金素文

【摘 要】隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的改革，加上國(guó)家運(yùn)用各種宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和購房政策進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間在逐漸縮小。房地產(chǎn)企業(yè)合理控制并降低開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)已成為增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的主要手段。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的意義和存在問題，并根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)不同的開發(fā)階段提出了相應(yīng)的成本管控對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本管控；最優(yōu)化

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義。通過運(yùn)用合理的成本管理方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行有效控制，以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)和企業(yè)價(jià)值的最大化。

1.成本管控有利于提高企業(yè)的管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控通過樹立全面的成本管控理念和意識(shí)，運(yùn)用先進(jìn)的成本管理方法，完善成本管理制度和流程，結(jié)合成本績(jī)效考核和評(píng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)全員、全要素、全過程的成本管控。

2.成本管控有利于實(shí)現(xiàn)成本的最優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)是銷售收入與成本費(fèi)用的差額。在銷售收入不變的情況下，成本管控是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)和企業(yè)價(jià)值最大化的有效途徑。有效的成本管控可以通過事前策劃，生產(chǎn)鏈的延伸，制度、流程的優(yōu)化，結(jié)合績(jī)效考評(píng)促進(jìn)成本的最優(yōu)化，為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)收益提供重要保證。

3.成本管控有利于增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力

近幾年來，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，利潤(rùn)空間逐漸縮小，成本逐漸透明化，很多房地產(chǎn)企業(yè)走上規(guī)范化的發(fā)展道路。房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高成本管理水平，增加產(chǎn)品的差異化以提高市場(chǎng)份額和競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)成本管控有其自身的特點(diǎn)，主要從項(xiàng)目立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、驗(yàn)收等階段進(jìn)行成本管控，結(jié)合績(jī)效考核將成本管理流程和制度進(jìn)一步優(yōu)化，促使成本管理制度與實(shí)際工作流程緊密融合。

1.立項(xiàng)階段的成本管控

項(xiàng)目投資決策階段至關(guān)重要，它主要是在市場(chǎng)預(yù)測(cè)、分析的基礎(chǔ)上，判斷房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)和確定合適的市場(chǎng)定位，做出適合市場(chǎng)的投資決策和成本策劃。并按照目標(biāo)成本進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃，以保證項(xiàng)目建設(shè)的順利完成，獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。

2.設(shè)計(jì)階段的成本管控

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制主要通過產(chǎn)品設(shè)計(jì)的優(yōu)化、工程技術(shù)指標(biāo)的控制以及經(jīng)濟(jì)效益的分析論證等因素對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，合理科學(xué)的設(shè)計(jì)可以鎖定70%—80%的可控成本，該比例足以體現(xiàn)該階段成本控制的重要性。

3.招投標(biāo)采購階段的成本管控

這階段的成本控制主要包括招標(biāo)文件編制，工程的報(bào)價(jià)，工程的評(píng)標(biāo)以及工程合同確定簽署；采購預(yù)算的編制，供應(yīng)商管理以及采購物資驗(yàn)收、付款結(jié)算等成本控制內(nèi)容。該階段要求嚴(yán)格按照招投標(biāo)制度執(zhí)行，避免制度流于形式，將目標(biāo)成本控制在預(yù)定的范圍內(nèi)、保證項(xiàng)目質(zhì)量和減少工程變更引起的后期結(jié)算問題。

4.施工及驗(yàn)收階段的成本管控

這階段主要控制內(nèi)容是工程款支付進(jìn)度的控制、工程設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)工程簽證成本的控制以及竣工結(jié)算等。該階段的每一項(xiàng)內(nèi)容都是房地產(chǎn)成本管控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，特別是工程款支付進(jìn)度、工程變更的管控成效直接影響后期的工程竣工結(jié)算。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控面臨的問題

隨著房地產(chǎn)體制的改革，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了高速發(fā)展的十來年，房?jī)r(jià)一路飆升。房地產(chǎn)企業(yè)依賴土地紅利和高房?jī)r(jià)牟取超額利潤(rùn)在很大程度上削弱了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本管理的重視。成本管控不嚴(yán)出現(xiàn)工程質(zhì)量、索賠、貪污舞弊，甚至房鬧、房產(chǎn)糾紛等問題，付出承重的試錯(cuò)成本。

1.項(xiàng)目調(diào)研、設(shè)計(jì)不充分，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更增加而造成資源浪費(fèi)

調(diào)研、設(shè)計(jì)階段是開發(fā)項(xiàng)目成本管控的重點(diǎn)，直接決定著項(xiàng)目設(shè)計(jì)估算、方案報(bào)建概算和施工圖預(yù)算。而事前開發(fā)項(xiàng)目階段設(shè)計(jì)深度不夠，存在后期設(shè)計(jì)變更增加，無法精準(zhǔn)的確定成本管控的目標(biāo)，錯(cuò)失了在設(shè)計(jì)階段控制成本造價(jià)的有利機(jī)會(huì)。

