劉京昊

【摘 要】在當前時期，登記生效模式之下，登記有公信力，錯誤的登記會造成權(quán)利人的嚴重損失，同時會造成國家對權(quán)利人的賠償，這導致相關(guān)登記部門必須對需要登記的事項，其中包含對權(quán)利人的登記能力、物權(quán)變動以及權(quán)利來源等方面進行審核，繼而保證能夠形成正確的不動產(chǎn)登記簿。換言之，就是相關(guān)登記部門在進行各項登記內(nèi)容審核的時候，一定要切實、深入、及時有效地了解當事人自身權(quán)利的狀態(tài)，繼而讓規(guī)范內(nèi)容能夠切實涵攝現(xiàn)實，變成現(xiàn)實的影像縮影。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)；登記；審查；簡化；分化

在實際登記工作中，我們一定要理性地構(gòu)建和規(guī)范登記流程。因為登記效力能超過現(xiàn)實的物權(quán)效力，就會產(chǎn)生有些居心叵測的人使用這樣的機制冒充認領其他人的權(quán)利，把其他人的不動產(chǎn)竊為己有或進行抵押，不管登記部門怎樣小心謹慎，都不能很好地杜絕犯罪人員的這種行為。而倘若在審核過程中太過深入，又會侵害當事人的自由，而基于成本視角而言，倘若審查過程太過繁瑣，登記費用過高，會超過登記效力，所以，在各方面情況允許的前提下，要盡量有限度地進行審查，也就是要簡化與分化。

一、債權(quán)關(guān)系方面

當前現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記條例中。賦予登記真實的效力，當?shù)怯浌ぷ髡咭驗閷彶椴涣Χ龀鲥e誤的登記時，登記人員需要擔負對應的賠償責任。因此，登記工作者在實際的登記審查工作中，一定要特別的小心仔細。凡是涉及到不動產(chǎn)物權(quán)變更的，不但要對其變動進行審查，并且還要審查產(chǎn)生變動的原因以及關(guān)系，這個關(guān)系也就是我們通常所說的債權(quán)關(guān)系?？墒沁@樣的做事方式，同時也帶來很大的危害：

嚴重限制了當事人的自由；登記工作者為了能夠保障登記真實性，杜絕自己擔負不實登記的責任，通常會隨意擴大進行審查的范疇，有的甚至會將不動產(chǎn)交易無關(guān)的人以及私生活等都要進行審查，繼而產(chǎn)生登記中侵犯了當事人私生活的狀況，在現(xiàn)代，對這樣的做法更是嚴厲抵觸的。

對原因關(guān)系進行審查不但費時費力更好費大量成本資金；以往的登記審查過程較為復雜繁瑣，需要經(jīng)過多個工作人員的程度化審查與遞交，而每個工作人員會針對自己是否會承擔連帶責任等，來決定是否遞交與登記，所以，復雜繁瑣的審核登記過程，工作效率極為低下，而隨著社會的不斷發(fā)展進步，人們需要金融成本的訴求更加強烈，進行實際審查的方式已經(jīng)無法滿足其訴求，其已經(jīng)變成嚴重的信用發(fā)展障礙。因此，為了更好地提升登記效率，需要不斷簡化進行登記的程序，對登記審查范疇進行限定。

依據(jù)物權(quán)行為理論內(nèi)容，權(quán)利主體承擔著移轉(zhuǎn)標的物的的義務，與物權(quán)移轉(zhuǎn)不同。前者稱之為債權(quán)行為，也叫做擔負行為，后者就稱之為物權(quán)行為，其是處分行為中的一種。債權(quán)行為切實產(chǎn)生一項或者多項請求，債權(quán)人要求債務人進行給付。有效的物權(quán)行為是產(chǎn)生物權(quán)變動的直接結(jié)果，其并不是發(fā)生請求權(quán)的方式，為既存權(quán)利做準備，而是要直接達成這種行為，兩者具有不同目的。債權(quán)行為不能使用特定原則，物權(quán)行為具有特定的客體，債權(quán)行為不要求當事人具備處分權(quán)，物權(quán)行為一定具備處分權(quán)。而物權(quán)行為較為抽象，物權(quán)行為是獨立存在的，也就是說對于無效行為與無法履行的行為可以撤銷。這就是抽象原則，這樣合意的物權(quán)變動，成為不動產(chǎn)登記審查的重要對象。換而言之就是說登記工作者的審查權(quán)利有限，只是合意的物權(quán)，基于物權(quán)合意的關(guān)系沒有審查權(quán)利。登記統(tǒng)一中包括物權(quán)合意，其是程序化并簡約化之后的物權(quán)合意，其摒棄了其他因素，只涉及到權(quán)利人表示同意即可進行登記。

二、制度以及原則

為了更好地判斷是否有權(quán)利，支持當事人與律師在實際工作中進行判斷，登記生效模式中，登記具備確定的效力，國家會調(diào)查權(quán)利的真實狀況。作為簡化措施，設立公告制度并使用登記原則。

（一）登記的公告制度

不動產(chǎn)登記中包含第一次登記與之后的變動登記。第一次登記也叫做初始登記（首次登記）。在使用登記制度的國家在一定時間之內(nèi)，會對一定區(qū)域中的不動產(chǎn)，主要是土地，進行不動產(chǎn)初始登記的集中辦理，也就是總登記?？墒?，不管那種登記方式，都是將不動產(chǎn)收錄到登記系統(tǒng)中，遵照現(xiàn)有的權(quán)利對不動產(chǎn)進行確權(quán)。因為一旦進行了登記，登記就是具有公信力與確定力的。因此，對不動產(chǎn)的初始登記是極為關(guān)鍵的，所有國家以及地區(qū)對于登記生效都是非誠慎重的。除了審查以外，還需要增加公告程序，以期能在進行登記確權(quán)的時候提醒廣大人民群眾注意，并且及時提出不同的意見，使用群眾的智慧與監(jiān)督能力，施行登記審查，以此來克服登記機關(guān)對自我審查的約束。

