楊莉

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，具有資金需求規(guī)模大、占用時間周期長、受宏觀政策調(diào)控影響大的顯著特點。經(jīng)歷十幾年發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在投資決策過程中對資金匹配考慮不全面、資金預算管理執(zhí)行不到位、融資手段單一等問題。本文針對這些問題提出了建議及對策，立足于新形式下，改善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理問題，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供必要支持。

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；問題及對策

一、房地產(chǎn)資金管理的重要性和意義

經(jīng)過十幾年發(fā)展，我國城市化進程從十幾年前不足40%發(fā)展至現(xiàn)在的接近60%的水平。在這快速發(fā)展的十幾年中，土地作為不可再生資源以及地方政府重要的財政收入來源，“一地難求”與“天價樓王”的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。從最近幾年的拍地成交價格顯示，幾十億元、上百億元土地成交價格戰(zhàn)愈演愈烈。隨著社會發(fā)展，人力成本、物價指數(shù)等上漲因素，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設成本也是呈上揚趨勢。作為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)源動力的資金，具有需求規(guī)模大的顯著特點。另外，一個房地產(chǎn)項目從拿地、立項、設計、建設、銷售、房屋交付到最后項目清算，根據(jù)其規(guī)模大小不同，一般需要3年至5年的開發(fā)周期，以存貨形態(tài)的資金積壓狀況十分突出，可見房地產(chǎn)資金占用時間較其他行業(yè)而言有占用周期長的另一個特點。房地產(chǎn)是關系民生福祉的一個行業(yè)，受到國家政府、平民百姓的高度關注。當出現(xiàn)樓價上漲過快或樓市投資過熱的情況時，各種調(diào)控措施、信貸政策、稅收政策等多管齊下，對市場購買力產(chǎn)生較大影響，進而對房屋銷售去化階段性波谷影響。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)若出現(xiàn)資金管理不良后果時，將很可能發(fā)生資金鏈斷裂，繼而形成爛尾樓，導致房地產(chǎn)企業(yè)被兼并重組甚至破產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題和不足

1.投資決策未充分考慮項目投資與資金的關系，存在隱患

房地產(chǎn)企業(yè)在過去“黃金”10年的發(fā)展歷史中，市場大多為賣方市場時期，銷售形勢一路上揚，資金回籠充裕。在高利潤利益驅(qū)動下，部分企業(yè)經(jīng)營決策者在投資決策時，往往會忽視對行業(yè)發(fā)展趨勢的預判和對項目地塊所處城市環(huán)境和周邊配套情況做深入了解。部分房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立起了項目投資的可行性研究分析，但面對眼前利益時，有些房地產(chǎn)企業(yè)還是會忽視融資渠道承受不利因素的抗風險能力，采取有項目就融資、投產(chǎn)，面對不斷降低的利潤，只要能繼續(xù)融資，從而忽視了資本成本的增加，使得企業(yè)的資金缺口不斷增大。當出現(xiàn)資金短缺時，只能不惜引入高資金成本的信托資金或小額貸款資金，給房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展埋下隱患。

2.落后的資金預算管理方式不能充分發(fā)揮指導與監(jiān)督的作用

因房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設過程復雜，受政府職能部門影響較多，建設銷售過程參與的人員錯綜復雜，管理難度較大。在日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中，對資金預算管理重視不夠。一方面體現(xiàn)在不能嚴格執(zhí)行項目可行性研究階段設定的工期，合理安排開發(fā)立項設計、報批建設，對外銷售等重大節(jié)點。新形勢下，有些地方政府對預售房限價政策，即每一次售價需經(jīng)政府職能部門審批后方可預售，許多房地產(chǎn)企業(yè)采取放緩開發(fā)進度或現(xiàn)房銷售止損，銷售資金不能及時回籠；另一方面則體現(xiàn)在資金需求部門對資金計劃管理認識不到位，資金計劃準確性較差。在實際工作中，常常出現(xiàn)計劃大于實際需求的情況，打亂整體資金平衡，誤導企業(yè)融資從而增加資金成本。

3.單一依靠銀行融資方式在新形勢下將很難再繼續(xù)支持企業(yè)獲得更多資金

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括：企業(yè)自有資本金、銀行貸款、股權(quán)融資等形式。日常生產(chǎn)經(jīng)營中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是銀行等金融機構(gòu)貸款。首先，我國大部分購房人選擇的是按揭貸款購房，這占到總購房人的60%左右，銀行個人按揭貸款額度松緊關系著房地產(chǎn)企業(yè)按揭回款周期。其次，在預售階段之前的開發(fā)建設期所需建設資金，大多房地產(chǎn)企業(yè)仍然是依靠銀行的開發(fā)貸款形式獲取資金。近幾年來，國家政府十分關注房地產(chǎn)市場是否進入了泡沫經(jīng)濟時代，從有利于國民經(jīng)濟發(fā)展，以穩(wěn)定我國金融體系出發(fā)，推出了許多調(diào)控措施。銀行信貸收緊早在去年、甚至前年底就已經(jīng)開始了。比如某銀行曾下發(fā)對2016年房地產(chǎn)行業(yè)的授信政策文件，要求對全國前20名的房企，融資比例不超過60%，其它房地產(chǎn)企業(yè)融資比例不超過50%?？梢钥闯?，很多房地產(chǎn)企業(yè)將很難從銀行獲得開發(fā)貸款，為企業(yè)提供充足的發(fā)展資金。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的改進對策和建議

