童夏華 狄輝杰 龔春江

【摘 要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，人們認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)面積測(cè)繪的重要性。論文以房產(chǎn)測(cè)繪為研究對(duì)象，介紹了房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)定義及面積分?jǐn)偡椒?，從具體的測(cè)繪環(huán)節(jié)討論了加強(qiáng)房產(chǎn)面積測(cè)算的質(zhì)量控制措施，希望對(duì)我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展有所幫助。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)繪；分?jǐn)偡椒?；房產(chǎn)面積；質(zhì)量控制

一、引言

房產(chǎn)測(cè)繪主要指的是對(duì)房屋權(quán)屬、地理位置及房屋相關(guān)土地面積的測(cè)算，是我國(guó)專業(yè)測(cè)繪中一個(gè)比較特別的分支，并且對(duì)測(cè)繪技術(shù)和測(cè)繪精度都有較高的要求。房產(chǎn)面積測(cè)算是房產(chǎn)測(cè)繪中的一個(gè)重要內(nèi)容。然而總結(jié)實(shí)際測(cè)算經(jīng)驗(yàn)可以發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)面積測(cè)算是房產(chǎn)測(cè)繪工作的難點(diǎn)之一，需要加強(qiáng)控制。

二、房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)定義及面積分?jǐn)偡椒?/p>

（一）房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)定義

建筑面積即房屋外圍水平面積及水平投影面積，具體由套內(nèi)面積和每戶所占公攤面積組成。其中，套內(nèi)面積是房屋業(yè)主的私有面積，一般由使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積3部分組成；而每戶所占公攤面積又稱為共有建筑面積，主要指的是整棟樓所有產(chǎn)權(quán)人共同擁有的部分，具體包括樓梯間、電梯、過(guò)道、垃圾道以及公共門(mén)廳等位置、套內(nèi)與公共部位之間的分隔墻、外墻水平的投影面積一半的建筑面積，還包括建在棟內(nèi)并服務(wù)于整棟樓的公共用房、管理用房的建筑面積等[1]。此外，建筑面積公攤系數(shù)也是房產(chǎn)面積測(cè)算中的重要概念，其計(jì)算公式為“建筑面積公攤系數(shù)=公攤面積/套內(nèi)面積”，需要注意的是，建筑面積公攤系數(shù)針對(duì)的是單一的獨(dú)立建筑，并且每一棟、每一單元、每一層甚至每一戶的分?jǐn)傁禂?shù)都有可能不同。

（二）房產(chǎn)面積分?jǐn)偡椒?/p>

當(dāng)前較為常見(jiàn)的分?jǐn)偳闆r主要有以下3種。（1）單一住宅樓或商業(yè)樓。這種建筑的分?jǐn)偳闆r較為簡(jiǎn)單，通常只有1個(gè)幢共分?jǐn)偯娣e。（2）普通商住樓。商住樓由于用途較多，其共有建筑面積的分?jǐn)傄蚕鄬?duì)復(fù)雜，包括幢共有分?jǐn)?、功能區(qū)共有分?jǐn)偧皩庸灿蟹謹(jǐn)偟?。舉例來(lái)說(shuō)，某商住樓1層為社區(qū)用房和青少年活動(dòng)中心，有自噴設(shè)備用房和2部電梯和1個(gè)樓梯，2層及以上為住宅用房，只有電梯和樓梯而沒(méi)有自噴設(shè)備用房，在這種情況下，由于電梯和樓梯僅為住宅所用，而自噴設(shè)備為1層共用，因此，該商住樓的共有建筑面積的分?jǐn)偳闆r如下：電梯和樓梯為共有區(qū)，由2層及以上住宅部分分?jǐn)?，自噴設(shè)備用房由1層社區(qū)用房和青少年活動(dòng)中心分?jǐn)偂＃?）多用途綜合樓。多用途綜合樓可能會(huì)存在部分走道、廁所等是專為某幾個(gè)戶室服務(wù)的現(xiàn)象，不參與層分?jǐn)偦蚬δ軈^(qū)分?jǐn)?，因此，需要引入“自定義分?jǐn)偂备拍?，?jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是將某個(gè)共有部分按照一定的分類方式分?jǐn)偨o特定的戶室，在確保合理的前提下使共有建筑面積分?jǐn)傋兊煤?jiǎn)單[2]。