2.項(xiàng)目成本管控意識(shí)不強(qiáng)，導(dǎo)致實(shí)際開發(fā)成本超支

從目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控現(xiàn)狀來看，全成本、客戶視角、收益視角的成本管控體系尚未形成，沒有樹立成本節(jié)約理念和管控意識(shí)。招投標(biāo)、物料采購、工程管理等內(nèi)部管理制度的不完善、內(nèi)部牽制缺失，出現(xiàn)工程變更增加，成本無法得到有效的管控，甚至出現(xiàn)腐敗現(xiàn)象。

3缺乏合理有效的成本管理體系，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展受限

缺乏利用先進(jìn)成本管理控方法，而是采用傳統(tǒng)的“合同臺(tái)賬”進(jìn)行管理，與目標(biāo)成本關(guān)聯(lián)度不大。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控現(xiàn)狀來看，沒有實(shí)行全面預(yù)算管理和成本績(jī)效考核制度。即使部分企業(yè)實(shí)行預(yù)算管理，但也沒有嚴(yán)格按預(yù)算管理辦法執(zhí)行，對(duì)于超預(yù)算和預(yù)算外資金的支付仍通過簡(jiǎn)單程序追加預(yù)算，對(duì)成本管控沒有起到實(shí)質(zhì)性效果，也無法助推企業(yè)更好更快的發(fā)展。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的對(duì)策

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中比較突出的成本管控所存在的問題，企業(yè)應(yīng)通過成本控制前移，樹立正確的成本管控意識(shí)，完善內(nèi)部管理制度以及實(shí)施合理的預(yù)算管理制度和內(nèi)部控制制度。

1.采用目標(biāo)成本管理法做好成本管控

目標(biāo)成本管理是根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和市場(chǎng)客戶的需求，確定目標(biāo)利潤(rùn)和市場(chǎng)價(jià)格，并提出目標(biāo)成本作為企業(yè)努力的方向，從而以“目標(biāo)收益”視角進(jìn)行產(chǎn)品定位策劃、設(shè)計(jì)和監(jiān)管。設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、成本、工程、財(cái)務(wù)各部門結(jié)合目標(biāo)成本和目標(biāo)收益完善內(nèi)部管理制度，根據(jù)預(yù)算總投資額合理控制各階段投入額，為目標(biāo)收益進(jìn)行決策和動(dòng)態(tài)跟蹤提供依據(jù)。

2.增強(qiáng)管控意識(shí)，從全成本、客戶視角、收益視角做好成本管控

首先，從成本范圍來看，“開發(fā)成本”不只局限于建安范疇，而應(yīng)站在項(xiàng)目和企業(yè)全局。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理應(yīng)從全成本角度出發(fā)，不能單考慮建筑成本，更應(yīng)關(guān)注和平衡前期設(shè)計(jì)成本、銷售宣傳費(fèi)用、貸款利息、稅款等。設(shè)計(jì)成本的增加，在一定程度上可能出現(xiàn)建筑成本的下調(diào)。綜合全項(xiàng)目考慮全成本，實(shí)現(xiàn)成本最優(yōu)化。

其次，從成本價(jià)值來看，從收益的角度審視成本管理。單純的以目標(biāo)成本做為成本管控的標(biāo)準(zhǔn)，在成本管理中會(huì)出現(xiàn)浪費(fèi)現(xiàn)象，導(dǎo)致最終項(xiàng)目結(jié)算時(shí)出現(xiàn)超支的現(xiàn)象。因此，需要站在收益視角進(jìn)行監(jiān)控，不只是對(duì)目標(biāo)成本的審核，更應(yīng)該在項(xiàng)目投資的全過程監(jiān)控目標(biāo)成本的執(zhí)行情況，以達(dá)到項(xiàng)目收益最大化。

再次，從成本優(yōu)化來看，從客戶視角實(shí)現(xiàn)成本價(jià)值的最大化。成本的投入以客戶為導(dǎo)向，將更多的成本投向客戶關(guān)注的地方，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)收益的最大化。

3.完善預(yù)算、成本績(jī)效考核、內(nèi)部控制等內(nèi)部管理體系，實(shí)現(xiàn)成本事中控制

全過程成本管控，要求企業(yè)項(xiàng)目可行性研究、市場(chǎng)調(diào)研以及投資活動(dòng)的評(píng)估和分析，從土地拍賣、規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、營(yíng)銷等階段形成完善的成本管控體系。在項(xiàng)目各階段應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)建立適合企業(yè)發(fā)展的預(yù)算管理制度，配合預(yù)算管理設(shè)置成本績(jī)效考核制度，針對(duì)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)設(shè)置內(nèi)部控制措施，以達(dá)成項(xiàng)目成本全過程管控中的事中管理與控制。

五、結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，提高房地產(chǎn)成本管控意識(shí)，完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理、成本績(jī)效考核和內(nèi)部控制制度，以此控制好目標(biāo)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。

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