（二）登記原則

登記確定效能不但是對權(quán)利人與社會大眾具有作用，其對登記部門本身也有作用，在經(jīng)歷了初始登記的慎重調(diào)查與公告審查以后，切實有效地降低了初始登記的錯誤概率，排除特殊證據(jù)足以說明登記錯誤，否則，登記部門通常更加信賴已經(jīng)記錄在冊的內(nèi)容，這也就是在先登記原則。替代了對處分行為人的權(quán)利審查，不動產(chǎn)登記部門只需要確認，處分行為人直到當前，在登記簿中一直都是權(quán)利人。也就是說，登記部門只要確認存在權(quán)利與當事人被相關(guān)人員在先登記的事實。經(jīng)過對在先登記內(nèi)容的信任，不但能讓不動產(chǎn)登記中的權(quán)利是正確的，還能完整明晰地描述不動產(chǎn)登記發(fā)展變化每個時期的實際狀況。登記部門為權(quán)利人發(fā)放的權(quán)利證書，除非依據(jù)未來登記內(nèi)容被清除或者修正，否則登記內(nèi)容的確定力是一直存在的。在當對登記內(nèi)容進行變動的時候在法律另有規(guī)定的前提下，已登記權(quán)利人一定要提交相應的權(quán)利證書。這樣，原始登記以及相關(guān)權(quán)利證書就變成未來進行變動登記的時候，處分人是否享有對應權(quán)利的判斷標準，可以完全信任登記工作人員，不需要再次進行審查。

三、分化審查責任

基于登記生效背景，最為理想的登記方式就是像婚姻登記那樣，登記雙方在登記工作人員面前，當場對是否達成合意進行表態(tài)，這樣的做法是為了確認當事人雙方真實的合意，確保實際交易不出現(xiàn)問題。可是，不動產(chǎn)登記同婚姻登記是不同的，在進行婚姻登記時其工作量并不大，婚姻登記的宗旨并不是為了促進結(jié)婚或離婚。不動產(chǎn)進行交易的數(shù)量的巨大的，因為登記有確定效力，具備一定的司法裁決性質(zhì)，法律不允許登記部門將登記簿帶到登記部門之外。這主要是為了保障登記的效力所在，從根源上切斷登記簿被隨意篡改的根本要求。最后，因為登記簿是交易當事人雙方要查閱的關(guān)鍵文件內(nèi)容，是判斷不動產(chǎn)歸屬權(quán)利的關(guān)鍵憑證，登記工作者絕對不可以將登記簿帶出去提供上門服務，繼而嚴重影響其他人員的查閱，所以，登記簿通常都是不允許帶出登記部門的。這造成很多登記業(yè)務無法集中到相關(guān)單位去辦理，使登記工作者產(chǎn)生極大的工作壓力，局限了登記工作的效率，并且讓當事人產(chǎn)生大量成本資金支出。因此，實行登記責任分流，實現(xiàn)審查分散化，能切實減少登記成本，提升登記工作的效率，降低登記工作中產(chǎn)生錯誤的概率，這是極為關(guān)鍵的。

實現(xiàn)審查責任逐漸向公證人分流；也就是說在對其他登記部門權(quán)限不受影響的前提下，允許公證人接受協(xié)議形式的讓與。這間接地承認實現(xiàn)審查責任逐漸向公證人方面分流。此外，因為不動產(chǎn)登記部門在進行實際的登記的時候，為了更好地避免由此而來的風險，在原則上使用公正形式的登記材料，可是在特殊狀況下，可使用認證方式的除外。因此登記審查很多工作就根本分流到公證人方面了。切實滿足審查工作的地方性、分散化與主動性的訴求，切實減少進行登記審查的成本投入情況，讓登記部門只需要在窗口進行審查就行。律師在進行不動產(chǎn)交易登記的時候也有極為關(guān)鍵的作用，其在交易之前，為了保障當事人的權(quán)益，會當事人不動產(chǎn)權(quán)利調(diào)查，倘若律師在為當事人出具相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明的時候因為工作過失導致錯誤登記的時候，令當事人產(chǎn)生經(jīng)濟損失的狀況，登記部門是可以針對律師進行訴訟的，并且追究相關(guān)法律責任?？傮w來講，登記審查工作是由登記部門向公證人等多方工作人員方面的分流，可切實降低登記集中以及當事人成本過多的弊端，切實達成登記審查工作地方性、主動性以及分散性，使登記審查工作能夠更接近不動產(chǎn)以及交易人，繼而更好地服務于物權(quán)變動。

四、結(jié)束語

總而言之，債權(quán)行為的審查排除和責任內(nèi)容的分化，在未來進行相關(guān)條例修改的時候，可適當增加這樣的內(nèi)容：不動產(chǎn)物權(quán)由于法律行為發(fā)生變動的，一定要讓當事人在登記工作人員面前對是否達成合意進行表態(tài)，但是合同內(nèi)容經(jīng)過公正或者簽證的人員除外。

（長春市國土資源局長春新區(qū)分局；長春高新人才勞務開發(fā)有限公司，吉林長春 130000）

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