朱江

摘 要：我國的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品多數(shù)是由房地產(chǎn)開發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)等推出，對于投資養(yǎng)老地產(chǎn)的眾多參與者們來說，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)、運(yùn)營模式是項(xiàng)目的成功關(guān)鍵，關(guān)乎項(xiàng)目的盈利性和可持續(xù)性發(fā)展，因而本文重點(diǎn)研究了養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營模式。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展模式；實(shí)現(xiàn)路徑

引言

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和養(yǎng)老觀念的改變，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式已經(jīng)不能滿足老年人追求優(yōu)質(zhì)晚年生活質(zhì)量的需求，來自不同行業(yè)的投資者開始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場，投入到養(yǎng)老住宅的開發(fā)中，市場化實(shí)業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律的養(yǎng)老項(xiàng)目越來越多。

一、我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式

1、居家式養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

這種開發(fā)模式是老年地產(chǎn)市場發(fā)展初期較為常見的型態(tài)，秉承了我國傳統(tǒng)居家養(yǎng)老觀念以家庭為核心，將養(yǎng)老主題概念融入住宅項(xiàng)目，提供最基本的養(yǎng)老服務(wù)和社區(qū)配套服務(wù)。在我國，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念使老年人希望與子女一同居住，含怡弄孫，享受親情，另一方面子女希望身體健康能自理且有余力的老人分擔(dān)照顧下一代的壓力，但同時(shí)雙方又不希望會因生活習(xí)慣差異產(chǎn)生矛盾，因此在普通社區(qū)中配建一些養(yǎng)老居住產(chǎn)品使老人和子女分開但鄰近居住的模式能被雙方接受，符合我國目前國情，在某種程度上是屬于居家式養(yǎng)老。

2、大型綜合養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)模式

大型綜合養(yǎng)老社區(qū)一般是房地產(chǎn)開發(fā)商為開發(fā)主體政府機(jī)構(gòu)協(xié)助，面向全齡段不同身體狀況的中高收入的老年客戶開發(fā)的具有一定規(guī)模的綜合性強(qiáng)、功能多元復(fù)合的超級大盤，能滿足客戶居住、親子、醫(yī)療護(hù)理、康體養(yǎng)生、體閑娛樂、學(xué)習(xí)交流等多方面需求，形成了完整的功能體系，因而具有豐富多元配套設(shè)施，是包含住宅、醫(yī)院、酒店、康體娛樂、購物中心、老年大學(xué)等多種業(yè)態(tài)的綜合性社區(qū)。

3、相關(guān)并設(shè)互惠互利開發(fā)模式

上述兩種模式都是依托社區(qū)共同建設(shè)，除此之外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目還可以與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、學(xué)校、幼兒園等設(shè)施一起共同建設(shè)，充分利用各方獨(dú)特資源，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)品與相關(guān)設(shè)施功能結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)，達(dá)到互惠互利目的。

比如老年住宅和醫(yī)療機(jī)構(gòu)、康復(fù)療養(yǎng)機(jī)構(gòu)就近設(shè)置或共同建設(shè)，通過合作為老年人提供全方位的健康體檢、病愈的康復(fù)療養(yǎng)和老年特色疾病的照料看護(hù)等專業(yè)化的健康管理服務(wù)，并輔以滿足交流、學(xué)習(xí)、娛樂的活動中心，也被稱為康療型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式。

4、異地度假養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式

隨時(shí)代的進(jìn)步和養(yǎng)老觀念的轉(zhuǎn)變，老年人對下一代的依賴性不斷減少。很多身體健康有支付能力的老人不愿意與子女?dāng)D在一起，傾向于趁著現(xiàn)有身體和經(jīng)濟(jì)條件走出戶外。房地產(chǎn)開發(fā)商抓住了老年人這種心態(tài)變化以及近年來老年人旅游事業(yè)的蓬勃發(fā)展的商機(jī)，在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的沿海城市或風(fēng)景優(yōu)美的旅游勝地開發(fā)專門針對老年消費(fèi)群體的地產(chǎn)項(xiàng)目，通過借助成熟的著名景區(qū)的知名度及旅游優(yōu)勢的輻射效應(yīng)打開市場，進(jìn)而帶動項(xiàng)目區(qū)周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)路徑

