魏永豐

摘要：現(xiàn)階段，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了迅猛發(fā)展，人民生活水平得到了極大提升，物質(zhì)生活極大富裕，無(wú)論是城市居民還是農(nóng)村居民手中都有了積蓄，其財(cái)富的可支配力度增加，為使得財(cái)富得到增值，人民開(kāi)始尋找新的投資途徑。我國(guó)社會(huì)已經(jīng)進(jìn)入老齡化時(shí)代，養(yǎng)老問(wèn)題日益彰顯。以房養(yǎng)老模式的推出不但能夠?yàn)橐院蟮纳钭龀霰Ｕ?，同時(shí)，也可以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的增值。但現(xiàn)階段我國(guó)以房養(yǎng)老模式還處于試驗(yàn)階段，因此，研究以房養(yǎng)老模式，對(duì)個(gè)人理財(cái)規(guī)劃具有重要意義。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老；個(gè)人理財(cái)；理財(cái)規(guī)劃

現(xiàn)階段，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了迅猛發(fā)展，人民生活水平得到了極大提升，物質(zhì)生活極大富裕，在這種情況下，無(wú)論是城市居民還是農(nóng)村居民手中都有了積蓄，其財(cái)富的可支配力度增加，為使得財(cái)富得到增值，人民開(kāi)始尋找新的投資途徑。另一方面，我國(guó)已進(jìn)入到老齡化社會(huì)時(shí)代，養(yǎng)老問(wèn)題日益彰顯，特別是城鎮(zhèn)養(yǎng)老問(wèn)題更加突出。在這種情況下，就需要將家庭理財(cái)與養(yǎng)老、住房問(wèn)題加以有機(jī)結(jié)合?；诖?，在本文的研究過(guò)程中，將對(duì)以房養(yǎng)老模式進(jìn)行研究，以通過(guò)個(gè)人理財(cái)?shù)姆绞剑鉀Q未來(lái)人們的養(yǎng)老問(wèn)題。

一、以房養(yǎng)老的界定

“以房養(yǎng)老”屬于新的養(yǎng)老模式，也就是說(shuō)通過(guò)老年人身故后遺留房產(chǎn)的巨大余值，基于相關(guān)的金融保險(xiǎn)機(jī)制基礎(chǔ)上，提前對(duì)生前使用價(jià)值進(jìn)行變現(xiàn)，由此解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題。需要說(shuō)明的是，“以房養(yǎng)老”模式不斷需要關(guān)注家庭生命周期，同時(shí)還需要關(guān)注住宅生命周期，此外還需要按照個(gè)人以及家庭資源的實(shí)際情況，對(duì)資源進(jìn)行優(yōu)化配置。通過(guò)上述操作方式，能夠使得老年人在基于使用居住功能不變的條件下，實(shí)現(xiàn)價(jià)值上的流動(dòng)，由此實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值和養(yǎng)老保障雙重功用。

二、以房養(yǎng)老的操作模式

（一）反向抵押貸款

反向抵押貸款模式指的是廣大人民群眾以自有產(chǎn)權(quán)的住房來(lái)作為抵押，定期向金融機(jī)構(gòu)獲取相應(yīng)的用于養(yǎng)老費(fèi)用的貸款。通常來(lái)說(shuō)，它的放貸人群重點(diǎn)為無(wú)固定收入但擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人。待貸款到期后，則主要是通過(guò)住房出售所獲取的資金抑或是以該房產(chǎn)資產(chǎn)來(lái)還貸。上述貸款既允許一次性獲取，也允許按照月度抑或是在一定信用額度內(nèi)基于借款人的實(shí)際需求自由支付。反向抵押貸款在居住年限或老年人生存年限內(nèi)不需要進(jìn)行還款。如果申請(qǐng)貸款人出現(xiàn)了死亡的情況，這時(shí)就將房產(chǎn)作為貸款補(bǔ)償。反向抵押貸款模式具有鮮明的特征，也即通過(guò)分期放貸，最后一次性收回本金和利息。在實(shí)際操作過(guò)程中，隨著時(shí)間抑或是分期放貸的不斷增長(zhǎng)，貸款本金以及利息會(huì)發(fā)生變動(dòng)，其中負(fù)債在不斷增加，自有資產(chǎn)在顯著降低。

（二）住房租換

老年人將自有的大面積房屋進(jìn)行出租，進(jìn)而租一套面積比較小的房子用于資助，通過(guò)二者的差距來(lái)進(jìn)行養(yǎng)老。通過(guò)上述操作模式，能夠有效提升部分住房資源的優(yōu)化配置，并為老年人提供部分養(yǎng)老的費(fèi)用。此外，上述模式在自有住房有較大升值潛力時(shí)，因免于出售能夠顯著降低由此帶來(lái)的損失。

