丁文超

【摘要】編制目標成本是大型房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的利器，是實現(xiàn)大型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的有力工具。如何更好的編制切實可行，偏差較小的目標成本和很好地進行管理和控制成為重點。為充分發(fā)揮目標成本對投資控制的固有效用，本文從目標成本編制的內(nèi)涵環(huán)節(jié)入手，分析編制方法，通過方法和管控措施進一步綜合分析表明，目標成本的編制和管理是實現(xiàn)大型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標、利潤目標的成本工具。 （本文針對大型房地產(chǎn)的標準化住宅項目而編寫）

【關(guān)鍵詞】目標成本；方法；控制；措施；后評估

1. 前言

每開一個新項目，大型房地產(chǎn)企業(yè)都會為新開項目進行目標成本編制，這已經(jīng)成為每個房地產(chǎn)企業(yè)的成本重點工作。但如何編制以及后期管控評估的方法值得所有成本人員去探討。

2. 目標成本編制工作方法和步驟

2.1目標成本是對項目建設(shè)預(yù)期造價所進行的優(yōu)化、計算與核定，也是設(shè)計文件的主要組成部分。它直接反映建設(shè)項目從立項、可行性研究、設(shè)計、施工、試運行到竣工驗收等全部建設(shè)項目投資額度，是合理確定項目投資和編制基本建設(shè)計劃，控制投資與撥款，反映建設(shè)項目的投資規(guī)模和投資構(gòu)成的重要依據(jù)。其主要包括靜態(tài)投資、動態(tài)投資、鋪底流動資金。靜態(tài)投資主要包括建筑安裝工程費用、設(shè)備購置費用、關(guān)稅，其他費用和基本預(yù)備費。動態(tài)投資主要包括建設(shè)期利息、價差預(yù)備費、匯率變動部分。鋪底流動資金按流動資金需要量的一定比值計算。

2.2目標成本的編制主要方法有如下三種：

（1）利用概算定額編制建筑工程目標成本。當(dāng)建設(shè)項目初步設(shè)計有一定的深度，建筑和結(jié)構(gòu)設(shè)計內(nèi)容及要求比較明確，有關(guān)工程量等數(shù)據(jù)基本上能滿足目標成本編制的要求時，就可以根據(jù)概算定額或綜合預(yù)算定額編制目標成本。

（2）利用概算指標編制建筑工程目標成本。概算指標是一種用建筑面積、建筑體積或萬元為單位，以整幢建筑物或整個項目為對象而編制的指標，其數(shù)據(jù)來自各種已竣工的建筑物預(yù)算或決算資料，即用單項預(yù)估費用除建筑面積（或體積）或其他指標而得出。

（3）類似工程預(yù)算法。指擬建工程初步設(shè)計與已完工程或在建工程的設(shè)計相類似又沒有可用的概算指標的情況，用已完工程或在建工程的相關(guān)造價資料來編制擬建工程概算。

2.3第二種方法比較直觀有效，后期使用對照考核方便。輔以第一種和第三種方法配合效果更好。第一種方法用于沒有經(jīng)驗數(shù)據(jù)的單項成本，可作為補充，第三種方法類似工程預(yù)算法因為采集的數(shù)據(jù)經(jīng)過檢驗，結(jié)合實際工程情況相應(yīng)調(diào)整即可使用，簡單有效。

（1）首先收集項目地塊的設(shè)計前期所需的資料，包括但不僅限于政府土地出讓條件書、當(dāng)?shù)卣?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定、用地紅線圖、地形圖（包含豎向高程）、周邊道路、城市管線圖（含高程），己建、擬建狀況（照片）、當(dāng)?shù)叵?、?jié)能設(shè)計方面的特殊要求、當(dāng)?shù)卣莘e率計算規(guī)則等。落實設(shè)計單位修改規(guī)劃概念方案，并將概念方案與政府進行充分溝通，取得初步認可或相關(guān)原則性意見。原則上要求新項目規(guī)劃方案在取得土地后30天內(nèi)通過政府評審。內(nèi)部評審重點針對影響項目經(jīng)濟效益的內(nèi)容，包括但不僅限于戶型結(jié)構(gòu)、地下室單位車位面積、產(chǎn)品標準配置、外立面效果、業(yè)態(tài)布局等。

（2）其次確定目標成本測算的前置依據(jù)和條件，成本測算的依據(jù)包括可研階段項目方案設(shè)計文件（概念方案）、關(guān)于項目定位的《市場調(diào)查報告》、《土地規(guī)劃指標》及相關(guān)土地狀況資料、公司既定目標成本數(shù)據(jù)等。前期數(shù)據(jù)收集和數(shù)據(jù)來源的準確與否直接決定了后期目標成本的準確性和可實施性。結(jié)合項目實際情況，對影響項目成本的因素進行全面調(diào)研，才能準確合理編制項目目標成本。很多成本人員做事呆板，坐等其他部門提供數(shù)據(jù)，而不自己主動調(diào)研和咨詢，要知道主動參與進去才能更好的發(fā)現(xiàn)和了解目標成本制定和執(zhí)行中可能存在的問題和解決辦法。

