解，讓各部門職責(zé)清晰，獎(jiǎng)懲分明，績(jī)效考核的建立完善能夠提高成本管控積極性以及提高工作效率，能夠有利于企業(yè)及員工的目標(biāo)達(dá)成、有利于在績(jī)效考核的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并不斷的改進(jìn)問(wèn)題、有利于員工合理利益的分配，提高員工管控及做事的積極性、有利于促進(jìn)企業(yè)與員工的共同成長(zhǎng)。

2.實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)態(tài)成本管理

隨著成本管控措施的不斷更迭，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理也需要逐步提升，如果以目標(biāo)成本管理作為成本管控的預(yù)警線，對(duì)成本做到實(shí)時(shí)監(jiān)控跟蹤，這樣就能對(duì)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)新的核心動(dòng)力，故需要在靜態(tài)的目標(biāo)成本，在成本數(shù)據(jù)不斷地變化中，引入動(dòng)態(tài)成本管理。動(dòng)態(tài)成本管理是實(shí)時(shí)地能對(duì)目標(biāo)成本控制進(jìn)行修正及更新，通過(guò)已發(fā)生成本與預(yù)測(cè)將發(fā)生的成本確定動(dòng)態(tài)成本的數(shù)值，與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，分析偏差的原因，動(dòng)態(tài)成本管理有助于企業(yè)提高成本管控的能力。

動(dòng)態(tài)成本管理能夠使房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)時(shí)地掌握項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，能夠使企業(yè)的資金得到更好地平衡，能夠使企業(yè)了解各業(yè)態(tài)動(dòng)態(tài)成本和利潤(rùn)情況從而了解項(xiàng)目的獲利空間，能夠使企業(yè)減少成本浪費(fèi)提高企業(yè)盈利能力和企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

動(dòng)態(tài)成本應(yīng)控制在經(jīng)批準(zhǔn)的目標(biāo)成本和合約規(guī)劃金額以內(nèi)，在土地成本、工程成本、營(yíng)銷成本、財(cái)務(wù)成本等規(guī)定的動(dòng)態(tài)成本中不得突破對(duì)應(yīng)目標(biāo)成本且不得相互平衡使用。相關(guān)成本因項(xiàng)目規(guī)劃條件變化、企業(yè)對(duì)項(xiàng)目定位的調(diào)整、政府建設(shè)價(jià)格政策的變化以及其他客觀因素的發(fā)生，在相關(guān)審批后可調(diào)整目標(biāo)成本，項(xiàng)目需季度上報(bào)動(dòng)態(tài)成本表，真實(shí)反映目標(biāo)成本執(zhí)行情況。項(xiàng)目應(yīng)建立成本控制預(yù)警機(jī)制，并詳細(xì)說(shuō)明預(yù)計(jì)超支成本項(xiàng)目的原因及解決措施。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段成本管理

（1）項(xiàng)目決策策劃階段成本管理

在目前競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，最好的決策能夠保證房地產(chǎn)各產(chǎn)品達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，一股腦拍板和不經(jīng)測(cè)算的決策會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的重大損失，如果沒(méi)有科學(xué)合理的決策機(jī)制，企業(yè)可能會(huì)面臨可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的困難，故在此階段的重要決策就是可行性研究?？尚行匝芯啃鑼?duì)拿地階段投資的項(xiàng)目進(jìn)行成本估算，根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)定位，考慮市場(chǎng)及消費(fèi)群體、周邊環(huán)境情況結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況及造價(jià)信息進(jìn)行編制，方案比選，在收集基礎(chǔ)投資數(shù)據(jù)后，編制詳細(xì)的成本估算，在此階段不斷調(diào)整后優(yōu)化，最后形成可研究階段工程成本。

