金素文

【摘 要】隨著房地產市場經濟體制的改革，加上國家運用各種宏觀調控政策對房地產價格和購房政策進行調控，房地產企業(yè)的利潤空間在逐漸縮小。房地產企業(yè)合理控制并降低開發(fā)經營成本，提高利潤已成為增強市場競爭力的主要手段。本文分析了房地產企業(yè)成本管控的意義和存在問題，并根據(jù)房地產企業(yè)不同的開發(fā)階段提出了相應的成本管控對策。

【關鍵詞】房地產企業(yè)；成本管控；最優(yōu)化

一、房地產企業(yè)成本管控的重要性

房地產企業(yè)成本管控是房地產開發(fā)企業(yè)的內功，在市場經濟競爭中具有十分重要的意義。通過運用合理的成本管理方法對房地產開發(fā)成本進行有效控制，以實現(xiàn)目標利潤和企業(yè)價值的最大化。

1.成本管控有利于提高企業(yè)的管理水平

房地產企業(yè)成本管控通過樹立全面的成本管控理念和意識，運用先進的成本管理方法，完善成本管理制度和流程，結合成本績效考核和評價，實現(xiàn)全員、全要素、全過程的成本管控。

2.成本管控有利于實現(xiàn)成本的最優(yōu)化

房地產企業(yè)的利潤是銷售收入與成本費用的差額。在銷售收入不變的情況下，成本管控是實現(xiàn)目標利潤和企業(yè)價值最大化的有效途徑。有效的成本管控可以通過事前策劃，生產鏈的延伸，制度、流程的優(yōu)化，結合績效考評促進成本的最優(yōu)化，為實現(xiàn)目標收益提供重要保證。

3.成本管控有利于增強企業(yè)的市場競爭力

近幾年來，房地產企業(yè)在國家宏觀調控政策的影響下，利潤空間逐漸縮小，成本逐漸透明化，很多房地產企業(yè)走上規(guī)范化的發(fā)展道路。房地產企業(yè)迫切需要加強內部管理，提高成本管理水平，增加產品的差異化以提高市場份額和競爭力。

二、房地產企業(yè)成本管控的主要內容

房地產企業(yè)成本管控有其自身的特點，主要從項目立項、設計、招投標、施工、驗收等階段進行成本管控，結合績效考核將成本管理流程和制度進一步優(yōu)化，促使成本管理制度與實際工作流程緊密融合。

1.立項階段的成本管控

項目投資決策階段至關重要，它主要是在市場預測、分析的基礎上，判斷房地產的發(fā)展趨勢和確定合適的市場定位，做出適合市場的投資決策和成本策劃。并按照目標成本進行設計規(guī)劃，以保證項目建設的順利完成，獲得預期的經濟效益。

2.設計階段的成本管控

項目設計階段成本控制主要通過產品設計的優(yōu)化、工程技術指標的控制以及經濟效益的分析論證等因素對成本進行有效的控制，合理科學的設計可以鎖定70%—80%的可控成本，該比例足以體現(xiàn)該階段成本控制的重要性。

3.招投標采購階段的成本管控

這階段的成本控制主要包括招標文件編制，工程的報價，工程的評標以及工程合同確定簽署；采購預算的編制，供應商管理以及采購物資驗收、付款結算等成本控制內容。該階段要求嚴格按照招投標制度執(zhí)行，避免制度流于形式，將目標成本控制在預定的范圍內、保證項目質量和減少工程變更引起的后期結算問題。

4.施工及驗收階段的成本管控

這階段主要控制內容是工程款支付進度的控制、工程設計變更和現(xiàn)場工程簽證成本的控制以及竣工結算等。該階段的每一項內容都是房地產成本管控的關鍵環(huán)節(jié)，特別是工程款支付進度、工程變更的管控成效直接影響后期的工程竣工結算。

三、房地產企業(yè)成本管控面臨的問題

隨著房地產體制的改革，房地產行業(yè)經歷了高速發(fā)展的十來年，房價一路飆升。房地產企業(yè)依賴土地紅利和高房價牟取超額利潤在很大程度上削弱了房地產企業(yè)對成本管理的重視。成本管控不嚴出現(xiàn)工程質量、索賠、貪污舞弊，甚至房鬧、房產糾紛等問題，付出承重的試錯成本。