1、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目指標(biāo)構(gòu)建

開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)秉承避免加劇老年人老化狀態(tài)的目的，產(chǎn)品在設(shè)計(jì)和開發(fā)時(shí)要有人性化空間，方便老年人互相交流和溝通，突出他們的價(jià)值存在感。居住環(huán)境和氛圍要能引起和調(diào)動老年人積極參與活動的意愿，使老年人通過很自然舒適而不是強(qiáng)制性角色來保持良好精神面貌和健康心態(tài)。此外，還要配備專業(yè)健康護(hù)理團(tuán)隊(duì)照護(hù)老年人的身體健康。建筑設(shè)施是養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的硬件，其承載的柔性服務(wù)才是項(xiàng)目的本質(zhì)，在具體開發(fā)建設(shè)一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該從其硬件和軟件兩個(gè)方面對產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行提升，包括區(qū)位環(huán)境、單體設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、室外環(huán)境、專業(yè)服務(wù)和物業(yè)管理等。

2、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品類型構(gòu)建

在進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該主要考慮老年人在居住過程中的逐漸老化以及生理特征在不斷變化的因素。最初入住的可能是健康狀況良好充滿活力的老人，而隨著年齡增長生理特征出現(xiàn)變化，自理能力和適應(yīng)能力減弱需要人照料，甚至生理機(jī)能衰退顯著，需要專業(yè)醫(yī)療看護(hù)。因此，要根據(jù)老年人不同階段的生理特征，秉承全齡化設(shè)計(jì)理念，充分考慮老年人逐漸老化的因素，提供相應(yīng)形式的居住產(chǎn)品，分別制定獨(dú)有建筑設(shè)計(jì)和特色服務(wù)來滿足老年人從健康活躍期到護(hù)理期不同階段的動態(tài)養(yǎng)老需求。因而養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品類型可以按照合理的比例設(shè)置普通的親情化住宅、無障礙養(yǎng)老公寓和醫(yī)護(hù)式養(yǎng)老公寓，方便客戶根據(jù)身體健康程度選擇入住。

不同健康程度老年人居住產(chǎn)品類型不同，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到各自的獨(dú)立性，對不同類型的居住產(chǎn)品要進(jìn)行合理的分區(qū)，保證互不干擾。此外，考慮到老年人的老化有一段過程可分期建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。

3、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目配套設(shè)施構(gòu)建

養(yǎng)老社區(qū)的核心價(jià)值在于其提供的軟性服務(wù)，這是吸引老年人入住和項(xiàng)目成功的重要影響因素，因而需要以豐富的配套設(shè)施為載體。始終堅(jiān)持方便、快捷、齊全、周到的原則，滿足不同階段的老年人有所依、有所養(yǎng)、有所學(xué)、有所為、有所樂的追求，根據(jù)不同階段老年人的健康安全、生活服務(wù)、文化交流、體閑娛樂、精神愉悅等需求特征來建設(shè)配套設(shè)施，包括醫(yī)院、餐飲、超市、學(xué)習(xí)、娛樂、文體、親子等設(shè)施。

4、養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的運(yùn)營模式構(gòu)建

基于前文對三種主要運(yùn)營盈利模式的分析，建議養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目采用租售結(jié)合的盈利模式建立綜合盈利體系，即將一部分住宅進(jìn)行銷售獲得一次性銷售收益，一部分以會員制形式進(jìn)行出租，同時(shí)對配套的體育、體閑、娛樂等康樂設(shè)施對外經(jīng)營獲得長期收益，通過租售并舉模式實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目內(nèi)部平衡，產(chǎn)權(quán)銷售快速回籠資金，經(jīng)營性物業(yè)和配套設(shè)施既能提高銷售物業(yè)市場價(jià)值又能實(shí)現(xiàn)長期性增值效應(yīng)，降低投資商的投資風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語

我國養(yǎng)老地產(chǎn)對應(yīng)國外養(yǎng)老地產(chǎn)史，目前處于市場發(fā)展初期的潛伏期且受到家庭收入水平和傳統(tǒng)養(yǎng)老認(rèn)知的影響，但隨著人口老齡化的加劇、養(yǎng)老觀念差距的逐漸淡化和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高，養(yǎng)老地產(chǎn)在未來會進(jìn)入市場的快速發(fā)展期，在我國具有一定的發(fā)展前景。

參考文獻(xiàn)

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（作者單位：湖北省城建設(shè)計(jì)院股份有限公司）