于彬

摘要：本文主要針對不動產(chǎn)測繪和權(quán)籍調(diào)查進(jìn)行研究和分析，通過相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查非常復(fù)雜，在操作的時候不單單需要測繪不動產(chǎn)平面，還需要調(diào)查不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，另外還需要精確測算不動產(chǎn)的面積。由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度進(jìn)一步加快，房屋建筑面積逐步增大，新形勢下不動產(chǎn)及其權(quán)籍調(diào)查測繪分析難度更大，本文著重對其進(jìn)行分析，以供參考。

Abstract： This paper mainly focuses on the research and analysis of real estate surveying and survey of rights records. Through relevant research， it has been found that real estate ownership survey is very complicated. In the operation， it is not only necessary to map the real estate plane， but also to investigate the structure of real estate， and it also needs to measure the area of real estate accurately. As the current speed of economic development is accelerating and the building area of houses is gradually increasing， it is more difficult to investigate and analyze the survey of real estate and its ownership in the new situation. This article focuses on its analysis for reference.

關(guān)鍵詞：新形勢下；不動產(chǎn)；權(quán)籍調(diào)查；測繪

Key words： new situation；real estate；right-based investigation；mapping

中圖分類號：P208 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）27-0180-02

1 新形勢下不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作中存在的問題

調(diào)查房地產(chǎn)地籍的時候需要注意房地產(chǎn)登記和申請的整個流程，必須依照國家的相關(guān)法律法規(guī)，明確調(diào)查工作主要有土地的用途、土地的界限、土地的面積等，最終匯總這些資料形成地籍調(diào)查報告，作為房地產(chǎn)證書和房地產(chǎn)登記的重要依據(jù)。調(diào)查房地產(chǎn)權(quán)集的時候，調(diào)查方式很多，主要包含了權(quán)屬調(diào)查、不動產(chǎn)單元設(shè)定、測量等。權(quán)屬調(diào)查主要是利用實地勘察，還有外業(yè)核實等諸多方法將房地產(chǎn)的權(quán)屬進(jìn)行進(jìn)一步明確。

1.1 缺乏規(guī)范性

登記的過程中，機(jī)構(gòu)銜接的過程中出現(xiàn)一定的問題，造成不動產(chǎn)登記無法順暢連貫的進(jìn)行。不動產(chǎn)登記的過程中，需要國土、林業(yè)、房產(chǎn)各部門進(jìn)行通力合作，才可以確保登記工作快速有效。在此過程中很容易產(chǎn)生各機(jī)構(gòu)無法連貫銜接，而對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的工作產(chǎn)生直接影響，所以我國要依照現(xiàn)在形勢變化的情況，由于各部門的職責(zé)分配情況和差異性，當(dāng)前在資料數(shù)字化或者保管過程中，沒有規(guī)范性，無法實施共享相關(guān)數(shù)據(jù)，無法通過計算機(jī)技術(shù)對測繪工作進(jìn)行有力支持等因素，造成了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記困難重重。

1.2 缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的過程非常復(fù)雜，在實際操作過程中出現(xiàn)測繪分散，測繪標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的情況，各地在執(zhí)行過程中標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)調(diào)換、權(quán)籍調(diào)查困難重重，管理制度出現(xiàn)很大的缺陷，盡管法律法規(guī)當(dāng)中規(guī)定了房產(chǎn)測繪、地籍管理等的相關(guān)操作，但是沒有辦法對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中的各個門類進(jìn)行全方位涵蓋。某些地區(qū)的不動產(chǎn)權(quán)籍種類非常復(fù)雜，造成分散登記測量的標(biāo)準(zhǔn)不同而導(dǎo)致獲取的數(shù)據(jù)格式、精度、坐標(biāo)等都出現(xiàn)較大差異，無法共享不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)。

2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作要點

2.1 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪技術(shù)

以宗地為口子突入，根據(jù)地籍調(diào)查情況為主要基礎(chǔ)，通過不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查外業(yè)操作過程中獲取的數(shù)據(jù)，最大程度的完善高分辨率影像圖底圖、大尺度地形圖、農(nóng)村宅基地圖、集體土地所有權(quán)實物圖、含坐標(biāo)的城鎮(zhèn)地圖等，通過外業(yè)測繪內(nèi)業(yè)判讀的方法對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作進(jìn)行完善。

2.2 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪流程

第一步需要做好準(zhǔn)備工作，收集和分析歷史，依照相關(guān)資料將調(diào)查方案完整的制定出來，并且將指界通知書提前發(fā)放，查找控制點。在業(yè)務(wù)系統(tǒng)當(dāng)中查詢相關(guān)資料并到指定部門，比如林業(yè)房產(chǎn)，國土等部門提取檔案。其次是權(quán)籍調(diào)查工作，對不動產(chǎn)權(quán)屬問題進(jìn)行調(diào)查和核實，測繪不動產(chǎn)單元、自然幢、宗地等的草圖，將其在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中詳細(xì)填寫。接著進(jìn)行不動產(chǎn)測繪工作，內(nèi)業(yè)主要是進(jìn)行地圖繪制將自然幢、宗地屬性等錄入其中，并且做好計算房屋面積的工作，外業(yè)主要是進(jìn)行測量，測繪房產(chǎn)，宗地界址點等。接著進(jìn)行質(zhì)檢入庫，主要核實不動產(chǎn)測繪成果的準(zhǔn)確性，主要包含了表格成果、文字成、，圖件成果等，將其進(jìn)行轉(zhuǎn)換，登錄到不動產(chǎn)登記權(quán)籍管理系統(tǒng)當(dāng)中，直接調(diào)用不動產(chǎn)系統(tǒng)就可以獲取相關(guān)數(shù)據(jù)，在入庫前還需要做好邏輯檢查和拓?fù)涔ぷ鳌Ｗ詈筮M(jìn)行成果歸檔，以宗地為單位，對調(diào)查成果進(jìn)行歸檔整理，要求和規(guī)范化操作，分為紙質(zhì)數(shù)據(jù)和電子數(shù)據(jù)兩種。

