羅全貴

摘 要 房地產(chǎn)抵押是一種最常見的借貸方式，隨著國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力加大，各種風險因素加大，不良貸款呈增多趨勢，而在抵押物的處置中，會不同程度地給債權(quán)人帶來損失和資金風險，如何防范化解風險、減少損失顯得非常重要。

關(guān)鍵詞 不良貸款 抵押物處置 資金風險

房地產(chǎn)抵押以其易于處置變現(xiàn)、升值空間大和處置方式靈活等優(yōu)勢，被公認為是一種安全系數(shù)較高的貸款模式，已成為最為直接和最常見的一種借貸方式。

在抵押物處置過程中，隨著變現(xiàn)用時長、處置困難，加之人力、財力、物力等耗費，如何正確認識和防范、化解這些風險，把損失降低到最低程度是我們亟待探討的重點。

一、抵押物處置過程中存在的問題

第一，債務(wù)人失聯(lián)或不配合。當?shù)盅嘿J款逾期且催收無果時，債權(quán)人只能通過法院裁決對抵押物進行處置，而債務(wù)人或抵押人往往以種種理由推脫、搪塞或者試圖通過各種途徑阻礙司法執(zhí)行，拖延抵押物的處置。

第二，債務(wù)人或抵押人以唯一住房為借口，阻止法院對抵押物進行執(zhí)行。對于一些旗縣級城市來說，城區(qū)中心地段與周邊房屋差價不大，通過置換方式不能覆蓋債務(wù)總額。一旦債務(wù)人出現(xiàn)無力償還債務(wù)時，就會以家庭生活安置為由來進行抗辯執(zhí)行。

第三，抵押物估值過高，通過法院拍賣所得無法覆蓋借款本息。債務(wù)人借款時會想盡辦法通過提高抵押物評估值以達到期望的借款額度。在這種情況下，一旦債務(wù)人無法償還借款本息時，最終受損的是債權(quán)人的信貸資金。

第四，抵押物價值高于債務(wù)過多，債權(quán)人通過抵押物變現(xiàn)所得收回債權(quán)短時間難以實現(xiàn)?，F(xiàn)實生活中，我們總會認為用一個價值高于借款額度一半以上的抵押物作為抵押應(yīng)該風險很小；其實不然，當債務(wù)人無力償還借款本息時，只能通過法院拍賣所得來償還，而一旦抵押物流拍，債權(quán)人只能以物抵債，拿出一定資金進行回購。

第五，抵債房產(chǎn)再次出售帶來的損失。當債權(quán)人通過法院裁決收回抵債房產(chǎn)后，再次變現(xiàn)仍需繳納各種稅、費或降價出售，這時就有可能帶來一定的虧損。

二、針對上述在抵押物變現(xiàn)過程中存在問題的風險防控措施

第一，加強貸后跟蹤管理，由專人負責，一旦發(fā)現(xiàn)債務(wù)人不配合工作或避而不見、失去聯(lián)系時，我們應(yīng)重點關(guān)注債務(wù)人家人的活動軌跡，通過各種合理合法的途徑用最短的時間與債務(wù)人建立聯(lián)系，保留好與之聯(lián)系的詳單（包括電話錄音、短信、微信等催收憑據(jù)和紙制催收函等），以確保自身權(quán)益不受到損害。

第二，在貸款發(fā)放過程中，客戶經(jīng)理首先要調(diào)查了解借款人的居住環(huán)境，應(yīng)盡量避免用借款人唯一一套房產(chǎn)作為抵押；其次根據(jù)借款用途和借款人收入來源等情況，必要時可再增加保證人擔保方式。

并不是說唯一一套住房抵押貸款出現(xiàn)不良時，債權(quán)人就無法收回債權(quán)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第20條規(guī)定：“對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，唯一一套住房可以執(zhí)行?！?/p>

第三，在房地產(chǎn)抵押貸款中，抵押物的評估價值是確定貸款額度的基本依據(jù)，更是控制信貸資金風險的終極保障措施，合理的評估價值對于構(gòu)筑合理有效的風險防范屏障，進而有效防范信貸資金風險具有重要作用。

對于一些評估機構(gòu)少、沒有可選擇性的城市來說，金融機構(gòu)加強信貸審查人員的評估知識業(yè)務(wù)培訓就顯得尤為重要。

第四，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第492條規(guī)定：“被執(zhí)行人的財產(chǎn)無法拍賣或者變賣的，經(jīng)申請執(zhí)行人同意，且不損害其他債權(quán)人合法權(quán)益和社會公共利益的，人民法院可以將該項財產(chǎn)作價后交付申請執(zhí)行人抵償債務(wù)，或者交付申請執(zhí)行人管理；申請執(zhí)行人拒絕接收或者管理的，退回被執(zhí)行人”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第28條規(guī)定：“第三次拍賣流拍且申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人拒絕接受或者依法不能接受該不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)抵債的，人民法院應(yīng)于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應(yīng)解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外?！?/p>

依據(jù)上述兩條規(guī)定，債權(quán)人在訴訟時就要做好抵押物處置一旦發(fā)生流拍情形相對應(yīng)的措施。如依據(jù)規(guī)定可執(zhí)行抵押物代保管，即由法院出具執(zhí)行裁定書，裁定未拍賣成交的抵押物由債權(quán)人代為保管，抵押人以市場價對外出租抵押物，租金抵扣債務(wù)，從而可化解貸款風險。

第五，強化風險控制理念，完善風險預警機制。無論是商業(yè)銀行還是一些從事信貸業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，必須堅持以人為本。一是抓信貸人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和道德修養(yǎng)；二是完善風險防范體系，規(guī)范業(yè)務(wù)操作流程，確保信貸檔案資料的真實、有效、完整；三是實施績效量化考核，提高員工的積極性和創(chuàng)造性；四是清楚了解和掌握房地產(chǎn)市場價格走向，了解抵押房地產(chǎn)區(qū)域城市規(guī)劃和拆遷、變動情況，防微杜漸，未雨綢繆，及時化解可能出現(xiàn)的貸款風險。

（作者單位為內(nèi)蒙古二連浩特市發(fā)展和改革委員會）