1.充分考慮項目投資與資金匹配關系，防范未然

因房地產(chǎn)項目具有周期長、投入大，受市場與宏觀政策影響較強的特點，房地產(chǎn)項目投資分析具有綜合性、復雜性、專業(yè)性的特點。故在項目投資決策分析前，應當充分做好市場調(diào)研，將受影響較大的各個因素充分分析。此外，該階段關鍵是平衡好回報與風險，應充分考慮貨幣的時間價值和風險價值，采用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報酬率法、投資回收期法等投資決策工具進行測算。拍地前要拿出優(yōu)化強排方案，以便快速測算項目總投資額，避免出現(xiàn)項目總投發(fā)生大的波動帶來的決策失誤；要客觀、科學地安排建設周期，合理預測建設周期和銷售回款期，充分考慮房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)管限制因素，最終得出融資計劃。要調(diào)動企業(yè)各種資源確保融資渠道暢通，避免投資決策中只重視收益不重資金保障的短板思維。房地產(chǎn)拍地成功后，要引入投資決策事中監(jiān)督機制，即以項目投資決策分析模型為基礎，以現(xiàn)金流量為線索，對投資決策的項目進行過程中的內(nèi)含報酬率、資本金收率進行監(jiān)督，以此及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營中資金狀況，及時查找原因預防出現(xiàn)資金問題。最后，當一個項目建設完畢后，對項目投資決策進行后評價，并將評價結(jié)果與投資決策團隊考核掛鉤，以此提升企業(yè)高管人員資金風險意識。

2.高度重視資金預算管理，發(fā)揮對資金的指導監(jiān)督職能

房地產(chǎn)企業(yè)是一個資金密集型的企業(yè)，建立健全完善的資金管理制度是十分必要的，不僅可以幫助企業(yè)規(guī)范日常資金管理，還可以找準資金管理重點，最后成為指導企業(yè)開展融資工作的重要依據(jù)。首先，做好經(jīng)營計劃并確保計劃順利實施，若出現(xiàn)調(diào)整銷售開盤一級節(jié)點計劃時，應當運用凈現(xiàn)值法、內(nèi)含報酬率等方法進行比較后方可調(diào)整，避免經(jīng)營計劃任意調(diào)整影響企業(yè)整體經(jīng)營成果；其次，高度重視資金計劃編制工作，按照年度經(jīng)營計劃編制年度資金計劃，并在此基礎上進一步細化季度、月度資金計劃。月度資金計劃應當采取“1+2”方式上報，即下1個月付款計劃和下月后2個月的付款預測。以便于企業(yè)整體掌握資金需求信息，提前做好3個月的籌資安排；再次，要對資金執(zhí)行情況進行監(jiān)督，從制度層面確保資金計劃的規(guī)范性和執(zhí)行力度。日常建立起現(xiàn)金周報機制，實時掌握資金存量情況，對資金計劃與執(zhí)行出現(xiàn)的偏差率進行分析。重視銷售回款工作的同時，還要高度關注使用部門提出的計劃數(shù)的準確性，減少因計劃偏差造成的借款行為控制好資金成本； 最后，以資金管理為線索，對工程建設、銷售運營等方面進行預警，將財務管理與經(jīng)營管理有效結(jié)合，相互促進、協(xié)調(diào)發(fā)展，實現(xiàn)“業(yè)財融合”。

3.創(chuàng)新融資方式適應新形式下房地產(chǎn)對資金的需求

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的集中度還在迅猛彪升，即便是排名靠前的房企，也擔心自己被甩到后面，繼續(xù)擴大規(guī)模，融到錢非常重要。從銀行融資的單一模式不僅加大了融資風險，而且在新的形式下已不可能完全實現(xiàn)融資需求?，F(xiàn)階段的房企需要苦練內(nèi)功，不斷提升資產(chǎn)管理能力，保持良好的資產(chǎn)負債狀況和信用狀況，不斷提升企業(yè)發(fā)展能力，保持良好的項目運營能力和經(jīng)營業(yè)績，積極拓展多元化的融資渠道。通過開拓股權(quán)再融資、信托融資、債券融資、房地產(chǎn)私募基金等改狀況資本結(jié)構(gòu)，分散融資風險，降低融資成本。越來越多的房企涉足產(chǎn)業(yè)基金，地產(chǎn)下半場產(chǎn)業(yè)基金有望成為主流融資模式，產(chǎn)業(yè)基金除了解決資金鏈緊張、緊缺的問題還有助于房企轉(zhuǎn)型，助推房地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)的上下游延伸。而對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，則可以通過聯(lián)合拿地，聯(lián)合開發(fā)的方式，抱團取暖突破資金瓶頸，成就自己發(fā)展需求。

四、結(jié)語

總之，在新的形式下房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理重要性已十分突出，要注意在投資決策階段預先做好投融資準備，在經(jīng)營中加強資金管理提高資金使用效率。在國家宏觀調(diào)控與激烈的行業(yè)競爭環(huán)境下，加強資金管理，保障企業(yè)龐大的資金運轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供必要支持。

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