郝妍

【摘 要】隨著國(guó)家的發(fā)展，財(cái)政部門與稅務(wù)部門開始重視房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控工作，并先后頒發(fā)了管理規(guī)范。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身具備建設(shè)周期長(zhǎng)且前期投資高的特點(diǎn)，在開辦費(fèi)用管理的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)難以解決的問(wèn)題，無(wú)法滿足財(cái)務(wù)與稅務(wù)等要求。因此，房地產(chǎn)企業(yè)籌建期應(yīng)針對(duì)開辦費(fèi)進(jìn)行科學(xué)的分析，創(chuàng)建財(cái)務(wù)與稅務(wù)等處理機(jī)制，提升管理工作效果與水平，優(yōu)化整體管理工作形式與模式，為其后續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)籌建期；開辦費(fèi)；財(cái)務(wù)及稅務(wù)處理措施

在房地產(chǎn)企業(yè)籌建期應(yīng)開展開辦費(fèi)的財(cái)務(wù)與稅務(wù)等處理工作，提升整體管控效率與水平，優(yōu)化開辦費(fèi)用的管控工作模式與體系，在嚴(yán)格控制與協(xié)調(diào)的情況下，及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的問(wèn)題，采取科學(xué)合理的措施解決問(wèn)題，滿足當(dāng)前的優(yōu)化管理需求。

一、房地產(chǎn)企業(yè)籌建期與開辦費(fèi)分析

首先，房地產(chǎn)企業(yè)籌建期主要是在批準(zhǔn)籌建時(shí)間到開業(yè)時(shí)間之間的階段，而房地產(chǎn)企業(yè)在獲取土地開發(fā)權(quán)之后，就會(huì)產(chǎn)生預(yù)售的收入，在一年到兩年之后沒(méi)有收入。這就需要進(jìn)行科學(xué)合理的管理，明確每一筆款項(xiàng)的實(shí)際情況，在嚴(yán)格分析與明確的情況下，更好的進(jìn)行協(xié)調(diào)分析，以便于提升整體工作效果。根據(jù)研究可以得知，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得施工許可證之后就可以作為籌建期的開始，在開業(yè)的時(shí)候?qū)儆诨I建期末尾階段。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)的開辦費(fèi)主要為籌建期中的人工費(fèi)用內(nèi)容、手續(xù)費(fèi)用內(nèi)容、其他費(fèi)用內(nèi)容。對(duì)于人工費(fèi)用而言，主要是施工期間所使用的人工費(fèi)用，占用整體開辦費(fèi)的大部分。對(duì)于手續(xù)費(fèi)用而言，屬于固定資產(chǎn)與無(wú)形資產(chǎn)之外的利益。對(duì)于其他費(fèi)用而言，主要為采購(gòu)費(fèi)用、投資費(fèi)用、培訓(xùn)費(fèi)用等，在實(shí)際分析工作中應(yīng)進(jìn)行多元化與現(xiàn)代化的探究，明確各項(xiàng)費(fèi)用的實(shí)際情況，并進(jìn)行綜合化的分析與處理。

二、房地產(chǎn)籌建期開辦費(fèi)財(cái)務(wù)處理措施

在企業(yè)會(huì)計(jì)制度中提出了規(guī)定“除了固定資產(chǎn)之外，先針對(duì)長(zhǎng)期待分?jǐn)偟馁M(fèi)用進(jìn)行歸集處理，在開工當(dāng)月進(jìn)行損益的計(jì)入分析”，在開辦費(fèi)轉(zhuǎn)入損益內(nèi)容之前，應(yīng)將其作為資產(chǎn)開展核算等工作。而新企業(yè)會(huì)計(jì)制度中，對(duì)開辦費(fèi)用提出了不同的要求，在管理期間，財(cái)務(wù)工作人員需樹立正確觀念，明確開辦費(fèi)的管理內(nèi)容與要求，協(xié)調(diào)各方面工作之間的關(guān)系，確保在新時(shí)期發(fā)展背景之下提升整體費(fèi)用的管理效率與水平。具體措施為：

第一，開辦費(fèi)用不屬于長(zhǎng)期待攤費(fèi)用內(nèi)容，在新規(guī)定中，開辦費(fèi)用可以列入到管理費(fèi)用中，也就是說(shuō)在計(jì)算工作中，需實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)用的核算，然后開展損益結(jié)算工作，無(wú)需開展攤銷費(fèi)用的處置工作。