由于公攤的廁所還有樓梯可能并不是在某一層，或者就用途分?jǐn)偵蟻?lái)說(shuō)，也并不是一種用途分?jǐn)?，而是針?duì)好幾個(gè)用戶服務(wù)的，這就不能進(jìn)行簡(jiǎn)單的層共和區(qū)共分?jǐn)傆?jì)算了。面對(duì)此種情況，就需要采用“自定義分?jǐn)偂?，該種分?jǐn)偡椒梢詫⒎謹(jǐn)偛块T(mén)按照用途還有戶室類別的不盡相同，進(jìn)行具體的自定義分?jǐn)?，該種分?jǐn)偡椒ǖ膬?yōu)點(diǎn)就是具有一定的合理性和簡(jiǎn)單性。

三、房產(chǎn)測(cè)繪中房產(chǎn)面積質(zhì)量控制措施

（一）建立規(guī)范的測(cè)繪市場(chǎng)及完善的房產(chǎn)測(cè)繪制度

1.隨著政府的簡(jiǎn)政放權(quán)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房產(chǎn)管理部門(mén)慢慢不再?gòu)氖路慨a(chǎn)測(cè)繪，而是通過(guò)備案許可引入幾家具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪單位，進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪，形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

2.制定科學(xué)的房產(chǎn)測(cè)繪流程和設(shè)計(jì)書(shū)，可以為測(cè)繪人員提供準(zhǔn)確的測(cè)繪依據(jù)，從而有效確保測(cè)繪工作的開(kāi)展。房產(chǎn)測(cè)繪流程的制定中可以在各個(gè)環(huán)節(jié)中加入質(zhì)量檢查，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)測(cè)繪質(zhì)量的逐步控制，提高成果質(zhì)量。

3.制定測(cè)繪人員定期培訓(xùn)制度，提升測(cè)繪人員專業(yè)水平。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于技能水平較低的人員，測(cè)繪單位可定期或不定期組織一些技能培訓(xùn)與考核；對(duì)于專業(yè)水平較高的測(cè)繪人員，測(cè)繪單位應(yīng)在滿足其學(xué)習(xí)需求的同時(shí)，充分發(fā)揮這類測(cè)繪人員的模范帶頭作用。

（二）加強(qiáng)前期的資料收集和圖紙審查力度

1.前期資料收集及圖紙審查是確保房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的重要的前提。測(cè)繪工作人員首先要對(duì)相關(guān)圖紙進(jìn)行嚴(yán)格審查，確保這些圖紙通過(guò)國(guó)家規(guī)劃部門(mén)的審核，同時(shí)，還要確保施工圖紙的全面性，如施工變更等必須要具備相應(yīng)的變更設(shè)計(jì)圖紙。

2.為便于測(cè)繪過(guò)程中的數(shù)據(jù)查閱，提供的圖紙必須是一套完整詳細(xì)真實(shí)的建筑圖紙，諸如平面圖、立面圖、樓梯圖以及陽(yáng)臺(tái)、飄窗的大樣圖等。

3.委托方提交給測(cè)繪機(jī)構(gòu)的收件材料必須包括建筑總平面圖和項(xiàng)目工程的規(guī)劃許可證，相關(guān)部門(mén)簽發(fā)的相應(yīng)門(mén)牌號(hào)、設(shè)計(jì)部門(mén)所出具的房屋的配套設(shè)施以及相關(guān)功能說(shuō)明、土地出讓合同或政府批文等。

（三）準(zhǔn)確認(rèn)定房屋計(jì)算面積部位

為避免出現(xiàn)房屋測(cè)算面積不準(zhǔn)確的情況發(fā)生，相關(guān)測(cè)繪人員首先要根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986—2000）的相關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋的全面積、半面積以及不計(jì)算面積的部位進(jìn)行確認(rèn)。舉例來(lái)說(shuō)，對(duì)于部分存在通道的房屋來(lái)說(shuō)，若共有部分處于封閉狀態(tài)，則計(jì)算其全面積；若該部分處于敞開(kāi)狀態(tài)，那么就需要從以下2方面進(jìn)行考慮：（1）若該通道共有部分位于房屋建筑的主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，則視為通道柱走廊，計(jì)算全面積；（2）若該通道共有部分懸挑于房屋建筑主體之外，那么就要按照無(wú)柱外走廊的形式計(jì)算一半面積。