（3）然后填寫編制說明：包括“項目經(jīng)濟效益測算表”、“財務(wù)成本”、“面積匯總表”、“土地成本匯總表”、“可售產(chǎn)品成本”、“配套物業(yè)分攤”、“住宅主體成本”、“商業(yè)主體成本”、“地下室主體成本”、“配套物業(yè)主體成本”、“項目整體銷售計劃匯總表”等。結(jié)合項目的定位、規(guī)劃指標、建筑物的設(shè)計配置等，確定建安成本中各個項目的成本指標取值。根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定和以往工程經(jīng)驗制定前期費用、開發(fā)間接費，與公司以往目標成本進行對比明確相關(guān)取費。有多方案需要比較的項目，應(yīng)對各方案成本差異性進行分析說明，比較后提出成本建議。

（4）另外目標成本一個重要附件是主要材料信息價，把影響目標成本大的大宗主要材料列為信息價材料，定期調(diào)研修正，可有效進行動態(tài)管理。

3. 目標成本過程執(zhí)行和管理控制方法

目標成本管理是一個貫穿項目實施全過程的一項成本管理工作，那些為做目標成本而做目標成本，做完后甩在一邊不管的做法是短視而缺乏全局觀的。

3.1必須依據(jù)已批準的項目目標成本，對項目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動進行動態(tài)監(jiān)控，制定控制成本的措施方案?？刂扑杏绊戫椖砍杀镜臉I(yè)務(wù)活動，包括但不限于：設(shè)計方案優(yōu)化、限價設(shè)計、材料設(shè)備采購比價、限價、合同簽訂、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證、合同付款、結(jié)算等。

3.2把《項目經(jīng)濟效益測算表》中的項目目標成本數(shù)據(jù)錄入公司ERP作為內(nèi)控目標，并根據(jù)《項目經(jīng)濟效益測算表》中的項目目標成本編制本項目的《合約規(guī)劃》及《動態(tài)成本暨合約規(guī)劃執(zhí)行情況一覽表》。負責(zé)跟蹤監(jiān)督及匯總反饋《合約規(guī)劃》的執(zhí)行情況。

3.3必須按《動態(tài)成本暨合約規(guī)劃執(zhí)行情況一覽表》的內(nèi)容，每月進行項目成本核算和經(jīng)濟活動分析，對成本指標的執(zhí)行情況進行階段性的檢查和總結(jié)，分析成本發(fā)生的增減動態(tài)和趨勢，并通過分析超成本分項的原因，及時采取控制成本的措施。

3.4《目標成本》的材料價格附件所發(fā)布的價格是上限，是進行材料設(shè)備的采購、價格談判、比價、合同簽訂、支付、結(jié)算的依據(jù)。公司要對實際的采購價每月進行統(tǒng)計并建立數(shù)據(jù)庫，報公司備案，作為公司發(fā)布及修正內(nèi)控價格的參考依據(jù)。

3.5施工單位申請支付節(jié)點款時，上報流程必須包含施工單位提供的與目標成本分項對應(yīng)的支付明細成本控制部負責(zé)將支付明細與項目目標成本分項目標是否符合進行核對并提出審核意見。

3.6負責(zé)建立動態(tài)成本臺賬（包括合同臺帳及現(xiàn)場簽證臺帳），負責(zé)建立管理費用支出及貸款利息成本臺賬，建立銷售費用臺帳，登記、審核實際發(fā)生成本是否在成本控制指標規(guī)定范圍內(nèi)。還需按季度總結(jié)項目動態(tài)成本、成本超支情況及處理意見。

3.7超項目目標成本處理。項目目標成本實行總額控制的原則，實施中須對項目目標分項按細化要求進行動態(tài)管理，在過程中不得突破。超項目成本的處理措施必須說明情況進行分析和應(yīng)對后方可調(diào)整，詳見以下幾種方法：

（1）不使用不可預(yù)見費，擬采取降低成本措施補救。

（2）擬使用不可預(yù)見費彌補，調(diào)整分項成本，須明確不可預(yù)見費的動態(tài)調(diào)整情況。

（3）需突破項目分項目標的，須明確如何在項目組團其他分項成本中平衡，在過程中要做好動態(tài)成本的記錄和備案，根據(jù)備案情況不定期進行抽查審核。

（4）在項目實施過程中，因經(jīng)營計劃調(diào)整引起成本分項目標成本增加的，組織召開評審會評審?fù)ㄟ^后方可調(diào)整。

4. 目標成本總結(jié)和后評估

（1）所有項目結(jié)算（總包和分包）的組成分為：工程實物量結(jié)算、合同履約結(jié)算和工程結(jié)算后評估。成本人員負責(zé)審核合同的履約情況和項目結(jié)算后評估工作。

（2）當(dāng)項目交付后，需在規(guī)定的時限內(nèi)完成所有合同的結(jié)算工作。

（3）根據(jù)項目大小不同，房產(chǎn)公司可分組團進行清算。

（4）待項目全部開發(fā)結(jié)束、財務(wù)決算完成后，公司內(nèi)部進行分析研究，與當(dāng)?shù)赝校▋蓚€以上）的成本情況同行比較分析，找出差距，總結(jié)成本控制的經(jīng)驗教訓(xùn)，提出進一步降低成本的方法，形成項目成本評估報告?zhèn)浒?，為下一個項目的目標成本制定提供參考依據(jù)。

5. 結(jié)論

綜上所述，目標成本管理的方法有多種，但上述三個重要環(huán)節(jié)必不可少。只要平時重視成本數(shù)據(jù)積累和沉淀，勤于市場調(diào)研，利用現(xiàn)代企業(yè)的管理數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)加以分析，再加上有效動態(tài)控制，就能更好的做好目標成本管理工作。