（2）設(shè)計(jì)階段成本管理

高效合理的設(shè)計(jì)有助于項(xiàng)目總體成本的減少以及提高施工環(huán)節(jié)建造的效率。企業(yè)應(yīng)該對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行限額設(shè)計(jì)的約束，在保證產(chǎn)品質(zhì)量和功能的前提下進(jìn)行設(shè)計(jì)，限額設(shè)計(jì)能在此階段很好地控制項(xiàng)目成本。雖然設(shè)計(jì)成本占總的項(xiàng)目成本比例不高，但卻是影響整個(gè)項(xiàng)目成本的前置因素，所以企業(yè)要組建招標(biāo)小組，對(duì)設(shè)計(jì)招標(biāo)中優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位和方案進(jìn)行全面的對(duì)比選擇。設(shè)計(jì)階段后期圖紙的會(huì)審和審查尤為重要，企業(yè)應(yīng)派出專業(yè)人員以及監(jiān)理、施工方進(jìn)行會(huì)審，減少項(xiàng)目以后在施工過(guò)程中發(fā)生的不必要的設(shè)計(jì)變更，從而導(dǎo)致成本的增加以及施工進(jìn)度的緩慢。

（3）招投標(biāo)階段成本管理

招投標(biāo)階段的工作對(duì)后期項(xiàng)目施工的順利起到?jīng)Q定性作用，所以把控好招投標(biāo)階段的管理，對(duì)成本的管理效果非常明顯。招投標(biāo)成本管理階段，項(xiàng)目合約規(guī)劃是按照批準(zhǔn)的目標(biāo)成本，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況編制項(xiàng)目合約規(guī)劃，為招標(biāo)、合同訂立提供指導(dǎo)。合約規(guī)劃總額不得超過(guò)目標(biāo)成本金額。合同類型和數(shù)量在合約規(guī)劃中和工程實(shí)施中，應(yīng)做到一一對(duì)應(yīng)，實(shí)際合同價(jià)格不得超過(guò)合約規(guī)劃相應(yīng)合同價(jià)格。

（4）施工階段成本管理

施工階段的管控需要以合同為基礎(chǔ)，做好每一個(gè)合同對(duì)應(yīng)的目標(biāo)成本，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理的各項(xiàng)費(fèi)用控制，對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的相關(guān)資料的核實(shí)，對(duì)工程款支付的流程和進(jìn)度進(jìn)行管控。此階段發(fā)生的設(shè)計(jì)變更、工程簽證及索賠應(yīng)及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本，并進(jìn)行跟蹤管控。

（5）工程竣工結(jié)算管理

項(xiàng)目竣工交付后，成本管理需分內(nèi)容進(jìn)行結(jié)算，仍然在最后的時(shí)候?qū)φ麄€(gè)項(xiàng)目的成本控制起到關(guān)鍵作用，竣工結(jié)算時(shí)主要對(duì)合同條款進(jìn)行核對(duì)，對(duì)所有的工程記錄簽證等手續(xù)完整性進(jìn)行查驗(yàn)，對(duì)施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行進(jìn)一步落實(shí)，對(duì)工程完成的質(zhì)量及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全方面的考核和結(jié)算，對(duì)工程結(jié)算過(guò)程中資料進(jìn)行整理存檔并進(jìn)行保存。

4.培育專業(yè)人才，建立信息化系統(tǒng)

企業(yè)的生存發(fā)展離不開(kāi)人才，在這個(gè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的房企，如何通過(guò)培養(yǎng)成本管控的專業(yè)人才對(duì)企業(yè)的今后發(fā)展尤為重要，對(duì)提高成本管控有著舉足輕重的作用。企業(yè)可以將各部門的翹楚都聚集在一個(gè)新建的部門，讓大家集體辦公，同時(shí)增強(qiáng)其他專業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)能力。

隨著互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算的發(fā)展及應(yīng)用，房地產(chǎn)企業(yè)完全能夠打造與自身業(yè)務(wù)相結(jié)合的全項(xiàng)目管控信息化系統(tǒng)，將目標(biāo)成本錄入系統(tǒng)，隨著工程進(jìn)度的變化，突發(fā)情況的產(chǎn)生，或者簽證、決算的發(fā)生，隨時(shí)更新系統(tǒng)，使全員能夠第一時(shí)間掌控項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)以及相關(guān)預(yù)警，依托信息化的管理對(duì)企業(yè)的管控至關(guān)重要。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著宏觀政策的進(jìn)一步調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)只有提高自己的精細(xì)化管理和標(biāo)準(zhǔn)化管理的過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，只有做好成本管控，才能獲得最大的盈利，才能在市場(chǎng)中脫穎而出。

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