程淑萍 劉冰

【摘 要】近些年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度不斷提高，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有著重要的推動(dòng)作用，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也成為了支柱性經(jīng)濟(jì)之一，而在發(fā)展的過(guò)程中，受內(nèi)因、外因共同作用的影響，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。鑒于此，本文簡(jiǎn)要地介紹了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響因素，著重對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)原因和對(duì)策進(jìn)行了研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；因素；對(duì)策

一、前言

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況可以明顯的發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)和泡沫經(jīng)濟(jì)同時(shí)存在，呈現(xiàn)出嚴(yán)重的不穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也比較大，這與國(guó)家政策、金融融資風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)外因素有著巨大的關(guān)系。為降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)行業(yè)的影響，對(duì)影響因素和對(duì)策進(jìn)行分析是至關(guān)重要的研究課題。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響和波動(dòng)

1.對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)行業(yè)同其他企業(yè)不同，與之關(guān)聯(lián)的上下游企業(yè)很多，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響也因此可劃分成國(guó)民經(jīng)濟(jì)和其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)兩種。從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響主要體現(xiàn)在兩方面：一是房地產(chǎn)作為重要的經(jīng)濟(jì)組成部分對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的增長(zhǎng)有著重要的作用；二是通過(guò)帶動(dòng)其他經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)拉動(dòng)消費(fèi)為經(jīng)濟(jì)總量的上升做出貢獻(xiàn)，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)已達(dá)到總量的5%左右，并仍在上升。從其他產(chǎn)業(yè)來(lái)看，對(duì)材料生產(chǎn)商、化工以及建筑企業(yè)都有著直接的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用。

2.對(duì)經(jīng)濟(jì)影響和波動(dòng)分析

盡管我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度較快，但在市場(chǎng)環(huán)境下也很容易因不穩(wěn)定因素出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，總體來(lái)說(shuō)的影響因素有內(nèi)因和外因兩點(diǎn)：

（1）內(nèi)部影響因素。經(jīng)濟(jì)波動(dòng)出現(xiàn)的根本原因就是是市場(chǎng)供需關(guān)系的失衡，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)前期投入的成本較多，資金回籠的速度較慢，一旦供給超過(guò)市場(chǎng)需求就會(huì)引起房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的緊縮式波動(dòng)，反之則呈現(xiàn)擴(kuò)張。目前，群眾可以切實(shí)感受到的就是房?jī)r(jià)的增幅較大，這就導(dǎo)致投資房地產(chǎn)的企業(yè)也在增多，市場(chǎng)也隨之逐年擴(kuò)大。而從發(fā)展的實(shí)質(zhì)來(lái)看，資產(chǎn)價(jià)值超越實(shí)體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展能力下的房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，房?jī)r(jià)也不斷的在變化，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。而且，房地產(chǎn)投資和融資的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，尤其是當(dāng)前形勢(shì)下，也出現(xiàn)了融資困難的問(wèn)題，加劇了經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)。

（2）外部因素的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要的資金投入較高，貸款是主流的方式，但由于爛尾建筑等問(wèn)題的出現(xiàn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)不愿為其提供資金，建設(shè)資金的不足引起了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要是將土地作為商品，所有權(quán)的變動(dòng)也會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。此外，市場(chǎng)的環(huán)境和政策的變化也會(huì)引起經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。

三、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的對(duì)策

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)而言，穩(wěn)定的發(fā)展能夠促進(jìn)社會(huì)就業(yè)和提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)總量，而經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的存在明顯阻礙了經(jīng)濟(jì)的正常增加。通過(guò)上文對(duì)影響因素的分析，解決對(duì)策也要從兩個(gè)方面出發(fā)，以維持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步上升。

1.改善外部環(huán)境，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)質(zhì)量

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的出現(xiàn)受外部因素影響較大，想要保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定就必須改善外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，以降低經(jīng)濟(jì)波動(dòng)出現(xiàn)的幾率，主要有如下幾個(gè)方面：

（1）著力市場(chǎng)環(huán)境的改善。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開(kāi)市場(chǎng)環(huán)境，只有市場(chǎng)穩(wěn)定才能給保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，而在這一方面上，主要是市場(chǎng)價(jià)格的改變。日前，緊張的市場(chǎng)環(huán)境與房地產(chǎn)自身需求變化有著重要的關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格也產(chǎn)生了影響，對(duì)此必須加大市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的控制力度。先要將市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)引起的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)區(qū)分開(kāi)來(lái)，對(duì)其進(jìn)行分析，不能只依靠政府的宏觀調(diào)控，而是依靠市場(chǎng)的調(diào)控能力在合適的范圍內(nèi)調(diào)整價(jià)格，接著，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈需要根據(jù)實(shí)際的經(jīng)濟(jì)效益和規(guī)范對(duì)價(jià)格進(jìn)行合理的調(diào)整，以?xún)r(jià)格的變動(dòng)來(lái)刺激房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展和不斷創(chuàng)新。最后，市場(chǎng)價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格如果存在嚴(yán)重的不合理現(xiàn)象時(shí)，就必須強(qiáng)制性進(jìn)行調(diào)控，以免因市場(chǎng)價(jià)格低出現(xiàn)囤積和閑置以及價(jià)格過(guò)高消費(fèi)降低的問(wèn)題出現(xiàn)。