（三）售后回租

老年人把住房出售給某特定機(jī)構(gòu)，然后再通過(guò)重新租回的方式，取得整筆款項(xiàng)用于投資盈利抑或是交納整筆養(yǎng)老保險(xiǎn)金。基于該模式，每月都能夠從保險(xiǎn)公司獲取一定的資金，主要用來(lái)繳納房租，并進(jìn)行后期的養(yǎng)老。

三、以房養(yǎng)老個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品的研發(fā)

通過(guò)上面的以房養(yǎng)老模式說(shuō)明可知，在實(shí)際操作過(guò)程中，金融理財(cái)師為廣大人民群眾提供理財(cái)服務(wù)時(shí)，可以通過(guò)兩種途徑完善個(gè)人的理財(cái)規(guī)劃。一方面體現(xiàn)為住房抵押貸款，另一方面則體現(xiàn)為住房反向抵押貸款，由此實(shí)現(xiàn)退休計(jì)劃同房地產(chǎn)投資的有機(jī)結(jié)合。通過(guò)上述操作，可以顯著降低個(gè)人工作期間的負(fù)擔(dān)，最大程度上保障退休養(yǎng)老生活，由此提升了反向抵押貸款的業(yè)務(wù)開(kāi)展。再就是，也能夠推動(dòng)以房養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。就金融機(jī)構(gòu)的獲益而言，實(shí)施反向抵押貸款業(yè)務(wù)能夠提升收益，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效提升。

（一）加快以房養(yǎng)老的個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品的研發(fā)

金融機(jī)構(gòu)以及相關(guān)的科研單位應(yīng)積極研發(fā)以房養(yǎng)老的個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品，特別是反向抵押貸款模式的研究，該模式涵蓋房地產(chǎn)評(píng)估、利率確定、人的壽命預(yù)期等內(nèi)容。其中最需要解決的問(wèn)題是利率確定'。在實(shí)際操作過(guò)程中，如果利率確定偏向消費(fèi)者，這時(shí)銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增加。如果利率確定偏向銀行，廣大人民群眾就會(huì)覺(jué)得不適宜?；诖?，相關(guān)金融部門要認(rèn)真研究利率要確定，促進(jìn)反向抵押貸款業(yè)務(wù)的健康開(kāi)展，使得這項(xiàng)業(yè)務(wù)開(kāi)展在風(fēng)險(xiǎn)控制范圍內(nèi)，同時(shí)，又可以吸引廣大老年群眾積極參與。

（二）輿論先行

就反向抵押貸款金融產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)而言，其首先要進(jìn)行輿論宣傳，通過(guò)強(qiáng)有力的輿論手段，能夠讓廣大人民群眾認(rèn)識(shí)到以房養(yǎng)老同反向抵押貸款有機(jī)結(jié)合的優(yōu)勢(shì)，由此解決廣大人民群眾的養(yǎng)老保障問(wèn)題。

（三）全面的市場(chǎng)調(diào)研

通過(guò)全面的市場(chǎng)調(diào)研，能夠有力保障反向抵押貸款產(chǎn)品的順利實(shí)施。如果將反向抵押貸款產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，就需要關(guān)注市場(chǎng)供給與實(shí)際需求，同時(shí)，還需要關(guān)注市場(chǎng)規(guī)則、營(yíng)銷模式以及渠道等因素。由此最大程度上降低出現(xiàn)“有行無(wú)市”的情況。再就是，利用全方位的調(diào)研還能夠起到廣泛宣傳的作用。在實(shí)際操作過(guò)程中，部分新型金融保險(xiǎn)產(chǎn)品的研發(fā)，均是通過(guò)羅列簡(jiǎn)單的技術(shù)性條款來(lái)向人們進(jìn)行內(nèi)容展示，吸引不了人民群眾的關(guān)注?；诖?，就反向抵押貸款產(chǎn)品市場(chǎng)化運(yùn)作而言，需要通過(guò)全面的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行廣泛的宣傳，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品能夠出現(xiàn)在老年人的個(gè)人理財(cái)規(guī)劃中。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，以房養(yǎng)老的模式的構(gòu)建能夠健全和完善傳統(tǒng)個(gè)人理財(cái)?shù)娜秉c(diǎn)。在實(shí)際操作過(guò)程中，以房養(yǎng)老模式基于個(gè)人生命周期角度，有機(jī)結(jié)合撫養(yǎng)、贍養(yǎng)、遺產(chǎn)繼承及家庭代際財(cái)富，由此最大程度上保障老年人的晚年生活。

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