第二，結(jié)合新資產(chǎn)負(fù)債表，開辦費(fèi)用不會(huì)應(yīng)用在其中，財(cái)務(wù)管理人員無(wú)需針對(duì)開辦費(fèi)用進(jìn)行公開化處理。

第三，財(cái)務(wù)管理人員在開辦費(fèi)核算期間，需將工作籌辦資金、辦公與培訓(xùn)費(fèi)用等融合在其中，并開展固定資產(chǎn)借款的分析工作。在一定程度上，可簡(jiǎn)化工作流程，并提升信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與可靠性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)籌建期開辦費(fèi)的稅務(wù)管理措施

在房地產(chǎn)企業(yè)籌建期需針對(duì)開辦費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格的管理與控制，明確各方面內(nèi)容與要求，在積極管理的情況下，增強(qiáng)整體工作效果，滿足當(dāng)前的實(shí)際控制與協(xié)調(diào)要求。具體稅務(wù)管理措施為：

1.業(yè)務(wù)招待費(fèi)與廣告費(fèi)的稅務(wù)管理

在稅務(wù)管理工作中，需針對(duì)企業(yè)籌建期之內(nèi)的任何接待費(fèi)用進(jìn)行分析，按照費(fèi)用60%左右的比例將其納入到籌辦費(fèi)用中，然后進(jìn)行稅前的扣除處理。對(duì)于廣告費(fèi)用而言，可以全部納入到籌辦費(fèi)中，按照規(guī)定實(shí)現(xiàn)稅前扣除處理。由于房地產(chǎn)企業(yè)的籌建期費(fèi)用投入較高，如果不能進(jìn)行合理的扣除，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)增加。因此，稅務(wù)管理期間需結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況，制定完善的管理方案，將招待費(fèi)用與營(yíng)業(yè)收入等內(nèi)容協(xié)調(diào)管理，集中處理廣告與宣傳等費(fèi)用，在科學(xué)扣除的情況下，按照規(guī)范開展稅務(wù)管理等活動(dòng)。

2.無(wú)需計(jì)算虧損年度

對(duì)于開辦費(fèi)而言，在稅務(wù)管理工作中，可結(jié)合當(dāng)前稅務(wù)要求等進(jìn)行協(xié)調(diào)，為了更好的進(jìn)行虧損年度的計(jì)算處理，可無(wú)需將其融入到本期的過(guò)程中。同時(shí)，在開辦費(fèi)實(shí)際管理期間，可以納入長(zhǎng)期管理費(fèi)用中，在經(jīng)營(yíng)一年之后扣除各類費(fèi)用，在選擇之后不可以進(jìn)行變更。為了更好的進(jìn)行管理，企業(yè)需制定完善的管控方案，結(jié)合稅務(wù)管理內(nèi)容，不將開辦費(fèi)計(jì)入到虧損年度中，并形成綜合化的分析與協(xié)調(diào)機(jī)制。

3.所得稅納稅申報(bào)表的管理

對(duì)于所得稅納稅申報(bào)表而言，在實(shí)際管理工作中，需注意其中的重點(diǎn)事項(xiàng)內(nèi)容。

（1）在籌建年度納稅方案的時(shí)候應(yīng)進(jìn)行改革，主要因?yàn)槿绻麊为?dú)的籌建年度納稅報(bào)表，在一定程度上不能獲得收益，因此，企業(yè)在稅務(wù)管理期間，需將開辦費(fèi)用劃分到虧損中，進(jìn)行綜合化的納稅申報(bào)表處理，融合當(dāng)前的各項(xiàng)管理內(nèi)容與稅務(wù)制度進(jìn)行嚴(yán)格控制，提升稅務(wù)管理工作的科學(xué)性與合理性。

（2）在管理期間，需開展經(jīng)營(yíng)年度開辦費(fèi)納稅改革工作，如果屬于單獨(dú)的年度，就要按照規(guī)定開展開辦費(fèi)的攤銷分析工作，原來(lái)已經(jīng)規(guī)劃到籌建期損益中的數(shù)據(jù)信息得到應(yīng)用，制訂完善的一次性或是分期攤銷方案，在核算期間，明確具體的稅收攤銷額度，以便于提升申報(bào)工作效果，獲取準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)依據(jù)，提升費(fèi)用的管理水平。

（3）在開辦費(fèi)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)納稅管理期間，應(yīng)開展各方面的調(diào)整工作，每年支出費(fèi)用與開辦費(fèi)用都要合理調(diào)整，及時(shí)發(fā)現(xiàn)在納稅管理工作中出現(xiàn)的問(wèn)題，并采取科學(xué)合理的措施解決問(wèn)題，為房地產(chǎn)企業(yè)籌建期開辦費(fèi)稅務(wù)管理工作營(yíng)造良好環(huán)境。