（2）加強(qiáng)國(guó)家政策的支持。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中，涉及到了土地的轉(zhuǎn)讓和建筑物的出售等環(huán)節(jié)，這都需要國(guó)家政策的管理和控制。近些年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給人們帶來(lái)的直觀感受就是房?jī)r(jià)過(guò)高，越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房，而大部分的房源卻集中個(gè)人或企業(yè)的手中，這一畸形發(fā)展形式十分不利于房地產(chǎn)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也比較大。對(duì)此，國(guó)家要盡快地在全國(guó)范圍推廣和實(shí)行房產(chǎn)稅政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)的“炒房客、房姐房叔們”進(jìn)行治理，以便將房?jī)r(jià)控制在合理的范圍內(nèi)。同時(shí)，房貸利息抵稅政策也要進(jìn)行調(diào)整。這一政策是指允許那些擁有自己房子的納稅人通過(guò)他們的主要住宅擔(dān)保的貸款所付的利息來(lái)減少他們的應(yīng)稅收入。通過(guò)不斷地討論和研究。房貸利息抵個(gè)稅的政策的實(shí)施能夠減少積存的房產(chǎn)，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展有著重要的作用。

（3）促進(jìn)土地交易的合理。上述的分析中已經(jīng)提出的，土地是房產(chǎn)交易中的重要的商品，土地是以何種形式流轉(zhuǎn)是十分重要的問(wèn)題，土地價(jià)格過(guò)低就會(huì)損害的國(guó)有利益，而過(guò)高又會(huì)增加房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)投入的成本。因此，土地交易必須合理化，以保證經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。在這一環(huán)節(jié)，主要是以政府部門(mén)為主導(dǎo)統(tǒng)一地對(duì)土地資源進(jìn)行征收，以便統(tǒng)一規(guī)劃和根據(jù)地區(qū)特色為定位，引進(jìn)社會(huì)資本。對(duì)于產(chǎn)權(quán)關(guān)系較為復(fù)雜的土地可由政府臨時(shí)代管，需注意保存一系列文檔自審批資料。還要加強(qiáng)對(duì)土地拍賣(mài)和競(jìng)標(biāo)工作的管理，保證過(guò)程的規(guī)范化和透明化，避免出現(xiàn)暗箱操作和土地壟斷問(wèn)題發(fā)生。

2.做好內(nèi)部改革，推進(jìn)穩(wěn)步增長(zhǎng)

（1）加強(qiáng)對(duì)金融投資的支持。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)金融投資，對(duì)于大筆開(kāi)發(fā)金額的使用，需要從法律法規(guī)和行業(yè)著手，提高投資金額的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。從行業(yè)的角度來(lái)看，必須對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，防止因個(gè)別企業(yè)的問(wèn)題影響到銀行和投資人的資金投放數(shù)額。從法律法規(guī)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮，金額額度也在提高，只有在完備的法律法規(guī)約束下，才能規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)，強(qiáng)制性的減少金融投資交易的風(fēng)險(xiǎn)，像網(wǎng)絡(luò)信貸就需要法律的制約。法律法規(guī)在制定的過(guò)程中，因房地產(chǎn)金融投資涉及到的利益對(duì)象多樣、環(huán)節(jié)較多，對(duì)此必須嚴(yán)格按照流程進(jìn)行并做好記錄。因?yàn)楦鱾€(gè)主體的權(quán)利和義務(wù)在法律中并沒(méi)有做出明確的規(guī)定和要求，這就要求在原有的法律基礎(chǔ)上增加相關(guān)的條例。同時(shí)，不同金融投資交易平臺(tái)，需要有針對(duì)性的分別管理，對(duì)超出的金額進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管，使投資資金的使用效率最大程度的擴(kuò)大，進(jìn)而減少經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的產(chǎn)生。

（2）企業(yè)金融融資風(fēng)險(xiǎn)的控制。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度較快，融資的難度并不大，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的內(nèi)在影響因素中，融資風(fēng)險(xiǎn)也是關(guān)鍵的問(wèn)題，所以，企業(yè)內(nèi)部要采用一定的措施，將風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，以保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。一方面明確民間貸款具有不穩(wěn)定性和高利息的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是不利的。針對(duì)這一風(fēng)險(xiǎn)，要提高企業(yè)的信用度，要獲得向商業(yè)銀行貸款，首先從低額貸款開(kāi)始，逐漸的積累企業(yè)信用，逐步提高銀行放貸的錢(qián)數(shù)；另一方面要深化房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的金融體制改革，完善金融制度，建立科學(xué)的融資結(jié)構(gòu)。首要的一點(diǎn)就是，將房地產(chǎn)改造成資本充足、運(yùn)營(yíng)安全效益良好的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)企業(yè)，積極地更新企業(yè)內(nèi)容，滿足市場(chǎng)的要求。同時(shí)，要加強(qiáng)杠桿監(jiān)管。融資作為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的一部分要具備完善的運(yùn)行模式，面向融資市場(chǎng)，根據(jù)實(shí)際狀況做到資本結(jié)構(gòu)的完善和約束機(jī)制的優(yōu)化。加強(qiáng)與銀行的合作，定期的對(duì)銀行推出的新的金融產(chǎn)品和政策進(jìn)行了解，并依照需求使銀行設(shè)定合理的管理模式和風(fēng)險(xiǎn)處理事項(xiàng)。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)受到了內(nèi)外雙重因素的影響，給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了阻礙。為應(yīng)對(duì)存在的經(jīng)濟(jì)波動(dòng)問(wèn)題，可以采用改善外部環(huán)境，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和以做好內(nèi)部改革，推進(jìn)穩(wěn)步增長(zhǎng)兩個(gè)對(duì)策，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

第一作者：程淑萍（1978—），女，籍貫：黑龍江東寧，學(xué)歷：本科，畢業(yè)于鞍山科技大學(xué)，現(xiàn)有職稱(chēng)：高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)。

第二作者：劉冰（1977—），女，籍貫：遼寧鐵嶺，學(xué)歷：本科，畢業(yè)于遼寧大學(xué)，現(xiàn)有職稱(chēng)：高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：房地產(chǎn)。