1.項目調研、設計不充分，導致設計變更增加而造成資源浪費

調研、設計階段是開發(fā)項目成本管控的重點，直接決定著項目設計估算、方案報建概算和施工圖預算。而事前開發(fā)項目階段設計深度不夠，存在后期設計變更增加，無法精準的確定成本管控的目標，錯失了在設計階段控制成本造價的有利機會。

2.項目成本管控意識不強，導致實際開發(fā)成本超支

從目前房地產企業(yè)的成本管控現(xiàn)狀來看，全成本、客戶視角、收益視角的成本管控體系尚未形成，沒有樹立成本節(jié)約理念和管控意識。招投標、物料采購、工程管理等內部管理制度的不完善、內部牽制缺失，出現(xiàn)工程變更增加，成本無法得到有效的管控，甚至出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象。

3缺乏合理有效的成本管理體系，導致企業(yè)發(fā)展受限

缺乏利用先進成本管理控方法，而是采用傳統(tǒng)的“合同臺賬”進行管理，與目標成本關聯(lián)度不大。從目前房地產企業(yè)的成本管控現(xiàn)狀來看，沒有實行全面預算管理和成本績效考核制度。即使部分企業(yè)實行預算管理，但也沒有嚴格按預算管理辦法執(zhí)行，對于超預算和預算外資金的支付仍通過簡單程序追加預算，對成本管控沒有起到實質性效果，也無法助推企業(yè)更好更快的發(fā)展。

四、完善房地產企業(yè)成本管控的對策

針對房地產企業(yè)在項目開發(fā)過程中比較突出的成本管控所存在的問題，企業(yè)應通過成本控制前移，樹立正確的成本管控意識，完善內部管理制度以及實施合理的預算管理制度和內部控制制度。

1.采用目標成本管理法做好成本管控

目標成本管理是根據(jù)企業(yè)的經營規(guī)劃和市場客戶的需求，確定目標利潤和市場價格，并提出目標成本作為企業(yè)努力的方向，從而以“目標收益”視角進行產品定位策劃、設計和監(jiān)管。設計、營銷、成本、工程、財務各部門結合目標成本和目標收益完善內部管理制度，根據(jù)預算總投資額合理控制各階段投入額，為目標收益進行決策和動態(tài)跟蹤提供依據(jù)。

2.增強管控意識，從全成本、客戶視角、收益視角做好成本管控

首先，從成本范圍來看，“開發(fā)成本”不只局限于建安范疇，而應站在項目和企業(yè)全局。房地產企業(yè)成本管理應從全成本角度出發(fā)，不能單考慮建筑成本，更應關注和平衡前期設計成本、銷售宣傳費用、貸款利息、稅款等。設計成本的增加，在一定程度上可能出現(xiàn)建筑成本的下調。綜合全項目考慮全成本，實現(xiàn)成本最優(yōu)化。

其次，從成本價值來看，從收益的角度審視成本管理。單純的以目標成本做為成本管控的標準，在成本管理中會出現(xiàn)浪費現(xiàn)象，導致最終項目結算時出現(xiàn)超支的現(xiàn)象。因此，需要站在收益視角進行監(jiān)控，不只是對目標成本的審核，更應該在項目投資的全過程監(jiān)控目標成本的執(zhí)行情況，以達到項目收益最大化。

再次，從成本優(yōu)化來看，從客戶視角實現(xiàn)成本價值的最大化。成本的投入以客戶為導向，將更多的成本投向客戶關注的地方，實現(xiàn)目標收益的最大化。

3.完善預算、成本績效考核、內部控制等內部管理體系，實現(xiàn)成本事中控制

全過程成本管控，要求企業(yè)項目可行性研究、市場調研以及投資活動的評估和分析，從土地拍賣、規(guī)劃、方案設計、施工建設、營銷等階段形成完善的成本管控體系。在項目各階段應該結合項目特點建立適合企業(yè)發(fā)展的預算管理制度，配合預算管理設置成本績效考核制度，針對項目各環(huán)節(jié)的內部控制風險點設置內部控制措施，以達成項目成本全過程管控中的事中管理與控制。

五、結束語

隨著房地產市場環(huán)境的變化，房地產企業(yè)的競爭日益激烈，提高房地產成本管控意識，完善房地產企業(yè)預算管理、成本績效考核和內部控制制度，以此控制好目標成本，實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化。

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