（4）在籌建期如果需要申報(bào)企業(yè)的所得稅，那么，在實(shí)際工作中應(yīng)明確開辦費(fèi)的虧損情況，是否要?jiǎng)澐值奖灸甓忍潛p列表中。例如：企業(yè)在制定會(huì)計(jì)與稅務(wù)管理制度的時(shí)候，使用3年攤銷的歷方式，就可以填寫申請(qǐng)報(bào)表，在此期間，開辦費(fèi)損失不可以劃分到虧損中。最為關(guān)鍵的是將應(yīng)納所得稅設(shè)計(jì)為零，確保更好的進(jìn)行處理。同時(shí)，需要靈活的使用納稅管理方式，并遵循會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，將開辦費(fèi)劃分到虧損中，在科學(xué)計(jì)算的時(shí)候，可將企業(yè)利潤(rùn)計(jì)算成為負(fù)數(shù)，并在納稅申報(bào)表上面獲取負(fù)數(shù)的所得稅稅額，可提升整體的稅務(wù)管理工作效果。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在籌建期開辦費(fèi)稅務(wù)管理工作中，還需實(shí)現(xiàn)綜合化的分析與協(xié)調(diào)，提升稅務(wù)申報(bào)表的填寫設(shè)計(jì)水平。

4.綜合規(guī)劃與研究措施

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)籌建期的開辦費(fèi)稅務(wù)管理工作而言，需進(jìn)行綜合規(guī)劃與研究，創(chuàng)建現(xiàn)代化的協(xié)調(diào)機(jī)制與管理體系，滿足當(dāng)前的實(shí)際控制要求。首先，需針對(duì)業(yè)務(wù)招待費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)的管理，明確發(fā)生額數(shù)據(jù)信息，并實(shí)現(xiàn)開辦費(fèi)的合理分析，在稅務(wù)籌劃期間，可針對(duì)超出部分進(jìn)行年度或是分?jǐn)偪鄢幚恚@就需要稅務(wù)管理中制定針對(duì)性的處理方案，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之后，可以采取科學(xué)合理的措施解決問(wèn)題，以免影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。其次，在管理工作中，如果投入方在投資期間自行的籌措款項(xiàng)所需支付利息，那么，就無(wú)需將其納入到開辦費(fèi)中，以便于提升管理工作效果。最后，在計(jì)算工作中，應(yīng)針對(duì)復(fù)雜涉稅環(huán)境進(jìn)行合理分析，在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之后，采取科學(xué)合理的措施解決問(wèn)題，并營(yíng)造良好的發(fā)展氛圍與空間，以此提升稅務(wù)管理工作效率與水平，優(yōu)化當(dāng)前整體工作內(nèi)容，滿足房地產(chǎn)企業(yè)在籌建期開辦費(fèi)的稅務(wù)管理需求，達(dá)到預(yù)期的控制目的。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在籌建期應(yīng)針對(duì)開辦費(fèi)進(jìn)行科學(xué)合理的管理，使用財(cái)務(wù)處理方式與稅務(wù)處理方式進(jìn)行合理的分析與管控，在嚴(yán)格調(diào)整財(cái)務(wù)管理方式與稅務(wù)管理方式的情況下，更好地進(jìn)行綜合探索與管理，全面提升財(cái)務(wù)與稅務(wù)處理工作質(zhì)量與水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]張勤.淺談某鋼城房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)管理及稅務(wù)籌劃[J].科學(xué)與財(cái)富，2015（7）：631-631.

[2]楊丹.房地產(chǎn)企業(yè)籌建期發(fā)生開辦費(fèi)的財(cái)務(wù)及稅務(wù)處理辦法[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2015（31）：137-138.

[3]郭靖.論房地產(chǎn)企業(yè)如何完善會(huì)計(jì)核算處理[J].財(cái)經(jīng)界，2016（23）：176-176.

[4]黃奇芳.房企利息支出及其他開發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)偟臅?huì)計(jì)處理[J].注冊(cè)稅務(wù)師，2017（9）：60-61.

[5]徐曉磊.營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋交付過(guò)程中的收入確認(rèn)及成本結(jié)轉(zhuǎn)[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2017（22）：165-166，168.

[6]鮑麗莉.營(yíng)改增政策對(duì)C房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理的影響及對(duì)策研究[D].北京化工大學(xué)，2017.