（四）加強(qiáng)外業(yè)質(zhì)量控制

加強(qiáng)外業(yè)質(zhì)量控制可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：（1）嚴(yán)格依照測(cè)繪流程或設(shè)計(jì)書(shū)，對(duì)房屋邊長(zhǎng)、墻體厚度、特征點(diǎn)位置進(jìn)行準(zhǔn)確測(cè)量，并有多余觀測(cè)數(shù)據(jù)；（2）房屋應(yīng)逐棟測(cè)繪，不同建筑結(jié)構(gòu)、不同層數(shù)、不同戶型的房屋應(yīng)分別測(cè)繪；（3）丈量邊長(zhǎng)應(yīng)與規(guī)劃審批圖進(jìn)行對(duì)比，當(dāng)丈量邊長(zhǎng)與設(shè)計(jì)邊長(zhǎng)較差在誤差允許范圍時(shí)，可采用設(shè)計(jì)圖尺寸。

（五）對(duì)內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)整理進(jìn)行有效管理

房產(chǎn)測(cè)繪因其內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)量比較多，數(shù)據(jù)整理、面積計(jì)算的工作更加繁重，出現(xiàn)錯(cuò)誤的機(jī)率也更多，所以有效提高內(nèi)業(yè)計(jì)算質(zhì)量，有重要的意義。主要有以下3點(diǎn)：（1）在繪制分層分戶時(shí)，要嚴(yán)格按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986—2000）及《測(cè)繪設(shè)計(jì)書(shū)》等的要求作圖。特別是采用測(cè)繪軟件進(jìn)行計(jì)算時(shí)，對(duì)尺寸標(biāo)注、面積塊屬性、線型及圖層等更要符合規(guī)范要求。（2）共有面積分?jǐn)倳r(shí)，對(duì)指定分?jǐn)偯娣e塊及參與分?jǐn)偟拿娣e塊應(yīng)準(zhǔn)確、對(duì)分?jǐn)傤愋停ù狈謹(jǐn)?、功能區(qū)分?jǐn)偦驅(qū)臃謹(jǐn)偅┑倪x擇應(yīng)準(zhǔn)確。（3）面積計(jì)算結(jié)束后，要對(duì)幾項(xiàng)面積進(jìn)行統(tǒng)計(jì)對(duì)比復(fù)核，避免出現(xiàn)失誤。如每層每個(gè)面積塊的面積總和是否與層的面積一致；每棟分?jǐn)偳暗慕ㄖ娣e與分?jǐn)偤蟮漠a(chǎn)權(quán)面積是否相符，房產(chǎn)實(shí)測(cè)面積是否原預(yù)算（預(yù)售）面積相符等。

（六）提高測(cè)量人員的專業(yè)素養(yǎng)

測(cè)繪主管部門(mén)要深入實(shí)地的進(jìn)行測(cè)繪人員的技能測(cè)查，同時(shí)給予技術(shù)上的指導(dǎo)，考核測(cè)繪人員的技術(shù)水平，管理房產(chǎn)測(cè)繪人員的專業(yè)素養(yǎng)， 引入制度指引測(cè)量人員的技術(shù)，培訓(xùn)測(cè)繪人員技術(shù)和水平能力，且定期舉行技術(shù)講座和經(jīng)驗(yàn)交流，提高測(cè)繪人員的專業(yè)素養(yǎng)。

四、結(jié)語(yǔ)

科學(xué)、可靠的房產(chǎn)測(cè)繪既關(guān)系著房產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位的經(jīng)濟(jì)效益，也影響著消費(fèi)者及投資者的利益，近年來(lái)，買(mǎi)房成為人們投資的首選，人們?cè)絹?lái)越關(guān)注房屋實(shí)際面積的測(cè)算，因此，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作的重視，嚴(yán)格監(jiān)督房產(chǎn)測(cè)繪的每一個(gè)環(huán)節(jié)，正確使用測(cè)繪工具、切實(shí)保障測(cè)繪質(zhì)量，最大限度避免因測(cè)繪環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏而導(dǎo)致的損失。

【參考文獻(xiàn)】

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