2.3 不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪的應(yīng)用

當(dāng)前張三需要進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)證辦理。需要核實其國有建設(shè)用地和房屋使用權(quán)，其住宅位置是在a縣的b街道24號，該地區(qū)的地籍區(qū)號是222。行政規(guī)劃代碼是111111，另外其宗地序號是25號，還有幢號信息、層數(shù)信息分別是10和3，還需要錄入其樓層和戶號，分別是2和1，還有其他的明確信息，如下圖所示。外業(yè)人員依照不動產(chǎn)調(diào)查測繪的結(jié)果，將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入，內(nèi)業(yè)人員通過相關(guān)軟件進(jìn)行處理，首先將宗地圖繪制完成，并且將對應(yīng)信息輸入其中。

第一、對宗地圖進(jìn)行繪制，并把對應(yīng)的相關(guān)信息進(jìn)行錄入。如圖1所示。

第二、將自然幢的屬性錄入系統(tǒng)當(dāng)中，如圖2所示。

進(jìn)行地基質(zhì)檢和分析修改工作，核查管理轄區(qū)地質(zhì)等相關(guān)信息，對宗地的懸掛、重合、閉合等情況進(jìn)行檢查，確保宗地屬性情況。依照自然幢的邊線錄入測繪信息，有效繪制測繪空間的平面圖，并且深層次的管理單元號、面積等，把測繪標(biāo)高等最終結(jié)果繪制出來，形成樓表盤表、分戶圖、宗地圖等。

3 提高不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作效益的措施

3.1 調(diào)查機(jī)構(gòu)的合理選擇

為了讓作業(yè)效率提高，需要對設(shè)置的測量機(jī)構(gòu)進(jìn)行選擇，主要可以通過市場化的模式合理的選擇調(diào)查機(jī)構(gòu)，確保調(diào)查機(jī)構(gòu)的資質(zhì)符合要求，現(xiàn)在各地市的選擇性相對較小?？梢宰尪嗉艺{(diào)查機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合調(diào)查和管理，并且出具相應(yīng)的測量報告和調(diào)查結(jié)果。

3.2 數(shù)據(jù)入庫環(huán)節(jié)

如果權(quán)屬結(jié)果沒有出現(xiàn)較大偏差，核實相關(guān)數(shù)據(jù)之后，就可以讓相關(guān)人員進(jìn)行簽字。通過信息科人員對其進(jìn)行入庫，將單元號編制起來。如果出現(xiàn)質(zhì)量問題，一定要及時進(jìn)行反饋修改相應(yīng)的結(jié)果。入庫工作完成后，相關(guān)的信息課人員需要用專用章處理地圖，并且，及時提交做好登記工作。如果房產(chǎn)不需要做權(quán)調(diào)前置，相關(guān)人員可以直接將其錄入地圖當(dāng)中，并對其進(jìn)行登記辦理，與此同時，相關(guān)人員可以進(jìn)行交接審批，各部門分工管理對信息進(jìn)行共享，并且確保測繪工作的合理性、精確性、有效地進(jìn)行控制。

3.3 不動產(chǎn)權(quán)籍的一體化管理

通過電子登記簿，有效管理相關(guān)林木、土地的定著物，合理掌控權(quán)屬關(guān)系及相關(guān)事項，作為信息化的基礎(chǔ)，不動產(chǎn)登記過程中需要相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)引起重視，規(guī)范登記并且對登記簿當(dāng)中的信息進(jìn)行審核，確保審核結(jié)果和登記相同，防止業(yè)務(wù)人員出現(xiàn)失誤或者數(shù)據(jù)遺漏的情況，及時對相關(guān)程序進(jìn)行更正，確保有專人對登記簿進(jìn)行保管，定期維護(hù)，并且進(jìn)行備份，有效維護(hù)相關(guān)敏感信息，對其權(quán)屬管理進(jìn)行加密，讓信息保護(hù)等級進(jìn)一步提高。

4 結(jié)束語

總之，現(xiàn)在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作發(fā)展的速度進(jìn)一步加快，所以，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和測繪工作的重要性逐步強(qiáng)化，在進(jìn)行不動產(chǎn)測繪管理的時候，一定要首先做好房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，并且與實際情況相結(jié)合，通過合理選擇不動產(chǎn)測繪方法，讓房地產(chǎn)權(quán)籍測繪和調(diào)查工作進(jìn)一步加強(qiáng)。

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